Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2019

(n° 227 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/15059 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B53KO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Mars 2018 -Tribunal d’Instance de PANTIN – RG n° 12-17-000468

APPELANT

Monsieur Z A

[…]

[…]

né le […] à […]

Représenté par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/059878 du 13/02/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

1001 VIES HABITAT, (anciennement dénommée 'Logement français'), venant aux droits de la société Coopération et Famille, suite à l’assemblé générale qui s’est tenue le 28 juin 2018 ayant approuvé la fusion par voie d’absorption ; représentée par M. Philippe BRY, Président du Directoire, dont le mandat a été renouvelé par le conseil de surveillance de la société en date du 28 juin 2018

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques Y, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie GRALL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre

M^me Sophie GRALL, Conseillère

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me B C

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre et par B C, Greffière.

Suivant contrat de location en date du 16 juillet 2009, la société d’HLM Coopération et Famille a donné à bail à M. Z A et M^me E F des locaux à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés […], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 663 euros, outre les charges.

Suivant engagement de location en date du 13 janvier 2016, la société Coopération et Famille a donné à bail à M. Z A un second emplacement de stationnement moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 72,52 euros.

La société Coopération et Famille a saisi la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée du 5 septembre 2016 reçue le 7 septembre 2016.

Suivant acte d’huissier en date du 13 mars 2017, la société Coopération et Famille a fait délivrer à M. Z A un commandement visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 12 206,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2017, échéance de février non comprise.

Par ordonnance rendue le 13 mars 2018, le juge des référés du tribunal d’instance de Pantin, saisi sur assignation délivrée à M. Z A, suivant acte d’huissier en date du 7 décembre 2017, à la requête de la société Coopération et Famille, et dénoncée le 11 décembre 2017 au représentant de l’Etat dans le département, a :

Vu les articles 848 et 849 du code de procédure civile,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant la société Coopération et Famille et M. Z A en date du 16 juillet 2009 et ses avenants, relatifs au logement et aux deux emplacements de parking sis […], et la résiliation du dit contrat à compter du 13 mai 2017,

— Condamné M. Z A à payer à la société Coopération et Famille, à titre provisionnel, la somme de 24 153,16 euros, correspondant au montant des loyers et charges et indemnités

d’occupation impayés, arrêté au 7 février 2018 (mois de janvier 2018 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision,

— Ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. Z A, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte,

— Ddit que l’expulsion ne pourrait être mise en oeuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Rappelé que l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’il devait être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1^er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

— Dit que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux était régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné M. Z A à payer à la société Coopération et Famille, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé et des charges, en subissant les augmentations légales, à compter du mois de février 2018 et jusqu’à la complète libération des lieux,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la société Coopération et Famille du surplus de ses demandes,

— Condamné M. Z A à payer les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 13 mars 2017 et de l’assignation du 7 décembre 2017,

— Rappelé que la décision était assortie de droit de l’exécution provisoire.

Suivant déclaration d’appel en date du 15 juin 2018, M. Z A a interjeté appel de cette décision.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 27 juillet 2018 par le RPVA, M. Z A, appelant, demande à la cour de :

Vu l’article 24 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

— Le déclarer recevable et bien fondé en son appel.

Y faisant droit,

— Infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— Réduire la dette locative au montant strict des loyers et charges.

— Suspendre les effets de la clause résolutoire.

— Lui accorder un délai de règlement de 36 mois pour s’acquitter du solde de sa dette locative.

— Rejeter les autres demandes de la société Coopération et Famille.

— Confirmer la décision concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z A fait valoir principalement ce qui suit :

* sur le montant de la dette locative,

— le relevé de compte édité le 1^er décembre 2017 par la bailleresse, arrêté au mois de novembre 2017, d’un montant de 25 484,02 euros, comprend des frais d’huissier à hauteur de 306,25 euros, imputés le 25 juillet 2017, dont il convient de s’assurer qu’ils ont été déduits du décompte final retenu par le premier juge, le décompte actualisé produit devant la cour devant être exempt de tous frais et majorations.

* sur les délais de paiement,

— il est titulaire du bail depuis le 16 juillet 2009.

— il a rencontré des difficultés financières à la suite du départ brutal des lieux le 18 janvier 2013 de M^me E F, qui était co-titulaire du bail, et qui a donné congé à la bailleresse par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 21 janvier 2014.

— il a dû faire face seul aux dépenses quotidiennes ainsi qu’à l’entretien de leur fils X, âgé de 19 ans.

— après avoir fait l’objet de deux mesures de licenciement, il a été embauché en qualité de responsable exploitation dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée conclu le 1^er juillet 2018;

— son fils, X, a été embauché en qualité de chef de rang à compter du 12 avril 2018 dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée moyennant un salaire mensuel de 2 000 euros brut.

— il propose d’acquitter une somme de 500 euros par mois en sus du paiement du loyer courant afin d’apurer sa dette.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 4 août 2018 par le RPVA, 1001 Vies Habitat, société anonyme d’HLM, dont l’ancienne dénomination 'Logement Français’ a été modifiée suite à une délibération de l’assemblée générale des actionnaires statuant à titre extraordinaire en date du 28 juin 2018, venant aux droits de la société Coopération et Famille, société anonyme d’HLM, suite à l’assemblée générale statuant à titre extraordinaire qui s’est tenue le 28 juin 2018, ayant approuvé la fusion par voie d’absorption de Coopération et Famille par Logement Français à effet du 1^er juillet 2018, intimée, demande à la cour de :

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil;

— Débouter M. Z A de toutes ses demandes.

— Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a,

' constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant la société Coopération et Famille, aux droits et obligations de laquelle elle vient désormais, et M. Z A en date du 16 juillet 2009 et ses avenants, relatifs au logement et aux deux emplacements de parking sis […], et la résiliation du dit contrat à compter du 13 mai 2017.

' condamné M. Z A à payer à la société Coopération et Famille, à titre provisionnel, la

somme de 24 153,16 euros, correspondant au montant des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 7 février 2018 (mois de janvier 2018 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision.

' ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. Z A, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte.

' dit que l’expulsion ne pourrait être mise en oeuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux.

' rappelé que l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’il devait être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1^er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

' dit que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux était régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

' condamné M. Z A à payer à la société Coopération et Famille, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé et des charges, en subissant les augmentations légales, à compter du mois de février 2018 et jusqu’à la complète libération des lieux.

— Condamner M. Z A au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Vu l’article 696 du code de procédure civile, condamner M. Z A aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel et autoriser Maître Y à les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société 1001 Vies Habitat fait valoir principalement ce qui suit :

* sur le montant de la dette locative,

— l’imputation de la somme de 306,25 euros est justifiée dès lors que ladite somme correspond à des frais d’huissier exposés dans le cadre de la procédure en résiliation de bail et que M. Z A a été condamné au paiement des dépens par le premier juge.

* sur les délais de paiement,

— la dette locative n’a cessé d’augmenter depuis la signification de l’ordonnance entreprise dès lors que M. Z A n’a effectué aucun versement depuis cette date ni même depuis le mois de février 2016.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2019.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les

mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, suivant acte d’huissier en date du 13 mars 2017, la société Coopération et Famille a fait délivrer à M. Z A un commandement visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 12 206,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2017, échéance de février non comprise.

M. Z A, qui sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, ne justifie pas, ni même n’allègue, que les causes du dit commandement ont été réglées dans le délai imparti.

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 mai 2017 n’étant, dès lors, pas valablement remis en cause, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que le montant de la dette locative arrêté au 7 février 2018, échéance de janvier 2018, s’élevait à la somme de 24 513,16 euros, déduction faite des frais d’huissier et des sommes réclamées au titre du supplément loyer de solidarité.

Le montant de la dette locative retenu par le premier juge n’étant, dès lors, pas sérieusement contestable, il convient, par conséquent, de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. Z A, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 24 513,16 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 7 février 2018 (mois de janvier 2018), augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, l’article 1343-5 nouveau du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de l’article 24 alinéa V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pour justifier de ce que sa situation lui permet de s’acquitter du montant de l’arriéré locatif dans le cadre d’un échéancier établi sur trois années, M. Z A se borne à verser aux débats, outre un contrat de travail et une feuille de paye au nom de son fils, un contrat de travail à durée indéterminée qu’il a signé le 12 avril 2018, qui stipule que l’appelant est engagé à compter du 1^er juillet 2018 en qualité de responsable exploitation moyennant une rémunération brute mensuelle de 3 400 euros.

Il ne produit, toutefois, aucun bulletin de salaire le concernant et ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant depuis février 2016.

Etant observé, au surplus, que l’appelant s’est déjà vu consentir des délais par la bailleresse dans le cadre d’un plan d’apurement signé le 20 septembre 2016 qu’il n’a pas respecté et qu’il a, de surcroît, bénéficié d’un délai de fait en raison de la procédure d’appel, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, constaté, en conséquence, la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. Z A ainsi que de tous occupants de son chef et l’a condamné au paiement d’une indemnité

d’occupation dont le montant provisionnel ne fait pas l’objet de critiques.

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

A hauteur de cour, il y a lieu, compte tenu de la solution donnée au présent litige de condamner M. Z A aux dépens d’appel.

Il convient, par ailleurs, de le condamner à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 13 mars 2018 par le juge des référés du tribunal d’instance de Pantin ;

Y ajoutant ;

Condamne M. Z A à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Z A aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,