Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 18 décembre 2020, n° 18/19324

TI Paris 13 février 2018

CA Paris
Confirmation 18 décembre 2020

Arguments

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Rejeté
Non-applicabilité du surloyer
La cour a estimé que le bailleur avait le droit de considérer que les deux titulaires du bail étaient toujours responsables, même si l'un d'eux ne résidait plus dans le logement.
Autre
Demande de délai pour quitter les lieux
La cour a constaté que les locataires avaient déjà quitté les lieux, rendant la demande sans objet.
Rejeté
Remboursement des sommes versées au titre du surloyer
La cour a confirmé que les sommes étaient dues en raison de la situation fiscale et de l'occupation du logement.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a débouté les appelants de leur demande de remboursement de frais, considérant qu'ils avaient succombé en leur appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 18 déc. 2020, n° 18/19324
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/19324
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 13 février 2018
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude TERREAUX, président
Avocat(s) :	Céline GRINHOLTZ-ATTALChristine GALLONPhilippe GALLAND
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIES
Parties :	SA IN'LI ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE OGIF DE L'ILE DE FRANCE (OGIF)

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2020

(n° 2020/ 323 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/19324 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6HI6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n°

APPELANTS

Monsieur A Y

[…]

Madame C Y

[…]

Représentés par M^e Céline GRINHOLTZ-ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0520

INTIMÉE

SA IN’LI anciennement dénommée OGIF agissant poursuites et diligences de son Président y domicilié en cette qualité.

[…],

[…]

La Défense 9

[…]

Représentée par M^e Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

ayant pour avocat plaidant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0431

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, Greffière présente lors du prononcé.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé 21 juin 1996, la Sci Apec Location, gérée par la société d’Hlm les Trois vallées, a consenti à Monsieur A Y et Madame C X un bail d’habitation d’une durée de trois ans renouvelable, portant sur un logement conventionné n° 132, en application d’une convention passée avec l’Etat le 31 mars 1988, situé 36/ 42, […] et sur un emplacement de parking.

La Sci Apec Location à fait délivrer le 31 mars 2016 à Monsieur A Y et Madame C X un commandement de payer la somme en principal de 1.383,44 € comportant sommation de justifier de l’occupation du logement.

Les 2 et 10 mai 2017, elle a fait signifier à chaque locataire un nouveau commandement visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme de 2.198,58 € due au mois de mars 2017, terme inclus.

Par exploits délivrés le 4 août 2017, la société Omnium de Gestion Immobilière de l’Ile de France (Ogif), venant aux droits de la Sci Apec Location par fusion absorption, a fait citer Monsieur A Y et Madame C X devant le tribunal d’instance de Paris 20^e pour solliciter, sous le bénéfice de 1'exécution provisoire, qu’il déclare acquise la clause résolutoire et constate que l’engagement de location du 21 juin 1996 se trouve résilié de plein droit ; en conséquence qu’il ordonne leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef et les condamne solidairement à lui payer la somme de 4.667,83 € restant due au mois juin 2017 inclus, ainsi que le montant des loyers échus a la date de la décision à intervenir et, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant des loyers et charges en vigueur jusqu’à leur départ et enfin la somme de

600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré les 2 et 10 mai 2017.

Monsieur A Y et Madame C Y née X ont contesté les demandes au motif que le surloyer ne leur est pas applicable dès lors que Monsieur A Y réside depuis 2015 à Saint-Prix, ce dont le bailleur était avisé dans le but que son nom soit retiré du bail.

Par jugement contradictoire assorti de l’exécution provisoire en date du 13 février 2018, rectifié le 14 mai 2018, le Tribunal d’instance de Paris 20^e a constaté la résiliation du bail en date du 21 juin 1996, ordonné l’expulsion de Monsieur et Madame Y du logement n° 132, sis […], bâtiment A, escalier 1, dans les conditions légales rappelées au dispositif, et les a condamnés solidairement à payer à la société In’Li, nouvelle dénomination de l’Ogif, la somme de 9.703,32 € au titre du surloyer restant dû, terme de décembre 2017 inclus, et du loyer et provisions sur charges de la même échéance, selon décompte arrêté au 26 décembre 2017, ainsi que une indemnité d’occupation mensuelle de 1.641,86 € à compter du 1^er janvier 2018 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ; il les a condamnés in solidum à payer à la Société In’Li la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer des 2 et 10 mai 2017.

La Cour est saisie de l’appel interjeté à l’encontre de ce jugement par Monsieur A Y et Madame C Y née X selon déclaration en date du 31 juillet 2018. Par ordonnance de cette Cour (Chambre 1-5) en date du 31 janvier 2019, la requête en suspension de l’exécution provisoire de ce jugement a été rejetée.

Au dispositif de leurs uniques conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 10 octobre 2018, Monsieur A Y et Madame C Y née X sollicitent de la Cour, au visa des articles R.441-23 du Code de la construction et de l’habitation et 700 du Code de procédure civile, qu’elle :

— Infirme le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Paris 20^e en date du 13 février 2018;

Et statuant à nouveau,

— Déboute la Société In’Li de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamne la Société In’Li à rembourser à Monsieur et Madame Y toutes les sommes indûment versées au titre du Sls ;

Subsidiairement,

— Accorde à Monsieur et Madame Y un délai pour quitter les lieux au 30 septembre 2019;

— Condamne la Société In’Li à payer à Monsieur A Y et Madame C Y née X la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne la Société In’Li au paiement des dépens.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’intimée notifiées par la voie électronique le 3 janvier 2019, la Société In’Li sollicite de la Cour, au visa des articles L.441-12 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle :

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— Déboute Monsieur et Madame Y de toutes leurs demandes fins et conclusions;

— Condamne solidairement Monsieur et Madame Y à payer à la société In’Li la somme de 2.000 €au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne solidairement Monsieur et Madame Y aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Galland, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er octobre 2020. A l’audience des débats, il a été déclaré par les conseils des parties que les locataires avaient libéré le logement en 2019.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur les dernières conclusions d’appel

La Cour relève que le conseil de Monsieur et Madame Y a déposé à l’audience à sa cote de plaidoirie un unique jeu de conclusions signées ne portant pas mention de leur notification par la voie électronique. Ces conclusions comportent par rapport aux premières conclusions, un moyen nouveau d’appel en pages 8 et 9 touchant à la mise en demeure prévue à l’article L.449-1 du Code de la construction et de l’habitation et suppriment la demande de délai d’évacuation aux prétentions du dispositif.

Outre que ces modifications ne sont pas présentées de manière formellement distincte comme l’exigent pourtant les dispositions de l’article 954, alinéa 2, du Code de procédure civile, les conclusions elles-mêmes n’apparaissent pas au Rpvj comme ayant été notifiées. Il s’en déduit qu’elles sont postérieures à l’ordonnance de clôture, voire même inexistantes pour l’intimée, la preuve d’une quelconque communication n’étant pas jointe.

Elles seront en conséquence écartées des débats et la Cour, qui déplore l’utilisation d’un tel procédé de violation des principes posés par l’article 16 du Code de procédure civile, ne statuera qu’au vu des premières conclusions d’appel dont le dispositif est rappelé plus haut.

Sur l’application d’un surloyer et le nombre d’occupants du foyer

Monsieur et Madame Y font grief au jugement de les avoir condamnés à payer un surloyer au titre de l’année 2017, alors qu’ils n’en remplissaient pas les conditions, Monsieur A Y ayant quitté le logement depuis 2013 et résidant à ce jour dans une maison qu’il a acquise en 2015 à Saint-Prix tandis que Madame X, devenue épouse Y la même année, restait à Paris où elle travaillait et se soignait en compagnie de leur fille, Z en recherche d’emploi.

Ils exposent que leur situation avait été expliquée par ces circonstances et justifiée par Madame Y à réception de la proposition d’appliquer en surloyer en 2016, de sorte que le surloyer a été déduit de leur compte individuel pour le premier semestre 2016.

Ils plaident qu’à réception de l’enquête menée au second semestre 2016 pour l’année 2017, ils avaient pris soin, en application des dispositions de l’article R.441-23 du Code de la construction et de l’habitation, d’adresser les avis d’imposition séparée confortant leur situation familiale effective, c’est-à-dire hors présence de Monsieur Y à Paris, mais avaient fait l’objet néanmoins d’un surloyer de 732,86 € à compter de janvier 2017, alors que la situation était identique à celle de 2016 pour laquelle, ils n’en étaient pas redevables et qu’en outre Monsieur Y avait demandé à être retiré du bail.

Pour la confirmation du jugement, la Société In’Li rétorque que la situation décrite par les appelants ne correspond pas aux pièces fournies dont il ressort que leur avis d’impôt 2016 sur les revenus de 2015 mentionne qu’ils sont mariés et domiciliés ensemble à l’adresse de Saint Prix, adresse de leur domicile à l’acte de mariage du 20 juin 2015. Elle ajoute que l’avis d’imposition fiscale 2017 les domicilient encore à Saint-Prix. Elle soutient que Madame Y, qui a déclaré faussement à

l’huissier leur délivrant en mai 2017 le commandement de payer que son époux était parti sans laisser d’adresse, n’occupe le logement de Paris que comme pied à terre pour les besoins de sa fille qui y réside en famille. En tout état de cause, elle indique que la situation est réévaluée chaque année et elle plaide que le titulaire du bail entre nécessairement dans le compte des personnes vivant au foyer au sens de l’article L.442-12 du Code de la construction et de l’habitation qu’il l’occupe ou non.

Cela exposé, l’article L. 441-3 du code de l’habitation et de l’habitation, dispose que 'les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements

L’article L. 441-4 du même code prévoit que 'le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement. Ce montant est également plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 25 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Le programme local de l’habitat peut porter ce plafond jusqu’à 35 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer

L’article L. 442-12 du code de la construction et de l’habitation, précise que 'sont considérées comme personnes vivant au foyer au titre des articles L. 441-1, L. 441-4 et L. 445-4:

- le ou les titulaires du bail ;

- les personnes figurant sur les avis d’imposition du ou des titulaires du bail ;

- le concubin notoire du titulaire du bail ;

- le partenaire lié par un pacte civil de solidarité au titulaire du bail ;

- et les personnes réputées à charge au sens des articles 194, 196, 196 A bis et 196 B du code général des impôts

Sur ce, il résulte des pièces produites qu’à réception du formulaire d’enquête sur le supplément de loyer de solidarité de 2016, le bailleur a réclamé à Monsieur A Y et Madame C X à titre complémentaire leur avis d’imposition 2015 pour les revenus 2014.

En l’absence de cette pièce, il leur a délivré le 2 décembre 2015 la mise en demeure visant les dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation et un surloyer de 691,72 € a été appliqué dès le mois de janvier 2016. Ce surloyer a été annulé à la suite de la contestation du 23 février 2016 émise par Madame Y qui a convaincu la société Apec Location qu’il y avait lieu de ne prendre en compte que son propre revenu fiscal, par suite de la séparation géographique des époux.

Néanmoins, la régularisation d’un surloyer une année, laquelle dépend des pièces produites et circonstances, ne crée pas de droit acquis pour les locataires à en bénéficier l’année suivante.

Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, l’administration fiscale n’a pas édité d’avis d’imposition séparée pour les revenus de l’année 2016, le domicile fiscal des époux étant alors toujours à l’adresse de Saint-Prix. Par ailleurs étant signataire du bail et au surplus marié à Madame C X, Monsieur A Y ne pouvait se désolidariser de l’obligation d’occuper le logement, comme il a tenté de le faire par courrier du 26 janvier 2017, le bail n’étant pas résilié et le droit au bail n’ayant pas été transféré à l’épouse par décision de justice.

Dès lors, le bailleur a pu considérer, en mettant en perspective les éléments découverts au fil du

temps, qu’il n’y avait pas lieu de faire crédit aux allégations de Madame Y sur l’effectivité du domicile de chaque époux, étant observé que le compteur électrique était au nom de la fille des locataires selon les explications données par courrier au bailleur.

C’est en conséquence à bon droit qu’au vu des pièces fiscales produites, celui-ci a retenu que le foyer était composé de deux personnes, au sens de l’article L. 442-12 du code de la construction et de l’habitation, en l’espèce les titulaires du bail à l’exclusion de leur fille qui n’est pas déclarée sur leurs avis fiscaux et dont il n’est pas soutenu qu’elle soit à leur charge.

C’est donc à juste titre que le premier juge a dit que le revenu fiscal de Monsieur A devait être pris en considération dans le calcul du surloyer ainsi que l’avait fait le bailleur par notification du 20 janvier 2017 pour un montant de 732,86 €, non autrement contesté.

Sur la résiliation du bail et ses suites

Le commandement de payer faisant jouer la clause résolutoire ayant été délivré pour une dette exigible mais non acquittée, le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné Monsieur et Madame Y au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Le délai d’évacuation sollicité à titre reconventionnel étant dépassé et les locataires ayant quitté les lieux, la demande de délai est devenue sans objet.

Sur les frais et dépens

Il est équitable d’allouer à la Société In’Li la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé sur les frais irrépétibles.

Monsieur et Madame Y, qui succombent en leur appel, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens de première instance et déboutés de leur demande en paiement de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal d’instance de Paris 20^e en date du 13 février 2018, rectifié le 14 mai 2018 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Monsieur A Y et Madame C Y née X à verser à la Société In’Li la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur A Y et Madame C Y née X de leur demande du même chef ;

CONDAMNE in solidum Monsieur A Y et Madame C Y née X aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT