RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2020

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/28515 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B66XR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS CEDEX 17 – RG n° 16/08546

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

Assisté de M^e Laëtitia CROISÉ de l’AARPI CYGLER & AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0172, avocat plaidant

Madame A X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

Assistée de M^e Laëtitia CROISÉ de l’AARPI CYGLER & AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0172, avocat plaidant

INTIMÉE

SA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 032 708

[…]

[…]

Représentée par M^e Yves CLAISSE de la SELARL CLAISSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500 substitué par M^e Mustapha ELL MOUSSAOUI de la SELARL CLAISSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1^er septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 16 octobre 2006, la Régie immobilière de la ville de Paris ( RIVP) a donné à bail en renouvellement à M. Z X un local commercial situé […], pour une durée de neuf années à compter du 1^er juillet 2006, moyennant un loyer annuel en principal de 5522,55 euros et pour y exercer une activité de vente d’alimentation générale.

Soutenant que les locaux étaient désormais exploités par M^me A X sans autorisation, la RIVP a fait assigner cette dernière et M. Z X (les consorts X) devant le tribunal de grande instance de Paris par actes du 16 mars 2016 aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion des occupants.

Par acte en date des 27 et 28 mars 2017, la RIVP a fait délivrer à M. Z X et M^me A X, en application des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, un congé avec refus de renouvellement à effet au 30 septembre 2017 pour motif grave et légitime fondé sur la dénégation du droit au statut pour défaut d’inscription du locataire au registre du commerce et

des sociétés.

Par jugement en date du 25 mai 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit que M. Z X a cédé le 31 mars 2013 à M^me A X le droit au bail qu’il détenait sur les locaux situés […],

— Déclaré cette cession inopposable à la RIVP,

— Résilié à compter du 16 mars 2016, le bail du 16 octobre 2006 liant la RIVP et M. X,

— Dit que M. X devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, et notamment M^me A X, les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

— Autorisé, faute pour M. X de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la RIVP à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne M. X et M^me A X in solidum à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges à compter du 16 mars 2016 et jusqu’à leur départ effectif des lieux par la remise des clefs,

— Condamné M. Z X et M^me A X in solidum aux dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 20 décembre 2018, M. Z X et M^me A X ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 20 mars 2019, M. Z X et M^me A X demandent à la Cour de :

Vu les articles 1717 et 1184 du Code civil, L145-16 du Code de commerce, la jurisprudence citée, les développements et pièces communiquées,

Vu le jugement du 25 mai 2018,

— DIRE recevables Monsieur Z X et Madame A X en leurs demandes, fins et prétentions ;

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a dit que Monsieur Z X avait cédé le 31 mars 2013 à Madame A X le bail commercial en date du 16 octobre 2006 ;

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a dit que la cession du bail commercial est inopposable à la

RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS ;

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail commercial et ses conséquences ;

— DÉBOUTER la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS de l’ensemble de ses demandes ;

Et statuant à nouveau,

— CONSTATER l’absence de manquements graves aux clauses et conditions du contrat de bail par Monsieur Z X et Madame A X ;

— CONSTATER l’absence d’un quelconque préjudice subi par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS ;

— JUGER que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS a renoncé tacitement à se prévaloir du non-respect d’une clause du contrat de bail par Monsieur Z X et Madame A X ;

— JUGER que le contrat de bail ne peut être résilié ;

— DÉBOUTER la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur Z X et Madame A X ;

— CONDAMNER la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS aux entiers dépens de la société SELARL BDL AVOCATS ;

— CONDAMNER la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS à payer à Monsieur Z X et Madame A X la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 juin 2019, la RIVP demande à la Cour de :

Vu les articles 1134 et 1184 et 1741 du Code Civil

Vu l’article L. 145-16 du Code de Commerce

Vu l’article L.145-17 du Code de Commerce

A titre principal,

' Confirmer le Jugement querellé en toutes ses dispositions et y ajoutant ;

o Condamner Monsieur X Z et Madame X A in solidum à payer à la RIVP la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

o Condamner Monsieur X Z et Madame X A aux entiers dépens d’appel.

A titre infiniment subsidiaire et dans l’hypothèse où la Cour d’appel n’estimerait pas l’infraction commise suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail,

— Dire et juger alors que Monsieur X Z et par voie de conséquence Madame A X, occupante de son chef, ne peuvent réclamer le paiement d’une quelconque indemnité d’éviction à la suite du congé qui leur a été donné pour la date du 1^er octobre 2017, par exploit de Maître Y en date des 27 et 28 mars 2017,

— Valider ledit congé pour défaut de droit au statut des baux commerciaux,

— Dire en conséquence que Monsieur X Z et Madame A X seront de plus fort occupants sans droit ni titre à la date du 1^er octobre 2017, date pour laquelle congé leur a été donné,

' Ordonner l’expulsion de Monsieur X Z et de Madame X A et de tous occupants de leur chef, et si besoin est avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier, des locaux situés […], et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard (article L.131-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution), dans les quinze jours de la décision à intervenir,

' Autoriser la RIVP à faire séquestrer dans tel garde-meubles de son choix, aux frais et risques des défendeurs, tous objets trouvés dans les lieux, et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues (conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution),

' Condamner Monsieur X Z et Madame A X in solidum à payer à la RIVP une indemnité d’occupation correspondant au double du loyer conventionnel et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

' Condamner Monsieur X Z et Madame A X in solidum à payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' Condamner Monsieur X Z et Madame X A in solidum en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes du bail, le preneur ne peut 'céder ou transporter son droit au bail qu’en totalité et avec l’agrément du bailleur sauf s’il s’agit d’un successeur dans son commerce et en restant garant et répondant solidaire de son cessionnaire (…). Le bailleur sera dans tous les cas appelé à l’acte de cession qui ne pourra être établi qu’en la forme authentique et dont il lui sera remis une copie exécutoire sans frais pour lui servir de titre exécutoire direct contre le cessionnaire, sans préjudice de tous ses droits et actions contre le preneur'.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, cette clause qui aménage le droit de cession du preneur est licite et rend inopposable au bailleur toute cession, même au successeur dans le fonds, qui ne respecterait pas les conditions de forme prescrites.

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris, M. Z X et M^me A X contestent l’existence d’une cession de droit au bail et se prévalent d’une simple réorganisation pour soutien familial entre un père et une fille. Ils considèrent que cette réorganisation irrégulière en la forme ne peut constituer un manquement grave aux clauses et conditions du bail pouvant justifier la résiliation judiciaire du bail, faisant valoir que le bailleur qui n’a subi aucun préjudice, n’ignorait pas

la situation de la famille X dès lors qu’il percevait les loyers de M^me A X depuis trois ans et qu’il a ainsi renoncé à se prévaloir de tout manquement.

A l’instar du premier juge, la cour relève que les extraits Kbis produits aux débats par la RIVP établissent que M. Z X a cessé d’exploiter son fonds de commerce d’alimentation générale sous l’enseigne 'au fin gourmet’ à la date du 31 mars 2013 et a fait l’objet d’une radiation du registre du commerce à la date du 15 avril 2013 et que parallèlement, sa fille, M^me A X s’est fait immatriculer au registre du commerce et des sociétés à la date du 6 mai 2013 pour exploiter dans les lieux loués un fonds d’alimentation générale sous la même enseigne, créé à la date du 1^er avril 2013. Ces constatations et notamment la concomitance entre la cessation d’activité de M. Z X et le début d’activité de M^me A X établissent que cette dernière a succédé à M. Z X dans le cadre d’une cession du fonds et donc du droit au bail et contredisent l’existence d’un soutien apporté par la fille à l’exploitation de son père dans le cadre d’une simple réorganisation.

Il n’est justifié par M. Z X et M^me A X d’aucun acte positif et dénué de caractère équivoque établissant la volonté du bailleur de renoncer à se prévaloir de l’irrégularité de la cession découlant de la méconnaissance des formalités prescrites par le bail, le seul silence du bailleur après la cession ne pouvant constituer une acceptation. A cet égard, la cour relève que les appelants s’abstiennent de produire une quelconque pièce au soutien de leur affirmation alors même que leur carence a déjà été relevée par le premier juge.

Si la violation des dispositions du bail aménageant la cession la rend inopposable au bailleur, elle ne présente cependant pas un degré de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail au regard du contexte dans lequel elle est intervenue, s’agissant d’un commerce de proximité à caractère familial. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Sur le congé :

Le congé délivré les 27 et 28 mars 2017 à effet au 30 septembre 2017 met fin à la tacite reconduction et fonde le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction sur le défaut d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés.

Il est constant que pour bénéficier du droit au statut, le locataire doit satisfaire à l’ensemble des conditions générales d’application prévues à l’article L. 145-1 du code de commerce et notamment être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Il n’est pas discuté que M. Z X ne satisfait plus à la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés depuis le 15 avril 2013, date de sa radiation. Il est sans incidence que M^me A X soit elle-même inscrite puisque la cession étant inopposable au bailleur ainsi qu’il l’a été retenu précédemment, elle n’est qu’occupante du chef de M. Z X.

Il convient dès lors de valider le congé délivré les 27 et 28 mars 2017 à effet au 30 septembre 2017, M. Z X étant occupant sans droit ni titre depuis le 1^er octobre 2017 et par voie de conséquence M^me A X et de dire que les appelants ne peuvent prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction. Leur expulsion sera ordonnée dans les conditions prévues par le jugement entrepris qui sera confirmé de ce chef.

Le recours à la force publique constituant une contrainte suffisante, il n’y a pas lieu de fixer une astreinte pour assortir l’obligation de restituer les lieux.

Aucun élément ne justifie la fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer contractuel comme le demande la RIVP de sorte que le montant de cette indemnité sera fixé au montant du dernier loyer, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les appelants dont l’expulsion est confirmée supporteront les dépens de première instance et d’appel. Il n’y a pas lieu en revanche de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail du 16 octobre 2006 liant la RIVP et M. X, à compter du 16 mars 2016 et dit que l’indemnité d’occupation irrégulière serait due à compter du 16 mars 2016,

Infirmant de ces seuls chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail,

Valide le congé délivré les 27 et 28 mars 2017 pour défaut du droit au statut,

Dit que M. Z X et M^me A X sont occupants sans droit ni titre depuis le 1^er octobre 2017,

Fixe au 1^er octobre 2017, le point de départ de l’indemnité d’occupation irrégulière,

Dit qu’ils ne peuvent prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction,

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte pour la restitution des lieux,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Z X et M^me A X in solidum aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE