Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 6 mars 2020, n° 17/21615

TI Ivry-sur-Seine 29 septembre 2017

CA Paris
Confirmation 6 mars 2020

Arguments

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Rejeté
Notification du jugement d'adjudication
La cour a estimé que le jugement d'adjudication n'avait pas été valablement notifié aux locataires, ce qui justifie leur refus de paiement.
Accepté
Reconnaissance de loyers dus
La cour a confirmé que les locataires devaient effectivement cette somme pour les loyers échus, en raison de leur défaut de paiement.
Rejeté
Résistance abusive des locataires
La cour a jugé que les locataires avaient des raisons de douter de la qualité de propriétaire de l'appelante, ce qui justifie leur comportement.
Rejeté
Justification de la consommation d'eau
La cour a constaté que les preuves fournies par l'appelante étaient insuffisantes pour justifier cette demande.
Rejeté
Comportement des locataires
La cour a jugé que les locataires avaient agi de bonne foi en raison des doutes sur la qualité de propriétaire de l'appelante.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens de la procédure d'appel, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 6 mars 2020, n° 17/21615
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	17/21615
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine, 29 septembre 2017, N° 11-16-001402
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude TERREAUX, président
Avocat(s) :	Pascale NABOUDET-VOGELFeryal B KURT
Cabinet(s) :	CAROLINE HATET AVOCAT

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 MARS 2020

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/21615 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4QVF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2017 -Tribunal d’Instance d’Ivry Sur Seine – RG n° 11- 16- 001402

APPELANTE

Madame H I J A

Née le […] à […]

[…]

5^e étage, escalier A

[…]

Représentée par M^e Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

INTIMES

Monsieur B Y

Né le […] à […]

[…]

4^e étage gauche

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Feryal B.KURT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2148

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/007546 du 18/04/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Madame D Y

Née le […] à […]

[…]

4^e étage gauche

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant par M^e Feryal B.KURT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2148

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. E CHALACHIN, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur E F dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2014, M. G Z a donné à bail à M. et M^me B Y-X un logement situé […] à Ivry-sur-Seine.

Par jugement rendu le 28 janvier 2016 par le tribunal de grande instance de Créteil, le bien loué a été adjugé à M^me H I J A.

Par acte du 2 mai 2016, celle-ci a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte du 17 août 2016, elle les a fait assigner devant le tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine afin de voir prononcer la résiliation du bail et obtenir le paiement de l’arriéré de loyers.

Par acte du 13 juin 2017, M. et M^me Y ont fait assigner M. Z devant le même tribunal afin qu’il soit condamné à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

Par jugement du 29 septembre 2017, le tribunal a ordonné la jonction des deux procédures, rejeté la demande en résiliation du bail, condamné les preneurs à payer à M^me A la somme de 2 700 euros correspondant aux loyers échus d’août à octobre 2016 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2016, condamné M. Z à garantir les époux Y du montant de cette condamnation, condamné M^me A à délivrer aux époux Y les quittances des loyers acquittés d’août 2016 à mars 2017 inclus, débouté les parties du surplus de leurs demandes, autorisé l’exécution provisoire de la décision et condamné les époux Y aux dépens, à l’exception du coût du commandement délivré le 2 mai 2016.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 23 novembre 2017, M^me A a interjeté appel de ce jugement uniquement à l’encontre des époux Y.

Par dernières conclusions notifiées le 12 février 2018, l’appelante demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— condamner les époux Y au paiement de la somme de 10 626 euros à titre de loyers et charges impayés du 9 février 2016 au mois de décembre 2017 inclus, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef,

— condamner les époux Y au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la quittance locative majorée de 50 % à compter du jour de la signification de la décision et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner les époux Y au paiement de la somme de 980 euros au titre de la consommation d’eau,

— condamner les époux Y au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner les époux Y au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

Par dernières conclusions notifiées le 14 juin 2018, les époux Y demandent à la cour de confirmer le jugement et de condamner M^me A au paiement de la somme de

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2019.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail

M^me A soutient que, alors qu’elle avait avisé les preneurs de sa qualité de nouvelle propriétaire de l’appartement peu de temps après le jugement d’adjudication, les époux Y ont refusé de lui verser les loyers jusqu’au mois de novembre 2016 ; elle demande donc à la cour de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Mais c’est à bon droit que le premier juge a rappelé les termes de l’article 503 du code de procédure civile, selon lesquels les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu’après leur avoir été notifiés, à moins que l’exécution n’en soit volontaire.

En l’espèce, la seule attestation de propriété établie par un avocat ne valait pas notification du jugement d’adjudication aux locataires, et ce d’autant que rien ne prouve que ce document leur ait été remis dans les jours ayant suivi l’adjudication comme le prétend l’appelante.

De plus, les locataires n’ont pas reconnu sa qualité de propriétaire dans la lettre qu’ils lui ont adressée le 17 mars 2016, puisque, s’ils ont indiqué qu’ils étaient informés de l’adjudication, ils ont aussitôt ajouté que l’ancien propriétaire, M. Z, leur avait annoncé qu’il y avait eu 'surenchérissement par un tiers, ce qui peut annuler ou repousser une vente' ; les termes de cette lettre démontrent qu’ils avaient un doute sur la qualité de propriétaire de l’appelante et qu’ils ont refusé, en toute bonne foi, de lui verser les loyers.

Les époux Y prouvent que leur doute était entretenu par M. Z qui, dans une lettre du 20 avril 2016, leur avait indiqué être toujours propriétaire du bien loué car il avait 'porté un recours contre la décision de vente du tribunal qui suspend la décision de vente'.

Le commandement de payer délivré aux locataires le 2 mai 2016, dont les six feuillets sont produits par M^me A, ne comportait pas le jugement d’adjudication dont elle se prévaut.

Dans une lettre du 12 mai 2016, les époux Y ont encore fait part à l’appelante de leurs doutes sur sa qualité de propriétaire et lui ont annoncé qu’ils lui verseraient les loyers à condition d’avoir la certitude qu’elle avait bien cette qualité.

C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que le jugement d’adjudication était devenu opposable aux locataires le 17 août 2016, date de délivrance de l’assignation qui comportait en pièce n° 2 le jugement du 28 janvier 2016 et les a condamnés à payer à M^me A les loyers d’août à octobre 2016.

C’est également à raison qu’il a estimé que le défaut de paiement de ces trois mois de loyer ne constituait pas une violation suffisamment grave des obligations des preneurs, compte tenu du fait que la nouvelle propriétaire avait tardé à leur signifier le jugement d’adjudication et que l’ancien propriétaire leur avait fait croire que ce jugement faisait l’objet d’un recours de sa part.

Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M^me A visant à voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Sur les loyers et charges impayés

M^me A reconnaissant, par la production de son décompte locatif, avoir reçu paiement des loyers depuis le 9 novembre 2016, la condamnation des époux Y doit se limiter à la somme de 2 700 euros retenue par le tribunal, correspondant aux loyers impayés d’août à octobre 2016.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la bailleresse à délivrer aux preneurs les quittances de loyer d’août 2016 à mars 2017.

Concernant la demande en paiement de la consommation d’eau, M^me A affirme que cette prétention serait justifiée par ses pièces 23 et 26 ; mais la pièce 23 (relevé de compteurs en date du 24 novembre 2016) indique seulement que la lecture du compteur des époux Y est 'impossible', et la pièce 26 (appels de fonds établis par le syndic de copropriété pour la période du 1^er juillet au 31 décembre 2016) ne mentionne pas la consommation d’eau imputable aux époux Y ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande pour insuffisance de preuve.

Sur les dommages-intérêts

M^me A ne démontre pas que les preneurs aient fait preuve de résistance abusive à son égard, le fait qu’ils aient refusé de lui verser les loyers d’août à octobre 2016 s’expliquant par le doute entretenu par M. Z quant à la qualité de propriétaire de l’appelante.

Celle-ci sera donc déboutée de ce chef de demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné les preneurs aux dépens de première instance, à l’exclusion du coût du commandement délivré le 2 mai 2016 qui ne comprenait pas le jugement d’adjudication.

M^me A, qui succombe en toutes ses prétentions présentées devant la cour, doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Déboute M^me H I J A de toutes ses demandes présentées devant la cour, y compris celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les époux Y-X de leur demande fondée sur ce texte,

Condamne M^me A aux dépens de la procédure d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT