RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2020

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14329 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAK2E

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du 8 septembre 2015 – tribunal de grande instance de PARIS – RG 12/14424

Arrêt du 4 octobre 2017- cour d’appel de PARIS- RG 15/20365

Arrêt du 06 Juin 2019- Cour de Cassation – pourvoi n° V17-28.721

DEMANDERESSE A LA SAISINE

SAS NEXITY LAMY agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099

[…]

[…]

Représentée par M^e I J de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 substitué par M^e Clément PIALOUX de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

DÉFENDEURS A LA SAISINE

SAS DU PAREIL AU MEME venant aux droits de la SA LE COMPTOIR FRANCAIS DE LA MODE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 326 019 775

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

Assistée de M^e Laurent AZOULAI de la SELEURL LAMLA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1642, avocat plaidant substitué par M^e ONDOA MESSI de la SELEURL LAMLA, avocat au

barreau de PARIS, toque : E1642, avocat plaidant

Madame B C prise en sa qualité de co-commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société DU PAREIL AU MEME

91 rue du Faubourg Saint-Honoré

[…]

n’ayant pas constitué avocat

SELARL A & M AJ ASSOCIÉS prise en la personne de Monsieur R-D X, en qualité de co-commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société DU PAREIL AU MEME

[…]

91050 EVRY-COURCOURONNES

n’ayant pas constitué avocat

SCP D E pris en la personne de Monsieur D E, en qualité de co-commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société DU PAREIL AU MEME

[…]

91050 EVRY-COURCOURONNES

n’ayant pas constitué avocat

[…] représenté par son syndic le […]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e K L, avocat au barreau de PARIS, toque : D0919

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Nelly CAYOT, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL , conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La société Le Comptoir Français de la Mode a conclu avec la SCI 8 rue R-G H pour les locaux sis […] et la société anonyme La Boucherie Populaire pour les locaux sis […], Paris 20^e en date du 16 octobre 2006.

Lors de travaux de rénovation des locaux en janvier 2010, la société Le Comptoir Français de la Mode a constaté, suite à la mise à nu de la coque, que l’une des poutres appartenant à la structure de l’immeuble était endommagée.

Par décision du 16 avril 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise afin notamment d’examiner les désordres, de déterminer les travaux nécessaire pour y remédier et de fournir tout élément technique ou fait de nature à permettre à la juridiction compétente de se prononcer sur les responsabilités encourues.

Les travaux de réfection des parties communes, et donc d’assainissement de la poutre endommagée ont été réalisés du 1^er juin au 22 juillet 2010.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 30 septembre 2011.

Par actes d’huissier des 7, 8 août et 13 septembre 2012 la société Le Comptoir Français de la Mode a assigné le syndicat des copropriétaire de l’immeuble […], la société par action simplifiée Nexity Lamy, la société anonyme La Boucherie Populaire et la société civile immobilière 8 rue R-G H en réparation de son préjudice du fait de la suspension de son activité commerciale, pour défaut d’entretien des parties communes.

Le juge de la mise en état, par ordonnance du 16 avril 2013, a déclaré nulle l’assignation délivrée le 8 août 2012 par la société Le Comptoir Français de la Mode à la société NEXITY LAMY.

Par acte délivré le 15 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires du […] a assigné la société NEXITY LAMY en garantie et dénonciation de la procédure antérieure.

Le juge de la mise en état a joint les deux instances le 18 novembre 2013 par mention au dossier.

Par jugement en date du 8 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Mis hors de cause la SCI 8 rue R-G H et la société La Boucherie Populaire,

— Déclaré le syndicat des copropriétaires du […] responsable du

préjudice subi par la société Le Comptoir Français de la Mode ;

— Condamné in solidum la société NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires […] à payer à la société Le Comptoir Français de la Mode la somme de 97 000 euros (quatre-vingt-dix-sept mille euros) en réparation de son préjudice avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

— Condamné la société NEXITY LAMY à garantir le syndicat des copropriétaires […] de sa condamnation à hauteur de la somme de 97 000 euros (quatre-vingt-dix-sept mille euros) avec intérêt au taux légal à compter du 7 août 2012 ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Condamné la société NEXITY LAMY à payer à la société Le Comptoir Français de la Mode la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société NEXITY LAMY aux dépens en ce compris les frais de l’expertise ordonnée par le juge du référé le 6 novembre 2009 avec distraction au profit de la SCP O-P et Maitre L, pour la part qui les concerne selon les termes de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

La société Nexity Lamy a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 octobre 2015.

Par un arrêt rendu le 4 octobre 2017, la Cour d’appel de Paris, chambre 5-3, a :

— Confirmé le jugement entrepris rendu par le tribunal de grande instance de Paris.

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné la société Nexity Lamy aux dépens de l’appel.

Un pourvoi a été formé par la société Nexity Lamy contre cet arrêt.

La société DU PAREIL AUX MEME est venue aux droits du Comptoir Français de la Mode.

Par un arrêt rendu le 6 juin 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, au visa de l’article 16 du code de procédure civile :

CASSE ET ANNULE l’arrêt rendu le 4 octobre 2017 par la cour d’appel de Paris, mais seulement en ce qu’il condamne la société Nexity Lamy à payer à la société Le Comptoir Français de la Mode, in solidum avec le syndicat des copropriétaires du […] à Paris, la somme de 97 000 euros en réparation de son préjudice et à garantir le syndicat des copropriétaires du […] à Paris de cette condamnation ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à Paris et la société Du Pareil Au Même, aux droits de la société Le Comptoir Français de la Mode, aux dépens;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du […] à Paris et de la société Du Pareil Au Même, aux droits de la société Le Comptoir Français de la Mode, et les condamne à payer à la société Nexity Lamy la somme globale

de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf.

'Sur le moyen unique :

Vu l’article 16 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 2017), que la société Le Comptoir Français de la Mode, aux droits de laquelle se trouve la société Du Pareil Au Même, a entrepris de faire rénover le local commercial lui ayant été donné à bail, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ; que, deux poutres de la structure de l’immeuble s’étant révélées endommagées, la société Le Comptoir Français de la Mode a obtenu en référé la désignation d’un expert au contradictoire du syndicat, puis l’a assigné au fond en indemnisation de son préjudice ; que le syndicat a appelé en garantie la société Nexity Lamy, son syndic au moment de l’apparition des désordres;

Attendu que, pour condamner la société Nexity Lamy, in solidum avec le syndicat, à payer à la société Le Comptoir Français de la Mode la somme de 97 000 euros en réparation de son préjudice et à garantir le syndicat de cette condamnation, l’arrêt retient que, s’il est exact que la société Nexity Lamy n’était pas présente ni représentée lors des opérations d’expertise, le rapport lui a été régulièrement communiqué dans le cadre de la présente procédure, ce qui lui a permis d’en débattre contradictoirement, et qu’il peut être retenu à titre de renseignement, que l’expert sapiteur a analysé les documents comptables de la société Le Comptoir Français de la Mode pour le commerce considéré, que le préjudice résulte de la perte de marge, déduction faite de l’économie de charge de personnel et sans tenir compte des charges fixes qui devraient être payées dans tous les cas, et que, selon les calculs détaillés par l’expert, la perte de marge est de 122 000 euros dont il convient de déduire les charges du personnel soit 25 000 euros ;

Qu’en statuant ainsi, en se fondant sur un rapport d’expertise qui n’était corroboré par aucun autre élément de preuve, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;"

Par déclaration en date du 19 juin 2019, la SAS NEXITY LAMY a saisi la Cour d’appel de renvoi à l’égard de la société du PAREIL AUX MEMES, du syndicat des copropriétaires […] 20^e représenté par son syndic CPAB, de la selarl A&MAJ ASSOCIES prise en la personne de M. X ès qualités de co-commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société du PAREIL AU MEME, de M^me B C ès qualités de co-commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société du PAREIL AU MEME, de la SCP D E prise en la personne de D E ès qualités de co-commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société du PAREIL AU MEME, de la SAS BOUCHERIE LA POPULAIRE et de la SCI DU 8 rue R G H.

Par ordonnance de désistement partiel rendue le 31 octobre 2019, le conseiller en charge de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la Cour à l’égard de la SCI 8 rue R-G H et de la société La Boucherie Populaire.

Dans ses conclusions n°4 notifiées par le RPVA le 27 août 2020, la société NEXITY LAMY, SA, demande à la Cour de :

VU la loi du 10 juillet 165 et notamment ses articles 14 et 18 ;

VU les articles 1992 et suivants du Code Civil ;

VU les pièces produites aux débats ;

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS, 8 ème Chambre ' 1 ère Section, RG n°12/14424 le 8 septembre 2015 ;

Et, statuant à nouveau,

— DIRE ET JUGER que la Société NEXITY LAMY n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission de syndic du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé […] ;

— DIRE ET JUGER au surplus que les fautes qu’on lui impute sont sans aucun lien de causalité avec le prétendu préjudice invoqué par la Société DU PAREIL AU MEME venant aux droits de la Société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE ou par le Syndicat des Copropriétaires ;

En conséquence,

— DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du […] ou toute autre partie de l’intégralité de leurs demandes ;

— CONDAMNER in solidum, le Syndicat des Copropriétaires du […] pris en la personne de son syndic, et la Société DU PAREIL AU MEME venant aux droits de la Société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE, à payer à la Société NEXITY LAMY la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître I J ' SCP CORDELIER & ASSOCIES en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses conclusions, notifiées par le RPVA le 29 janvier 2020, le Syndicat des Copropriétaires du […], représenté par son syndic la société Cabinet Parisien d’Administration de bien (CPAB) demande à la Cour de :

Vu l’article 480 du code de procédure civile,

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 18

Vu le décret du 17 mars 1967

Vu le règlement de copropriété notamment le chapitre 1^er du titre III

Vu les articles 1991 et suivants du code civil,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Paris (pôle5 – chambre 4) du 4 octobre 2017

Vu l’ensemble des pièces versées aux débatsk

— Recevoir le syndicat des copropriétaires […] en ses demandes et l’y déclarer bien fondé,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre 1^re section RG n°12/14424 le 8 septembre 2015 en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— Condamner la société Nexity Lamy à verser au Syndicat des copropriétaires du […] la somme de 97000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 7 août 2012 en réparation de son préjudice financier;

— Débouter la société Nexity Lamy de l’ensemble de ses demandes;

— Condamner la société Nexity Lamy à payer au Syndicat des copropriétaires du […] la somme de 7000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner la société Nexity Lamy aux entiers dépens dont la distraction au profit de Maître K L en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions au fond, notifiées par le RPVA le 25 juin 2020, la société DU PAREIL AU MÊME, venant aux droits de la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE, demande à la Cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu le décret du 17 mars 1967 ;

Vu l’ensemble des pièces versées au débat ;

Vu la jurisprudence ;

— RECEVOIR la société DU PAREIL AU MÊME, venant aux droits de la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE, en ses demandes et l’y déclarer bien fondée.

— CONFIRMER le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 8 septembre 2015 en toutes ses dispositions.

Par conséquent,

— DÉBOUTER la société NEXITY LAMY de l’ensemble de ses demandes.

— CONDAMNER la société NEXITY LAMY à payer la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société NEXITY LAMY aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Patricia HARDOUIN ' SELARL 2H AVOCATS et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

La société NEXITY LAMY a fait signifier les déclarations de saisine à la selarl A&MAJ ASSOCIES prise en la personne de M. X, à la SCP D E prise en la personne de D E et à M^me B C ès qualités de co-commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société du PAREIL AU MEME par actes d’huissier à personne morale le 6/11/2019.

Elle leur a fait signifier ses conclusions n°2 par actes d’huissier des 9/12/2019 remis à personne morale pour la selarl A&MAJ ASSOCIES prise en la personne de M. X et à la SCP D E prise en la personne de D E ès-qualités de co-commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde de la société du PAREIL AUX MEMES et par acte remis à tiers présent le 6/12/2019 à M^me B C ès qualités de co-commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde. Les premières conclusions d’appelant du 19 août 2019 leur ont également été

signifiées par actes d’huissier remis à tiers le 30 août 2019.

La selarl A&MAJ ASSOCIES prise en la personne de M. X, la SCP D E prise en la personne de D E et M^me B C ès qualités de co-commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde de la société du PAREIL AUX MEMES n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue 10 septembre 2020.

MOTIFS

Sur le périmètre de la cassation partielle

La société NEXITY LAMY expose que lorsqu’un chef du dispositif a été annulé, la cour d’appel de renvoi doit statuer sur ce chef de dispositif et ce indépendamment du moyen ayant abouti à la cassation ; qu’en l’espèce, le chef de dispositif retenant la responsabilité de la société NEXITY LAMY et sa condamnation ayant été annulé, la cour d’appel de renvoi doit se prononcer sur la responsabilité de la société NEXITY LAMY et non seulement sur l’évaluation du préjudice.

Le Syndicat des copropriétaires soutient que la faute du syndic a été retenue par le jugement du 8 septembre 2015 et par l’arrêt de la cour d’appel du 4 octobre 2017, ce qui n’est pas remis en cause par la cassation partielle ; que d’ailleurs le moyen de cassation était tiré de l’inopposabilité de l’expertise judiciaire à l’égard de la société NEXITY LAMY concernant le montant de réparation à hauteur de 97 000 euros ; que le rapport d’expertise judiciaire n’a pas trait au fait générateur de la responsabilité du syndic qui doit être recherché dans la chronologie des assemblées générales, des devis, de divers courriels ; qu’il s’ensuit que la cassation partielle ne porte que sur l’évaluation du préjudice de la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE et non sur la faute de la société NEXITY LAMY et le lien de causalité entre sa faute et le préjudice subi.

La société DU PAREIL AU MÊME soutient que l’arrêt de la cour d’appel n’a été cassé que sur la condamnation de la société NEXITY LAMY à régler in solidum avec le syndicat des copropriétaires la somme de 97 000 euros et à garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation ; que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est acquise ainsi que sa condamnation.

Selon l’article 624 du code de procédure civile, 'La portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.'.

Aux termes de l’article 625 du code de procédure civile, 'Sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé.

Elle entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

Si elle en est requise, la Cour peut dans le dispositif de l’arrêt de cassation prononcer la mise hors de cause des parties dont la présence devant la cour de renvoi n’est plus nécessaire à la solution du litige.'.

Il est admis que la cassation annule intégralement le chef du dispositif qu’elle atteint, quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation.

Il s’ensuit que, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, le moyen tiré de l’inopposabilité de l’expertise judiciaire à la société NEXITY LAMY au visa de l’article 16 du code

de procédure civile ayant déterminé la cassation est sans incidence sur le périmètre de la cassation partielle.

La cassation partielle porte sur la condamnation in solidum de la société NEXITY LAMY avec le syndicat des copropriétaires à la somme de 97 000 euros en réparation du préjudice subi par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE et sa condamnation à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de cette somme, ces deux chefs du dispositif de l’arrêt du 4 octobre 2017 ayant été annulés intégralement. Il s’ensuit que la cour d’appel de renvoi est saisie, outre de l’évaluation du préjudice subi par la société la société COMPTOIR FRANCAIS DE LA MODE, aux droits de laquelle se trouve la société DU PAREIL AU MÊME, de l’appréciation de la faute de la société LAMY NEXITY et du lien de causalité entre ladite faute et le préjudice subi qui sont les préalables nécessaires au prononcé de sa condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires et de sa condamnation à garantir ce dernier.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est en revanche acquise, la Cour de cassation n’ayant pas cassé le dispositif de l’arrêt de la cour d’appel du 4 octobre 2017 qui a confirmé le jugement de première instance l’ayant déclaré responsable du préjudice subi par la société Le Comptoir Français de la Mode en raison d’un défaut d’entretien des parties communes. La cour relève au surplus que le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement de première instance.

Sur la faute reprochée à la société NEXITY LAMY

La société NEXITY LAMY, qui soutient avoir été diligente, conteste avoir commis une faute dans sa gestion faisant valoir que :

— elle n’a été informée des désordres et du chantier mis en place par la locataire que le 28 janvier 2010 et elle a convoqué une assemblée générale dès que la locataire et son bailleur le lui ont demandé les 4 et 5 février 2010, ladite assemblée s’étant tenue le 18 février 2010,

— n’ayant pas été informée du début du chantier, elle ne pouvait pas mandater un architecte 'dit de l’immeuble’ susceptible de suivre les travaux,

— n’étant pas un professionnel en la matière, elle ne pouvait pas émettre un avis sur l’étude technique et les devis transmis par la locataire à l’appui de la demande de convocation de l’assemblée générale et le délai était trop court pour qu’elle mandate un bureau d’études pour l’assemblée générale du 18 février 2010,

— elle n’est pas responsable du vote de l’assemblée générale qui a rejeté la demande de travaux de la société locataire, l’assemblée générale ayant préféré solliciter un autre cabinet d’études et des devis complémentaires et elle n’est pas responsable de l’erreur de descente de charges commise par le bureau d’études mandaté par la locataire,

— elle a exécuté la décision de l’assemblée générale du 18 février 2010 et elle n’est pas responsable du retard mis par les entreprises sollicitées pour déposer lesdits devis, et un autre bureau d’études indépendant a été mandaté dès le 18 février 2010,

— la seconde assemblée générale s’est tenue le 28 avril 2010, ce qui ne constitue pas un délai déraisonnable, dès qu’elle a pu obtenir les devis et étude du bureau technique nécessaires au vote, d’autant que certains documents ont été transmis directement à des copropriétaires qui ont tardé à les lui remettre,

— la 1^re réunion expertale s’est tenue le 19 mai 2010, ce qui n’a pu que retarder les travaux et les ordres de service ont été passés le 1^er juin 2010, ce qui n’est pas de sa responsabilité puisque son

mandat de syndic avait pris fin le 17 mai 2010.

La société NEXITY LAMY soutient qu’il n’y a aucun lien de causalité entre l’obligation du syndicat des copropriétaires d’avoir à indemniser le préjudice de jouissance d’un commerce en raison de l’état des parties communes rendant impossible l’exécution immédiate des travaux d’aménagement du local et le fait qu’elle n’a pas, en tant que syndic, immédiatement désigné un bureau d’études ; qu’à tout le moins il ne pourrait lui être reproché qu’un retard de 15 jours dans les travaux, à supposer qu’il soit retenu qu’elle aurait dû missionner un bureau d’études avant la tenue de l’assemblée générale du 18 février 2010.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société NEXITY LAMY a commis des fautes de gestion, faisant valoir que :

— informé des désordres le 28 janvier 2010, le syndic a directement convoqué une assemblée générale spéciale, sans aviser préalablement le conseil syndical, en joignant une étude erronée faite à la demande de la société locataire et deux devis établis par des entreprises de son choix sans mise en concurrence,

— il est reproché au syndic de s’être contenté de devis insuffisants pour convoquer l’assemblée générale,

— il ne peut être reproché aux copropriétaires d’avoir refusé dans ces conditions de valider les devis proposés au vote,

— c’est un copropriétaire qui a contacté le bureau d’études MICHEL BANCON le 17/02/2010 et non le syndic, pour vérifier l’étude du cabinet BET SEREBA mandaté par la locataire,

— le syndic n’a pas proposé à l’assemblée générale la désignation d’un architecte de l’immeuble comme l’impose le règlement de copropriété alors que les travaux prévus par la société locataire n’avaient été autorisés le 17 juin 2008 que sous la condition expresse que ces travaux soient réalisés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, architecte qui aurait ainsi pu utilement conseiller le syndicat sur les éléments techniques.

— le défaut de diligences du syndic est à l’origine des dommages subis par la société LE COMPTOIR FRANCAIS DE LA MODE qui ont perduré après la fin de son mandat du fait des négligences initiales.

La société DU PAREIL AU MÊME soutient que la société NEXITY LAMY aurait dû, à réception du courriel du 28 janvier 2010, vérifier les informations livrées par la société COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE, faire constater les désordres en parties communes, proposer une solution technique adaptée accompagnée de plusieurs devis et d’un bureau d’études missionné par ses soins ; que si la société NEXITY LAMY avait été diligente, l’assemblée générale, même convoquée un peu plus tard que le 18 février 2010, aurait pris une décision éclairée et techniquement fondée et aurait pu faire diligenter des travaux adéquats. Elle reproche également au syndic de ne jamais avoir proposé à l’assemblée générale la désignation d’un architecte afin de conseiller le syndicat des copropriétaires pour assurer l’entretien des parties communes comme le stipule le règlement de copropriété.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble.

Comme précisé par le jugement entrepris, au titre de ce mandat, comme tous les mandats régis par l’article 1992 du code civil, il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de

son mandant et de le préserver de tous risques connus. Le syndic répond de sa gestion comme tout mandataire et doit par conséquent réparation des fautes qu’il a pu commettre en agissant contrairement aux intérêts de son mandant.

En l’espèce, l’assemblée générale a autorisé par décision du 17 juin 2008, la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE à procéder à des travaux dans le local donné à bail.

La cour relève que si aucune des parties n’a estimé utile de verser aux débats le courriel du 28 janvier 2010 dont elles font état, il n’est pas discuté que la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE a informé par ce courriel la société NEXITY LAMY, alors syndic, de la mauvaise qualité des poutres mises à nu lors de ses travaux de rénovation ; que la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE a demandé au syndic de convoquer une assemblée générale et lui a transmis des devis de travaux ainsi que le rapport d’un bureau d’études qu’elle avait choisi.

L’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 18 février 2010 (versée aux débats par les parties), convoquée en urgence par le syndic, a, après que le responsable des travaux de la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE eut expliqué aux copropriétaires l’urgence et la nécessité des travaux à entreprendre sur les poutres, refusé de voter les travaux tendant au renforcement de la structure du plancher haut, considérant, comme indiqué par le jugement entrepris, sans que preuve contraire n’en soit rapportée en cause d’appel, que le devis produit par la locataire était insuffisant pour s’assurer qu’il répondait aux besoins de la structure à long terme. L’assemblée générale décidait de missionner un bureau d’études indépendant afin d’établir un rapport technique sur l’état de la structure ainsi que de faire procéder à trois devis pour éclairer les copropriétaires sur le coût des opérations.

Il est exact qu’à la suite de cette assemblée générale du 18 février 2010, le syndic a exécuté les décisions prises conformément à ses obligations résultant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, il a convoqué l’assemblée générale spéciale du 18 février 2010 sur les seuls dires de la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE, sans missionner un bureau d’études indépendant pour les vérifier, sans constater les désordres et proposer une solution technique adaptée accompagnée de plusieurs devis à présenter à l’assemblée générale afin qu’elle puisse prendre une décision éclairée sur les travaux adéquats.

Il ne saurait être reproché à l’assemblée des copropriétaires d’avoir refusé de voter les travaux le 18 février 2010 alors que les éléments techniques et les deux devis présentés émanaient de la seule société locataire, qui avait choisi les entreprises et le bureau d’études BRET SEREBA. D’ailleurs il s’est avéré que la note technique de ce bureau d’études était erronée, tel que cela ressort de la note technique du bureau d’études MICHEL BANCON du 13 mars 2010, produite par les parties, de sorte que les deux devis réparatoires établis à la demande de la locataire ne pouvaient pas être satisfactoires, le bureau d’études MICHEL BANCON relevant que le renforcement prévu ne prenait pas en compte tous les désordres affectant les linteaux, et concluant à la nécessité d’une étude plus complète des ouvrages pour pouvoir préconiser les réparations adaptées, ce qui a été par la suite corroboré par l’expert judiciaire, la cour relevant que si la société NEXITY LAMY n’était pas partie à l’expertise, le caractère erroné de la note BERT SEREBA a été relevé par le bureau d’études MICHEL BANCON dont elle n’a pas remis en cause la compétence.

La société NEXITY LAMY n’apporte pas en cause d’appel la preuve d’avoir accompli de diligences autres que la convocation de l’assemblée générale du 18 février 2010, convocation qui n’était accompagnée d’aucune saisine ou avis d’un bureau d’études indépendant ni de la production de devis autres que ceux établis à la demande de la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE.

Si la société NEXITY LAMY soutient qu’elle n’avait pas le temps dans un délai bref de procéder à la saisine d’un bureau d’étude et d’entreprises pour obtenir des devis et un autre avis, force est de

constater que c’est elle qui a décidé de la date de convocation de l’assemblée générale sans procéder à la moindre diligence, la cour relevant que c’est d’ailleurs un copropriétaire, M. M N, qui a pris attache par courriel du 17 février 2010 versé aux débats avec le bureau d’études MICHEL BANCON, avant la réunion de l’assemblée générale, et non le syndic.

La société NEXITY LAMY ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la note insuffisante du bureau d’études de la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE alors qu’elle a convoqué l’assemblée générale sur les seuls documents émanant de la société locataire sans faire procéder à la moindre vérification, elle ne peut davantage reprocher à la société locataire de ne pas avoir fait procéder à un diagnostic initial du plafond avant la réalisation des travaux alors qu’elle n’a pas réagi de manière diligente à réception du courriel du 29 janvier 2010.

Cette négligence du syndic a contribué au retard dans les travaux réparatoires des linteaux et a provoqué une réticence légitime des copropriétaires à voter des travaux sur la base des seuls devis et note d’étude produits par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE.

En outre, comme relevé par le jugement entrepris, il incombait au syndic d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété du […] et de procéder à la nomination d’un architecte, ledit règlement mentionnant au chapitre 1^er du titre III que l’ensemble immobilier 'devait toujours être entretenu en parfait état'; que pour 'atteindre ce but, il est obligatoirement désigné comme conseiller technique du syndicat, un architecte (…)'; que l’architecte est désigné par l’assemblée générale sur proposition du syndic. Il s’ensuit qu’il ne peut être reproché l’absence de désignation d’un architecte à la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE, tiers à la copropriété, ou au syndicat des copropriétaires. En effet, il n’est pas discuté que la copropriété était dépourvue d’un architecte de l’immeuble assurant une mission technique tendant à surveiller l’entretien des parties communes et le syndic n’apporte pas la preuve qu’il aurait proposé à l’assemblée générale la désignation d’un architecte. Par conséquent c’est à tort que le syndic fait valoir que, n’ayant pas été prévenu préalablement de la date de début des travaux, il n’avait pas le temps, une fois avisé des désordres le 28 janvier 2010, de faire procéder à la désignation d’un architecte. Au surplus, la cour relève que l’assemblée générale a, le 17 juin 2008, autorisé les travaux sous réserve précisément de la surveillance de l’architecte de l’immeuble.

Par conséquent, en ne proposant pas un architecte à la désignation des copropriétaires, le syndic a commis une faute alors que cette désignation aurait permis d’une part d’assurer une surveillance générale de l’entretien des parties communes et d’autre part une gestion diligente du litige opposant le syndicat des copropriétaires à la société LE COMPTOIR DE LA MODE, la cour relevant d’ailleurs que le syndic admet qu’il n’avait pas la compétence technique pour avoir un avis sur les devis et note d’études émanant de la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE.

Par conséquent, la négligence du syndic dans la gestion des désordres sur les linteaux dès leur découverte constitue une faute du syndic entraînant sa responsabilité.

Entre le 26/02/2010 et le 11/03/2010, les deux entreprises TAC et APBM et le bureau d’études MICHEL BANCON se sont déplacés sur les lieux, le devis de la société APBM a été établi le 26/02/2010, celui de la société TAC le 07/04/2010 (devis versés aux débats par le syndicat des copropriétaires) et la note technique du bureau d’études MICHEL BANCON a été établie le 13/03/2010 sans qu’il ne soit démontré par la société NEXITY LAMY un manque particulier de diligences de la part des entreprises ou bureau d’études. S’il ressort d’un courriel d’un copropriétaire, M^me Y, que celle-ci avait en sa possession la note du bureau d’études le 19/03/2010 et qu’elle ne l’avait pas, à cette date, transmise au syndic, il n’est pas démontré que cela aurait retardé la convocation de l’assemblée générale du 28 avril 2010 par la société NEXITY LAMY puisque celle-ci a reçu le dernier devis devant être soumis à l’assemblée générale, établi le 7/04/2010, par courriel à cette date. La cour relève qu’il ressort en outre des échanges de courriels du 7 avril 2010 entre le gestionnaire du syndic et le conseil des copropriétaires, suite à la réception du devis TAC du

7 avril 2010, que le syndic n’avait prévu de faire procéder au vote des travaux que lors de l’assemblée générale devant se tenir le 17 mai 2010 considérant qu’il n’y avait plus d’urgence en raison du refus des copropriétaires de procéder aux travaux le 18 février 2010 ; que c’est à la demande pressante du conseil des copropriétaires que la société NEXITY LAMY a finalement convoqué le 12 avril 2010 une assemblée générale extraordinaire pour le 28 avril 2010.

Il résulte des procès-verbaux produits que l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 28 avril 2010 les travaux tendant au renforcement des linteaux en façade rue H, selon le devis TAC, et le traitement des linteaux en […], selon le devis APBM. Puis elle a voté le 28 juin 2010 le renforcement des linteaux en […], l’expert judiciaire ayant indiqué dans une note du 21/05/2010 qu’il convenait également de les renforcer.

Les travaux de renforcement et de traitement des linteaux doubles en […] et rue H ont été réceptionnés le 22/07/2010 selon la pièce 16 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires.

La société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE a dû attendre que les travaux réparatoires des linteaux, parties communes de l’immeuble, soient réalisés avant de pouvoir procéder aux travaux de rénovation de la boutique ; ces travaux ont par conséquent retardé la réouverture de la boutique qui était prévue initialement le 4 mars 2010, selon le planning prévisionnel des travaux versé aux débats par la société DU PAREIL AU MÊME et il n’est pas discuté que la boutique a ouvert le 16 août 2010, soit avec un peu plus de 5 mois de retard.

La faute ci-dessus relevée du syndic, qui n’a pas été diligent dans la gestion des désordres dès leur découverte tel que ci-dessus développé et qui n’avait pas fait désigner d’architecte de l’immeuble en temps utile, lequel aurait pu donner un conseil technique dès la survenance des désordres, a contribué au retard des travaux réparatoires des linteaux et à la réticence légitime des copropriétaires à voter les travaux sur la base des seuls devis et note d’étude produits par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE qui leur a été soumis lors de l’assemblée générale du 18 février 2010 de sorte que ce n’est que le 28 avril 2010 que l’assemblée générale a pu disposer d’autres documents pour pouvoir décider de travaux adéquats de nature à remédier aux désordres des linteaux.

La faute du syndic a eu pour effet de retarder le vote de l’assemblée générale des copropriétaires quant aux travaux à entreprendre puisque le premier vote sur la base de documents pertinents n’a été possible que le 28 avril 2010, étant relevé que le syndic, qui n’était pas partie à l’expertise judiciaire, ne pouvait pas avoir connaissance de la note de l’expert judiciaire du 21/05/2010 préconisant également le renforcement des linteaux en […], note postérieure à la tenue de l’assemblée générale du 28/04/2010, ce d’autant que son mandat avait pris fin le 17 mai 2010.

Par conséquent, la société NEXITY LAMY a contribué aux dommages subis par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE dont l’ouverture de la boutique a été retardée du fait des travaux réparatoires des linteaux devant être effectués préalablement à ses propres travaux de rénovation par le syndicat des copropriétaires, en étant à l’origine d’un retard de deux mois, le premier vote utile sur lesdits travaux n’ayant pu avoir lieu que le 28 avril 2010. Elle sera par conséquent tenue de garantir le syndicat des copropriétaires en proportion de sa responsabilité dans les dommages.

Sur le préjudice subi par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE

La société NEXITY LAMY considère que le préjudice subi par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE et son quantum sont établis sur la base d’un rapport d’expertise judiciaire qui ne lui est pas opposable de sorte que la démonstration d’un préjudice n’est pas rapportée. Elle conteste également le quantum de ce préjudice évalué sur la marge brute du magasin alors que l’attestation versée aux débats de l’expert comptable ne permet pas de déduire un montant de marge

brute pour l’année 2009 ; que les chiffres invoqués par les intimées sont la reprise des chiffres figurant dans le rapport d’expertise judiciaire ; que l’attestation du commissaire aux comptes ne fait pas mention des montants de marge brute ; que les comptes produits n’individualisent pas les ventes de marchandises de la boutique concernée; qu’aucun élément de preuve ne vient corroborer l’évaluation du préjudice faite par l’expert judiciaire.

La société DU PAREIL AU MEME prétend que le préjudice financier résulte de la fermeture du magasin pendant près de 5 mois, alors que la boutique aurait dû rouvrir début mars et non début août, et qu’il doit être évalué sur le fondement de la notion de marge manquée pendant ladite fermeture. Elle fait valoir qu’elle produit des éléments corroborant le rapport de M^me Z, expert comptable, sapiteur de l’expert judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas contesté l’évaluation du préjudice subi par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE à hauteur de 97 000 euros.

Il est admis que l’expertise judiciaire qui n’a pas été réalisée au contradictoire de celui à qui on l’oppose, dès lors qu’il n’était pas partie à l’instance au cours de laquelle elle a été ordonnée, est admissible à titre de preuve mais sa force probante est cependant limitée, puisque lorsqu’elle a été contestée, elle ne peut servir de seul fondement à la décision.

La cour rappelle qu’il résulte des développements qui précèdent que le préjudice subi par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE résulte du retard dans la réouverture de son magasin, qui a été décalé à début août 2010 au lieu de début mars, en raison des travaux réparatoires des linteaux devant être préalablement entrepris par le syndicat des copropriétaires, s’agissant de parties communes, retard auquel a contribué la société NEXITY LAMY à hauteur de deux mois, comme cela a été développé précédemment au vu des diverses pièces produites par les parties, sans qu’il soit besoin de se référer plus particulièrement au rapport d’expertise judiciaire.

Le rapport de M^me A, sapiteur de l’expert judiciaire qui s’y est référé dans son rapport, est versé aux débats, tout comme le rapport d’expertise judiciaire, et il a pu être contradictoirement débattu par la société NEXITY LAMY qui n’était pas partie à l’expertise judiciaire, de sorte qu’il est admissible à titre de preuve. Ce rapport de M^me A est corroboré par la production en cause d’appel des comptes annuels 2008, 2009 et 2010 de la société COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE, de l’attestation de M. Q, expert comptable et commissaire aux comptes, des chiffres d’affaires mensuels du magasin BELLEVILLE dont s’agit pour les années 2009 et 2010, du chiffre d’affaires détaillé de janvier à avril 2010 de chaque magasin parisien, dont celui de Belleville, de l’attestation de M. Q certifiant les taux de marge brute mensuelle du magasin de Belleville pour la période allant du 1^er janvier 2009 à décembre 2010, des bulletins de salaires des salariés.

La fermeture du magasin pendant près de 5 mois, a entraîné l’absence de vente des marchandises pendant cette durée ce qui constitue un préjudice réparable en lien direct et personnel avec ladite fermeture. Il s’ensuit que la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE a perdu la marge qu’elle aurait réalisée sur cette période si la boutique avait été ouverte, diminuée des économies de frais de personnel.

Il résulte du rapport de M^me A, corroboré par les pièces comptables ci-dessus mentionnées, que le chiffe d’affaires a baissé de 20% ; que le taux de marge 2009 s’étant globalement maintenu en 2010, il peut être utilisé pour estimer la marge manquée, que le volume des ventes a cependant baissé de 10% au vu de l’évolution des ventes 2009 par rapport à 2010 sur les derniers mois de l’année ayant suivi la réouverture du magasin ; que la boutique a réalisé, tenant compte du taux de marge mensuel 2009 et des chiffres d’affaires mensuels 2009 attestés par M. Q et dont la société NEXITY LAMY n’apporte pas la preuve que ces chiffres seraient erronés, et du taux de marge brute, une marge brute de 135 573 euros, qu’en déduisant 10%, la marge du magasin

aurait été de 122 000 euros (arrondi). Au vu des fiches de salaires produites, c’est de manière justifiée que M^me A a évalué l’économie de frais de personnel à 25 000 euros (arrondi) qu’il convient de déduire de la marge précitée.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris qui a retenu le montant du préjudice subi par la société LE COMPTOIR DE LA MODE à la somme de 97 000 euros (122 000 euros -25 000 euros).

Toutefois, au regard des développements qui précèdent, la société NEXITY LAMY ne peut pas être condamnée à hauteur de l’entier préjudice subi par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE, aux droits de la quelle se trouve la société DU PAREIL AU MÊME, dès lors qu’elle n’a contribué qu’à raison de deux mois dans la fermeture du magasin.

Par conséquent, elle sera condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité a été retenue par le jugement entrepris qui a autorité de la chose jugée de ce chef, à indemniser la société DU PAREIL AU MÊME à hauteur de 38 880 euros [(97000 x 2) ÷ 5] et elle devra le garantir à hauteur de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris étant en partie confirmé, il le sera également sur la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE. En revanche, il sera infirmé sur les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire qui ont été intégralement mis à la charge de la société NEXITY LAMY.

En cause d’appel l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires succombant partiellement, il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel qui seront supportés par moitié par la société NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, avec faculté de distraction au profit des avocats postulants par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Vu l’arrêt de cette cour en date du 4 octobre 2017,

Vu l’arrêt de cassation partielle en date du 6 juin 2019,

Infirme le jugement entrepris sur le quantum de la condamnation de la société NEXITY LAMY en paiement en réparation du préjudice ainsi que sur le quantum de sa condamnation en garantie,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rappelle que le jugement entrepris a condamné le syndicat des copropriétaires […] à payer à la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE la somme de 97 000 euros en réparation de son préjudice avec intérêt au taux légal à compter du jugement,

Dit que la société NEXITY LAMY a commis une faute ayant contribué au préjudice subi par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE (aux droits de laquelle se trouve la société DU PAREIL AU MÊME),

Condamne la société NEXITY LAMY in solidum avec le syndicat des copropriétaires […] dans la limite de la somme de 38 800 euros en réparation du préjudice subi par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE (aux droits de laquelle se trouve la société DU PAREIL AU MÊME), avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne la société NEXITY LAMY à garantir le syndicat des copropriétaires […] de sa condamnation à hauteur de la somme de 38 800 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, qui seront supportés par moitié par la société NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires avec faculté de distraction au profit des avocats postulants par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT

FONCTION DE PRÉSIDENTE