Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 MAI 2020

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/09598 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5V4H

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/15781

APPELANTE

SARL CAFE DU CADRAN prise en la personne de son gérant M. Z A domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 712 015 213

[…]

[…]

représentée par M^e Sarra JOUGLA YGOUF de la SELARL CHEMOULI DALIN STOLOFF BOINET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0349, avocat postulant

assistée de M^e Bernard PUYLAGARDE de la SELARL CHEMOULI DALIN STOLOFF BOINET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0349, avocat plaidant

INTIMÉE

SA HÔTEL CHOISEUL OPERA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 622 023 430

[…]

[…]

r e p r é s e n t é e p a r M e M a r t i n L E C O M T E d e l ' A S S O C I A T I O N D e C H A U V E R O N VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, toque : R110

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, le prononcé de l’arrêt (fixé au 18 mars 2020) ayant été renvoyé en raison de l’état d’urgence sanitaire.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 avril 1988, la SOCIETE CIVILE DU 1 RUE DAUNOU, aux droits de laquelle vient la société HOTEL CHOISEUL OPERA, a donné à bail à la société CAFE DU CADRAN divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis […] pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 1988 pour se terminer le 31 janvier 1997.

Par acte seing privé des 23 et 30 juin 1998, la société HOTEL CHOISEUL OPERA et la société CAFE DU CADRAN ont conclu un bail, en renouvellement du bail précité, pour une durée de 3, 6, 9 années entières et consécutives venant à expiration de 31 décembre 2005.

Par acte sous seing privé du 27 juin 2005, la société HOTEL CHOISEUL OPERA et la société CAFE DU CADRAN ont convenu d’apporter des modifications au bail en échangeant des locaux (restitution par la locataire de locaux à usage de cuisine et de bureau à l’entresol d’une superficie de 32 m², en contrepartie de la mise à sa disposition par la bailleresse d’une cave et d’un local au sous-sol d’une superficie de 11m²), en mettant à la charge du preneur les travaux nécessités par cet échange à réaliser en juillet août 2006 sur une durée maximale de 5 semaines, en définissant les modalités financières de ces échanges et travaux ainsi que les termes d’un nouveau bail prenant effet à l’issue des travaux.

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2006 enregistré au POLE ENREGISTREMENT DE PARIS 15^e, la société HOTEL CHOISEUL OPERA a donné à bail à la société CAFE DU CADRAN, en renouvellement, les locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis […] pour une durée de 9 ans à compter du 1^er janvier 2007 pour finir le 31 décembre 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 34 726,66 euros, à destination exclusive de 'l’exercice du commerce de VINS ' LIQUEURS BRASSERIE RESTAURATION’ et désigné de la façon suivante :

'Brasserie, Bar et restauration de type traditionnelle code NAF 5 53A d’angle vitrée à la fois sur la

[…].

Venant sur l’arrière :

Salle équipée pour restauration brasserie ; à la suite, se trouve un dégagement vitré sur rue qui dessert :

Sur la gauche : une pièce recevant clientèle pour brasserie et restaurant.

Au sous-sol : sous le café en liaison avec celui-ci par un monte-charge et par un escalier menant à des blocs sanitaires, une pièce à usage de cuisine équipée de matériels professionnels salle de restauration non-fumeur ' bureau 'vestiaire avec douche et WC ' Réserve avec chambre froide caves voûtées.

Le tout, d’une superficie totale de 181 m²'.

Par jugement du 21 mars 2011, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme de 38 036,35 euros, en principal, par an à compter du 21 avril 2010, le loyer du bail révisé depuis cette date entre la société HOTEL CHOISEUL OPERA et la société CAFE DU CADRAN pour les locaux précités, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Par acte extrajudiciaire du 5 juin 2015, la société HOTEL CHOISEUL OPERA a délivré congé à la société CAFE DU CADRAN avec offre de renouvellement à effet au 31 décembre 2015 moyennant un loyer annuel, en principal de 99 000 euros.

Par un mémoire en demande notifié le 22 août 2015 à la société CAFE DU CADRAN, la société HOTEL CHOISEUL OPERA a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2016 à la somme annuelle, en principal, de 89 000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 13 octobre 2017, la société HOTEL CHOISEUL OPERA a assigné la société CAFE DU CADRAN devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PARIS.

Par jugement du 28 mars 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PARIS a :

— Constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 5 juin 2015 par la société HOTEL CHOISEUL OPERA à la société CAFE DU CADRAN, le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés […] à compter du 1^er janvier 2016,

— Dit que le loyer du bail ainsi renouvelé est déplafonné et débouté, en conséquence, la société CAFE DU CADRAN de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1^er janvier 2016 sur la base des indices en application de l’article L.145-34 du code de commerce à la somme de 39.286,79 euros en principal,

— Ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert :

[…]

[…]

01 42 21 09 92

l.flamant@veron expertise.com

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés […] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative au 1^er janvier 2016 des lieux loués situés […] au regard de leurs caractéristiques et de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiques dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marche que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145 33 et R 145 3 à R 145 8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motive,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 décembre 2018,

— Fixé à la somme de 3000 (trois mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société HOTEL CHOISEUL OPERA à la régie du tribunal de grande instance de Paris (escalier D 2^e étage) jusqu’au 31 mai 2018 inclus, avec une copie de la présente décision,

— Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 4 juillet 2018 a 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

— Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— Désigné le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

— Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— Dit que le juge des loyers commerciaux n’a pas pouvoir de connaître de la demande de la société HOTEL CHOISEUL OPERA tendant à voir fixer provisionnellement le montant du dépôt de garantie,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 16 mai 2018, la SARL CAFE DU CADRAN a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 31 juillet 2019, la SARL CAFE DU

CADRAN demande à la cour de:

Vu l’article L. 145-34 du Code de commerce,

Vu les articles R. 145-3 et R. 145-8 du Code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement rendu le 28 mars 2018,

— DECLARER la société CAFE DU CADRAN recevable et bien fondée en son appel,

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 28 juin 2018, en ce qu’il a :

*Dit que le loyer renouvelé devait être déplafonné,

*Débouté la société CAFE DU CADRAN de sa demande tendant à voir fixer le loyer renouvelé sur la base des indices,

Statuant à nouveau,

— DIRE que l’ensemble des travaux réalisés par la société CAFE DU CADRAN courant 2006 constitue une modification notable des caractéristiques des locaux, relevant du régime de l’article R. 145-3 du Code de commerce, le déplafonnement ne pouvant intervenir que lors du premier renouvellement ;

— DIRE que la société HOTEL CHOISEUL OPERA s’étant abstenue d’invoquer le déplafonnement lors du renouvellement à effet du 1^er janvier 2007, elle n’est donc plus recevable à le faire à l’occasion du deuxième renouvellement.

A titre subsidiaire,

— DIRE que la société HOTEL CHOISEUL OPERA a participé au financement de ces travaux de façon significative et suffisante, aussi bien directement qu’indirectement, au sens de l’article R. 145-8 du Code de commerce, de telle sorte que la règle du déplafonnement doit être écartée lors du second renouvellement,

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la Cour estimerait nécessaire d’avoir recours à une mesure d’expertise avant dire droit :

— DESIGNER tel Expert qu’il lui plaira, avec la mission habituelle consistant à procéder à l’examen des faits et des éléments de droit invoqués par les parties, en y ajoutant dans la mission de l’Expert, la détermination de la valeur locative des locaux loués à la date du 1^er janvier 2007,

En tout état de cause,

— FIXER le montant du loyer renouvelé à compter du 1^er janvier 2016 sur la base des indices en application de l’article L. 145-34 du Code de commerce à la somme de 39.286,79 euros en principal ;

— DEBOUTER la société HOTEL CHOISEUL OPERA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société HOTEL CHOISEUL OPERA aux entiers dépens, y compris ceux

d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 23 août 2019, la SA HOTEL CHOISEUL OPERA demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-56 et suivants et R. 145-2 et suivants du Code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

1. Dire et juger que les travaux effectués par la Société CAFE DU CADRAN dans les lieux loués en 2006 ont à la fois modifié les caractéristiques des locaux et amélioré l’utilisation commerciale du fonds de commerce de la Société CAFE DU CADRAN,

En conséquence,

— Dire et juger que le régime des améliorations de l’article R. 145-8 du Code de commerce prévaut sur celui de la modification des caractéristiques des lieux de l’article R. 145-3 dudit Code,

— Dire et juger que la Société HÔTEL CHOISEUL OPERA n’a pas assumé directement ou indirectement la charge des travaux réalisés par la Société CAFE DU CADRAN dans les lieux loués en juin-juillet 2006,

— Dire et juger que, s’agissant de travaux d’amélioration, la clause d’accession contenue au bail ne pouvait jouer que lors du second renouvellement du bail consécutif à juin-juillet 2006, date de réalisation des travaux,

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu par le Juge des Loyers Commerciaux de PARIS le 28 mars 2018 en toutes ses dispositions,

2. Débouter la Société CAFE DU CADRAN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

3. Condamner la Société CAFE DU CADRAN à payer à la Société HÔTEL CHOISEUL OPERA la somme de 6.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

4. Condamner la Société CAFE DU CADRAN aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de M^e Martin LECOMTE, Avocat au Barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 septembre 2019.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2016

Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé et plus particulièrement sur son plafonnement ou son déplafonnement du fait des travaux réalisés dans les locaux loués par la société CAFE DU CADRAN.

La société CAFE DU CADRAN fait valoir que, contrairement à ce qui a été retenu par le jugement entrepris, et soutenu par la bailleresse, les travaux qu’elle a effectués en juillet/août 2006 ne sont pas

des travaux d’amélioration au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce susceptibles de justifier un déplafonnement lors du second renouvellement, mais relèvent d’une modification des caractéristiques des locaux au sens de l’article L. 145-3 du code de commerce ne pouvant justifier un déplafonnement que lors du premier renouvellement ; que la société HOTEL CHOISEUL OPERA ne s’en est pas prévalue lors du premier renouvellement du bail à effet au 1^er janvier 2007, de sorte qu’elle ne peut pas s’en prévaloir lors du second renouvellement à effet au 1^er janvier 2016 ; que le loyer de bail renouvelé à cette date doit donc être plafonné.

Elle soutient que les travaux, justifiés par le besoin de la bailleresse de récupérer des locaux, l’ont conduite à réorganiser la distribution des locaux loués en étendant les surfaces réservées à la réception de la clientèle ; que les locaux loués, qui comprenaient 77 places assises avant travaux, en comptent désormais 108 dont 9 places au niveau des anciennes toilettes et 22 places supplémentaires au sous-sol ; qu’ils ont permis la réalisation en sous-sol d’une salle de restaurant et un accroissement de la capacité de la salle du rez-de-chaussée avec la disparition des sanitaires ; qu’il s’agit de travaux 'structurels’ ; que ces travaux ont entraîné une modification notable de la consistance des lieux, tout en présentant par leur nature un avantage pour l’exploitation commerciale. L’appelante expose que le jugement entrepris a, pour retenir la qualification de travaux d’amélioration, considéré qu’ils avaient entraîné l’amélioration de la rentabilité du fonds, notion qui est étrangère aux dispositions des articles R145-3 et R145-8 du code de commerce et qu’il s’était fondé sur le rapport d’expertise amiable de M^me X dont elle conteste les conclusions.

Enfin l’appelante fait valoir, que, si les travaux devaient être qualifiés d’amélioration, la société HOTEL CHOISEUL OPERA a, aux termes de la convention du 27 juin 2005, accepté un loyer réduit à la somme de 34 726,66 euros lors de la régularisation du bail du 31 décembre 2006 alors que la valeur locative des locaux était supérieure au montant du loyer contractuel ; qu’elle a renoncé à solliciter l’application de la valeur locative ce qui constitue une participation indirecte au financement des travaux ; que la société HOTEL CHOISEUL OPERA a également accepté de ne pas percevoir de loyer pendant la période des travaux et a participé au financement des travaux à hauteur de 15% de leur coût total ; qu’en conséquence, la bailleresse a participé financièrement de façon suffisante à la réalisation des travaux de sorte qu’elle ne pouvait se prévaloir de travaux d’amélioration que lors du premier renouvellement à effet du 1^er janvier 2007. Elle ajoute que le bail stipule que l’accession des améliorations interviendra de plein droit en fin de bail ; que la bailleresse devait donc soulever le motif de déplafonnement dès le 1^er renouvellement.

La société HOTEL CHOISEUL OPERA fait valoir que les travaux réalisés en 2006 par la locataire ont à la fois modifié les caractéristiques des locaux loués et amélioré l’utilisation commerciale du fonds de commerce qu’elle y exploite de sorte que, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, c’est le régime des améliorations qui prévaut sur celui de la modification des lieux loués. Elle considère que le jugement entrepris n’a pas ajouté un nouveau critère tiré de la rentabilité commerciale aux dispositions du code de commerce relatives au régime des travaux mais a relevé que l’amélioration des capacités commerciales d’exploitation du fonds de commerce de la locataire avait conduit à une amélioration du fonds et de son chiffre d’affaires. Elle ajoute que contrairement à ce que soutient la société CAFE DU CADRAN, des travaux structurels conduisant à la création de nouvelles surfaces commerciales peuvent tout aussi bien être à la fois une modification notable des caractéristiques des locaux loués et des travaux d’amélioration. S’agissant du rapport amiable de M^me X, l’intimée relève que ce rapport a été soumis à la discussion des parties dont l’intimée ne conteste pas les termes sur la nature et la consistance des travaux, tel que cela a été relevé par le jugement de première instance.

S’agissant de la prise en charge du coût des travaux, la société HOTEL CHOISEUL OPERA fait valoir que :

— le loyer du bail à effet au 1^er janvier 2007 a été diminué par rapport au loyer du bail précédent en raison de la diminution de la surface des locaux donnés à bail suite à l’échange de surfaces,

— elle ne s’est pas prévalue des travaux lors du 1^er renouvellement car il s’agissait de travaux d’amélioration et elle n’a pas entendu renoncer au déplafonnement du loyer,

— l’absence de perception des loyers pendant les travaux est limitée,

— on ignore si elle a réellement participé à hauteur de 15% comme le prétend la locataire aux travaux et en tout état de cause, une participation à concurrence de 15% n’est pas suffisante pour être qualifiée de prise en charge.

Enfin, elle soutient que les effets de l’accession en fin de bail sont reportés au second renouvellement consécutif à la période où les améliorations ont été réalisées.

La société HOTEL CHOISEUL OPERA conclut par conséquent au bien fondé de sa demande de déplafonnement du loyer renouvelé pour la seconde fois à compter du 1^er janvier 2016 et, partant, de fixation de ce loyer à la valeur locative à cette date.

La cour rappelle que si des travaux modifient notablement les caractéristiques du local au sens de l’article R145-3 du code de commerce, ils constituent un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé, s’ils ont été exécutés au cours du bail à renouveler, en vertu de l’article L 145-34 du même code.

Si les travaux ont amélioré les lieux loués, au sens de l’article R 145-8 du code de commerce qui vise de façon générique 'les améliorations apportées aux lieux loués', cela constitue un motif de déplafonnement :

— lors du premier renouvellement du bail au cours duquel ils ont été réalisés si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement,

— lors du deuxième renouvellement si c’est le preneur qui les a pris en charge.

La participation du bailleur doit être notable pour justifier, à elle seule, le déplafonnement lors du premier renouvellement.

Quand des travaux modifient notablement les caractéristiques des lieux loués mais améliorent aussi notablement ces mêmes locaux, la qualification qui doit primer est celle de travaux d’amélioration.

En l’espèce, comme l’a relevé le jugement entrepris, il est constant que :

— les travaux réalisés en juillet et août 2006 par la société CAFE DU CADRAN dans les locaux loués l’ont été au cours de la période de tacite prolongation du bail des 23 et 30 juin 1998 venu à expiration le 31 décembre 2005,

— le bail a été renouvelé selon acte sous-seing-privé du 31 décembre 2006 à effet au 1^er janvier 2007 portant sur les locaux dans la configuration résultant de l’échange de surfaces et de la réalisation, en été 2006, des travaux précités convenus par les parties dans l’acte du 27 juin 2005,

— le deuxième renouvellement du bail suivant les travaux procède du congé avec offre de renouvellement délivré le 5 juin 2015 par la société HOTEL CHOISEUL OPERA à la société CAFE DU CADRAN à effet du 1^er janvier 2016.

Il ressort du rapport d’expertise amiable établi par M^me X à la demande de la bailleresse, versé aux débats en première instance et en appel, mais également des factures des travaux produites par la société CAFE DU CADRAN et de la comparaison du plan du 31 mai 2001 et de celui d’avril 2015 établi par un géomètre-expert B-C que les travaux réalisés par la société

CAFE DU CADRAN au cours de l’été 2006 ont consisté en :

— la création d’un escalier d’accès au sous-sol auparavant composé de caves avec chambre froide et réserves qui étaient reliées au rez-de-chaussée par une trappe et un monte-charge (lequel a été conservé),

— la création d’une salle de restaurant et des sanitaires pour la clientèle dans ce sous- sol avec la suppression des sanitaires du rez-de-chaussée.

Il résulte du rapport de M^me X que les locaux ont une surface réelle totale de 169,50 m² et que la nouvelle salle de restaurant du sous-sol représente :

—  17% de la surface totale ouverte à la réception de la clientèle,

—  27% de la totalité des places assises,

—  20,6% de la surface du rez-de-chaussée,

—  37% de la totalité des places assises du rez-de-chaussée,

ce qui est corroboré par le plan précité établi en avril 2015.

D’ailleurs, la société CAFE DU CADRAN en page 9 de ses conclusions ne conteste pas qu’avant travaux, les locaux loués comprenaient 77 places assises et qu’après travaux, ceux-ci comptaient 108 places assises avec 9 places supplémentaires au niveau des anciennes toilettes du rez-de chaussée et 22 places supplémentaires au sous-sol. Elle ne conteste pas davantage la création de l’escalier, de la salle de restaurant au sous-sol ainsi que la suppression des sanitaires au rez-de-chaussée.

Il s’agit de travaux de nature structurelle en ce qu’il a notamment été créé un escalier reliant le rez-de-chaussée et le sous-sol, ce qui touche au gros oeuvre, et la société CAFE DU CADRAN produit d’ailleurs une facture de travaux mentionnant des travaux de démolition et de maçonnerie.

Si ces travaux ont notablement modifié les caractéristiques des locaux, la cour observe qu’ils n’ont toutefois pas entraîné une extension de l’assiette du bail puisque la locataire a restitué une superficie de 32 m², en contrepartie de la mise à sa disposition par la bailleresse d’une superficie de 11m².

Ces travaux ont également notablement amélioré les locaux. En effet la création de l’escalier a rendu le sous-sol accessible à la clientèle afin d’y installer une salle de restaurant et la suppression des sanitaires du rez-de-chaussée y a accru le nombre de places assises, des travaux d’embellissements ont aussi eu lieu avec l’achat de nouveaux matériels et carrelages du sous-sol, ce qui a permis une meilleure adaptation des locaux à l’activité, une optimisation de l’utilisation des lieux et partant une meilleure exploitation commerciale des locaux.

Il s’agit de travaux susceptibles d’avoir une incidence favorable sur l’activité de restauration de la locataire.

Au regard de ces éléments, les travaux ayant modifié notablement les caractéristiques des lieux loués mais ayant aussi amélioré notablement ces mêmes locaux, la qualification qui doit primer est celle de travaux d’amélioration.

S’agissant de la participation directe ou indirecte de la bailleresse, il ressort de la convention du 27 juin 2005 que le loyer du bail renouvelé à effet au 1^er janvier 2007 a été fixé à la somme de 34 726, 66 euros par an, HT/HC, soit un loyer inférieur à celui du bail expiré dont le loyer était en 2005 de 38 755,72 euros/an/HT/HC ; que les parties ont entendu réduire le montant du loyer annuel en raison

de la diminution de l’assiette du bail de sorte que le loyer du bail à effet au 1^er janvier 2007 ne constitue pas, comme le soutient l’appelante, un loyer réduit en contrepartie des travaux réalisés par la locataire. Il s’ensuit qu’il ne peut pas davantage être tiré du montant du loyer contractuel du bail renouvelé après travaux que la bailleresse aurait renoncé à solliciter l’application d’un loyer à la valeur locative des locaux suite aux travaux.

En revanche dans ladite convention, la bailleresse s’est engagée à participer au financement des travaux à hauteur de 15% du montant total et à ne pas percevoir de loyer pendant la période des travaux sur une durée maximum de 5 semaines.

La société CAFE DU CADRAN a produit des factures de travaux en cause d’appel des 23 juin, 27 juin, 9 et 10 juillet et 31 août 2006 d’un montant de 58 841,20 euros TTC. Toutefois aucune des parties n’a indiqué, ni justifié le montant exact de la contribution qui a été effectivement versée par la bailleresse au titre des travaux et il n’apparaît pas clairement dans les écritures de la société CAFE DU CADRAN si les factures produites concernent bien la totalité des travaux effectués, celle-ci n’ayant à aucun moment dans lesdites écritures indiqué le chiffrage de la totalité des travaux.

La bailleresse s’est également engagée à ne pas percevoir de loyers pendant la durée des travaux, soit une durée maximale de 5 semaines, étant observé que contrairement à ce que prétend la bailleresse, la franchise de loyer s’applique sur le montant du loyer de 38 755,72 euros comme indiqué dans la convention de juin 2005 et non sur le loyer du bail renouvelé après travaux. La société CAFE DU CADRAN justifie par la production de l’extrait de compte du 01/01/2006 au 31/12/2006 qu’elle a bénéficié d’une franchise de loyer de 6 459,32 euros.

Quoiqu’il en soit, la cour considère que quand bien même la franchise de loyer aurait-elle était portée à deux mois de loyer, cette franchise de loyers couplée à une participation à hauteur de 15% du coût des travaux tel que prévu par la convention de juin 2005 ne constitue pas une participation suffisamment significative pour retenir que la société HOTEL CHOISEUL OPERA aurait assumé directement ou indirectement la charge des travaux réalisés par la société CAFE DU CADRAN au sens de l’article R.145-8 du code de commerce et pour justifier un déplafonnement lors du 1^er renouvellement comme le soutient la locataire.

Enfin, la clause 'CHARGES ET CONDITIONS’ du bail stipule que les aménagements et les améliorations effectués par preneur font accession en fin de bail.

Dans ces conditions, en raison du report de l’accession en fin de bail, de l’absence de participation significative du bailleur aux travaux réalisés par la locataire et s’agissant de travaux ayant notablement amélioré les locaux, la bailleresse peut s’en prévaloir lors du second renouvellement.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a retenu que le loyer du bail renouvelé à effet du 1^er janvier 2016 doit être déplafonné et donc fixé à la valeur locative, débouté la société CAFE DU CADRAN de sa demande tendant à voir fixer ce loyer à son montant plafonné et qui a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative au 1^er janvier 2016 des lieux loués par la société HOTEL CHOISEUL OPERA à la société CAFE DU CADRAN.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a fixé un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris étant confirmé à titre principal, il le sera également en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner en cause d’appel la société CAFE DU CADRAN à régler à la

société HOTEL CHOISEUL OPERA la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CAFE DU CADRAN qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne la société CAFE DU CADRAN à régler à la société HOTEL CHOISEUL OPERA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société CAFE DU CADRAN aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE