RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 25 Mars 2021

(n° 65 , 23 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03227 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7JGS

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Décembre 2017 par le juge de l’expropriation de Bobigny RG n° 15/00347

APPELANTE

Société Civile Immobilière AAEG

119-121 Avenue G H

93230 Z

représentée par M. A B (Gérant) en vertu d’un pouvoir général

assisté de M^e Valérie ASSOULINE HADDAD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1128, et M^e Frédérique Y, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

INTIMÉES

Société C D

[…]

15-17 Promenade E-Rostand BP 95

[…]

représentée par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

13 Esplanade E Moulin BP 100

[…]

non comparante, non représentée

PARTIE INTERVENANTE :

Société SCI DU 44 RUE E F

[…]

[…], représentée par M^e Karine DESTARAC de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0080 substituée par M^e Grégory VAYSSE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président, chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, Président,

Marie-José DURAND, conseillère

Valérie MORLET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

***

Par arrêté préfectoral du 20 mai 2014, le bien situé dans le périmètre de la ZAC dite l’horloge, 119-121 avenue G H à X, a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Est notamment concernée par l’opération, la SCI AAEG, représentée par son gérant Monsieur A B, propriétaire des lots 4, 6 et 7 de la copropriété, sur la parcelle cadastrée […].

Par courrier du 20 mai 2014, la société C D a confirmé à la SCI AAEG la situation de son bien à l’intérieur du périmètre de déclaration d’utilité publique et lui a fait une offre de dépossession de 785 000 € en valeur libre de toute occupation.

La SCI AAEG a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 septembre 2014, adressé à Madame le Maire de la ville de Z, une mise en demeure d’acquérir les lots lui appartenant.

En absence de réponse de la société C D, la SCI AAEG a saisi le juge de l’expropriation de Seine Saint Denis par une requête datée du 26 novembre 2016, reçue le 2 décembre 2016.

Par jugement du 19 décembre 2017, après transport sur les lieux le 31 janvier 2017, le juge de l’expropriation de Bobigny a :

— prononcé le transfert de la propriété des lots n°4, 6 et 7 appartenant à la SCI AAEG, de la copropriété située 119-121 avenue G H à Z, sur la parcelle cadastrée […], au profit de la société C D ;

— fixé à la somme de 913 000 € (neuf cent treize mille €) le prix d’acquisition des lots n°4, 6 et 7 appartenant à la SCI AAEG, en valeur libre ;

— dit que la somme arrondie de 913 000 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 828 657,18 €

— indemnité principale concernant le lot n°4 : 655 106,20 €

— indemnité principale concernant le lot n°6 : 165 300,00 €

— indemnité principale concernant le lot n°7 : 100 324,00 €

soit un total de 920 730,20 € auquel un abattement de 10% est appliqué

— indemnité de remploi : 83 865,71 €

— débouté la SCI AAEG de sa demande relative à une indemnité pour frais de déménagement ;

— condamné la société C D à payer à la SCI AAEG, représentée par son gérant Monsieur A B, une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la société C D au paiement des dépens de la présente procédure.

La SCI AAEG a interjeté appel par déclaration adressée au greffe le 13 février 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  déposées au greffe par la SCI AAEG, appelante, le 7 mai 2019 et notifiées le 7 mai 2019 (AR du 10 et 13 mai 2019), le 28 septembre 2020, notifiées le 29 septembre 2020 (AR du 30 septembre 2020), et le 18 décembre 2020 notifiées le jour même (AR du 22 et 23 décembre 2020, pas d’AR du commissaire du gouvernement) aux termes desquelles elle demande à la Cour de:

— infirmer le jugement rendu le 19 décembre 2017 par le Juge de l’Expropriation en ce qu’il a fixé à la somme de 913 000 € le prix d’acquisition des lots n°4, 6 et 7 lui appartenant, en valeur libre ;

Statuant à nouveau,

— fixer à la somme de 1 569 641€ (un million cinq cent soixante-neuf mille six cent quarante et un €) le prix d’acquisition des lots n°4, 6 et 7 lui appartenant se décomposant de la manière suivante :

— indemnité principale concernant le lot n° 4

(648,62 m² x 1 500 € ) = 972 930 €

— indemnité principale concernant le lot n° 6

(110,20 m² x 2 800 €) = 308 560 €

— indemnité principale concernant le lot n° 7

(143,32 m² x 1 000 €) = 143 320 €

— indemnité de remploi : 144 831 €

Soit une indemnité globale (remploi compris) de : 1 569 641 €

— fixer la somme de (pour mémoire) l’indemnité de déménagement ;

— confirmer le jugement pour le surplus et notamment en ce qui concerne le transfert de propriété des lots n°4, 6 et 7 au profit de C D ;

— condamner la société C D à lui payer, en cause d’appel, la somme de 7000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société C D aux entiers dépens de première instance et d’appel dont recouvrement au profit de Maître Y.

La SCI AAEG a déposé au greffe à l’audience un mémoire en réplique N°3 non notifié.

- adressées au greffe par la société C, intimée, le 8 août 2019 et notifiées aux parties le 3 octobre 2019 (pas d’AR pour le commissaire du gouvernement) et le 13 février 2020 à M^e Y (AR du 14 février 2020), aux termes desquelles il est demandé à la Cour de :

— dire et juger la SCI AAEG mal fondée en son appel, en conséquence de la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce compris celles présentées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement rendu le 19 décembre 2017 (RG n° 15/00347) en ce qu’il a fixé la valeur vénale des lots n° 4, 6 et 7 et parties communes générales y afférentes de l’ensemble immobilier en copropriété sis à Z, 119/121 avenue G H, comme suit :

I- Indemnité principale en valeur libre :

Lot n° 4 (atelier) : 648,62 m² x 1 010 € = 655 106,20 €

Lot n° 6 (pavillon d’habitation) : 110,20 m² x 1 500 € = 165 300 €

Lot n° 7 (« bureau ») : 143,32 m² x 700 = 100 324 €

Total indemnité principale : 920 730,20€ x 0,9 = 828 657,18 € en valeur libre

II- Indemnités accessoires

Frais de remploi :

20% sur 5 000 € = 1000 €

15% sur 10 000 € = 1 500 €

10% sur 813 857,18 € = 81 365,71 €

Total remploi : 83 865,71 €

Indemnité de déménagement : néant

TOTAL GENERAL : 912 522,89 € arrondis à 913 000 € (valeur libre)

— confirmer le jugement du 19 décembre 2017 en ce qu’il a prononcé, au profit de C le transfert de propriété des lots:

— n° 4 et 3 589/10 000° des parties communes générales

— n° 6 et 498/10 000° des parties communes générales

— n° 7 et 619/10 000° des parties communes générales

dépendants de l’ensemble immobilier en copropriété sis à Z, 119/121 avenue G H, édifié sur une parcelle cadastrée […].

Par mémoire en réplique N°2 adressées le 28 décembre 2020 notifiées le 4 janvier 2021(AR du 05 janvier 2021, pas d’AR de la Selarl Cloix et Mendes-Gil) la C demande à la cour de :

— Déclarer irrecevable le mémoire numéro 2 de la SCI AAEG ainsi que les pièces numérotées 27 à 44 ;

— confirmer le jugement entrepris

—  adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 17 juillet 2019 et notifiées le 22 juillet 2019 (AR du 29 février 2019), aux termes desquelles il est demandé à la Cour de :

— confirmer sur le principe et le quantum le jugement de première instance

— fixer l’indemnité principale à 828 657,18 € ainsi qu’une indemnité de remploi à 83 865,71 €

—  adressées au greffe par la SCI DU 44 RUE E F, intervenante volontaire, le 3 avril 2020 et notifiées aux parties le 18 mai 2020 (AR du 20 et du 22 mai 2020), aux termes desquelles elle demande à la Cour de :

— faire droit à son intervention volontaire

— rejeter les conclusions de la SADEV 94 [erreur matérielle sur la société intimée, il s’agit de la société C D]

— rejeter les conclusions du commissaire du gouvernement

— faire droit aux conclusions de la société AAEG

MOTIFS :

La SCI AAEG fait valoir que :

— pour le lot n°4 :

— la valeur de 1 010 € /m² retenue par le juge de l’expropriation est contestable car très inférieure au marché et aux références produites, et il y a lieu de retenir une valeur unitaire de 1 500€/m² compte tenu des locaux d’activité qui sont en bon état et parfaitement équipés.

— pour le lot n°6 :

— la méthode d’abattement forfaitaire de 60% appliquée sur les deux moyennes (une issue de l’ensemble des références présentées et l’autre provenant de celles versées par le commissaire du gouvernement) est contestable ;

— l’application d’un abattement de 60% sur la valeur de base retenue de 3 700 €/m², revient à dévaloriser le bien de 244 000 € (3 700 €/m² x 60%) soit une valeur de 2 220 €/m² ;

— la valeur la plus faible étant de 2 917 €/ m² au […] à Z, le marché identifié en valeur basse permet de retenir un prix unitaire de 2 800 €/m².

— pour le lot n°7 :

— la méthode d’abattement forfaitaire de 60% appliquée sur les trois moyennes (une issue de l’ensemble des références présentées, l’autre provenant de celles versées par le commissaire du gouvernement et la dernière issue des 3 références présentées par la société C) est contestable ;

— l’application d’un abattement de 60% sur la valeur retenue de 700 €/m² qui revient à retenir un coût d’D de 1 050 €/m², ce qui est excessif ;

— les bureaux ne pouvant valoir moins que les locaux d’activité, il y aura lieu de retenir une valeur de base de locaux d’activité soit 1 000 €/m² ;

— pour l’indemnité principale :

— il n’a pas lieu d’appliquer l’abattement pour vente d’ensemble de 10% préconisé par le commissaire du gouvernement, dès lors qu’il s’agit de lots de copropriété qui peuvent être vendus séparément ;

— le jugement doit être infirmé en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité principale à la somme de 828 657,18 € en appliquant un abattement de 60% pour vétusté et de 10% pour « ensemble immobilier » ;

— pour l’indemnité de remploi :

— le jugement doit être infirmé en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité totale à la somme de 913 000 € comprenant une indemnité de remploi de 83 865,71 €

— pour l’indemnité de déménagement :

— le transfert de propriété a engendré des frais de déménagement qu’il convient d’indemniser ;

— le jugement doit être infirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnité de déménagement.

Dans un second jeu de conclusions ;

— Mentionne un rapport d’activité de 2017 où la C D prévoyait la

construction sur la ZAC de l’horloge de 73 000 m² de logement, de 120 000m² de bureaux, 40 000 m² d’activités, 40 000 m² d’extension pour Biocitech, outre 29 000m² de commerces et un pôle culturel de 9 000 m² pour un budget de 105 millions d’euros, signature d’une promesse de vente en 2017 entre la C et la COGEDIM, et plusieurs autres projets sont prévus sur le territoire de la Plaine de l’Ourcq ;

— Concernant la valeur locative des locaux similaires (marché immobilier à Z et avoisinants) ; les lots 1, 2, 3 et 5 sont similaires aux lots 4, 6, 7 qui sont à la SCI AAEG, ils font objet d’un bail commercial en date du 22 juin 2016 pour 9 ans ayant commencé à cette date pour se terminer en 2025, avec un loyer annuel de 9 103,12 € HT et HC, cela constituant un critère d’appréciation ;

— Concernant la critique des mémoires et des termes de comparaison de la société C D et du Commissaire du Gouvernement ; les termes de la partie adverse sont trop anciens et ne portent pas sur des biens situés à Z et les actes de vente ne sont pas produits ; quand à ceux du Commissaire du Gouvernement, ils sont pour certains erronés (notamment la vente du 23 janvier 2015) ou inexploitables car trop éloignés, le Commissaire n’apporte pas d’éléments nouveaux pour contester les valeurs proposées par l’appelant en ne critiquant pas sa méthodologie ni ses éléments, et les nouveaux termes concernant la ZAC en question ne sont pas produits ;

— La C D qui a vendu les lots 4, 6 et 7 à la COGEDIM n’a pas communiqué ses prix ;

La société C répond que :

— pour le lot n° 4 :

— la valeur de 1 500€/m² est demandée sur le fondement de références portant sur des cessions de locaux industriels situés sur les communes de Saint-Denis, Saint-Ouen, Bobigny, Bondy, Aubervilliers et Z.

— les ventes du 2 octobre 2013 et du 15 janvier 2014, 26/28/30/30/36 rue des Fillettes à Aubervilliers ne sauraient justifier une infirmation du jugement dès lors que les actes versés ne permettent pas de déterminer les superficies bâties et, ce faisant, la détermination d’une valeur au m² ;

— la vente du 23 juillet 2012, 58/9 rue du Landy à Saint-Denis ne saurait emporter la conviction de la Cour , dès lors qu’elle porte sur un bien dont la surface n’est pas déterminée, ce qui empêche d’établir un rapport certain entre le prix de cession et la superficie afin d’en faire ressortir une valeur au m² ;

— aucune valeur de référence ne saurait être tirée de la vente du 29 décembre 2015, car elle porte non pas sur la cession d’un bâtiment à usage d’entrepôt et de logement d’accompagnement mais en réalité sur les droits à construire au profit de l’acquéreur ;

— la critique apportée par le commissaire du gouvernement dans le cadre d’un dossier concernant la même opération (C/CARLIS ' RG n° 17/00001) est transposable dans le cadre de l’évaluation des biens objets de la présente instance, étant en outre relevé que la valeur de référence révélée par cette mutation (1 013€/m²) ne justifie pas la demande d’infirmation pour un montant supérieur de près de 50% appliqué à des locaux en état d’usage médiocre ;

— aucun enseignement ne saurait donc être tiré de la vente du 14 avril 2015, […] à Bondy pour l’évaluation de locaux en valeur libre de toute occupation, le commissaire du gouvernement ayant relevé que le bien est loué.

— pour le lot n° 6 :

— les références fondant la demande d’une valeur de 2 800€/m² (pièces adverses n°9/10/11/12/13/20/21/22) sont tirées de la base «BIEN » alors que la majorité des juridictions d’expropriation rejette ce type de référence dont l’effectivité et le bien fondé ne peuvent être vérifiés ;

— ces références à les supposer admissibles, portent sur des biens qui disposent d’une assiette propre, qui sont a priori propres à l’usage d’habitation sans qu’il soit nécessaire de procéder à des travaux de rénovation et qui sont indépendants, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— pour le lot n°7 :

— la valeur revendiquée a pour base diverses mutations de locaux à usage de bureaux situés sur le territoire des communes de Montreuil et Rosny s/ bois tirées de la base « BIEN », alors que ces références encourent les mêmes critiques que celles du lot n°6 ;

— pour l’indemnité de déménagement :

— l’appelante ne justifie en rien de sa demande indemnitaire pour un montant qu’elle ne précise pas dans ses écritures.

Dans son mémoire en réplique numéro 2 adressé le 28 décembre 2020, C demande de déclarer irrecevable le mémoire numéro 2 de la SCI AAEG ainsi que les pièces numérotées 27 à 44, le mémoire n’étant pas signé ce qui entache la régularité et les pièces numéro 27 à 44 ayant été déposées au greffe près de 3 mois après l’enregistrement du mémoire.

Le Commissaire du gouvernement soutient que :

— le jugement doit être confirmé sur le principe et le quantum en ce qu’il fixe l’indemnité principale à 828 657,18 € et l’indemnité de remploi à 83 865,71 € ;

— la date de référence est celle du 5 juillet 2016 en application de l’article R 311-14 du code de l’expropriation, le bien se situant en zone UZ du PLU ;

— l’approche par comparaison valorisant l’ensemble immobilier sans distinction de superficie est possible, car il existe des termes de comparaison pertinents ;

— les remarques du commissaire du gouvernement figurant dans le jugement du 19 décembre 2017 sont reprises dans la mesure où la SCI AAEG n’apporte pas d’éléments nouveaux pour contester les valeurs retenues par le juge de l’expropriation ;

— il ne revient pas au commissaire du gouvernement ne commenter l’appréciation que fait le juge des termes de comparaison qui lui sont présentés, ni les arguments de parties sur les éventuelles omissions matérielles comprises dans le jugement ou les offres des parties.

La SCI DU 44 RUE E F ajoute que :

— les termes de comparaison de la société C D doivent être écartés d’une part parce que les actes de vente produits ne mentionnent aucune superficie si bien que le terme d’exploitation est inexploitable (vente du 17 juillet 2013), et d’autre part parce que les actes de vente n’ont pas été produits bien qu’une demande en ce sens ait été adressée à la société C D de sorte que ces termes ne peuvent être pris en compte (ventes du 10 novembre 2015, du 23 janvier 2015, du 28 novembre 2014, du 31 décembre 2015, du 30 janvier 2015).

— les termes de comparaison du commissaire du gouvernement doivent être écartés parce qu’ils sont :

— irrecevables pour violation du principe du contradictoire, faute pour ce dernier de les avoir communiqués aux parties ;

— inexploitables du fait qu’ils présentent des défauts et des différences qui interdisent de les intégrer à la comparaison.

SUR CE, LA COUR

- Sur l’intervention volontaire

La SCI du 44 rue E F en application de l’article 330 du code de procédure civile indique que le juge de l’ expropriation admet que les interventions volontaires accessoires soient formées dans le cadre des instances dont il est saisi, lorsque ses décisions risquent d’affecter le patrimoine de l’intervenant ; en l’espèce, le bien dont elle est expropriée, est constitué de lots de copropriétés au sein du même immeuble que celui qui est en cause dans la présente espèce, cet immeuble ne comprenant pas d’autres copropriétaires ; C va donc se fonder sur la décision de la cour afin d’appuyer son argumentation dans le cadre de la procédure engagée à son encontre et elle a donc intérêt à ce que la cour prenne une décision favorable à la SCI AAEG.

L’article 330 du code de procédure civile dispose que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, le bien est constitué de lots de copropriétés au sein du même immeuble, qui ne comprend pas d’autres copropriétaires ; en conséquence, la SCI du 44 E F a donc un intérêt à intervenir dans le procès d’appel.

En conséquence et en l’absence de contestation des autres parties, il convient donc de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SCI du 44 E F.

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 13 février 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SCI AAEG du 7 mai 2019, de C du 8 août 2019, du commissaire du gouvernement du 17 juillet 2019 et de la SCI du 44 rue E F du 3 avril 2020 adressées dans les délais légaux sont recevables. S’agissant en effet des conclusions du commissaire du gouvernement , la SCI du 44 rue E F demande de les déclarer irrecevables et dans le dispositif de ses conclusions qui lient la cour en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile de les rejeter, le commissaire du gouvernement ne devant pas citer des termes de référence sans les justifier ; cet argument de fond sera donc examiné ci-après, les conclusions du commissaire du gouvernement ayant été régulièrement notifiées par le greffe conformément à l’article R311-26 du code de l’expropriation, dans le respect du principe du contradictoire.

Le mémoire en réplique numéro 2 hors délai de C adressé le 28 décembre 2020 est recevable, puisqu’il soulève l’irrecevabilité du mémoire numéro 2 de la SCI AAEG ainsi que les pièces numérotées 27 à 44 sur le fondement de l’article R311-26 du code de l’expropriation, et ne comporte aucun moyen en demandes nouvelles sur le fond.

Le mémoire en réplique N°2 de la SCI AAEG du 29 septembre 2020 qui est dans le dossier de la cour est signé ; ce mémoire qui ne comportait qu’un exemplaire des pièces a donc été notifié avec les pièces le 29 septembre 2020, le greffe a invité la SCI AAEG à déposer ces pièces en autant d’exemplaires que de parties plus le greffe, ce qui a été fait le 18 décembre 2020, ces pièces numéro 27 à 44 ayant été notifiées le même jour aux parties ; en conséquence, le délai de 3 mois pour les conclusions et pour les pièces ne s’applique que pour les premières conclusions et les premières pièces, les pièces numéro 27 à 44 ont bien été déposées au greffe et notifiées aux autres parties, et même si ce n’est que le 18 décembre 2020 que ces pièces ont pu etre notifiées, le principe du contradictoire a été respecté et C a d’ailleurs pu répliquer par mémoire du 29 décembre 2020 ; concernant la recevabilité de ce mémoire et de ces pièces, ils consistent en une simple réponse sans moyens nouveaux ou demandes nouvelles au mémoire en réplique de la C du 8 août 2019 qui a contesté les références de la SCI AAEG, notamment en ce qui concerne les superficies bâties ; en conséquence, le mémoire numéro 2 de la SCI AAEG est recevable ainsi que les pièces numéro 27 à 44.

Par contre, le mémoire en réplique N°3 de la SCI AAEG a été déposé au greffe à l’audience ; en conséquence, il n’a pu être notifié aux intimés ; la cour a soulevé d’office son irrecevabilité et invité les parties à présenter leurs observations ; en raison du non respect du principe du contradictoire sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile, les conclusions devant être adressées ou déposées au greffe dans un délai permettant à celui-ci de les notifier aux autres parties et non le jour de l’audience, il convient de les déclarer irrecevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1^er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L311-2 du code de l’urbanisme dispose qu’à compter de la publication de l’acte créant une zone d’D concerté, les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris l’initiative de la création de la zone, de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l’article L230-1.

L’article L 230-1 dudit code dispose que les droits de délaissement prévus par les articles L 152-2, L 311'2, ou L424-1 s’exercent dans les conditions prévues par le présent titre.

La mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.

Les autres intéressés sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective à l’initiative de la collectivité du service public qui fait l’objet de la mise en demeure. Ils sont tenus de se faire connaître à ces derniers, dans le délai de 2 mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité.

L’article L230'3, 3^e alinéa, dudit code dispose qu’à défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’ expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

L’article L230'3, 5^e alinéa, du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, révisant ou modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l’absence de plan d’occupation des sols rendu publique ou de plan local d’urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l’article L 424-1, celle d’un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, pour les cas mentionnés à l’article L 102-13 ou L424-1, celle de la publication de l’acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l’article L311-2, un an avant la création de la zone d’D concerté.

Le prix est fixé, payé selon les règles applicables en matière d’expropriation en application des dispositions de l’article L230'3, 3^e alinéa du code de l’urbanisme, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

Le prix des biens est évalué selon les règles définies par les articles L321'1 et suivants et R322-1 et suivants du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L331'2 du même code.

En matière de délaissement, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

La SCI AAEG indique qu’elle demande la confirmation du jugement ce qui concerne le transfert de propriété des lots 4, 6 et 7 lui appartenant au profit de C D et que son appel porte sur la fixation du prix d’acquisition et sur sa demande relative à une indemnité pour frais

de déménagement ; le jugement sera en conséquence confirmé en l’absence d’appel incident en ce qu’il a prononcé le transfert de la propriété des lots numéro 4, 6 et 7 appartenant à la SCI AAEG situés 119,121, avenue G H à Z, sur la parcelle cadastrée […], au profit de la société C D.

S’agissant de la date de référence, la SCI AAEG n’a pas conclu sur ce point indiquant uniquement que l’immeuble situé 119,1 21, avenue G H à Z, qui est soumis au statut de la copropriété, est situé en zone UZ inclus dans le périmètre de la Zac de l’Horloge ; C et la SCI du 44 rue E F n’ont pas conclu sur ce point ; le commissaire du gouvernement retient la date du 5 juillet 2016.

En application de l’article R311-14 du code de l’expropriation, le premier juge a exactement retenu les possibilités d’urbanisme définies par le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien, à savoir en l’espèce, le plan local d’urbanisme adopté le 25 mars 2009 et modifié le 5 juillet 2016 ; le bien est situé en zone UZ du PLU ; le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux du 31 janvier 2017 et à la description effectuée dans le jugement.

Il suffira d’indiquer que le bien comprend les lots suivants :

'lot numéro 4 (bâtiment B) correspondant à un atelier, avec une partie atelier, 2 espaces annexes équipés de 2 douches et de sanitaires, les 3 bureaux dans un bon état d’entretien, la partie atelier étant équipée à l’exception du grenier, d’un éclairage et d’un chauffage ;

'lot numéro 6 (bâtiment C) composé d’un pavillon disposant d’un petit jardin à l’avant ;

'lot numéro 7 (bâtiment D) est composé d’un espace rectangulaire, en longueur, au premier étage, au-dessus du parc d’entrée, quelques cloisons partielles créant des espaces en enfilade, non aménagés, d’une construction ancienne et dans un état d’entretien médiocre, sans sanitaires, d’un accès peu aisé.

L’atelier et bureaux qui lui sont associés (numéro 4) sont dans un état d’entretien correct, l’espace au-dessus du porche (numéro 7) est d’une construction ancienne et n’est pas aménagé, le pavillon (numéro 6) peu fonctionnel n’étant pas équipé d’une cuisine, d’ une salle de bains et de WC, il est dans un mauvais état d’entretien ce qui le rend en l’état inhabitable.

LA SCI AAEG indique que la partie atelier est en état d’usage, que le gros 'uvre est sain et est en état d’usage pour l’ensemble du bâtiment, que pour le lot numéro 7 correspondant à un local à usage de bureaux, la construction est ancienne et non aménagée, et que le lot numéro 6 correspond à un pavillon présentant un gros 'uvre correct.

C considère que le lot numéro 4 est en état d’usage, que les lots numéro 6 et numéro 7 sont en état médiocre.

Le commissaire du gouvernement indique que les lots 6 et 7 sont en mauvais état et nécessitent d’importants travaux ; le commissaire du gouvernement de première instance a proposé par conclusions des 23 janvier 2017, 3 et 10 juillet 2017, 21 novembre 2017 une valeur de 863'500 € avant le transport sur les lieux et une valeur de 826 000 € à l’issue du transport. Le commissaire du gouvernement en appel indique que les conclusions diffèrent, car il a été réalisé depuis d’autres études de marché dans le cadre d’évaluation de plusieurs locaux professionnels situés à la ZAC de

l’Horloge et qu’il a eu ainsi connaissance d’autres termes de comparaison, ce qui a fait évoluer la première appréciation.

Au regard du procès-verbal de transport qui fait foi en ce qui concerne les constatations matérielles, il est établi que le lot numéro 4 est en état d’usage, alors que les lots numéro 6 et numéro 7 sont en mauvais état comme cela ressort des photographies produites par les parties et nécessitent d’importants travaux.

La parcelle se trouve dans une zone d’activité, à environ 20 minutes à pied du centre-ville.

Le bien est facilement accessible en transport en commun, par la ligne de métro 5, station Bobigny Pantin Raymond Queneau située à environ 300 m, et par ligne de bus numéros 145 et 318, par automobile, par la route N 3, reliant Z à la capitale.

La SCI AAEG souligne que la ville de Z est desservie par l’échangeur de l’autoroute A3, que plusieurs lignes de bus la desservent et que la ligne 1 du tramway d’Île-de-France va la desservir à l’horizon 2021 ; elle souligne que le secteur est privilégié du fait de l’activité qui se développe mais également de son accessibilité ; elle ajoute que des travaux d’amélioration et d’isolation de renforcement de la structure ont été réalisés, et que la présence d’une cour intérieure permet le stationnement de véhicules, ce qui constitue une plus-value importante.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 19 décembre 2017.

- Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

Les parties ont fait état devant le premier juge d’un certificat de mesurage réalisé contradictoirement le 9 mai 2017, divergeant principalement sur la détermination de la surface du lot numéro 4, soit du lot à usage d’activités, composé d’un atelier avec grenier, de pièces annexées de bureaux, la SCI AAEG pondérant la surface des combles de 357,10 m² à hauteur de 0,40, alors que C et le commissaire du gouvernement n’ont pas pris en compte cette surface ; le premier juge a indiqué que l’usage invoqué pour stocker du petit matériel, du papier, de l’encre était plausible au regard de l’escalier existant pour accéder au comble et d’un premier espace disponible, que l’intégralité des combles étant difficilement exploitable selon un usage de stockage au regard de leur configuration et de la présence encombrante de la charpente métallique posée à même le sol, et il a donc adopté une pondération de 0,20, en retenant les surfaces suivantes :

'lot numéro 4 : 577,20m² + (357,10 m² x 0,20) = 648,62 m²

'lot numéro 6 :110,20 m²

'lot numéro 7:143,32 m²

soit un total de 902,14 m².

La SCI AAEG demande la confirmation, comme C ; le commissaire du gouvernement indique dans la partie description du bien exproprié que la visite sur les lieux a permis de constater que l’espace sous combles dans le lot numéro 4 n’est pas utilisable et ne doit pas être pris en compte mais il demande dans la rubrique conclusions récapitulatives la confirmation sur le principe et le quantum du jugement ayant fixé l’indemnité principale à la somme de 828'657,18 € et une indemnité de remploi à 83'865,71 € ; les combles sont accessibles par un escalier et donc exploitables et sont équipées d’un plancher porteur ; en conséquence, en raison de l’accord entre C et la SCI

AAEG , et de la consistance des combles, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement appliqué une pondération de 0,20 pour les combles et retenu en conséquence une surface totale de 902,14 m².

2° Sur la situation locative

Les parties s’accordent comme en première instance pour une évaluation des lots en valeur libre de toute occupation.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3° Sur la méthode

Les parties s’accordent comme en première instance pour retenir la méthode par comparaison.

Cependant, devant le premier juge la SCI AAEG et C ont employé la méthode analytique, calculant la valeur de chacun des lots séparément, tandis que le commissaire du gouvernement a utilisé la méthode globale, évaluant les 3 lots selon une surface cumulée et selon une qualification de locaux professionnels ; le premier juge a analysé les références des parties selon les deux méthodes et a retenu la méthode analytique en considérant qu’elle était la plus adaptée à l’évaluation du bien.

En appel, les parties s’accordent pour retenir la méthode analytique, y compris l’intervenant volontaire la SCI du 44 E F à l’exception du commissaire du gouvernement. En effet, celui-ci produit des références de pavillons vendus depuis janvier 2011, d’une superficie comprise entre 150 m² et 200 m² SU, dans un rayon d’un kilomètre, des cessions récentes de petits bureaux sur les communes voisines, des cessions récentes de locaux professionnels depuis 2014 et indique que l’approche par comparaison valorisant l’ensemble immobilier sans distinction de superficie est possible, car il existe des termes de comparaison pertinents.

4° Sur la fixation de l’indemnité

Il convient d’examiner les références des parties, comme le premier juge selon la méthode analytique, puis selon la méthode globale afin de choisir la méthode la plus adaptée au cas d’espèce.

Selon la méthode analytique

A) Le lot numéro 4, locaux d’activités et bureaux comprenant une cour intérieure

1° Les références de la SCI AAEG avec les références de publication

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en € Prix en

€/m²

Cadastre

Observations

T1

29 décembre

2015

Z

[…]

libre pensée

terrain : de 1506

surface utile :

830

1'260'568

1518

AM 119

local industriel de

plain-pied

T2

12 mars

2018

Z

[…]

Metz

terrain : 5126

surface utile :

2076

3'733'466

1798

E 13,43 et 46

local d’activité de

plain-pied

T3

16 octobre

2015

Pantin

[…]

terrain 610

surface utile 607

950'000

1565

L 38

local d’activité de

plain-pied

T4

Bobigny

terrain : 900

550'000

1375

I 84

25 juillet

2017

[…]

Gautier

surface utile :

400

local d’activité de

plain-pied

T5

2 octobre

2013

Aubervilliers

[…]

Fillettes

terrain : 10'716

surface utile :

12'000

14'558'810

1213

P2 149,2

150,251, et

252

local industriel+

entrepôt cédé à l’état

T6

8 janvier

2014

22 janvier

2014

Aubervilliers

[…]

Fillettes

terrain : 5168

surface utile :

5400

6'180'000

1144

P2 17 à 220

entrepôt+ bureau cédé

à l’état

T7

28 novembre

2014

Bondy

[…]

Dassault

terrain : 1522

surface utile :

932

900'200

1041

[…]

hangar industriel avec

bureaux et parking

moyenne

1255

La moyenne est de 1255 €/m², mais la SCI AAEG indique que ces termes présentent des surfaces plus importantes à l’exception de celui situé à Z (1600 €/m²) et que ses locaux étant en bon état et parfaitement équipés, et qu’il y a lieu de retenir une valeur unitaire de 1500 €/m².

Le commissaire du gouvernement indique que ces ventes de bureaux sont peu pertinentes étant trop anciennes et portant sur des immeubles de petite taille peu comparables.

Cependant ces références datent de moins de cinq ans et restent comparables en consistance et en localisation ; elles seront donc retenues.

L’atelier et les bureaux étant selon le procès verbal de transport dans un état d’entretien correct, il convient de retenir ces termes comparables pour leur valeur de 1255 € et non pour 1500 €/m².

2° Les références de C D avec les références de publication, sauf pour le terme 1

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Surface

Prix en €/m²

Observations

T1

17 juillet

2013

annexé

[…]

G H

Z

numéro 27 et 28

1249

640

immeuble à usage d’entrepôts ; structure

métallique avec murs parte réplique, toiture

fibrociment, terrain cimenté devant les

constructions

libre

T2

10

novembre

2015

[…]

Noisy-le-Sec

1104

680

697 selon le

commissaire

du gouvernement

local à usage d’atelier avec bureaux

d’accompagnement et parking

libre

T3

23 janvier

2015

[…]

Metz

Z

— 

733

entrepôt en bois de 600 115 m² avec mezzanine ; ateliers de 500 m², atelier mécanique de 183 m² ;

bureaux de 143 m²

occupés

T4

[…]

932

1041

28

novembre

2014

Bondy

local à usage d’atelier avec bureaux

d’accompagnement, sanitaires et 12 parkings, en

très bon état

libre

moyenne

773,5

T1 : Ce terme est trop ancien et le commissaire du gouvernement indique qu’il existe une incertitude concernant les superficies (1190 m² SU cadastrale contre 500m² selon les données de l’expropriant), ce qu’indique également la SCI du 44 rue E F ; il sera donc écarté

T2 : La SCI du 44 rue E F indique que l’acte n’est pas produit malgré sommation (production N°2) ; cependant les références de publication sont mentionnées, ce qui permet à la SCI 44 rue E F de se procurer l’acte ; elle ajoute que ce terme appartient à la tranche la plus faible, inférieure à 700 €/m², ce bien étant situé dans une zone industrielle et se trouvant à proximité immédiate d’une voie de chemin de fer, ce qui induit des nuisances ; cependant, ces particularités n’enlèvent pas la pertinence d’un terme comparable en consistance et il sera donc retenu.

T3 : la SCI formule la même objection et ajoute qu’il est en valeur occupée. Ce terme étant en valeur occupée sera écarté.

T4 : le commissaire du gouvernement indique qu’il existe une incertitude concernant les superficies (emprise au sol de 1095 m²- superficie cadastrale de 1819m² contre 932 m² SU selon les données de l’expropriant); en conséquence, ce terme sera écarté.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il produit des termes correspondants à des cessions récentes de locaux professionnels depuis 2014, les 3 premiers termes concernant des cessions dans un périmètre d’un kilomètre, qui a été élargi, d’abord à Bobigny (communes limitrophes) et à la Courneuve (5'6 km) avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface m²

SU

Prix en €

Prix en €/m²

Observations

T1

10 novembre 2015

[…]

Noisy-le-Sec

M165/5

967,36

674'341

697

entrepôts, ateliers, bureau,

[…]

libre

T2

23 janvier 2015

[…]

Metz

Z

E/69

1501

1'320'000

880

pavillons, bureau 243 m²),

entrepôts en bois avec

mezzanine de 675 m²,

ateliers de 500 m², atelier

mécanique de 183 m², sur

un terrain de 2742m²

occupé

T3

12 février 2014

[…]

Babeuf

Noisy-le-Sec

L/94

2182 (acte

de vente)

2423 (SU

cadastrale)

1'803'500

826

parc d’activités de la gare, sur un terrain de 2836 m²,

29 parkings, atelier et

bureaux en R+ un avec

sous-sol, constituée de 2

lots,

occupés à 50 %

T4

23 juin 2016

[…]

Frachon

[…]

Bobigny

K numéro

161'162,169'126

1480

1'500'000

1013

sur un terrain de 2860 m²,

parking, ateliers de 30 m²,

bureaux+ dépendances de

400 m², entrepôts 2050 m²

occupé

T5

31 mars 2014

[…]

Hénaff

[…]

Bobigny

815

950'000

1165

sur un terrain de 2190 m²,

12 parkings, ateliers et

entrepôts en

rez-de-chaussée, bureau à

l’étage

310 m² occupés

T6

juge de

l’expropriation de

Seine-Saint-Denis du

23 février 2016

[…]

Verdun

La Courneuve

P numéro 4, 5,64,

65,195

3768

3'579'600

indemnité principale

950

sur un terrain de 4954 m²

proches du RER B, site

industriel : vaste entrepôt

de 12 à 15 m de hauteur, en

bon état, très fonctionnel

avec 5 % de bureaux pour

le personnel

libre

T7

cour d’ appel de Paris

du 20 avril 2017

[…]

Verdun

la Courneuve

P numéro 3

5419,60

3'739'524

(entrepôts)

+ 320'040 (pavillon)

indemnité principale

726

(ensemble)

690

(entrepôts)

1905

(pavillon)

sur un terrain de 5957 m²

proches du RER B, site

industriel : vaste entrepôt

de 5419,6 m², constituée de

cellules de 400 à 800 m²+

pavillons en mauvais état

accolé, cour arrière 268 m²

occupé

Moyenne

888,71, le

terme 7 étant

pris à la

valeur de 690

€/ m²

T1 : terme déjà retenu

T2 : terme déjà écarté

T3 : comme l’indique la SCI du 44 Rue E F, il s’agit d’un bien occupé, qui même s’il s’agit d’une occupation à 50% doit être écarté, le bien à évaluer étant libre.

T4 : ce terme sera retenu pour le même motif, s’agissant en outre d’une commune limitrophe

T5 : ce terme sera retenu pour le même motif

T6 : ce terme de jurisprudence sera retenu, bien qu’il s’agisse d’une autre commune étant comparable en consistance

T7 : ce terme de jurisprudence sera retenu pour le même motif

Les références retenues aboutissent donc à :

1 518 + 1 798 + 1 565 + 1 375 + 1 213 + 1 104 (selon le commissaire du gouvernement) + 1 041 + 733 + 697 + 1 013 + 1 165 + 950 + 726 = 14 898/13 = 1 146 €

En conséquence, au regard de l’état uniquement correct du bien, le premier juge a exactement retenu une valeur inférieure de 1010 €/m².

Le jugement sera donc confirmé en cequ’il a retenu une indemnité principale de :

648,62 m² x 1 010 €/m² = 655 106,20 € en valeur libre.

B) Le lot numéro 6 : une maison d’habitation

Les références des parties sont les suivantes :

1° Les références de la SCI AAEG

— Sur Z : avec les références de publication

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

Prix en € Prix en

€/m²

Cadastre

Observations

T1

12 janvier 2016

[…]

[…]

terrain : 336

superficie

utile :

196

687'850

3509

Q 118

année 1985 : 2

niveaux, 6 pièces

, cave de 7 /m²

T2

11 juillet 2014

[…]

Fabien

terrain : 250

superficie

utile :

180

665'000

3694

Q 87

année 1959

2 niveaux, 6

pièces, cave de 10

m², garage de 15

m²

T3

1^er juin 2017

[…]

Carrières

terrain : 150

surface utile :

55

170'000

3090

I 85

année1920

sous-sol (cave) et

rez-de-chaussée

T4

6 mars 2017

[…]

G H

terrain : 65

surface utile

87

250'000

2874

C2 lots 1'14'15

sous-sol,

rez-de-chaussée

et 1^er étage +

jardin

T5

novembre 2013

repris par le TGI du

19 décembre 2017

[…]

Kock

terrain : 453

surface utile :

60

175'000

2917

M 47

seconde moitié du

XIXe siècle

4 pièces sur 2

niveaux

T1 : Ce terme également proposé par le commissaire du gouvernement comparable en consistance et en localisation sera retenu.

T2 : Ce terme également proposé par le commissaire du gouvernement sera retenu pour les mêmes motifs.

T3 : La superficie de 55 m² n’étant pas comparable avec le bien exproprié de 110, 20 m², ce terme sera écarté.

T4 : Ce terme d’une superficie de 87 m² comparable sera retenu.

T5 : Ce terme d’une superficie de 60 m² n’tant pas comparable sera écarté.

'sur Pantin avec les références de publication :

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie

Prix en €

Prix en

€/m²

cadastre

Observations

T1

16 février

2016

[…]

Carrière

terrain : 355

surface utile :

160

644'000

4025

T213

année 1984

2 niveaux, cette pièce,

cave 60 m², garage de

20 m²

T2

30 août 2015 […] Petit

Pantin

terrain : 170

surface utile :

163

600'000

3681

Y 163

année 2014

2 niveaux, cette pièce,

terrasse de 21 m²,

garage de 25 m²

T1 : ce terme également proposé par le commissaire du gouvernement comparable en surface (196 m²) sera retenu.

T2 : ce terme également proposé par le commissaire du gouvernement sera retenu pour le même motif (163m²).

La SCI AAEG conteste à partir de la valeur retenue de 3700 €/m² par le premier juge l’abattement appliqué de 60% ; elle indique que la valeur la plus faible est de 2917 €/m² au […] à Z et elle demande donc de retenir une valeur de 2800 €/m².

2° Les références de C D

Elle ne verse pas de références et propose une valeur de 1800 €/m² en faisant état du mauvais état d’entretien

3° Les références du commissaire du gouvernement : 4 termes avec les références de publication

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Surface en

m² SU

Prix en

€

Prix en

€/m²

Observations

T1

12 janvier

2016

[…]

[…]

Z

Q numéro 118

196

687'850

3509

construction de 1985 ; 2 niveaux, 6 pièces,

terrain de 336 m², 47 m²

T2

11 juillet

2014

[…]

[…]

Z

Q numéro 87

180

665'000

3694

construction de 1959 ; 2 niveaux, 6 pièces,

terrain de 250 m², cave de 10 m² et garage

de 15 m²

T3

16 février

2016

[…]

Carrière

Pantin

T numéro 213

160

644'000

4025

construction de 1984; 2 niveaux, cette

pièce, terrain de 355 m², cave 60 m² et

garage de 20 m²

T4

30 novembre

2015

[…]

[…]

Pantin

Y numéro 163

163

600'000

3681

construction de 2014 ; 2 niveaux, cette

pièce, terrain de 170 m², terrasse de 21 m²

et garage de 25m²

moyenne

3727,25

Ces termes ont déjà été retenus ; le commissaire du gouvernement indique qu’après transport, compte tenu du mauvais état du bien, l’abattement pratiqué par l’exproprié de 800 €/m² est insuffisant , le prix de rénovation de fond en comble d’un pavillon étant estimé par les experts à 1500 €/m².

Les références aboutissent donc à :

3 509 + 3 694 + 2 874 + 4 025 + 3 681 = 17 783/5 =3 556, 60 €.

Compte tenu du mauvais état du pavillon, qui a une façade lézardée, un intérieur ancien et non aménagé, n’ayant pas à proprement parler de cuisine, de salle d’eau ou de bains ni de WC, avec une décoration vétuste, il convient d’appliquer un abattement pour le pavillon qui n’est pas habitable de 60% soit 3 556,60 x 0, 40 = 1422, 64 €.

En tenant compte cependant du bon emplacement du bien, accessible par métro, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de 1500 €/m².

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de :

110, 20 m² x 1500 €/m² = 165 300 € en valeur libre.

C) Le lot numéro 7 : un espace au niveau du porche dénommé par les parties délaissante et acquérante locaux à usage de bureaux

Les références sont les suivantes :

1° Les références de la SCI AAEG avec les références de publication

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

utile

Prix en € Prix en

€/m²

Zonage

Observations

T1

27 octobre

2017

[…]

Leydier

Z

572

1'400'000

2447

J 102

bureaux et

parking

libre

T2

14 février 2014

[…]

Rosny-sous-Bois

120,95

280'000

2315

V 206/Lots 22'4

bureau équin

parking

libre

T3

24 septembre

2014

[…]

Rosny-sous-Bois

68,5

137'055

2000

V 206/lots

132'56'57'58

bureaux et 3

parkings

libre

T4

7 mars 2016

[…]

Rosny-sous-Bois

233

[…]

1588

V206/lots 32 et 7

bureaux et

parking

libre

Soit une médiane de 2 150 €/m² et une moyenne de 2 080 €/ m²

Ces termes comparables en consistance seront retenus pour une moyenne de 2 080 €/m²

La SCI AAEG conteste à partir de la valeur de 1750 €/m² retenue par le premier juge l’abattement de 60% et elle demande de retenir une valeur de 1000€/m².

La SCI AAEG cite également une référence de marché de locaux mixtes : garage automobile (bâti A) + habitation en étage + bâtiment B : atelier : 23 décembre 2014 : 156, […] à Montreuil, C74/3'4'10,114 m², 154'000 €, 1806 €/m², construction 2962, occupé.

Ce terme en valeur occupé sera écarté.

2° Les références de C D avec les références de publication

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface Prix en

€/m²

Observations

T1

31 décembre 2015

[…]

Z

436

1422

locaux à usage de bureaux

libre

T2

30 janvier 2015

[…]

France

Drancy

100

1300

locaux à usage de bureaux situés au

premier étage

libre

T3

juge expropriation de

Seine-Saint-Denis : 25 avril

2017

[…]

Bobigny

— 

1750

locaux décrits comme présentant un

bon oint très bon état d’entretien,

récemment rénové

valeur libre

moyenne

1490

C offre une valeur inférieure à la moyenne de 1150 €/m².

T1 : La SCI 44 rue E F indique que l’acte n’est pas produit, bien qu’une demande ait été faite ; cependant, les références de publication sont mentionnées, ce qui permet à la SCI 44 rue E F de se procurer l’acte.

La SCI du 44 rue E F ajoute qu’il semble ressortir des prises de vues sur le site Google Map, qu’il s’agit d’un atelier de serrurerie et métallerie et non comme l’indique C d’un local composé de 436 m² de bureaux ; cependant la prise de vue ne rapporte pas cette preuve ; ce terme

comparable sera retenu.

T2 : la SCI du 44 rue E F formule les même observations ; cependant, les références de publication sont mentionnées et la prise de vue ne rapporte pas la preuve de l’absence d’un local de 100m² de bureaux ; la SCI ajoute que ce terme est situé à Drancy à 3,75 km du bien exproprié ; cependant, il est comparable en consistance et récent et la distance mentionnée ne peut justifier à elle seule d’écarter ce terme.

T3 : La SCI du 44 rue E F indique qu’il s’agit d’un bien à 1,7 km du bien exproprié à Bobigny ; cependant, ce terme se trouve dans une commune limitrophe, est comparable en consistance et est récent.

Ces termes comparables en consistance seront donc retenus pour une moyenne de 1150 €/m².

3° Les références du commissaire du gouvernement : 5 termes avec les références de publication

N° du terme

Date de

vente

Adresse

surface

m² SU

Prix en

€

Prix en

€/m²

Zonage/Observations

T1

23 décembre

2014

[…]

Boissière

Montreuil

C 74 3'4'10/

114

154'500

1806

construction 2162, entrepôts et

réserves

occupé

T2

29 août 2014

[…]

Rosny-sous-Bois

AF/393 940'942'23/

59,14

114'000

1928

local commercial

libre

T3

14 février

2014

[…]

Rosny-sous-Bois

V/206/22'4 lots

120,95

280'000

2315

5 bâtiments professionnels ; bureau

équin parking

libre

T4

24 septembre

2014

[…]

Rosny-sous-Bois

V/206/132'56'57'58

68,5

137'055

2000

4 bâtiments professionnels ; bureau et

[…]

libre

T5

7 mars 2016

[…]

Rosny-sous-Bois

V/206/32 et 7 lots

233

[…]

1588

bâtiments professionnels ; bureaux,

activités, cet parking, vente SCPI)

libre

moyenne

1927,4

Le terme T1 loué sera écarté.

Les terme T3 et T4 ont déjà été retenus.

Les autres termes comparables en consistance seront retenus.

Les références aboutissent à :

2 447 + 2 315 + 2 000 + 1 588 + 1 422 + 1 300 + 1 750 + 1 928 + 1 588 = 16 338/9 = 1 815,33 €.

Le lot N°7 correspond à des surfaces non aménagées, avec une construction ancienne, dépourvues de sanitaire et d’un accès peu aisé, il convient donc d’appliquer un abattement de 60% soit 1815,33 x 0, 40 = 726, 13 €.

Le premier juge a donc exactement appliqué à ce lot dénommé bureaux par excès de langage, une valeur inférieure de 700 €/m².

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement retenu une indemnité principale de 143,32 m² x 700 €/m² = 100 324 €.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de : 655 106,20 + 165 300 + 100 324 = 920 730,20 €.

Le premier juge a également appliqué un abattement de 10% pour tenir compte de l’ensemble immobilier tel qu’il est composé et utilisé aux dates de référence, la valeur d’un ensemble étant inférieure à la valeur de chacun des éléments.

La SCI AAEG indique qu’il n’ y a pas lieu d’appliquer l’abattement pour vente d’ensemble puisqu’il s’agit de lots de copropriété qui peuvent être vendus séparément et que les lots de copropriétés doivent être évalués séparément et non pas globalement.

Cependant, il convient d’adopter les motifs pertinents du premier juge et d’appliquer un abattement de 10%.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 920 730, 20 € x 0, 90 = 828 657,18 € .

Selon la méthode globale

Seul le commissaire du gouvernement verse des termes de comparaison de biens comprenant à la fois des locaux d’activité/entrepôts, de bureaux et d’habitation comprenant des locaux d’activités/entrepôts et des dépendances ou locaux annexes.

Ces termes déjà reproduits sont les suivants.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface m²

SU

Prix en €

Prix en

€/m²

Observations

T1

10 novembre 2015

[…]

Noisy-le-SecM165/5

967,36

674'341

697

entrepôts, ateliers, bureau,

[…]

libre

T2

23 janvier 2015

[…]

Z

E/69

1501

1'320'000

880

pavillons, bureau 243 m²),

entrepôts en bois avec

mezzanine de 675 m²,

ateliers de 500 m², atelier

mécanique de 183 m², sur

un terrain de 2742 m²

occupé

T3

12 février 2014

[…]

Babeuf

2182 (acte

de vente)

1'803'500

826

parc d’activités de la gare, sur un terrain de 2836 m²,

29 parkings, atelier et

Noisy-le-Sec

L/94

2423 (SU

cadastrale)

bureaux en R+ un avec

sous-sol, constituée de 2

lots,

occupés à 50 %

T4

23 juin 2016

[…]

Frachon

[…]

Bobigny

K numéro

161'162,169'126

1480

1'500'000

1013

sur un terrain de 2860 m²,

parking, ateliers de 30 m²,

bureaux+ dépendances de

400 m², entrepôts 2050 m²

occupé

T5

31 mars 2014

[…]

Hénaff

[…]

Bobigny

815

950'000

1165

sur un terrain de 2190 m²,

12 parkings, ateliers et

entrepôts en

rez-de-chaussée, bureau à

l’étage

310 m² occupés

T6

juge de

l’expropriation de

Seine-Saint-Denis du

23 février 2016

[…]

la Courneuve

P numéro 4, 5,64,

65,195

3768

3'579'600

indemnité principale

950

sur un terrain de 4954 m²

proches du RER B, site

industriel : vaste entrepôt de

12 à 15 m de hauteur, en

bon état, très fonctionnel

avec 5 % de bureaux pour le

personnel

libre

T7

cour d’appel de Paris

du 20 avril 2017

[…]

la Courneuve

P numéro 3

5419,60

3'739'524

(entrepôts)

+ 320'040 (pavillon)

indemnité principale

726

(ensemble)

690

(entrepôts)

1905

(pavillon)

sur un terrain de 5957 m²

proches du RER B, site

industriel : vaste entrepôt de

5419,6 m², constituée de

cellules de 400 à 800 m²+

pavillons en mauvais état

accolé, cour arrière 268 m²

occupé

T 6 : La SCI du 44 rue E F indique que la surface est trop importante étant de 3 678 m² et il n’est pas démontré que le jugement soit devenu définitif. Cependant, les mentions du commissaire du gouvernement sont précises : jugement du 23/02/2016 SGP/SCI Persévérance, […] ; en outre, ce terme reste comparable en consistance et le commissaire du gouvernement le mentionne comme un terme définitif.

T7 : la SCI du 44 rue E F indique que la superficie est trop importante et que l’arrêt n’est pas produit. Cependant, la référence est précise : arrêt cour d’appel de Paris du 20 avril 2017 SGP/JSB Verdun, […] à La Courneuve ; ce terme sera donc retenu.

Ces termes comparables en consistance et en localisation et récents seront donc retenus.

La valeur moyenne de ces termes est de 893,85 €/m², le commissaire du gouvernement proposant une valeur arrondie de 900 €/m² soit une indemnité de 830,72 €/m² x 900 € = 747 648 € arrondis à

750 000€.

Au regard de la superficie retenue par la cour : 902,14 m² x 900 € = 811 926 €

Il convient de retenir la méthode analytique qui est plus adaptée à l’évaluation du bien exproprié et qui est plus favorable à l’exproprié ; le jugement qui a donc fixé l’indemnité principale à la somme de 828 657,18 € sera confirmé sur ce point.

- Sur les indemnités accessoires

1°sur l’indemnité de remploi

Elle est égale à :

20% jusqu’à 5000 € =1 000 €

15% de 5000 à 15 000 € =1 500 €

10% pour le surplus.

En conséquence, ces taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement qui a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 83 865,71 €.

2° sur l’indemnité de déménagement

Le premier juge a rejeté la demande d’indemnité de déménagement en indiquant qu’en matière de délaissement, il n’y a pas lieu d’indemniser un tel préjudice, celui- ci n’étant pas constitué du fait même du délaissement.

La SCI AAEG indique que le transfert de propriété a engendré des frais de déménagement qu’il convient d’indemniser.

Celle-ci ne formule aucune demande chiffrée en appel en sollicitant de « fixer à la somme de (pour mémoire) l’indemnité de déménagement »;

Le jugement de débouté sera donc confirmé.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité totale de 912 522,89 arrondis à la somme de 913 000 €.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a alloué à la SCI AAEG une somme de 3 000 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SCI AAEG de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La SCI AAEG perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Fait droit à l’intervention volontaire de la SCI du 44 E F ;

Déclare recevables les conclusions de la SCI AAEG des 7 mai 2019 et 28 septembre 2020, ainsi que les pièces N°27 à 44, de C du 8 août 2019, du commissaire du gouvernement du 22 juillet 2019 et de la SCI 44 rue E F ;

Déclare irrecevable le mémoire en réplique N°3 de la SCI AAEG déposé au greffe à l’audience ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SCI AAEG de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI AAEG aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT