Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 1^er SEPTEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/09404 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B74FL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/04516

APPELANTE

SA COVIVIO, nouvelle dénomination sociale de FONCIERE DES REGIONS, venant aux droits de FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE à la suite d’une fusion absorption définitivement réalisée suivant un PV du 30 décembre 2016 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de METZ sous le numéro 364 800 060

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-christophe NEIDHART, avocat au barreau de PARIS, toque : C2220

INTIMEE

SAS EASYDIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de SAINT ETIENNE sous le numéro 383 123 874

[…]

[…]

représentée par M^e Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT,présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2003, modifié par avenant en date du 1^er juillet 2003, la SCI REVENTIN, aux droits de laquelle sont venues successivement la société BAIL INVESTISSEMENT puis la société FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE, a donné à bail commercial à la société EASYDIS, un immeuble à usage d’entrepôt, de locaux techniques et de bureaux, en construction sur un terrain sis […], cadastré section AM numéro 263 lieudit « La Plaine » sur la commune de Reventin-Vaugris (Isère), pour une durée de 9 ans à compter de la livraison de l’immeuble prévue le 1^er juillet 2003.

Par avenant en date du 2 novembre 2011, le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1^er janvier 2012.

Courant 2013, la société FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE a fait réaliser des travaux sur la source d’eau et le réseau de sprinklers qu’elle a facturés au preneur au titre de la reddition des charges pour l’année 2014.

Par acte du 2 juin 2014, la société FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE a vendu l’immeuble loué à la société LOREN. Suite à une opération de fusion-absorption décidée le 30 décembre 2016, elle a été absorbée par la société FONCIÈRE DES RÉGIONS, laquelle se dénomme désormais la société COVIVIO.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 janvier 2016, la société FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE a mis en demeure la société EASYDIS de lui payer sous dix jours la somme de 68.608,09 euros correspondant à des travaux sur la source d’eau et le réseau de sprinklers.

Par ordonnance de référé du 21 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a dit n’y avoir lieu en référé sur la demande de la société FONCIÈRE DES RÉGIONS de voir condamner la société EASYDIS à lui payer la somme de 75.367,23 euros à titre de provision sur les charges d’entretien.

Par assignation en date du 8 mars 2017, la société FONCIERE DES RÉGIONS a saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins principalement de voir condamner la société EASYDIS à lui payer la somme de 75.367,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 janvier 2016.

Par jugement en date du 14 mars 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— DÉBOUTÉ la société FONCIERE DES RÉGIONS, désormais dénommée la société COVIVIO, de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNÉ la société FONCIERE DES RÉGIONS, désormais dénommée la société COVIVIO, aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ la société FONCIERE DES RÉGIONS, désormais dénommée la société COVIVIO, à payer à la société EASYDIS la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire ;

— REJETE toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 29 avril 2019, la SA COVIVIO a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 juillet 2019, la société COVIVIO (anciennement dénommée FONCIÈRE DES REGIONS) demande à la cour de :

— Recevoir la société COVIVIO en son appel et la disant bien fondée ;

Vu l’article 1103 du code civil ;

Vu les clauses, avenants et conditions générales et particulières du bail du 30 janvier 2003 ;

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 13 juillet 2005 (Cass.3^e Chambre Civile. 13.7.2005, n°870) ;

Vu les obligations valablement souscrites par la société EASYDIS en matière d’entretien de l’intégralité du réseau des sprinklers de l’immeuble, y compris les réserves et cuves assurant l’alimentation du système ;

En conséquence,

— Infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— Donner acte à la société COVIVIO de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur l’opportunité de l’installation du compteur de niveau d’émulseur (soit 2.907,47 euros TTC (tva 19,6%)) et sur le sort de la facture du 26.05.2014 de 5.651,45 euros de visite semestrielle + tva (19,6%) = 6.659, 13 euros, qui ferait double emploi ;

— Condamner la société EASYDIS à payer à la société COVIVIO :

— la somme de 68.608,09 euros pour les causes sus énoncées ;

— un intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 janvier 2016 ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner la société EASYDIS à payer à la société COVIVIO la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société EASYDIS aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Jean-Christophe NEIDHART, Avocat au Barreau de PARIS, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 octobre 2019, la société EASYDIS demande à la cour de :

Vu les articles 606 et 1755 du Code Civil,

Vu le contrat de bail commercial du 30 janvier 2003 et ses avenants successifs,

Vu les articles 699, 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— Recevoir la société EASYDIS en ses demandes et les déclarer bien fondées ;

— Dire et juger que les demandes de la société COVIVIO sont mal fondées en raison :

— de la nature des travaux concernés relevant des grosses réparations à la charge du bailleur conformément à l’article 606 du Code Civil ;

— de la nature des travaux concernés relevant de la vétusté des installations,

— d’une modification optionnelle de certaines installations décidées unilatéralement par le bailleur,

— de la double facturation de certaines prestations,

En conséquence,

— Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 14 mars 2019 en ce qu’il a débouté la société COVIVIO de l’intégralité de ses demandes et condamné cette dernière au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— Rejeter le surplus des demandes de la société COVIVIO quant à l’opportunité de l’installation du compteur de niveau d’émulseur et au sort de la facture du 26 mai 2014 de 5.651,45 euros ;

— Condamner la société COVIVIO à payer à la société EASYDIS, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure civile au titre de la présente instance, outre les entiers dépens, dont distraction au profit du cabinet H.B. & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 mars 2021.

MOTIFS

Sur la nature des travaux et la demande en paiement

L’appelante considère que les premiers juges ont apprécié de manière erronée le fonctionnement du système sprinkler, système fixe d’extinction automatique d’incendie à eau, faisant valoir que ce système consiste à déverser une quantité d’eau adaptée au sinistre sur une zone de surface prédéterminée ; que seul un des éléments de l’installation a été remplacé, à savoir la cuve contenant la réserve d’eau ; que le remplacement de la vessie USD, qui était percée, relève des réparations d’entretien utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble et non à la structure ou solidité générale de l’immeuble au sens de la jurisprudence sur l’article 606 du code civil ; que la cuve assurant l’alimentation du système est expressément visée dans les obligations à la charge du preneur au titre de l’article 8. Elle conclut à l’infirmation du jugement afin que la locataire lui règle la facture ATLANTIQUE AUTOMATISMES INCENDIE de 43.237,00 euros HT pour le remplacement de la vessie USD, l’installation d’un compteur de niveau d’émulseur et la remise à niveau de 1'émulseur, et entretien triennal USD et la facture ATLANTIQUE AUTOMATISMES INCENDIE de 19.779 euros HT pour la mise en oeuvre du rapport ESI et la mise en conformité après visite semestrielle, qui concourent au maintien en bon état de l’immeuble et ne constituent pas des dépenses issues de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil. S’agissant de la pose du compteur pour la somme de 2431 euros HT, la société COVIVIO précise avoir fait confiance à son prestataire de service qui a considéré que ce compteur était un accessoire permettant de conserver à l’installation son efficacité ; que la locataire ne démontre pas que cette dépense n’était pas nécessaire ; que la remise à niveau de l’émulseur pour 10 710 euros HT est une opération d’entretien.

L’intimée rappelle que, sur le fondement des dispositions du bail, elle est tenue d’une obligation de surveillance et d’entretien de l’installation sprinkler y compris des réserves et des cuves ; que ladite obligation exclut les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil qui restent à la charge du bailleur comme le précise l’article 8.2.1 du contrat de bail ; qu’en l’espèce, les travaux dont il est demandé le remboursement résulte du remplacement de la vessie USD du réseau de sprinklers à savoir le changement du système fixe d’extinction incendie lequel est intrinsèquement lié à la structure de l’immeuble ; que les travaux ont notamment nécessité la location d’un engin de levage, la vidange, la manutention et l’ouverture de l’unité de stockage et le remplissage après changement de la cuve interne de 1.500 litres d’émulseur récupéré préalablement dans des réservoirs lors de la vidange ; qu’il s’agit d’opérations lourdes et complexes qui constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Enfin elle fait valoir que ces réparations ont été rendues nécessaires en raison de la vétusté des installations s’agissant d’une fuite de la cuve, l’installation datant, en l’absence de preuve contraire de l’édification du bâtiment au cours de l’année 2003. S’agissant de la pose du compteur et la remise à niveau de l’émulseur, la société EASYDIS soutient que ces travaux ont été décidés unilatéralement par le bailleur ; qu’ils ne relèvent pas de la surveillance et de l’entretien du système de réseau incendie lui incombant mais d’une modification du système qui n’était pas obligatoire de sorte qu’ils ne peuvent lui être refacturés.

La cour rappelle que selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 606 du même code, constituent des grosses réparations celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale tandis que les réparations d’entretien se définissent comme celles effectuées pour le maintenir en bon état d’entretien.

La cour renvoie au jugement entrepris qui a repris de manière détaillée les clauses du bail pertinentes au regard du litige. Il y sera ajouté qu’aux termes de l’article 8.2.1., le preneur supporte le coût de l’ensemble des réparations qui deviendraient nécessaires dans l’immeuble au cours du bail, à l’exception de celles prévues à l’article 606 qui sont à la charge de la bailleresse.

Il s’évince de ces clauses que celles-ci ne transfèrent pas sur la locataire les grosses réparations au sens de l’article 606 relatives à l’installation des sprinklers, en ce compris les réserves et cuves assurant l’alimentation du système, celle-ci étant tenue des seules dépenses d’entretien et des

réparations, à l’exception de celles prévues à l’article 606, et du remboursement des contrats d’entretien y afférent.

S’agissant des deux factures des 5/12/2013 et 22/01/2014 de l’entreprises ATLANTIQUE AUTOMATISQMES INCENDIE, la cour renvoie au descriptif détaillé desdites factures, correspondant aux pièces produites par la bailleresse, tel que repris par le jugement de première instance.

La cour renvoie également à la motivation pertinente du jugement entrepris qu’elle adopte, et qui a apprécié la nature des travaux, lesquels excèdent l’entretien et les réparations des éléments du système d’extinction incendie incombant à la locataire par application des clauses du bail, le jugement ayant relevé que les travaux visés dans les factures s’analysent comme des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil s’agissant notamment du remplacement de la vessie USD (Unité de Stockage et de Dosage) et de la mise en oeuvre du rapport ESI. Il sera ajouté qu’il résulte de la pièce 13 de la bailleresse que la protection sprinkler est un système d’extinction automatique fixe, l’installation étant un ensemble hydraulique constitué par un poste de contrôle et un réseau de canalisations équipées de têtes sprinklers permettant de déverser une quantité d’eau adaptée au sinistre sur une zone de surface prédéterminée à partir d’une 'source d’eau’ constituée de la réserve d’eau et d’une pompe. Les travaux dont il est demandé le remboursement ont eu pour objet de remplacer la vessie USD, qui est la cuve interne de stockage, fuyarde, engendrant de la corrosion et un risque d’injection 'par circuit préférentiel en lieu et place de l’émulseur’ ; la vessie USD est un élément essentiel du système d’extinction fixe d’incendie intrinsèquement lié à la structure de l’immeuble comme l’a relevé le jugement, son objet étant d’assurer la sécurité et pérennité de l’immeuble.

S’agissant des travaux d’installation d’un compteur de niveau d’émulseur sur l’alimentation eau du réservoir et de remise à niveau de l’émulseur posé (2431 euros et 10 710 euros), ces postes sont qualifiés d’optionnels sur la facture de l’entreprise ATLANTIQUE AUTOMATISME INCENDIE du 22/01/2014 de sorte que la bailleresse n’établit pas que ces dépenses étaient nécessaires pour l’entretien du système incendie ; il s’agit comme l’a relevé le jugement entrepris de la seule volonté de la bailleresse d’améliorer ses installations. S’agissant de la visite triennale USD (6500 euros HT), celle-ci est également mentionnée comme étant en option et elle est consécutive au remplacement de la vessie USD de sorte qu’elle n’a pas à être prise en charge par la locataire. Enfin c’est à juste titre que le jugement entrepris a retenu que la facture semestrielle de 5 641,45 euros HT avait déjà été réglée par la locataire, à qui elle est imputable, cette somme ayant été prélevée sur les provisions sur charges courantes versées par la locataire de sorte qu’elle ne pouvait à nouveau être réclamée.

Par conséquent le jugement entrepris qui a rejeté les demandes en paiement de la société COVIVIO sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

Le jugement étant confirmé, il le sera également sur les condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En cause d’appel, l’équité commande de condamner la société COVIVIO à régler à la société EASYDIS la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

La société COVIVIO succombant en son appel, elle sera condamnée aux dépens de l’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société COVIVIO à régler à la société EASYDIS la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société COVIVIO aux dépens de l’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE