Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/07903 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRQY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 20-002537

APPELANT

M. J F G

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/014113 du 09/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

M^me Z X

[…]

[…]

M. B X

[…]

[…]

M^me C X

[…]

[…]

M. D X représenté par son représentant légal, Madame Z X

[…]

[…]

Représentés par M^e Thomas Y de la SCP Y ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Assistés par M^e Elodie CAZENAVE, substituant M^e Thomas Y, avocat au barreau de PARIS, toque : P499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 octobre 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

J-Christophe CHAZALETTE, Président,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

Le 28 mai 2007, E X a consenti à M. F G un bail d’habitation portant sur un logement situé […], reconduit le 10 mars 2010.

Par acte du 11 avril 2013, les parties ont régularisé un nouveau bail pour une durée de trois ans à compter du 10 mai 2013, moyennant un loyer mensuel de 780 euros, charges comprises, payable d’avance et devant être révisé annuellement.

E X est décédé le […] en laissant pour lui succéder, son conjoint, M^me Z H veuve X et ses trois enfants, M^me C X et MM. B X et D X (ci-après les consorts X).

Par lettre recommandée du 28 juillet 2019, M^me Z X a donné congé à M. F G afin de reprendre le logement pour y loger son fils, M. B X, alors étudiant.

Les loyers n’étant par ailleurs, pas réglés, M^me Z X a adressé au locataire plusieurs courriers et mise en demeure. Par acte du 18 juin 2020, les consorts X ont fait délivrer à M. Le G un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme en principal de 3.294 euros et d’avoir à justifier d’une police d’assurance.

Par acte du 12 octobre 2020, les consorts X ont fait assigner M. F G, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constat de

l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, expulsion du locataire, et condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 9 mars 2021, ce magistrat a :

• constaté l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 18 août 2020 ;

• dit qu’à compter de cette date, M. F G se trouve occupant sans droit ni titre du logement situé […] ;

• à défaut de libération volontaire des lieux, ordonné l’expulsion de M. F G et de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

• dit que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue du délai de deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux, qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

• rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

• condamné M. F G à payer aux consorts X les sommes suivantes :

• 5.634 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020 sur la somme de 3.294 euros et à compter du 12 octobre 2020 pour le surplus ;

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges, majorée de 200 euros à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

♦

1.000 euros, à titre de provision, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance, y incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

♦

Par déclaration du 22 avril 2021, M. F G a relevé appel de l’intégralité des chefs de dispositif de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 juillet 2021, M. F G demande à la cour de :

• infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

• prononcer la nullité du commandement de payer du 18 juin 2020 ;

• dire en toute hypothèse qu’il n’y a pas lieu à référé ;

• rejeter en conséquence la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location et celle tendant à son expulsion ;

• lui accorder en toute hypothèse un délai de 3 années pour se maintenir dans les lieux et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi accordé ;

A titre subsidiaire,

• lui accorder un délai de 6 mois pour se maintenir dans les lieux, renouvelable par périodes successives de même durée dans la limite totale de deux années, jusqu’à ce qu’un logement adapté à sa situation lui soit proposé ;

En tout état de cause,

• condamner les consorts X aux dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 5 octobre 2021, les consorts X demandent à la cour de :

• juger M. F G mal fondé en son appel ;

• les juger recevables et bien fondés en leur appel incident ;

• infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle les a déboutés de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral et du préjudice financier qu’ils ont subis du fait des agissements fautifs M. F G ;

• confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions prises à l’encontre de ce dernier ;

Statuant à nouveau,

• débouter M. F G de l’ensemble de ses prétentions ;

• condamner M. F G au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral et financier qu’ils ont subis ;

En tout état de cause,

• condamner M. F G à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner M. F G aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de M. Y, avocat, en application de l’article 698 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 6 octobre 2021.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la nullité du commandement de payer

M. F G soulève la nullité du commandement payer visant la clause résolutoire délivré le 18 juin 2020 au motif qu’en violation des dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cet acte ne contient pas l’avertissement qu’à défaut pour lui de solliciter des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et à une mesure d’expulsion. Il soutient donc avoir été directement lésé par cette absence d’information.

Il sera rappelé, à titre liminaire, qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement au soutien duquel est demandée l’acquisition d’une clause résolutoire. Le moyen invoqué par M. F G doit donc s’analyser en une contestation sérieuse sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, de nature à faire obstacle, si elle était avérée, au constat de celle-ci et à l’expulsion sollicitée.

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1°/ La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2°/ Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3°/ Le décompte de la dette ;

4°/ L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5°/ La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6°/ La mention de la possibilité pour le locataire de saisir à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La nullité prévue par ce texte est une nullité de forme, qui ne peut donc être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque, de prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

Il est exact que le commandement de payer délivré par les consorts X à M. F G le 18 juin 2020 ne mentionne pas l’avertissement qu’à défaut de paiement par ce dernier ou d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion.

Toutefois, l’intimé ne démontre nullement le grief que lui aurait causé cette omission. C’est d’ailleurs vainement qu’il prétend avoir été lésé par celle-ci en soutenant que l’avertissement prévu à l’article 24 I 4° susvisé, est destinée à favoriser le dialogue et la concertation entre propriétaire et locataire, alors que dès 2019, le bailleur lui a écrit à plusieurs reprises pour lui rappeler les loyers impayés et la fin du contrat à la suite du congé délivré le 28 juin 2019, lui indiquant même, dans un courrier du 7 février 2020, être prêt 'à étudier toute résolution amiable à cette mise en demeure' , 'dans le but de (lui) éviter des poursuites judiciaires'.

Ainsi, la contestation soulevée par M. F G quant à la validité du commandement de payer n’apparaît pas suffisamment sérieuse pour faire obstacle aux demandes des consorts X.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail consenti à M. F G suivant acte signé le 11 avril 2013, contient une clause résolutoire qui a été annexée au commandement de payer litigieux du 18 juin 2020, lequel a expressément indiqué que le locataire disposait d’un délai de deux mois à compter de celui-ci pour régler sa dette.

Pour s’opposer aux effets de ce commandement, M. F G invoque les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance 'du 25 mars 2021' et soutient que le délai de deux mois pour régler la dette locative n’a pu commencer à courir qu’à compter de la fin de la période juridiquement protégée, soit à compter du 24 juin 2020, de sorte que c’est à tort que le premier juge a constaté la résiliation du bail à compter du 18 août 2020.

Selon les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et de l’adaptation des procédures pendant cette même période, modifiées par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, sur lequel semble se fonder l’appelant, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris court ou produit effet, si le délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er, soit du 12 mars au 23 juin 2020 inclus.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours ou ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

Or, en l’espèce, le délai de deux mois laissé au locataire pour régler la dette locative visée au commandement de payer délivré le 18 juin 2020, n’était pas échu pendant la période dite juridiquement protégée, de sorte que ce texte n’a pas vocation à s’appliquer.

Il est acquis que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de cet acte et il n’est pas démontré qu’il a été mis en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur alors qu’il est établi que M. F G a été défaillant dans l’exécution de son obligation de paiement.

La cour ne peut dès lors que confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 août 2020.

L’occupation sans droit ni titre du logement depuis cette date constitue un trouble manifestement illicite évident, qui justifie la mesure d’expulsion ordonnée à défaut de départ volontaire de l’intimé. La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les demandes de provisions

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation de M. F G au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation à compter du 18 août 2020, d’un montant égal à celui du dernier loyer augmenté des charges, n’est pas sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné M. F G au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 5.634 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2020, terme d’octobre inclus, la cour relevant qu’il n’est développé aucune critique par l’une ou l’autre des parties sur le montant de cette condamnation et que les consorts X n’ont pas entendu réactualiser leur créance.

En revanche, la majoration mensuelle de 200 euros de l’indemnité d’occupation prononcée par le premier juge à compter de la signification de la décision déférée, n’apparaît pas justifiée. Il convient donc de réformer sur ce point l’ordonnance dont appel et de dire que M. F G sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges depuis le 1er

novembre 2020 (afin de tenir compte de la provision précédemment allouée) et jusqu’à la libération effective des lieux.

Si la défaillance de M. F G dans l’exécution de son obligation de paiement des loyers est incontestable, il n’est toutefois pas démontré, avec toute l’évidence requise en référé, l’existence d’un préjudice financier, non réparé par les condamnations précédemment prononcées au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation ni celle d’un préjudice moral. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande. L’ordonnance qui a rejeté cette demande sera donc confirmée de chef.

Sur les demandes de délai de paiement et de maintien dans les lieux

Pour solliciter l’octroi d’un délai de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, et, subsidiairement, un délai pour se maintenir dans les lieux jusqu’à son relogement, M. F G fait état de sa situation médicale, sociale et financière ne lui permettant pas de se reloger dans des conditions normales.

Il explique être handicapé à la suite d’un accident vasculaire cérébral, avoir déposé une demande de logement social en 2014, renouvelée en 2021, sans avoir obtenu de proposition, avoir saisi la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées et devoir prochainement bénéficier d’une allocation lui permettant de payer mensuellement le loyer et de s’acquitter de sa dette locative.

Or, si la situation de M. F G apparaît précaire, il ne peut cependant faire supporter au bailleur les conséquences de ses difficultés personnelles, d’autant qu’il ne conteste pas se maintenir dans les lieux sans procéder à aucun paiement depuis janvier 2020, les consorts X ne percevant que l’allocation logement versée par la CAF de l’ordre de 309 euros par mois ainsi qu’il résulte de l’attestation de paiement de cet organisme du 17 mai 2021.

Il sera en outre relevé que, de fait, il a bénéficié d’un délai de plusieurs mois depuis le 18 août 2020 sans cependant justifier avoir commencé à apurer sa dette locative, alors que les consorts X indiquent, sans être contestés, devoir supporter des charges, M^me Z X disposant d’un revenu annuel de 24.738 euros et ayant, au surplus, dû exposer des frais de logement pour un de ses fils.

Par ailleurs, M. F G qui justifie avoir déposé le 12 juin 2014 une demande de logement social, qu’il a renouvelée le 29 mars 2021, concernant la ville de Paris et six autres communes de la région Ile de France, n’a manifestement pas entrepris de démarches suffisantes pour favoriser son relogement.

Dans ces conditions, les demandes d’octroi d’un délai de paiement et, par suite, de suspension des effets de la clause résolutoire et d’un délai pour se maintenir dans les lieux, ne sont pas justifiées et seront rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et de l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile a été exactement apprécié par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, M. F G supportera les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle, sans qu’il soit en conséquence possible d’accorder au conseil des intimés le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera alloué aux consorts X, contraints d’exposer des frais irrépétibles en appel pour assurer

leur défense, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné M. F G à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges, majorée de 200 euros à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Statuant à nouveau du chef infirmé ;

Condamne M. F G à payer à M^me Z H veuve X, tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de son fils mineur, D X, M^me C X et M. B X une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges, à compter du 1er novembre 2020 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute M. F G de ses demandes de délais de paiement et de maintien dans les lieux ;

Condamne M. F G aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle et à payer à M^me Z H veuve X, tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de son fils mineur, D X, M^me C X et M. B X la somme globale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,