Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 FEVRIER 2021

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/22467 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4TKZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/07268

APPELANTES

Société LEONARDO

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 449 142 868

[…]

[…]

SCI CARLOLIVIA devenue SCI CAR.L.O.

SCI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 448 914 440

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme HOCQUARD et plaidant par M^e Françoise MARTIN, de la SCP HOCQUARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 8, […], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CORRAZE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 814 567 012

C/O CABINET CORRAZE

[…]

[…]

Représenté par M^e Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Un règlement de copropriété a été dressé le 7 avril 1954.

Suivant acte de vente du 24 juin 2003, la S.A.R.L Leonardo dont M^me X est la gérante a acquis les lots suivants :

— Lot n°5 : un local à usage d’imprimerie situé au rez-de-chaussée du bâtiment I et les

150/10650èmes des parties communes générales.

— Lot n°66 : un local à usage d’imprimerie situé dans le bâtiment III au rez-de-chaussée,

et les 480/10650èmes des parties communes générales,

— Lot n°143 : dans le bâtiment III, niveau rez-de-chaussée bas, un local et les 306/10.650èmes des parties communes générales,

— Lot n°141 : dans le bâtiment III, niveau sous-sol, un local (190/10650èmes des parties

communes générales),

— Lot n°84 : dans le bâtiment III, niveau sous-sol, un local (10/10.650èmes des parties

communes générales).

Suivant acte de vente daté du même jour, la SCI Carlolivia, dont M. X est le

gérant, a acquis les lots suivants :

— Lot n°70 : dans le bâtiment III, un local à usage d’imprimerie situé au 1^er étage et les 400/10650èmes des parties communes générales,

— Lot 85 : dans le bâtiment III, niveau toiture, un local et les 10/10650èmes des parties

communes générales,

— Lot 140 : dans le bâtiment III, niveau rez-de-chaussée bas, mezzanine et local et les

494/10.650èmes des parties communes générales,

— Lot 142 : dans le bâtiment III, niveau sous-sol un local et les 40/10650èmes des parties communes générales.

Une assemblée générale ordinaire de copropriété s’est tenue le 12 mai 2016, laquelle comportait 18 points inscrits à l’ordre du jour. Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 15 avril 2016, la S.A.R.L Leonardo et la SCI Carlolivia ont sollicité l’inscription d’une question complémentaire à l’ordre du jour (résolutions n° 19-1 et 19-2) portant sur la surélévation du bâtiment III, bloc D.

Par acte du 20 juillet 2016, la S.A.R.L Leonardo et la SCI Carlolivia ont fait délivrer une assignation au syndicat des copropriétaires et à la société Corraze, syndic de copropriété, en vue d’obtenir la nullité de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 12 mai 2016, en l’absence de droit de cession au bénéfice du syndicat des copropriétaires, la condamnation de la société Corraze au paiement d’une somme de 40.000 € à titre de dommages-intérêts, outre le paiement d’une indemnité de procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 29 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclaré irrecevables la S.A.R.L. Leonardo et la SCI Carlolivia de leur demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2016,

— débouté la S.A.R.L. Leonardo et la SCI Carlolivia de leur demande visant à faire constater qu’elles sont bénéficiaires d’un droit accessoire de surélévation à leurs parties privatives,

— débouté la S.A.R.L. Leonardo et la SCI Carlolivia de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté la S.A.R.L. Leonardo et la SCI Carlolivia de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure,

— condamné in solidum la S.A.R.L. Leonardo et la SCI Carlolivia aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L Leonardo et la SCI Carlolivia ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au

greffe le 7 décembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 07 octobre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 7 décembre 2020 par lesquelles la S.A.R.L Leonardo et la SCI CAR.L.O (venant aux droits de la société Carlolivia), appelantes, invitent la cour à :

— infirmer le jugement du 29 septembre 2017 en ce qu’il les a déboutées de leurs demandes en les déclarant irrecevables, et déboutées de leur demande d’attribution du droit de surélever,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires ;

Statuant à nouveau, au visa des articles 954 et 563 à 567 du code de procédure civile et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’irrecevabilité et de ses demandes au fond,

Y faisant droit, au visa des articles 10 et 13 du décret du 17 mars 1967, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— déclarer nulle et de nul effet la résolution n° 19-1 de l’assemblée générale du 12 mai 2016,

— rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elles seront dispensées de toute participation aux charges communes et condamnations engendrées par la présente action,

— déclarer que le droit de surélever est attaché exclusivement aux lots leur appartenant conformément au règlement de copropriété du 7 avril 1954,

— ordonner qu’il n’y a pas de droit à cession au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

— ordonner, si droit de cession il y avait, qu’il bénéficie au seul bâtiment 3 au regard du

statut particulier dudit bâtiment,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à leur verser la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du même code,

Vu les conclusions du 27 novembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 9^e, intimé, demande à la cour, au visa des articles 444 et 564 du code de procédure civile, de l’article 16 du même code, des articles 30.4, 37, et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 7 octobre 2020,

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par les sociétés appelantes dans le cadre de leurs conclusions d’appel signifiées le 6 octobre 2020, à savoir en leurs demandes de voir : 'déclarer que le droit de surélever est attaché exclusivement aux lots appartenant aux sociétés C.A.R.L.O et Leonardo, ordonner qu’il n’y a pas de droit à cession au bénéfice du syndicat des copropriétaires, ordonner si droit de cession il y avait qu’il bénéficie au seul bâtiment 3",

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande à titre de dommages-intérêts,

— débouter les sociétés C.A.R.L.O venant aux droits de la société Carlolivia et Leonardo de leurs demandes,

— juger que la contrepartie financière qui devra être réglée par les sociétés C.A.R.L.O venant aux droits de la société Carlolivia et Leonardo en cas de cession du droit de surélévation devra être répartie entre tous les copropriétaires et non pas entre les seuls copropriétaires du bâtiment III,

En tout état de cause,

— condamner in solidum les sociétés C.A.R.L.O venant aux droits de la société Carlolivia et Leonardo à lui payer chacune une indemnité de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;

— condamner in solidum les sociétés C.A.R.L.O venant aux droits de la société Carlolivia et Leonardo à lui payer une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les sociétés C.A.R.L.O venant aux droits de la société Carlolivia et Leonardo à lui payer aux dépens dont le montant pourra être recouvré conformément aux dispositions de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Par application des articles 782 et suivants du code de procédure civile, la clôture de l’instruction, dans les cas prévus aux articles 760, 761, 779 et 780, est prononcée par une ordonnance non motivée qui ne peut être frappée d’aucun recours ; l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il est apparu, postérieurement à la date de l’ordonnance de clôture prononcée le 7 octobre 2020, que le syndicat des copropriétaires avait été privé de son droit de répondre aux conclusions récapitulatives des sociétés appelantes signifiées la veille de la clôture ; en raison de la tardiveté de cette signification et de la nécessité de faire valoir ses moyens de défense, il sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture ;

La cour constate que les droits de la défense n’ont donc pas été pleinement respectés ; le non-respect du principe de la contradiction constituant une cause grave au sens de l’article 784 du code précité applicable en cause d’appel, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture à effet du 10 décembre 2020 et de prononcer une nouvelle clôture de l’instruction ce même jour ;

Sur la recevabilité des demandes nouvelles

Le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet des demandes formées par les sociétés appelantes dans le cadre de leurs conclusions n° 2 signifiées le 6 octobre 2020, aux motifs que, dans le cadre de leurs demandes de première instance, de même que dans le cadre de leur déclaration d’appel et premières conclusions d’appel, les sociétés Leonardo et Carlolivia formaient exclusivement des demandes du chef de « dire et juger », alors qu’aux termes de leurs conclusions d’appel n° 2, elles demandent à la cour de : ' déclarer que le droit de surélever est attaché exclusivement aux lots appartenant aux sociétés Leonardo et Carlolivia ; ordonner qu’il n’y a pas de droit à cession au bénéfice du syndicat des copropriétaires ; ordonner si droit de cession il y avait qu’il bénéficie au seul bâtiment 3" ; il conclut qu’il s’agit là de trois demandes nouvelles et soulève leur irrecevabilité ;

En réplique, les appelantes exposent que la dernière présentation de leurs conclusions est uniquement une adaptation aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile et une amélioration de leurs moyens et prétentions lesquelles ne sont pas modifiées ;

Au terme de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

L’article 564 du même code dispose qu’ 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Il résulte de l’article 565 du même code que ' les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent';

Selon l’article 566 du même code 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire';

La cour constate en l’espèce que les prétentions des sociétés Leonardo et CAR.L.O sont identiques, dès lors que le tribunal les a expressément déboutées de leur demande de se voir attribuer le droit de surélever leurs lots ;

En outre, la formule 'dire et juger' étant désormais considérée comme un simple moyen et non une prétention saisissant la cour, les appelantes ont légitimement affiné leur demande puisqu’elles entendent, tout comme en première instance, voir trancher le litige les opposant au syndicat des copropriétaires afférent à la qualification du droit de surélever et l’obligation ou pas de se soumettre à un droit de cession dudit droit au bénéfice du syndicat ; les appelantes ont modifié uniquement les moyens (dire et juger) en prétentions dans leur dispositif ;

Par conséquent, la cour retient que les demandes autrement formulées au dispositif des conclusions des appelantes ne sont pas nouvelles et sont, partant, recevables au regard des articles 565 et 566 précités ;

Sur la demande de nullité de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 12 mai 2016

La S.A.R.L. Leonardo et la SCI CAR.L.O soulèvent la nullité de la résolution n° 19-1 aux motifs que cette résolution a été présentée au vote sans qu’aucun accord ne soit intervenu entre les parties sur la chose et sur le prix ; elles soulignent que la décision prise par l’assemblée générale doit être en concordance avec la question sur laquelle elle se prononce, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et que la rédaction de cette résolution s’est révélée incompréhensible en raison de son ambiguïté ; elles soutiennent qu’en tout état de cause, cette résolution n° 19-1 a été soumise au vote des copropriétaires à la seule initiative du syndic alors qu’elles ne l’ont pas sollicité ;

Le syndicat des copropriétaires, reconnaissant que cette résolution a été soumise au vote sans qu’elle

ait été inscrite au préalable à l’ordre du jour de l’assemblée générale, soutient que les appelantes auraient dû en demander l’inscription à l’ordre du jour, de même qu’il leur appartenait de proposer un prix de cession du droit de surélever ; concernant son imprécision, il explique qu’elle résulte d’une rédaction à la hâte sous la pression des sociétés appelantes ;

Il est de principe que l’assemblée des copropriétaires ne peut valablement prendre de décisions que sur des questions précises et non équivoques ;

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 2016 que la résolution n° 19 querellée se décompose en deux sous résolutions, soit les résolutions n°19-1 et 19-2 qui ont fait l’objet de deux votes distincts, la première portant sur la cession du droit de surélever, la seconde portant sur la confirmation du droit de surélever par les seuls copropriétaires du bâtiment III ;

La résolution n° 19-1 est libellée comme suit :

' 19°1 Cession du droit de surélévation

Après en avoir délibéré, l’Assemblée a pris compte de la revendication de M. X. En l’état des documents communiqués, l’Assemblée rejette cette revendication de bénéficier personnellement du droit de surélévation

Vote CONTRE : [ '] soit un total de 5.800 / 10.650 ème

Votre ABSTENTION [ '] soit un total de 1.440/10.650 ème

Adopté à la majorité ' ;

Force est de constater l’ambiguïté de la rédaction de cette résolution, de même que la teneur et le résultat du vote demeure imprécis ;

Il y a par conséquent lieu d’annuler la résolution n° 19-1 en ce qu’elle est équivoque sur la cession du droit de surélever par le syndicat aux sociétés appelantes ;

La cour infirme dès lors le jugement de ce chef ;

Sur la demande concernant le droit de surélévation

La S.A.R.L. Leonardo et la SCI CAR.L.O demandent que le droit de surélévation qu’elles considèrent attaché à leurs lots leur soient reconnus, et ce, sans droit de cession au profit du syndicat des copropriétaires ; elles affirment que le règlement de copropriété a prévu un statut particulier pour le bâtiment III, à savoir la possibilité pour les propriétaires du bâtiment III de démolir, transformer ou reconstruire l’ensemble de leurs locaux mais a également accordé une servitude de construction ; elles soutiennent que ce droit à construire ne constitue nullement un droit personnel de l’ancien propriétaire mais bien un droit réel attaché aux lots leur appartenant, raison pour laquelle ce droit à construire et donc de surélévation doit être qualifié de privatif ne donnant lieu à aucune cession du droit de surélever au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

Au soutien de sa défense, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté des prétentions des sociétés requérantes aux motifs que le droit de construire assorti au droit de jouissance privative est un droit accessoire aux parties communes, qui n’a pas de caractère perpétuel pour n’être valable que dix ans ; il précise que le droit de construire sur une partie commune constitue une autorisation de nature conventionnelle et que les requérantes ne justifient aucunement que leur droit privatif de surélévation serait attaché à un lot en particulier ; il soutient enfin que le droit réservé de surélévation à la suite d’une convention en date de 1944 est devenu caduque depuis le 10 juillet 1975 ;

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; […] Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : […] – le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol' ;

En outre, l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que 'toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice de l’un des droits accessoires visés à l’article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n’a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention ; si la convention est antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation ; avant l’expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l’article 25, s’opposer à l’exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge' ;

Il résulte de ces textes que les dispositions de l’article 37 n’ont vocation à s’appliquer que dans le cas où elles concernent des droits accessoires aux parties communes ; la rédaction de l’article 3 définit le droit de surélever comme s’appliquant aux seuls bâtiments affectés à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ;

Il s’ensuit qu’un droit de surélévation peut être défini comme accessoire aux parties privatives et échapper dès lors aux dispositions de l’article 37 ; tel est le cas lorsque ce droit de surélever concerne un bâtiment déjà défini comme privatif au règlement de la copropriété, auquel cas son propriétaire peut librement le surélever, sous réserve toutefois du respect des dispositions de l’article 25 b dans la mesure où cette surélévation affectera l’aspect extérieur de l’immeuble ; échappant aux dispositions strictes de l’article 37, ce droit de surélever un bâtiment privatif n’est donc pas enfermé dans l’obligation de comporter la description détaillée des constructions envisagées, ni dans le délai de caducité décennal ;

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et en particulier du règlement de copropriété de l’immeuble sis […] à Paris que celui-ci a prévu dans son chapitre relatif aux servitudes et urbanisme que 'M. Y [ancien propriétaire ayant précédé les sociétés appelantes] pourra faire une construction adossée au mur mitoyen, à la hauteur de ce mur' ; par ailleurs, il est mentionné à l’article 10 de ce même règlement que 'les propriétaires de chacun des bâtiments I, II, III auront l’entretien exclusif des murs, toitures et gros 'uvres concernant chacun des bâtiments dans une proportion dont le numérateur sera égal au nombre de millièmes dans les parties communes et le dénominateur le chiffre de 704 pour le bâtiment I, 78, pour le bâtiment II et 218 pour le bâtiment III ; ils pourront sous réserve de la législation en vigueur effectuer toutes transformations, reconstructions, aménagements nouveaux, etc’ sans avoir besoin de solliciter l’intervention des copropriétaires des autres bâtiments ; en particulier, les propriétaires du bâtiment III pourront, sous réserve des énonciations légales, démolir, transformer ou reconstruire l’ensemble de leurs locaux' ;

Au surplus, les appelantes soutiennent que le bâtiment III (ou D) était constitué d’un seul lot occupé par l’imprimerie Dulac à son arrivée en 1925, que ce bâtiment a été scindé en plusieurs lots a posteriori et qu’il est devenu leur propriété exclusive, les lots n° 66, 70, 84, 85, 140, 141, 142, 143 formant un seul et unique bloc du bâtiment III, de sorte qu’il est désormais à usage privatif ; elles ajoutent que le bâtiment III bis (dont les lots sont notamment détenus par l’Association Jeunesse Loubavitch) est distinct du bâtiment III ;

En contrepoint, le syndicat des copropriétaires affirme que la S.A.R.L Leonardo et la SCI CAR.L.O ne sont pas les seuls copropriétaires formant le bâtiment III, ces dernières ne détenant pas l’ensemble des lots le constituant, et que le bâtiment III bis n’a aucune existence au regard des actes de la copropriété ;

Il ressort du règlement de copropriété et de la matrice cadastrale avec numéros de lots que le bâtiment III était à l’origine composé des lots 63, 64, 65, 67, 68, 69, 70, 71, 72 et 75 et que, à la suite des différents actes modificatifs, le bâtiment III (constitué de deux blocs distincts C et D) est désormais composé des lots suivants :

— L’Association Jeunesse Loubavitch (bloc C) : copropriétaire des lots n° 63, 68, 69, 72, 74, 75, 81, 133, 134, 135 et 136,

— M. Z (bloc C) : copropriétaire du lot n° 73,

— MM. A / Vladicescu (bloc C) : copropriétaire des lots n° 67 et 21,

— la S.A.R.L. Leonardo (bloc D) : copropriétaire des lots 66, 141 et 143,

— la SCI CAR.L.O (bloc D) : copropriétaire des lots 70, 84, 85, 140 et 142 ;

Par conséquent, c’est à tort que les sociétés appelantes prétendent que le bâtiment III ne présenterait une utilité que pour elles seules et qu’il aurait un caractère entièrement privatif ;

Ainsi, le droit de surélévation qui a pour conséquence de modifier, non pas le bâtiment III seul, mais toute la copropriété, demeure un accessoire aux parties communes générales, faute de disposition contraire expresse du règlement de copropriété ;

Par ailleurs, le droit de surélévation revêt le caractère de droit accessoire à des parties privatives ne donnant lieu à un droit de cession au profit du syndicat des copropriétaires que s’il rentre dans la composition d’un lot ou s’il est doté d’une quote-part dans les parties communes, ce qui n’est pas le cas quand le règlement de copropriété réserve à un copropriétaire déterminé le droit d’utiliser une certaine surface d’une partie commune pour construire ou surélever ;

Ici, force est de constater que le droit de surélévation a été conféré par le règlement de copropriété à M. Y, nommément et expressément désigné, en 1844 ; ce droit personnel ainsi accordé à ce copropriétaire de l’époque – qui ne peut être qualifié, comme le prétendent les appelantes, de doit réel dès lors qu’il ne porte pas sur un ou plusieurs lots en particulier mais a été octroyé intuitu personae – constitue une autorisation de nature conventionnelle qui n’a pas été utilisée dans le délai de dix ans à compter de la promulgation de la loi du 10 juillet 1965, raison pour laquelle cette autorisation de surélévation est désormais caduque, et ce, depuis le 11 juillet 1975 ; enfin, les appelantes ne rapportent pas la preuve que ce droit réservé accordé à M. Y aurait été transféré aux acquéreurs successifs au gré des actes de vente ;

Les appelantes prétendent à titre subsidiaire, si l’article 37 devait recevoir application, que ce droit aurait été utilisé en 1965 lors de travaux de surélévation d’un édicule réalisés par l’imprimerie Dulac, de sorte que cette construction aurait suspendu le délai décennal ; elle ajoute qu’en tout état de cause, un simple début d’exécution de travaux suffit à interrompre ledit délai ; toutefois, l’autorisation de construire versée aux débats montre que les travaux exécutés concerne la création d’un sous-sol, la démolition d’un plancher et la couverture d’une courette ; de même, les planches photos produites aux débats mettent en lumière l’édification d’un édicule qui ne peut être qualifié de surélévation de l’immeuble au sens des règles de la construction ; il s’ensuit que ces travaux, qui ne s’apparentent en rien à des travaux de surélévation ou de commencement de surélévation, ne peuvent permettre aux sociétés Leonardo et CAR.L.O de se prévaloir d’un droit de surélever qui ne serait pas éteint et qui leur aurait été transmis ;

Il en résulte que le droit de surélévation est un droit accessoire aux parties communes de l’ensemble de la copropriété qui appartient dès lors au syndicat des copropriétaires et non aux seuls propriétaires du bâtiment III, faute de syndicat secondaire pour ce seul bâtiment ;

En conséquence et au regard de ces éléments, il convient de débouter la S.A.R.L Leonardo et la SCI CAR.L.O de leur demande visant à faire constater qu’elles sont bénéficiaires d’un droit accessoire de surélévation à leurs parties privatives et de confirmer de ce chef le jugement déféré ;

A titre subsidiaire, les sociétés appelantes demandent que les sommes versées en contrepartie du droit de cession ne bénéficient qu’aux seuls copropriétaires du bâtiment III au motif que les travaux de surélévation projetés ne bénéficient qu’aux seuls occupants du bâtiment III, que les charges afférentes augmenteront au titre de ce seul bâtiment et les charges générales augmenteront proportionnellement pour elles ;

Toutefois, la cour considère que la surélévation du bâtiment III, bloc D, sur quatre niveaux, modifiera l’harmonie de l’immeuble, augmentera le nombre de logements et donc d’habitants, et aura nécessairement des conséquences sur l’ensemble de la copropriété, et non seulement sur le bâtiment III, bloc D ;

En outre, le règlement de copropriété énonce, pages 20 et 21, que : 'Les parties communes comprennent toutes les parties communes non spécialement affectées à l’usage exclusif ou particulier, d’un appartement, d’une boutique ou d’un local et de ses dépendances et celles qui seront déclarées comme telles par la loi et les usages ; A titre énonciatif et non limitatif, il est rappelé que ces parties communes comprennent : tous les gros murs de façade, de refend, des pignons ['] ; les parties communes resteront toujours affectées à leur usage actuel et appartiendront à l’ensemble des divers propriétaires' ;

Le droit à construire constitue ainsi un accessoire aux parties communes générales de l’immeuble ; il s’ensuit que la contrepartie financière de la cession du droit de surélever doit revenir à l’ensemble des copropriétaires, ainsi que l’ont valablement retenu les premiers juges dont le jugement devra être confirmé sur ce point ;

Sur les dommages et intérêts réclamés par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de chacune des requérantes à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts aux motifs qu’elles ont tenté, de façon dolosive et délibérément trompeuse, d’obtenir une autorisation de travaux par le biais de cette procédure ;

Le droit de recourir à un tribunal est un droit fondamental ; l’appréciation inexacte que fait une partie de ses droits n’est pas constitutive d’une faute et ne fait pas dégénérer l’action en abus ; l’abus doit être dans tous les cas caractérisé ;

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve par le syndicat des copropriétaires du dol invoqué, la mauvaise interprétation du règlement de copropriété par les requérantes ne suffisant pas à le justifier ; il convient donc de le débouter de sa demande de dommages et intérêts et de confirmer le jugement sur ce point ;

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

En l’espèce, la SARL Leonardo et la SCI CAR.L.O, qui succombent en principal à la présente instance, seront déboutées de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure, comme l’ont justement retenu les premiers juges ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance, et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La S.A.R.L. Leonardo et la SCI CAR.L.O, partie perdante, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens de la présente décision conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code procédure civile formulée par les appelantes ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Prononce la révocation de l’ordonnance de clôture du 7 octobre 2020 à effet du 10 décembre 2020, admet les nouvelles écritures des parties et prononce la clôture de l’instruction le 10 décembre 2020 ;

Déclare recevables les demandes de la SARL Leonardo et la SCI CAR.L.O tendant à 'déclarer que le droit de surélever est attaché exclusivement aux lots appartenant aux sociétés Leonardo et Carlolivia ; ordonner qu’il n’y a pas de droit à cession au bénéfice du syndicat des copropriétaires ; ordonner si droit de cession il y avait qu’il bénéficie au seul bâtiment 3" ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’annulation de la résolution n° 19-1 de l’assemblée générale du 12 mai 2016 ;

Y ajoutant,

Annule la résolution n° 19-1 de l’assemblée générale du 12 mai 2016 ;

Condamne in solidum la S.A.R.L. Leonardo et la SCI CAR.L.O aux dépens d’appel, dont le recouvrement sera effectué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 9^e la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT