Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 AVRIL 2021

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/16975 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4BJD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juillet 2017 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL
- RG n° 16/05657

APPELANTS

Madame G E-F

née le […] à […]

[…] C D

94300 Y

Monsieur A X

né le […] à […]

[…] C D

94300 Y

Représentés par M^e Margaux SPORTES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0754

INTIMES

Syndicat des copropriétaires 49-51 RUE C D A Y (94300) représenté par son syndic, le Cabinet GESTION EUROPEENNE IMMOBILIERE (GEI),
SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 421 834 698

C/O CABINET GESTION EUROPEENNE IMMOBILIERE 'GEI'

[…]

[…]

Société GESTION EUROPEENNE IMMOBILIERE (GEI)

SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 421 834 698

[…]

[…]

Représentés par M^e Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 001

ayant pour avocat plaidant : M^e Yosra RADHOINI, SELARL ACTIS AVOCATS, avocat au barreau de CRETEIL, toque : PC001

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS ET PROCÉDURE

M^me G E-F et M. A X sont propriétaires de plusieurs lots dans l’immeuble sis […] C D 94300 Y, géré par le syndic, la société Gestion Européenne Immobilière (GEI) :

— le lot 32 constitué d’un appartement au rez-de-chaussée et le droit à la jouissance exclusive et privative d’une terrasse attenante et les 787/10.000ème des parties communes,

— le lot 49 constitué du droit à la jouissance exclusive et privative d’un jardin d’environ 91,50 m² attenant au lot numéro 32, insépararable de ce dernier et les 79/10.000ème des parties communes.

Par actes d’huissier des 4 et 9 juin 2016, M^me G E-F et M. A X ont assigné le syndicat des copropriétaires du […] C D 94300 Y, représenté par son syndic la sociéte GEI, et la société GEI devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 10 mai 2017, M^me G E-F et M. A X ont demandé au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la nullité du mandat de syndic et son expiration.

— d’annuler les assemblées générales des 15 octobre 2015 et 12 avril 2016,

— à titre subsidiaire, d’annuler les résolutions n° 4, 6, 8, 9, 10, 14 et 16 de1'assemblée

générale du 12 avril 2016 et les résolutions n° 3 et 15 de l’assemblée genérale du 15 octobre 2015,

— en tout état de cause, de dire que la société GEI est responsable des fautes de gestion et le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes de son mandataire,

— de condarnner in solidum la société GEI, syndic, et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2.000 € pour déloyauté et résistance abusive,

— de condamner à titre principal, la société GEI, syndic, et à titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires ou tous deux, in solidum, à leur payer, à titre de dommages et interêts leur quote-part sur les sommes mises à la charge du syndicat en raison du maintien du syndic et de la désignation de l’administrateur provisoire,

— de les dispenser de toute participation aux frais de la présente procédure exposés par le syndicat des copropriétaires et qui seront appelés dans les charges, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— de condamner in solidum la société GEI, syndic, et le syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— de condamner in solidum la société GEI, syndic, et le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Par conclusions signifiées en 2017, le syndicat des copropriétaires du […] C D 94300 Y, représenté par son syndic la société GEI, et la société GEI ont demandé au tribunal de :

— débouter M^me G E-F et M. A X cle leurs demandes.

— condamner M^me G E-F et M. A X à leur payer à chacun la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 21 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— dit irrecevable la demande d’annulation des résolutions n° 3 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 2015,

— débouté M^me G E-F et M. A X de leurs autres demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires du […] C D 94300 Y, représenté par son syndic la société GEI et la société GEI de leurs demandes de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné in solidum M^me G E-F et M. A X à payer au syndicat des copropriétaires du […] C D 94300 Y, représenté par son syndic la société GEI, et à la société GEI la somme de 1.200 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M^me G E-F et M. A X aux dépens, avec distraction conformément aux dispositions de 1'article 699 du code de procédure civile.

M^me G E-F et M. A X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 août 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 janvier 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 14 janvier 2021 par lesquelles M^me G E-F et M. A X, appelants, invitent la cour, au visa des articles 10-1, 18-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 9-1, 29, 21 du décret du 17 mars 1967, 1998 et 1382 et suivants du code civil, à :

— juger recevables et bien fondés les requérants en leur appel,

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

En conséquence, y faire droit,

A titre principal

— constater la nullité du mandat de syndic ou sa caducité,

— juger nul et inopposable l’exemplaire du mandat de syndic non voté par l’assemblée générale et non signifié,

— annuler les assemblées générales des 15 octobre 2015 et/ou 12 avril 2016 en leur entier,

A titre subsidiaire

— annuler les résolutions n°8, 14, 4, 6, 9, 10 et 16 de l’assemblée générale du 12 avril 2016

En tout état de cause

— condamner in solidum la sas GEI, syndic et le syndicat des copropriétaires du […]

C D à Y, à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice,

— condamner à titre principal, la sas GEI, syndic, et à titre subsidiaire, le syndicat des

copropriétaires ou tous deux, in solidum, à payer, à titre de dommages et intérêts aux requérants leur quote-part sur les sommes mises à la charge du syndicat en raison du maintien du syndic et de la désignation de l’administrateur provisoire,

— dispenser les requérants de toute participation aux frais de la présente procédure exposés par le syndicat des copropriétaires et qui seront appelés dans les charges, au visa de l’article 10' 1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner in solidum la sas GEI, syndic, et le syndicat des copropriétaires du […]

C D à Y, à payer aux requérants une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la sas GEI, syndic, et le syndicat des copropriétaires du […]

C D à Y, aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrées conformément aux dispositions des articles 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 19 janvier 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] C D 94300 Y et la SARLGestion Européenne Immobilière, intimés, invitent la cour, au visa des articles 21 et 29 al 1 du décret du 17 mars 1967 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— confirmer le jugement en toutes ces dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société de GEI,

En conséquence,

— débouter M^me G E-F et M. A X de l’ensemble de leurs demandes principales et subsidiaires,

— condamner M^me G E-F et M. A X à verser au Syndicat des Copropriétaires et à la société GEI la somme indemnitaire chacun de 2.000 €,

— condamner M^me G E-F et M. A X à verser au syndicat des copropriétaires et à la société GEI la somme chacun de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me G E-F et M. A X au paiement des entiers dépens, tant de 1^re instance que d’appel, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la prescription de la demande de nullité de l’assemblée générale du 15 octobre 2015

Le syndicat des copropriétaires oppose la prescription de l’action de M^me E-F et M. X en nullité de l’assemblée générale du 15 octobre 2015, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de respect du délai de deux mois à compter de la notification du

procès-verbal de l’assemblée générale effectuée le 15 octobre 2015 ;

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable du 27 mars 2014 au 25 novembre 2018, 'Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale…' ;

Les vices affectant le mandat du syndic rendent seulement ces assemblées annulables ; la nullité ne pourra être prononcée que si elles sont contestées dans le délai légal de deux mois ;

En l’espèce, nonobstant le fait que les appelants fondent leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 octobre 2015, sur la nullité du mandat de syndic dont l’action n’est pas prescrite, l’action en nullité de l’assemblée générale du 15 octobre 2015 est soumise au délai de deux mois prescrit par l’article 42 alinéa 2 précité ;

Le syndicat justifie que le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 octobre 2015 a été notifié à M^me G E-F et à M. A X respectivement les 30 septembre 2015 et 22 octobre 2015 ;

Or, l’assignation du syndicat des copropriétaires, en nullité de l’assemblée générale du 15 octobre 2015, en date du 4 juin 2016, est intervenue postérieurement au délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de cette assemblée générale ;

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me G E-F et M. A X de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 octobre 2015 ;

Et il convient de déclarer M^me G E-F et M. A X irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 octobre 2015 ;

M^me G E-F et M. A X sollicitent de réformer le jugement en toutes ses dispositions mais ne mentionnent pas dans leurs demandes à titre subsidiaire en appel, d’annuler les résolutions n° 3 et 15 de l’assemblée générale du 15 octobre 2015 tel qu’ils l’avaient sollicité en première instance ;

En tout état de cause, compte tenu de l’assignation du 4 juin 2016 tardive et des dispositions de l’article 42 précitées, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable leur demande subsidiaire en première instance d’annuler les résolutions n° 3 et 15 de l’assemblée générale du 15 octobre 2015 ;

Sur la demande de constater la nullité du mandat du syndic

A l’appui de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 12 avril 2016, M^me G E-F et M. A X soulèvent la nullité du mandat du syndic voté par l’assemblée générale du 4 février 2015, sur le fondement de l’article 29 du décret du 20 avril 2010, en l’absence de précision de la durée du mandat et de fixation de la date calendaire d’échéance, sur le contrat voté par l’assemblée générale du 4 février 2015 et annexé à la convocation pour le 4 février 2015 ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que le caractère incomplet du projet de contrat de syndic, joint à l’ordre du jour, n’affecte pas la validité du contrat de syndic tel qu’il a été voté par l’assemblée générale le 4 février 2015 ;

Aux termes de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date du 4 février 2015, 'Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965" ;

En l’espèce, concernant la durée du mandat du syndic :

— la résolution 4 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 février 2015 précise 'Election d’un syndic professionnel, durée de son mandat, approbation de son contrat : … L’assemblée générale élit aux fonctions de syndic, le cabinet GEI à compter du 11 février 2015 jusqu’à l’assemblée générale qui statuera sur les comptes arrêtés au 31 mars 2015, qui aura lieu au plus tard le 30 juin 2016, selon son contrat qui était annexé à la convocation et dont les honoraires sont fixés à 2.400 € TTC par an…',

— le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires et le syndic et daté du 4 février 2015 stipule 'Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée de 18 mois qui entrera en vigueur le 4 février 2015 pour se terminer le 30 juin 2016",

— le projet de la résolution 4 dans l’ordre du jour indique '… Après discussion, l’assemblée générale élit aux fonctions de syndic, le cabinet XXX pour une durée de XXX';

— le projet du contrat de syndic annexé à la convocation précise 'Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée de 12 mois qui entrera en vigueur le XXX pour se terminer le XXX’ ;

Si au regard des dispositions de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, 'l’assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11, I', l’assemblée générale des copropriétaires peut toutefois amender ou améliorer, sans les dénaturer les résolutions qui lui sont soumises ;

S’il est exact que la durée du mandat a été prévue, selon le projet de contrat, annexé à la convocation et à l’ordre du jour, pour une durée de 12 mois, néanmoins ce projet de contrat a laissé en blanc les dates calendaires ;

Il en résulte que sans dénaturer la résolution sur la durée du mandat, l’assemblée générale a pu en vertu de son pouvoir d’amendement améliorer cette résolution en précisant que ce mandat irait du 11 février 2015 jusqu’à l’assemblée générale qui statuera sur les comptes arrêtés au 31 mars 2015, qui aura lieu au plus tard le 30 juin 2016 ;

Et le contrat de syndic, daté et signé du 4 février 2015, est conforme à la résolution 4 adoptée par l’assemblée générale du 4 février 2015 et à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, en ce qu’il précise les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, en l’espère le 30 juin 2016, du mandat du syndic ;

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir annuler le mandat de syndic de la société GEI ;

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 12 avril 2016

M^me G E-F et M. A X sollicitent de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 12 avril 2016 sur le fondement de la nullité du mandat de syndic du 4 février 2015 ;

En l’espèce, la demande de prononcer la nullité du mandat de syndic du 4 février 2015 est rejetée, et le mandat du syndic, valable jusqu’au 30 juin 2016, était en cours à la date de la convocation et de l’assemblée générale du 12 avril 2016 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M^me G E-F et M. A X de voir annuler l’assemblée générale du 12 avril 2016 ;

Sur la demande d’annulation de la résolution 8 de l’assemblée générale du 12 avril 2016

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable du 6 novembre 2015 au 25 novembre 2018, '… Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. …' ;

En l’espèce, la résolution 8 précise 'L’assemblée renouvelle comme syndic la SAS GEI…' et il n’est pas contesté que le conseil syndical n’a pas procédé à une mise en concurrence ;

La mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic, prévue tous les trois ans, n’est applicable que depuis le 6 novembre 2015 ;

A cette date, le contrat de syndic en cours est celui du 4 février 2015 précité, et le délai de trois ans n’étant pas échu, l’assemblée générale du 12 avril 2016 n’est pas 'celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire’ au sens de l’article 21 précité ; l’obligation de mise en concurrence n’était donc pas applicable lors de cette assemblée générale ;

Ainsi il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me G E-F et M. A X de leur demande d’annulation de la résolution 8 de l’assemblée générale du 12 avril 2016 ;

Sur la demande d’annulation de la résolution 14 de l’assemblée générale du 12 avril 2016

M^me G E-F et M. A X soulèvent la nullité de la résolution 14, au motif d’une part que le syndic ne démontre pas qu’il met les copropriétaires en mesure de connaître la date de la réunion annuelle du conseil syndical, ce qui rend impossible l’accès aux comptes, et d’autre part, que les honoraires du syndic pour la consultation des pièces sont inclus dans leur forfait et ne peuvent être facturés au copropriétaire ;

Aux termes de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 12 avril 2016, 'Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les

contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat’ ;

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 12 avril 2016, 'La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble’ ;

Aux termes de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 12 avril 2016, 'Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais’ ;

En l’espèce, la résolution 14 est libellée ainsi :

'Modalités de contrôle des comptes Conditions de majorité de l’article 24

L’assemblée décide que les copropriétaires qui le souhaitent pourront consulter les comptes et pièces justificatives des charges lors de la réunion annuelle du conseil syndical prévue à cet effet. Dans ce cas, ils se feront connaître auprès du syndic avant la fin de l’exercice ou 10 jours avant la prochaine tenue de l’assemblée générale. Lorsqu’un copropriétaire voudra consulter les comptes en dehors de la date prévue, il devra prendre à sa charge les frais et honoraires relatifs à cette consultation.

Cette résolution est votée pour une durée de trois années’ ;

Cette résolution n’est pas contraire aux dispositions des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967, dans leur version applicable à la date de l’assemblée générale du 12 avril 2016, en ce que cette résolution prévoit, en sus des dispositions légales, la possibilité de consulter les comptes lors de la réunion annuelle du conseil syndical, tel que le prévoyait l’ancien article 18-1 ;

En ce sens, le fait que la résolution ne détermine pas les modalités de diffusion de la date de la réunion annuelle du conseil syndical, n’entache pas cette résolution de nullité, ce d’autant que 'dans

ce cas', la résolution prévoit que le copropriétaire peut se faire connaître auprès du syndic 'avant la fin de l’exercice ou 10 jours avant la prochaine tenue de l’assemblée générale’ ;

Concernant la prise en charge par le copropriétaire des honoraires du syndic relatifs à cette consultation, si l’article 9-1 du décret précité prévoit que les copropriétaires peuvent obtenir une copie des pièces à leurs frais, cette disposition n’empêche pas l’assemblée générale de prévoir des honoraires du syndic relatifs à la consultation des pièces ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me G E-F et M. A X de leur demande d’annulation de la résolution 14 de l’assemblée générale du 12 avril 2016 ;

Sur la demande d’annulation des résolutions 4, 6, 9 et 10 de l’assemblée générale du 12 avril 2016

M^me G E-F et M. A X soulèvent la nullité des résolutions 4, 6, 9 et 10 de l’assemblée générale du 12 avril 2016, d’une part en conséquence de la nullité de la résolution 14 précitée dont elles sont les résolutions incidentes et d’autre part, au motif que leur sont réclamés à tort, au titre des charges générales, des frais d’avocat incombant personnellement au syndic précédent et des charges, au titre de leur droit de jouissance exclusif du jardin qui est une partie commune ;

En l’espèce, les résolutions 4, 6, 9 et 10 de l’assemblée générale du 12 avril 2016 sont relatives à l’approbation des comptes des exercices 2014, 2015 et du budget prévisionnel 2016 et 2017 ;

Concernant l’allégation des appelants relative aux frais d’avocat incombant personnellement au syndic précédent, ceux-ci ne produisent aucune pièce mis à part cinq lettres de leur conseil et la liste des charges qu’ils estiment devoir être déduites de leur compte, qui n’ont pas de valeur probante ;

Concernant les charges au titre du jardin partie commune, les appelants produisent le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2008 (pièce 9) qui a adopté à la majorité de l’article 24 la résolution 8 décidant de 'retrancher les tantièmes de copropriété affectés au lot 49", 'établir les charges générales sur la base de 9799 tantièmes de copropriété’ en précisant que 'la décision sera annexée au règlement de copropriété'; toutefois nonobstant le fait que la contestation d’un compte individuel n’entache pas d’irrégularité les résolutions litigieuses, ils ne justifient pas qu’un notaire ait été saisi afin notamment d’annexer cette décision au règlement de copropriété et les seules pièces qu’ils produisent, à savoir cinq lettres de leur conseil et la liste des charges qu’ils estiment devoir être déduites de leur compte, qui n’ont pas de valeur probante, sont insuffisantes à justifier que les résolutions auraient approuvé des comptes irréguliers ;

D’autre part sachant que selon l’analyse ci-avant, les appelants sont déboutés de leur demande d’annulation de la résolution 14 de l’assemblée générale du 12 avril 2016, leur demande d’annulation des résolutions 4, 6, 9 et 10, au motif qu’elles sont incidentes à la résolution 14, est rejetée ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M^me G E – F et M. A X de leur demande d’annulation des résolutions 4, 6, 9 et 10 de l’assemblée du 12 avril 2016 ;

Sur la demande d’annulation de la résolution 16 de l’assemblée générale du 12 avril 2016

Aux termes de l’article 21 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 12 avril 2016, 'Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.

Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.

Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.

Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation’ ;

En l’espèce, la résolution 16 de l’assemblée générale du 12 avril 2016 indique 'Budget travaux d’entretien alloué au conseil syndical : l’assemblée générale décide d’allouer un budget annuel de 1.500 € au conseil syndical, pour engager des dépenses de travaux d’entretien en accord avec le syndic. Cette résolution est votée pour une durée de trois années’ ;

Cette délégation de pouvoir porte sur un objet déterminé, en l’espèce des travaux d’entretien d’un montant limité, conformément aux dispositions de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 qui limite la délégation de pouvoir aux décisions relevant de la majorité de l’article 24, c’est à dire celle relative à la gestion courante de l’immeuble ; cette délégation fixe un montant maximum de 1.500 € annuel ; au surplus le pouvoir du conseil syndical est limité à l’accord du syndic et la délégation est limitée dans le temps à trois années ;

En conséquence, il convient de considérer qu’il s’agit bien d’une délégation portant sur une décision expressément déterminée au sens de l’article 21 du décret précité ;

Ainsi le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M^me G E – F et M. A X de leur demande d’annulation de la résolution 16 de l’assemblée du 12 avril 2016 ;

Sur l’action en responsabilité à l’encontre du syndic et du syndicat

M^me G E-F et M. A X sollicitent de condamner in solidum la sas GEI, syndic, et le syndicat des copropriétaires du […] C D à Y, à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice, et de condamner à titre principal, la sas GEI, syndic, et à titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires ou tous deux, in solidum, à payer, à titre de dommages et intérêts aux requérants leur quote-part sur les sommes mises à la charge du syndicat en raison du maintien du syndic et de la désignation de l’administrateur provisoire ;

Les appelants allèguent en page 15 de leurs conclusions 'qu’ils ont démontré que le syndic a commis des fautes dans l’exercice de sa mission dans la tenue des assemblées, dans sa fonction de représentation et d’administration de l’immeuble qui sont les suivantes :

— défaut de respect des règles de son mandat,

— déloyauté dans la modification de son mandant,

— défaut d’information de l’assemblée générale et défaut de réponse dans la tenue des

comptes et défaut de leur mise à disposition,

— imputation des condamnations et honoraires incombant au syndic précédent,

— défaut d’habilitation de l’assemblée générale dans la signature d’un plan de bornage,

— défaut de représentation du syndicat dans une procédure judiciaire,

— défaut d’administration personnelle de l’immeuble, usage systématique délégation

générale y compris pour des travaux de rénovation,

— défaut d’entretien et de mise en 'uvre de la procédure pour travaux urgents’ ;

Dans les pages précédentes de leurs conclusions relatives aux demandes de nullité, ils estiment que le syndic a commis les cinq fautes suivantes qui engagent sa responsabilité :

— en page 9, l’imputation illicite dans les charges générales des demandeurs des frais et honoraires de 20.484 € incombant personnellement au syndic précédent la société CGI,

— en page 12, l’absence de mise en oeuvre de la procédure d’urgence pour les travaux de rénovation de la structure de l’immeuble,

— en page 12, la carence concernant le treillis décoratif bordant le jardin des appelants qui s’effondre sans que le conseil syndical ou le syndic n’engage des travaux de simples réparations,

— en page 14, la carence au rendez-vous d’expertise du 10 octobre 2017,

— en page 15, la carence en ce que les lettres du 25 octobre 2017 du syndic et du 16 novembre 2017 du conseil syndical démontrent que le conseil syndical outrepasse ses pouvoirs ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que le syndic n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ; concernant 'l’absence de mise en oeuvre de la procédure d’urgence', il répond que le conseil syndical a agi dans les limites de sa délégation ;

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable à la date de l’assignation, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’ ;

En l’espèce, il y a lieu d’étudier les fautes reprochées au syndic par les appelants :

• en page 9, l’imputation illicite dans les charges générales des demandeurs des frais et honoraires de 20.484 € incombant personnellement au syndic précédent la société CGI

Il ressort de l’analyse ci-avant que concernant l’allégation relative aux frais d’avocat incombant personnellement au syndic précédent CGI, les appelants ne produisent aucune pièce mis à part cinq lettres de leur conseil et la liste des charges qu’ils estiment devoir être déduites de leur compte (pièce 6), qui n’ont pas de valeur probante ;

En conséquence, les appelants ne démontrent pas une faute du syndic GEI ;

• en page 12, l’absence de mise en oeuvre de la procédure d’urgence pour les travaux de rénovation de la structure de l’immeuble

Selon les pièces produites (pièce 8, 9, 10), il s’agissait d’une intervention à minima de mise en sécurité d’un coût de 1.210 € TTC, sachant que la résolution 16 de l’assemblée générale du 12 avril 2016 précitée 'alloue un budget annuel de 1.500 € au conseil syndical, pour engager des dépenses de travaux d’entretien en accord avec le syndic’ ;

En conséquence, les appelants ne démontrent pas une faute du syndic GEI ;

en page 12, la carence concernant le treillis décoratif bordant le jardin des appelants qui

• s’effondre sans que le conseil syndical ou le syndic n’engage des travaux de simples réparations

La seule pièce produite (pièce 11), soit deux photos non datées d’un treillis, est insuffisante à démontrer une faute du syndic GEI ;

• en page 14, la carence au rendez-vous d’expertise du 10 octobre 2017

Les pièces produites (pièces 14 à 19) justifient qu’une procédure de référé préventif a été engagée à l’initiative d’une copropriété voisine ; toutefois le fait que l’ordonnance de référé expertise du 19 janvier 2017 note le syndicat des copropriétaires du 51 rue C Sivestri non comparant, comme l’ensemble des autres défendeurs, et que la note aux parties n°4 de l’expert ne mentionne pas le syndic dans les personnes présentes, lors de la réunion d’expertise du 10 octobre 2017, sans qu’il soit précisé si celui-ci a été convoqué (pièce 18), sont insuffisants à justifier d’une faute du syndic ;

• en page 15, les carences du syndic en ce que les lettres du 25 octobre 2017 du syndic et du 16 novembre 2017 du conseil syndical démontrent que le conseil syndical outrepasse ses pouvoirs

Par sa lettre du 25 octobre 2017 (pièce 17), le syndic GEI adresse à M^me E-F et M. X la note aux parties n°4 de l’expert, propose deux possibilités pour remédier à la dangerosité du mur de clôture et leur demande de communiquer leurs observations sous huit jours ; dans la lettre du 16 novembre 2017 (pièce 19), M. Z, membre du conseil syndical, écrit à M. X avoir exprimé un avis en défaveur de l’arasement du mur mitoyen et que le conseil syndical et le syndic s’emploient à définir la meilleure solution pour la copropriété ; il ne ressort pas de ces lettres de preuve d’une faute du syndic ;

Ainsi les appelants ne démontrent pas que le syndic GEI a commis des fautes dans l’exercice de sa mission, que ce soit concernant la tenue des assemblées ou dans sa fonction de représentation et d’administration de l’immeuble ;

Il y a donc lieu de confirmer le rejet de leur demande de condamner le syndicat des copropriétaires et la société GEI à leur payer des dommages et intérêts, soit la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice, et leur quote-part sur les sommes mises à la charge du syndicat en raison du maintien du syndic et de la désignation de l’administrateur provisoire ;

M^me G E-F et M. A X sollicitent de réformer le jugement en toutes ses dispositions mais ne mentionnent pas dans leurs demandes en appel, la demande de condamner le syndicat des copropriétaires et la société GEI à leur payer la somme de 2.000 € pour déloyauté et résistance abusive tel qu’ils l’avaient sollicité en première instance ;

En tout état de cause, M^me G E-F et M. A X étant déboutés de l’ensemble de leurs demandes, il convient de confirmer le rejet de leur demande de dommages et intérêts pour déloyauté et résistance abusive ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes de dommages et intérêts à l’encontre du syndic et du syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En application des dispositions des article 1382 devenu 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et la société GEI ne rapportent pas la preuve de ce que l’action de M^me E-F et M. X aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires et la société GEI de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de M^me E-F et M. X ;

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, M^me E-F et M. X succombant, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dispense en première instance et il y a lieu d’ajouter de les débouter de cette demande en appel ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me G E-F et M. A X, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropropriétaires et à la société GEI la somme supplémentaire de 3.000 € chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M^me E-F et M. A X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a débouté M^me G E-F et M. A X de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 octobre 2015 ;

Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,

Déclare M^me G E-F et M. A X irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 octobre 2015 ;

Déboute M^me G E-F et M. A X de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Condamne M^me G E-F et M. A X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropropriétaires du […] C D 94300 Y et à la SARL Gestion Européenne Immobilière la somme supplémentaire de 3.000 € chacun, par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT