Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2021

(n° 2021/ 152 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/13648 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAIRT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/13907

APPELANTE

Madame B A F G

[…]

[…]

représentée par Maître Éric ROCHER-THOMAS, Avocat inscrit au Barreau de PARIS, Toque E 0489 , avocat postulant, et par Maître Arnaud G de la SCP d’avocats G – CHOUINARD & ASSOCIÉS, avocats inscrits au Barreau de Rennes, avocat plaidant

INTIMÉES

C D E SA, dont le siège social est au PORTUGAL et dont l’adresse du principal établissement en France est situé […], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité à l’adresse

[…]

[…]

N° SIRET : 413 175 191

Représentée par Maître William FUMEY substituant Maître Aude KERLEROUX de la La SELARL ROINE & ASSOCIES, Avocat au Barreau de PARIS, Toque A002

SAS SOCIETE D’EXPERTISE ET DE SERVICES

dont le siège social est sis […], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité à l’adresse précitée.

[…]

[…]

Immatriculée au RCS de SALON DE PROVENCE sous le numéro : 441 56 8 2 35

Représentée par Maître William FUMEY substituant Maître Aude KERLEROUX de la SELARL ROINE & ASSOCIES, Avocat au Barreau de PARIS, Toque A002

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

M. Christian BYCK, Conseiller rédacteur,

M. Julien SENEL, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de Chambre et par Laure POUPET, greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Madame B A est propriétaire d’un appartement situé au deuxième étage d’un immeuble sis […].

Par acte du 2 octobre 2013, elle l’a donné à bail à monsieur Z Y moyennant un loyer de 600 euros, outre 45 euros de charges locatives, par mois.

Le 2 octobre 2013, elle a souscrit auprès de la société C D E une assurance 'loyers impayés, dégradations locatives, frais de contentieux'.

Le locataire ayant cessé tout paiement à compter du 31 aout 2015, M^me A, par courriel du 20 novembre 2015, a déclaré le sinistre à la société gestionnaire des sinistres, qui lui a répondu que son dossier n’était pas éligible aux garanties car le taux d’effort de son locataire était supérieur à 50%.

PROCÉDURE

Par jugement du 19 octobre 2016, le tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt a constaté l’abandon du logement et la résiliation du bail, ordonné la reprise des lieux et condamné monsieur Z Y à payer à madame A 7.740 euros au titre des loyers et charges impayés, et 3.887,25 euros au titre des détériorations et dommages, sous déduction de la somme de 600 euros correspondant au dépôt de garantie.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 mars 2017, le conseil de madame A a mis en demeure la société gestionnaire du sinistre d’avoir à payer la somme de 13.100,17 euros et notifié à l’assureur copie de la lettre et des pièces jointes.

En l’absence de réponse, madame A a assigné, par actes des 21 septembre et 5 octobre 2017, la société C et la SOCIETE d’EXPERTISES et de SERVICES (SES), gestionnaire des sinistres, devant le tribunal de grande instance de Paris qui, par décision du 13 mai 2019, a mis hors de cause la société SES et débouté madame A de ses demandes.

Par déclaration, reçue le 5 juillet 2019 et enregistrée au greffe le 26 juillet 2019, M^me X a interjeté appel et, aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 19 août 2019, elle sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté la déchéance des garanties, demandant à la cour de condamner C D E S.A. à lui verser la somme de 14.941,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2015, date de la déclaration de sinistre, et capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil, outre 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 4 février 2020, les intimées, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a mis hors de cause la société SES,

— à titre principal, infirmer le jugement en ce qu’il a dit que monsieur Y était éligible au contrat et débouter M^me A de ses demandes,

— à titre subsidiaire, juger que la date du sinistre est le 2 octobre 2015, que madame A n’a pas réclamé le paiement de l’arriéré à monsieur Y par lettre recommandée dans les délais contractuels et n’a pas communiqué à la société C, par l’intermédiaire de la société SES, les pièces sollicitées dans le délai de 45 jours à compter de la constitution du sinistre, que la clause de déchéance de garantie est opposable s’applique et sollicite ,en conséquence, la confirmation,

— à titre plus subsidiaire, confirmer le jugement, aucune déclaration de sinistre n’ayant été formalisée dans le délai de 60 jours de l’état des lieux de sortie,

— à titre très subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté madame A de ses demandes au titre des frais de contentieux.

En tout état de cause, il est réclamé de M^me A de payer à la société C la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 15 février 2021.

MOTIFS

Sur la mise hors de cause de la société SES :

Considérant que cette société fait valoir qu’elle n’est que gestionnaire des sinistres et ne peut être considérée comme la débitrice de l’appelante ;

Considérant que l’appelante ne sollicite plus en cause d’appel la condamnation de cette société de sorte que sa mise hors de cause doit être confirmée ;

Sur l’éligibilité du locataire au contrat :

Considérant que M^me A sollicite implicitement la confirmation du jugement sur ce point ;

- critère d’éligibilité et justificatifs

Considérant que les intimées font valoir qu’il résulte des bulletins de salaire du locataire que son taux d’effort était supérieur à 50%, ce qui ne le rendait pas éligible ;

Considérant qu’il résulte des conditions générales non contestées de la police GRL 744004/1210, reprenant l’article 3 de l’annexe du décret 2009-1621 du 23 décembre 2009, que :

« Sont éligibles au présent contrat les locataires entrants dont le taux d’effort ne dépasse pas 50% à la date de signature du bail. Les locataires dont le taux d’effort est supérieur à 50% ou ceux dont le taux d’effort ne peut pas être déterminé par les justificatifs fournis par le locataire ne sont pas éligibles au présent contrat.

L’ensemble des ressources du locataire ayant un caractère régulier et permanent est pris en considération à la date de signature pour le calcul du taux d’effort : les revenus professionnels, les revenus fonciers, les allocations ou prestations, les pensions de toute nature, à l’exclusion des revenus financiers et boursiers aléatoires » ;

Considérant, par ailleurs, que la police définit le taux d’effort comme le « Rapport entre le loyer mensuel, provisions pour charges et taxes locatives comprises et les ressources mensuelles telles que définies à l’annexe 8 de la convention APAGL » ;

Considérant, en outre, que les conditions générales 744004/1210 définissent le revenu net mensuel comme étant :

«Le cumul des ressources nettes mensuelles dont dispose l’ensemble des locataires signataires du bail tel que défini par l’article 3 du décret 2009-1621 et à l’annexe 8 de la convention APAGL».

Considérant qu’afin de respecter ces conditions, les conditions générales disposent qu’ :

« Avant l’établissement du bail, l’assuré devra obtenir la justification que le locataire est éligible au dispositif GRL ® et que le loyer mensuel, provisions pour charges et taxes locatives comprises du bien donné en location est inférieur ou égal au montant du loyer pris en compte pour le calcul du taux d’effort du locataire ».

« A cette fin, l’assuré doit obtenir du locataire les pièces justificatives de ses ressources selon liste fixée par l’APAGL et reproduite en annexe " Critères d’éligibilité et justificatifs GRL » ;

Considérant que l’annexe précitée prévoit que, s’agissant des revenus d’activité, traitements et salaires, les justificatifs à produire pour le locataire entrant sont les « 3 derniers bulletins de salaires ou copie du contrat de travail ou promesse d’embauche pour les entrants sur le marché du travail », étant précisé que le texte ne fait pas des deux derniers critères des critères subsidiaires en l’absence de la mention « à défaut » ;

-calcul du taux d’effort applicable à la présente espèce

Considérant que l’appelante produit les 3 derniers bulletins de salaires et le contrat de travail ;

* revenu net mensuel

Considérant que, s’agissant de critères alternatifs, ils ne peuvent contractuellement être utilisés ensemble pour déterminer le revenu net mensuel mais doivent l’être de façon distincte pour examiner si l’une ou l’autre des alternatives permet à l’assuré de faire la preuve , qui lui incombe, du respect des

conditions de la garantie ;

Qu’il suffira donc que l’une d’entre elles se révèle positive à cet égard pour satisfaire à cette obligation ;

au regard des bulletins de salaires fournis

Considérant que le contrat ayant été signé le 2 octobre 2013, ce sont les bulletins de juillet à septembre 2013 1155,99 euros, 0 euros et 1725,99 euros) qui devaient être produits, ce qui a été fait, en l’espèce, et aboutit à un revenu net de 2881,98 euros, soit une moyenne mensuelle de 960,66 euros , qui , au vu des circonstances ci-dessous relatées, ne peut cependant être qualifiée comme reflétant le revenu régulier et permanent auquel le contrat de travail donnait droit à ce salarié ;

au regard du contrat de travail

Considérant qu’il n’est pas contesté qu’en application du contrat de travail, le revenu net mensuel était de 2014 euros ;

Considérant que le locataire ayant été embauché par son employeur le 11 juillet 2013, la somme perçue pour ce mois ne peut être considérée comme représentative du salaire régulier et permanent, prévu par la définition contractuelle, et qui correspond au revenu mensuel de 2014 euros net ci-dessus rappelé ;

Qu’il en est de même pour l’absence de revenus en août, qui s’explique uniquement par la fermeture de la société et l’absence de droits au congé ;

*taux d’effort

Considérant qu’il résulte des motifs ci-dessus développés que le critère du contrat de travail permet de calculer comme suit le taux d’effort :

645 euros (loyer + charges)/2014= 32% ;

Que ce taux étant inférieur à 50%, l’assuré est éligible à la garantie, le jugement devant être confirmé de ce chef ;

Sur la déchéance de garantie au titre des loyers impayés :

-opposabilité

Considérant que l’appelante avance que la clause de déchéance ne lui est pas opposable car elle ne respecte pas les prescriptions de l’article L112-4 du code des assurances ;

Considérant que les intimées dénient toute inopposabilité de la clause, qui, selon elles, est bien rédigée en caractères apparents par rapport au reste du contrat ;

Considérant que le premier alinéa de l’article 8.1 des conditions générales énonce que :

« En ce qui concerne le contentieux de non-paiement des loyers, provisions pour charges et taxes locatives par le locataire, la procédure suivante devra être respectée sous peine de déchéance de garantie. L’assuré doit : » ;

Que les trois alinéas suivants explicitent les éléments de cette procédure de déchéance ;

Que ces quatre alinéas sont rédigés dans une police de couleur noire en gras, ce qui les distinguent nettement des alinéas suivants ;

Qu’il importe donc peu que la suite de l’article 8.1 des conditions générales ne reprenne pas ces éléments de distinction dès lors que les griefs reprochés à l’assuré ne concernent que des manquements aux obligations signalées comme étant comprises dans la clause de déchéance, qu’en conséquence celle-ci lui est opposable ;

-bien-fondé

Considérant que les intimées font valoir que l’assurée n’a pas constitué le dossier prévu au contrat et permettant de prouver l’éligibilité à la garantie, en l’espèce une LRAR dans les 35 jours suivant le premier incident de paiement ;

Considérant que M^me A conteste la mise en 'uvre de la clause de déchéance car elle avance avoir adressé au locataire une lettre simple, une relance par lettre simple en main propre contre décharge dans les 35 premiers jours suivants l’impayé et enfin une mise en demeure ;

Qu’en conséquence, elle sollicite 10.181 euros en raison des loyers et charges impayés ;

Mais considérant, ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge, que la lettre simple invoquée par l’appelante ne constitue pas une lettre recommandée avec accusé de réception, comme exigé par la clause de déchéance ; qu’au demeurant, elle ne rapporte pas la preuve de la remise de cette lettre au locataire ;

Qu’en outre, la lettre recommandée produite date du 29 octobre 2015, c’est-à-dire hors du délai de 35 jours suivant le 1^er terme impayé au 1^er septembre 2013 ;

Sur la garantie au titre des dégradations locatives :

Considérant que les intimées soutiennent le même raisonnement en ce qui concerne la demande de déchéance ;

Considérant que M^me A réclame à ce titre la somme de 3.887,26 euros et explique, pour justifier le défaut de mise en demeure, que son locataire est parti sans laisser d’adresse et, en outre, que la déclaration de sinistre a bien été faite 14 jours après son départ ;

Qu’elle estime, en tout état de cause, au visa de l’article L. 112-4, dernier alinéa, du code des assurances, que la clause contractuelle litigieuse relative à l’obligation de mise en demeure ne lui est pas opposable car elle n’en respecte pas les prescriptions et ajoute que le bailleur n’a subi aucun préjudice du fait de ce défaut de mise en demeure ;

Considérant que, concernant l’opposabilité de la clause de déchéance, que la cour, faisant pour l’article 9.1 des conditions générales, une analyse similaire à celle développée plus haut pour l’article 8.1 conclut à l’opposabilité de la clause ;

Que, sur le bien-fondé, la cour approuve la motivation du premier juge, l’appelante ne contestant d’ailleurs pas avoir manqué de faire procéder à la mise en demeure exigée, y compris dans la situation d’un locataire parti sans laisser d’adresse ;

Sur la garantie au titre des frais de contentieux :

Considérant que M^me A demande la mise en 'uvre de la garantie «frais de contentieux» pour un montant de 1.472,91 euros sans qu’une clause de déchéance ne puisse lui être opposée ;

Considérant que les intimées affirment que les conditions de mise en jeu du contrat ne sont pas réunies ;

Considérant que l’article 5 des conditions générales exclut (dans une police noire en gras) le remboursement de ces frais lorsque, comme en l’espèce, l’es conditions de mise en jeu de la garantie ne sont pas réunies ;

Que le jugement sera également confirmé à ce titre ;

Sur les frais irrépétibles :

Considérant que l’équité commande de condamner M^me B A à payer la somme de 1 500 euros à la société C D E, qu’en revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré et, y ajoutant,

Condamne M^me B A à payer la somme de 1 500 euros à la société C D E au titre des frais irrépétibles,

La déboute de son appel et la condamne aux dépens, qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE