Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MAI 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/18155 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4E6U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juillet 2017 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n° 15/10602

APPELANTS

Madame D E épouse X

née le […] à Kopay (Sri-Lanka)

62 Farmlands. Pinner

HA52L MIDDLSEX (Royaume-Uni)

Monsieur F X

né le […] à Jaffna (Royaume-Uni)

[…]

HA52L MIDDLSEX (Royaume-Uni)

Représentés par M^e François ILANKO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0296

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DEVAUX GESTION, SARL immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le […]

C/O CABINET IMMO DEVAUX GESTION

[…]

[…]

Représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 23 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

M. F X et M^me D E épouse X sont propriétaires des lots […] et 42 dans l’immeuble sis […].

Par acte introductif d’instance en date du 25 août 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic, le cabinet Immo Devaux Gestion, a assigné M^me D E épouse X et M. F X devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 11.647,89 € au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 2^e appel provisionnel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.333,56 € à compter du 28 janvier 2013, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation,

— la somme de 441 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

— la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Florian Candan.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 31 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes à :

— la somme de 17.962,76 € au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 2

janvier 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2013, date

de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de la présente assignation,

— la somme de 597,21 € au titre des frais nécessaires,

et a maintenu le surplus de ses demandes.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 janvier 2017, M.et M^me X ont demandé de :

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

A titre reconventionnel,

— constater que les travaux ordonnés par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise du 22 février 2011 et repris dans l’arrêté de péril du maire des Lilas du 25 février 2011 n’ont point été achevés par le syndicat des copropriétaires auquel il incombe de faire exécuter ces travaux conformément aux règles de l’art et de faire lever subséquemment l’arrêté de péril,

— condamner dès lors, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, le syndicat des copropriétaires à faire réaliser ces travaux et à purger subséquemment l’arrêté de péril,

— le condamner à leur payer la somme de 48.000 €, sauf à parfaire en cours d’instance, en réparation de leur préjudice économique,

— le condamner à leur payer la somme de 6.000 € en réparation de leur préjudice moral,

— le condamner à leur payer la somme de 960 € en remboursement des frais de l’assistance d’architecte,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du rapport de l’architecte Aurélio C.

Par jugement du 26 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— débouté de leur exception d’inexécution M. X F et M^me E D épouse X, tenant leur faute des copropriétaires défaillants, qui ont contribué eux-mêmes à ne pas pouvoir faire exécuter les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble en raison de difficultés de trésorerie générées pour le syndicat des copropriétaires par le non-paiement des charges et travaux de copropriété qui leur incombaient,

— débouté M. X F et M^me E D épouse X de leur demande reconventionnelle afin de voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à realiser les travaux,

— condamné solidairement M. X F et M^me E D épouse X à payer au syndicat des coproprietaires la somme de 18.066,76 € au titre des charges et travaux de copropriété impayées et échues au 2 janvier 2017 inclus, comprenant les frais de l’article 10-1 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné in solidum M. X F et M^me E D épouse X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté M. X F et M^me E D épouse X de leurs demandes reconventionnelles aux fins d’indemnisation de leurs préjudices économique et moral,

— débouté M. X F et M^me E D épouse X de leur demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires tenu de supporter le coût du rapport de l’architecte, Aurélio C,

— condamné in solidum M. X F et M^me E D épouse X à payer les entiers dépens, avec distraction, précisant que les dépens comprendront les frais de signification de l’assignation, de signification du jugement, éventuellement des frais d’actes pour l’exécution forcée, et les frais de traduction des actes pour les défendeurs qui résident au Royaume-Uni,

— condamné in solidum M. X F et M^me E D épouse X à payer au syndicat des copropriétaires la somme 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. X F et M^me E D épouse X de leur demande au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M^me D K X et M. F X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 septembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 janvier 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 12 décembre 2017 par lesquelles M^me D E épouse X et M. F X, appelants, invitent la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, à :

— infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu, entre les parties, le 26 juillet 2017 par le tribunal de grande instance de Bobigny,

En statuant à nouveau en fait et en droit,

Sur la demande principale

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 5, […] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

Sur les demandes reconventionnelles

— constater que les travaux ordonnées par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise du 22 février 2011 et repris dans l’arrêté de péril du maire des Lilas du 25 février 2011 n’ont point été achevés par le syndicat des copropriétaires auquel il incombe de faire exécuter ces travaux conformément aux règles de l’art et de faire lever subséquemment l’arrêté de péril,

— condamner dès lors, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à faire réaliser ces travaux et à purger subséquemment l’arrêté de péril,

— condamner le même syndicat à payer à M. et M^me X la somme de 55.500 €, sauf à parfaire en cours d’instance, en réparation de leur préjudice économique,

— condamner également le même syndicat à leur payer la somme de 6.000 € en réparation de leur préjudice moral,

— condamner également le même syndicat à leur payer la somme de 960 € en remboursement des frais de l’assistance d’architecte,

En tout état de cause

— condamner le syndicat des copropriétaires dudit immeuble à payer aux époux X la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même syndicat aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du rapport de l’architecte Aurélio C ;

Vu les conclusions en date du 1^er mars 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], intimé, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967 et 1134 du code civil, à :

Infirmer partiellement le jugement du 26 juillet 2017 rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu’il a :

— condamné les consorts X à la somme de 104 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné les consorts X à la somme de 600 € à titre de dommage et intérêts,

— condamné les consorts X à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau

— condamner les consorts X à la somme de 597 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner les consorts X à la somme de 2.000 € à titre de dommage et intérêts,

— condamner les consorts X à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirmer le jugement du 26 juillet 2017 du tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu’il a :

— débouté les consorts X de leur exception d’inexécution,

— débouté les consorts X de leur demande reconventionnelle à fin de voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux,

— condamné solidairement les consorts X à payer la somme de 17.962,76 €, au titre des charges de copropriété impayées au 2 janvier 2017,

— débouté les consorts X de leur demande d’indemnisation de leur préjudice économique et moral,

— débouté les consorts X de leur demande de paiement par le syndicat des

copropriétaires du rapport de l’architecte M. Z,

— condamné les consorts X à payer au syndicat des copropriétaires les entiers dépens qui comprennent les frais de l’assignation, de la signification du jugement et de traduction ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur l’exception d’inexécution

M^me D E épouse X et M. F X sollicitent d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur exception d’inexécution et estiment justifiée leur inexécution du paiement des charges de copropriété du fait de l’absence de travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires ;

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation, 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5….' ;

En l’espèce, il ressort des conclusions respectives des parties que M. et M^me X reprochent au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir pris les mesures qui lui incombaient pour mettre fin aux désordres affectant leur lot privatif, c’est à dire de ne pas avoir réalisé les travaux ordonnés par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise du 22 février 2011 et repris dans l’arrêté de péril du maire des Lilas du 25 février 2011, qui ont rendu leur lot inhabitable ; et c’est cette carence du

syndicat, que M. et M^me X opposent pour justifier leur absence de paiement des charges de copropriété ;

Or, le paiement des charges de copropriété, quelle que soit leur nature, est lié à la propriété des lots et non à leur occupation effective ;

Si M. et M^me X peuvent mettre en oeuvre la responsabilité du syndicat, et solliciter une injonction de travaux et l’indemnisation de leur préjudice, au motif de cette carence alléguée, ce qui est le cas dans le cadre de leur demande reconventionnelle, ils ne peuvent opposer cette carence pour justifier leur refus de payer la quote-part des charges communes auxquelles ils sont légalement tenus ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur exception d’inexécution ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :

— un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. et M^me X,

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices du 1^er avril 2009 au 31 mars 2015 et les budgets prévisionnels du 1^er avril 2015 au 31 mars 2017,

— les appels de fonds de charges et travaux,

— le décompte des sommes dues,

— les mises en demeure de 2013 ;

En première instance, le syndicat sollicitait la somme de 17.962,76 € au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 2 janvier 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2013, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation ;

Selon le décompte, à la date du 2 janvier 2017, il était dû la somme de 20.302,97 € dont :

— la somme de 17.962,76 € au titre des charges de copropriété impayées,

— la somme de 783 € au titre de frais d’huissier,

— la somme de 960 € au titre des frais d’avocat,

— la somme de 597,21 € au titre des autres frais ;

Concernant la somme de 17.962,76 €, le détail des charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits qui ne sont pas contestés par M. et M^me X ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;

Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat qu’à la date des conclusions du 31 janvier 2017, M. et M^me X étaient redevables de la somme de 17.962,76 € au titre des charges arrêtées au 2 janvier 2017 inclus ;

Au titre des frais relatifs à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat sollicitait en première instance la somme de 597,21 € dont :

—  52 €, mise en demeure du 28 avril 2011 : cette mise en demeure n’est pas produite au dossier, la somme est écartée,

—  25 €, rappel du 3 octobre 2011 : seul les frais de relance postérieurs à la mise en demeure justifiée sont susceptibles d’être des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; la mise en demeure du 28 avril 2011 n’étant pas justifiée, cette somme est écartée,

—  52 €, mise en demeure du 29 février 2012 : cette mise en demeure n’est pas produite au dossier, la somme est écartée,

—  25 €, relance du 21 décembre 2012 : seul les frais de relance postérieurs à la mise en demeure justifiée sont susceptibles d’être des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; les mises en demeure précédentes n’étant pas justifiée, la somme est écartée,

—  52 €, mise en demeure du 28 janvier 2013 : la lettre de mise en demeure est justifiée mais pas le coût du recommandé, la somme est écartée,

—  131 €, frais transmission dossier huissier : ces frais ne relèvent pas de l’article 10-1 précité, cette somme est écartée,

—  52 €, mise en demeure du 16 juillet 2013 : la lettre de mise en demeure est justifiée mais pas le coût du recommandé, la somme est écartée,

—  25,20 €, mise en demeure du 25 juin 2014 : cette mise en demeure n’est pas produite au dossier, la somme est écartée,

—  52,01 €, mise en demeure du 5 novembre 2014 : cette mise en demeure n’est pas produite au dossier, la somme est écartée,

—  131 €, honoraires dossier avocat : ces frais ne relèvent pas de l’article 10-1 précité, cette somme est écartée ;

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. X F et M^me E D épouse X à payer au syndicat des coproprietaires la somme de 18.066,76 € au titre des charges et travaux de copropriété impayées et échues au 2 janvier 2017 inclus, comprenant les frais de l’article 10-1 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

Et il y a lieu de :

— condamner solidairement M. F X et M^me D E épouse X à payer au syndicat des coproprietaires la somme de 17.962,76 € au titre des charges et travaux de copropriété impayées et échues au 2 janvier 2017 inclus (appel de fonds 4^e trimestre 2017 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 26 juillet 2017,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 2 janvier 2017 inclus ;

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

M. et M^me X n’ont pas payé les charges de copropriété à leur échéance depuis plusieurs années ;

Le non paiement par M. et M^me X de leur quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers ;

Les manquements systématiques et répétés de M. et M^me X à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

La mauvaise foi de M. et M^me X est confirmée par le fait qu’ils n’ont effectué aucun versement depuis le 9 juillet 2011 et se sont volontairement abstenus de régler les charges en alléguant une exception d’inexécution injustifiée, attendant d’être assignés dans le cadre de la présente procédure pour solliciter la condamnation du syndicat à réaliser les travaux litigieux ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. et M^me X à payer au syndicat la somme de 600 € de dommages-intérêts ;

Sur les demandes reconventionnelles de M. et M^me X

M. et M^me X sollicitent de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux, ordonnés par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise du 22 février 2011 et repris dans l’arrêté de péril du maire des Lilas du 25 février 2011, et à leur verser diverses sommes au titre de leurs préjudices ;

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il a été diligent en faisant procéder au vote des travaux, dans le cadre de la procédure de péril imminent, lors de l’assemblée générale du 27 juin 2011, mais qu’il n’a pas pu les faire exécuter, dans un premier temps, en l’absence de remise des clés de

l’appartement, puis en raison de difficultés de trésorerie générées par le non-paiement des charges de copropriété desdits copropriétaires X, et ajoute que les consorts X ne rapportent pas la preuve que les travaux réalisés, dans un deuxième temps, ne seraient pas conformes aux règles de l’art ;

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier les éléments suivants :

— le 21 février 2011, le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil a rendu une ordonnance désignant M. A expert judiciaire dans le cadre d’une procédure de péril imminent (pièce 1),

— le 22 février 2011, l’expert judiciaire a déposé son rapport (pièce 1),

— le 25 février 2011, le maire des Lilas a rendu un arrêté de péril imminent (pièce 3),

— le 18 mars 2011, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a signé un contrat d’architecte, avec la société B Architecture, pour conjurer l’arrêté de péril (pièce 4),

— le 27 juin 2011, l’assemblée générale a adopté les résolutions suivantes, relatives aux travaux, 'suite à l’ordonnance du 22 février 2011, rendue dans le cadre d’une procédure de péril imminent’ (pièce 59):

'

4-1 'approuve le devis de l’entreprise Carmine pour les travaux de reprise de poutre et reprise des

plafonds endommagés pour un montant TTC de 4.578,80 €',

'

4-2 'approuve le contrat de M. B architecte pour un montant TTC de 1.674,40 €',

— le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux,

— le 27 octobre 2011, l’expert judiciaire a constaté que des travaux avaient été réalisés mais a estimé qu’ils étaient insuffisants pour lever le péril (pièce 4 ter),

— le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux supplémentaires,

— le 10 décembre 2011, M.et M^me X ont fait changer les serrures de l’appartement (pièce 7),

— le 8 février 2012, l’expert judiciaire a constaté que de nouveaux travaux de confortation ont été réalisés par la société Carmine mais a estimé qu’ils étaient insuffisants pour lever le péril ; il a ajouté que malgré l’arrêté de péril l’appartement était loué (pièce 4 quater),

— le syndicat des copropriétaires a fait réaliser d’autres travaux supplémentaires,

— le 31 juillet 2012, l’expert judiciaire a constaté de nouveaux travaux relatifs à la fixation de la solive mais a estimé qu’ils étaient insuffisants pour lever le péril (pièce 4 quinquies),

— le 27 juillet 2013, le syndic a reçu les clés de l’appartement de M. et M^me X (pièce 26),

— le 14 février 2014, le conseil de M. et M^me X a écrit que selon les déclarations du syndic lors de l’assemblée générale du 13 février 2014, les travaux de réfection étaient finis (pièce 23),

— le 25 avril 2014, le syndic a répondu à la mairie des Lilas avoir confié la mise en oeuvre des travaux à M. H I, architecte (pièce 12),

— le 25 juin 2014, le syndic a envoyé une mise en demeure à M. et M^me X de régler leurs

charges de copropriété d’un montant de 6.274,94 € (pièce 22),

— le 8 juillet 2014, l’architecte M. H I a attesté recevoir des mains du conseil de M. et M^me X la clé de leur appartement (pièce 14),

— le 17 juillet 2015, M. C, architecte missionné par M.et M^me X, a attesté que les travaux réalisés étaient incomplets pour lever l’arrêté de péril et estimé le coût des travaux à prévoir concernant la structure porteuse des planchers à la somme de 13.895 € (pièce 17),

— le 15 février 2016, le procès-verbal de l’assemblée générale a précisé que M^me X s’engageait à déposer chez Immo Devaux Gestion une clé de son appartement ;

Il ressort de ces éléments que suite à l’arrêté de péril du 25 février 2011 et jusqu’au 31 juillet 2012, le syndicat des copropriétaires a rapidement engagé les démarches pour faire réaliser des travaux mais que ceux-ci se sont avérés insuffisants pour lever l’état de péril ;

Ensuite M. et M^me X, qui demeuraient à l’étranger et qui indiquent avoir dû faire changer les serrures suite à des cambriolages, ne justifient pas avoir fait remettre la clé de leur appartement au syndic avant le 27 juillet 2013 ;

Puis le syndicat des copropriétaires a fait appel à un autre architecte M. H I, mais ce n’est que le 8 juillet 2014 que le conseil de M. et M^me X lui a remis les clés de l’appartement ;

M. et M^me X ne justifient pas que l’expert judiciaire ait estimé insuffisants les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires postérieurement au 27 juillet 2013 et au 8 juillet 2014, sachant que la valeur probante du rapport de M. C du 17 juillet 2015 est insuffisante, en ce qu’il s’agit d’un architecte mandaté par M. et M^me X, qui a réalisé une mission non contradictoire, et que ses conclusions ne sont corroborées par aucun autre élément du dossier ;

Au surplus, à supposer que lesdits travaux soient insuffisants et que leur montant s’élève à la somme de 13.895 € selon l’estimation alléguée par M. C, il y a lieu de relever que M. et M^me X n’ont effectué aucun règlement de leurs charges de copropriété depuis juillet 2011, qu’en 2014 les comptes du syndicat s’élevaient à la somme de 17.043 € (pièce 61), que la mise en demeure du 25 juin 2014 s’élevait à la somme de 6.274,94 € et que les charges échues au 2 janvier 2017 s’élèvent à la somme de 17.962,76 €, ce qui accrédite l’argument du syndicat des copropriétaires relatif aux difficultés de trésorerie générées par le non-paiement des charges de copropriété de M. et M^me X ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande d’injonction sous astreinte au syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

M. et M^me X sollicitent la somme de 55.500 € en réparation de leur préjudice économique, la somme de 6.000 € en réparation de leur préjudice moral et la somme de 960 € en remboursement des frais de l’assistance de l’architecte ;

En l’espèce, M. et M^me X étant déboutés de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été

équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et M^me X, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. et M^me X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a condamné solidairement M. F X et M^me E J épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 18.066,76 € au titre des charges et travaux de copropriété impayées et échues au 2 janvier 2017 inclus, comprenant les frais de l’article 10-1 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,

Condamne solidairement M. F X et M^me D E épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 17.962,76 € au titre des charges et travaux de copropriété impayées et échues au 2 janvier 2017 inclus (appel de fonds 4^e trimestre 2017 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 26 juillet 2017 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 2 janvier 2017 inclus ;

Condamne M. F X et M^me D E épouse X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT