Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 3 novembre 2021, n° 19/08618

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 3 NOVEMBRE 2021

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/08618 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7ZOV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/09291

APPELANTE

SAS PIERRE-CAFES représentée par son président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 481 861 433

[…] et […]

[…]

Représentée par M^e G Z de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant

Assistée de M^e Aurélie POULIGUEN-MANDRIN de la SCP PECHENARD & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R047, avocat plaidant

INTIMEE

SCI AJMB prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 518 411 764

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148, avocat postulant

Assistée de M^e Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS, toque : B765, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Juin 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

''''''''''

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 23 juillet 2015, la société A.J.M. B. a donné à bail en renouvellement à M. et M^me X des locaux à usage de bar restaurant situés […] à Paris 5^e , pour 9 ans à compter du 6 juin 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 42.000 euros. En son article 9-2-2, le bail interdit au preneur d’effectuer des travaux de transformation ou des changements de distribution sans accord du bailleur mais précise que ce dernier autorise d’ores et déjà le preneur à modifier les deux devantures par pose d’ouvrants, à supprimer les rideaux métalliques, changer les enseignes et à effectuer des travaux d’aménagement intérieur.

Par acte du même jour, M. et M^me X ont cédé leur fonds de commerce à la société PIERRE-CAFES.

Soutenant que la société PIERRE-CAFES réalisait des travaux touchant la structure de l’immeuble sans autorisation, la société A.J.M. B. lui a délivré 1^e 27 novembre 2015 une sommation, visant la clause résolutoire, de cesser les travaux affectant les parties communes de l’immeuble, de remettre en état le sol du rez-de-chaussée ainsi que celui du sous-sol au droit du mur de façade.

Par ordonnance du 5 février 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par le preneur, a constaté que la société A.J.M. B. remettait à l’audience à la société PIERRE-CAFES les clés lui permettant l’accès réclamé au local ERDF et décerné, en tant que de besoin, à la société A.J.M. B. injonction de permettre à la société PIERRE-CAFES d’accéder à l’ensemble des parties communes de l’immeuble, en particulier le local ERDF et les WC communs attenant, aux fins et dans les limites des droits que lui conférait sa qualité de locataire.

Par ordonnance du 22 avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par le bailleur, a condamné en tant que de besoin la société PIERRE-CAFES à arrêter les travaux de gros oeuvre ou affectant les parties communes de l’immeuble

entrepris sans accord préalable écrit du bailleur et à remettre en état les WC, et a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. Y, avec mission de relever et d’écrire les travaux réalisés par le preneur, de dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art, de déterminer, notamment pour les désordres allégués portant sur la dalle béton armé percée, la fouille au sous-sol et le mur intérieur démoli, les travaux nécessaires à la remise en état d’origine des lieux et les chiffrer, de donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, de rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et notamment d’indiquer si les locaux pris à bail permettaient sans travaux complémentaires l’exploitation d’un fonds de commerce de bar et restaurant dans le respect de la règlementation en vigueur et si les travaux effectués par la société PIERRE-CAFES étaient indispendables à l’exploitation du restaurant, d’indiquer si ces travaux ont profité à l’amélioration des lieux loués et des parties communes de l’immeuble et d’examiner si les travaux entrepris au premier étage dans la salle de bain au dessus de la cuisine sont conformes aux règles de l’art.

Par acte d’huissier de justice du 18 mai 2016, la société A.J.M. B. a fait assigner la société PIERRE-CAFES devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir principalement le constat de la résiliation du bail au 28 décembre 2015 par le jeu de la clause résolutoire et l’expulsion du preneur.

L’expert judiciaire, M. Y, a déposé son rapport le 29 septembre 2017.

Par jugement en date du 14 mars 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Ecarté des débats les pièces numérotées 1 à 130, 165 et 166 produites par la société PIERRE-CAFES';

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 23 juillet 2015 à la date du 27 décembre 2015 à 24h00, par l’effet du commandement du 27 novembre 2015 délivré par la société A.J.M. B. à la société PIERRE-CAFES';

— Dit que la société PIERRE-CAFES devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés […] à Paris 5^e dans un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement';

— Faute pour la société PIERRE-CAFES de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passe, autorisé la société A.J.M. B. à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique';

— Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution';

— Condamné la société PIERRE-CAFES à payer à la société A.J.M. B. à compter du 28 décembre 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3.500 euros';

— Dit que la société A.J.M. B. est fondée à conserver sur le dépôt de garantie versé par le preneur la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice causé par la résiliation du bail à faute du preneur ';

— Rejeté la demande de la société PIERRE-CAFES en paiement de dommages et intérêts';

— Condamné la société PIERRE-CAFES aux dépens, à l’exception du coût de l’expertise judiciaire confiée en référé à M. Y qui sera mis par moitié à la charge de chacune des parties';

— Dit que les dépens pourront être recouvrés clans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile';

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile';

— Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire';

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 18 avril 2019, la SAS PIERRE-CAFES a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions n°5, notifiées par RPVA le 18 mai 2021, la SAS PIERRE-CAFES, appelante, demande à la Cour de :

Vu les articles 1134 devenu 1104, 1224 et 1225 devenus 1184, 1719 et 1720 du Code civil,

Vu l’article L.145-41 du Code de Commerce,

Vu l’article 564 du Code de procédure civile,

Vu les stipulations du bail commercial du 23 juillet 2015,

Vu la sommation d’exécuter en date du 27 novembre 2015,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur H-I Y,

Vu le rapport d’assistance à maîtrise d’ouvrage de Monsieur E F,

Vu les pièces produites aux débats,

Recevant la société Pierre-Cafés en son appel, l’y déclarer bien fondée.

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mars 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Paris.

— DECLARER la société Pierre-Cafés recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— ORDONNER l’irrecevabilité de la demande de condamnation de la société Pierre- Cafés au paiement de dommages et intérêts à la SCI AJMB.

— DEBOUTER la SCI AJMB de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— DIRE ET JUGER que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en donnant à bail des locaux qui ne permettaient pas l’exercice de l’activité contractuelle dans des conditions conformes à la réglementation, notamment celle du droit du travail ; de ce fait DIRE ET JUGER la sommation du 27 novembre 2015 nulle et de nul effet.

Ce faisant,

— DIRE n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire,

— DIRE ET JUGER que la sommation d’exécuter en date du 27 novembre 2015 a été signifiée dans des conditions exclusives de toute bonne foi de la part du bailleur qui était présent à la réunion de chantier lors de laquelle les travaux litigieux ont été présentés et ne s’y est pas opposé, ayant ensuite directement délivré une sommation opportuniste au visa de la clause résolutoire, dans le but d’évincer le preneur sans bourse délier ; de ce fait DIRE ET JUGER que la sommation d’exécuter en date du 27 novembre 2015 sera privée de tout effet.

— DIRE ET JUGER que la sommation d’exécuter en date du 27 novembre 2015 a été signifiée dans des conditions exclusives de toute bonne foi, au titre du trop court délai imparti pour y déférer dans les conditions techniques exigées ; de ce fait DIRE ET JUGER que la sommation d’exécuter en date du 27 novembre 2015 sera de plus fort privée de tout effet.

Ce faisant,

— DIRE n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire.

A titre très subsidiaire,

Dans l’hypothèse où, par impossible, la Cour estimerait que la sommation d’exécuter en date du 27 novembre 2015 serait valable, il lui est demandé de :

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail.

— DONNER ACTE à la société Pierre-Cafés que la SCI AJMB reconnait la nécessité que lui soient accordés, à titre subsidiaire, des délais pour réaliser les travaux sollicités.

— ACCORDER à la société Pierre-Cafés un délai qui ne saurait être inférieur à SIX

mois afin de remettre les lieux en l’état originel, sur les deux points visés à la sommation du 27 novembre 2015.

— CONDAMNER la SCI AJMB à effectuer, sous astreinte de 2.000,00 euros par jour à compter d’un délai de 2 mois après la réception des travaux de remise en état du preneur, les travaux de mise en conformité des locaux en vue de l’exploitation de l’activité contractuelle, savoir la création d’une zone de stockage et de réserve accessible aux salariés dans des conditions conformes à la réglementation.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DECLARER irrecevable la demande de condamnation de la société Pierre-Cafés au

paiement de la somme de 45.000,00 euros à titre de dommages et intérêts et subsidiairement la déclarer mal fondée.

— DEBOUTER EN CONSEQUENCE la SCI AJMB de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SCI AJMB au paiement d’une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, y compris les frais d’expertise, et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL TAZE-BERNARD

Z, en la personne de Maître G Z, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions n°6 , notifiées par RPVA le 21 avril 2021 portant appel incident, la SCI A.J.M. B., intimée et appelante incidente, demande à la Cour de :

Vu le bail commercial du 23 juillet 2015,

Vu le commandement visant la clause résolutoire délivré le 27 novembre 2015,

Vu l’article L 145-41 du Code de commerce,

Vus les articles 1244-1 à 1244-3 du code civil (article 1343-5 nouveau du code civil),

Vu l’article 1134 du Code civil,

Vu l’article 1147 devenu 1231-1 du Code civil,

Vu l’article 1728 du Code Civil modifié par la loi 2014-873 du 4 août 2014,

Vus les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 29 septembre 2017,

Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 14 mars 2019,

Vu les pièces communiquées,

— DIRE recevables et bien fondées les demandes de la SCI A.J.M. B,

— CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mars 2019 par le Tribunal de Grande instance de Paris, à l’exception des frais d’expertise judiciaire qui avait été laissés pour moitié à la charge du bailleur (appel incident),

— DEBOUTER la société PIERRE-CAFÉS de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence :

A titre principal,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 23 juillet 2015 au profit du bailleur à compter du 28 décembre 2015, par l’effet du commandement du 27 novembre 2015 délivré par la société A.J.M. B à la société PIERRE-CAFÉS,

— DIRE et JUGER que la clause résolutoire insérée dans le bail du 23 juillet 2015 a été invoquée de bonne foi par le bailleur lors de l’envoi du commandement du 27 novembre 2015,

En conséquence,

— DIRE le bail commercial du 23 juillet 2015 résilié de plein droit à compter du 28 décembre 2015,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PIERRE-CAFÉS à 3 500 euros par mois correspondant au montant du loyer contractuel du bail commercial, et ce à compter du 28 décembre 2015 et jusqu’à la libération effective des locaux à charge pour l’huissier exécutant d’en

arrêter le décompte définitif au jour de la libération des lieux.

— ORDONNER l’expulsion de la société PIERRE-CAFÉS ainsi que de tout autre occupant de son chef des lieux loués, sis […], dans un délai de cinq mois à compter de la signification du présent arrêt à intervenir, et ce avec au besoin l’assistance du commissaire de police et de la force publique, ou à défaut d’une des personnes prévues à l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier si besoin est,

— DIRE ET JUGER que la société A.J.M. B. est fondée à conserver sur le dépôt de garantie versé par le preneur la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice causé par la résiliation du bail à faute du preneur,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la Cour venait à suspendre les effets de la clause résolutoire considérant le preneur comme de bonne foi dans l’exécution du contrat de location,

— CONDAMNER la société PIERRE-CAFÉS à effectuer les travaux de remise en état initial de la dalle béton armé du plancher bas du R.D.C ainsi que le comblement de la C au sous-sol, selon le devis de la société Paris Charpente visé par M. Y dans son rapport définitif, et ce dans un délai d’un mois à compter du présent arrêt à intervenir,

— CONDAMNER la société PIERRE-CAFÉS à effectuer les travaux de remise en leur état initial des deux façades de l’immeuble ainsi que des deux devantures de l’établissement démolies (sur la rue Mouffetard et sur la rue Daubenton) dans un délai de trois mois à compter du présent arrêt à intervenir, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard.

— CONDAMNER la société PIERRE-CAFÉS à effectuer les travaux de création d’une coupure de capillarité sur la base des murs de la cave, ainsi qu’à la mise en place d’un système de ventilation efficace en cave, et ce dans un délai d’un mois à compter du présent arrêt à intervenir, sous astreinte d’un montant de 300 euros par jour de retard.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société PIERRE-CAFÉS à rembourser à la SCI A.J.M. B. la totalité des frais de l’expertise judiciaire, soit la somme de 11 872,35 ',

— CONDAMNER la société PIERRE-CAFÉS au règlement de la somme de 45 000 ' à la SCI A.J.M. B. aux titres des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil

— CONDAMNER la société PIERRE-CAFÉS au règlement de la somme de 8 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

— CONDAMNER la société PIERRE-CAFÉS aux entiers dépens de la procédure incluant notamment le coût du commandement que le conseil du bailleur pourra recouvrer en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— DEBOUTER la société PIERRE-CAFÉS de l’ensemble de ses demandes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juin 2021.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’appelante, se fondant sur l’article 1719 du code civil, argue de ce que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance dès lors que les locaux n’offraient pas les caractéristiques minimales de nature à permettre une occupation commerciale normale et sans danger. Elle soutient que selon un rapport établi à sa demande le 26 juin 2019, l’escalier de meunier existant ne pouvait pas être utilisé pour l’exploitation du restaurant, la hauteur des marches et la largeur de l’escalier (inférieure à 80 cm) n’étant pas conformes à la réglementation ; qu’en outre l’escalier était dangereux (étroitesse de la trappe, difficulté de manier des charges, etc.). Elle en conclut que les locaux loués ne permettaient pas l’accès des salariés à une zone de stockage accessible dans des conditions conformes à l’article R. 427-9 du code du travail rappelant qu’elle ne pouvait pas utiliser la resserre dans la cour à usage de stockage comme le faisait le précédent locataire puisque le bailleur avait repris ladite resserre avant le renouvellement du bail en juillet 2015 suite à un protocole d’accord avec les précédents locataires. Elle fait valoir qu’elle a rouvert une ancienne trappe permettant d’accéder au sous-sol qui existait depuis l’origine de l’immeuble sans atteinte, tel que cela ressort de l’expertise judiciaire, à la stabilité et la structure de l’immeuble. Elle précise que l’installation d’un monte-charge était nécessaire afin de permettre d’évacuer les stocks de graisse issus du bac à graisse qu’elle y a installé, celui-ci étant obligatoire pour une activité de restauration au terme du règlement sanitaire de Paris et pour permettre de stocker les containers de déchets, également afin de se conformer au règlement sanitaire ; qu’il n’était pas nécessaire de disposer de l’autorisation du bailleur s’agissant de travaux de mise aux normes imposées par les autorités administratives que le bailleur a autorisé 'dés à présent’ selon le bail ; que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en lui donnant à bail des locaux non conformes à son activité. L’appelante sollicite ainsi l’infirmation du jugement quant à l’acquisition de la clause résolutoire, une telle sanction ne pouvant être encourue alors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Elle soutient également qu’une clause résolutoire doit, pour être efficiente, être invoquée

de bonne foi ce qui n’est pas le cas ; qu’en l’espèce, le gérant de la SCI AJMB était présent au rendez-vous de chantier du 2 novembre 2015 lors duquel a été décidé la réouverture de la trappe ; que le bailleur était informé de la nature des travaux engagés ; que la sommation vise les atteintes à la stabilité de l’immeuble alors qu’il est établi qu’il n’en est rien ; qu’il ne s’agit ni de travaux de transformation ni de changement de distribution puisqu’il a été rouvert une trappe existante. Elle rappelle que la réouverture de la trémie a été pratiquée sous le contrôle d’un architecte DPLG et que sa réalisation a été vérifiée par un bureau de contrôle, dans des conditions strictement conformes aux règles de l’art comme l’a d’ailleurs relevé l’expert judiciaire. Enfin elle considère que le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi en lui accordant un délai trop court pour déférer à la sommation d’exécuter du 27 novembre 2015, les travaux préconisés par l’architecte du bailleur ne pouvant manifestement pas être réalisés dans le délai d’un mois.

S’agissant de la création d’une trémie sans son autorisation en violation des clauses du bail, l’intimée relève que Monsieur A, son architecte a, dès le 24 novembre 2015, constaté le percement de la dalle de béton armé du rez-de-chaussée 'touchant à la structure de l’immeuble'; que la sommation commandement d’exécuter du 27 novembre 2015 vise les travaux réalisés sur la dalle en béton armé et le sol de la cave qui a été affouillé ; que le preneur ne peut en aucun cas prétendre avoir rouvert une trémie préexistante alors qu’il a percé une dalle de béton armé . Elle soutient qu’il est de jurisprudence constante que le percement d’une trémie pour installer un monte-fûts modifie les éléments de la construction du bâtiment, touche au gros-'uvre et ne relève pas des travaux d’ 'aménagement intérieurs’ ou de 'simple aménagement’ du local ; que l’expert judiciaire a bien indiqué que les travaux engagés par le preneur à savoir le percement de la dalle béton sont des travaux de gros oeuvres ; qu’en outre le preneur a affouillé le sol de la cave sur environ 1m², sur une profondeur de 80cm afin d’installer une C pour la mise en place du moteur du monte-charge. Elle conteste toute information préalable à la réalisation des travaux qu’elle aurait reçue. Elle soutient que la réunion le 2 novembre 2015 à laquelle elle a assisté s’est exclusivement tenue à l’extérieur du local

commercial pour étudier le cheminement d’extraction en façade et n’a pas porté sur le percement de la dalle de béton ni sur l’installation d’un monte charge ; qu’elle n’a pas participé à la réunion d’avancement de chantier qui s’est tenue le même jour ; que contrairement à ce que prétend la société PIERRE-CAFES, elle n’a donné dans son courrier du 4 novembre 2015 qu’une autorisation pour la mise en place d’une extraction des airs viciés et non pour le percement de la dalle béton ; que d’ailleurs c’est lors d’une réunion tenue le 9 novembre 2015 et non le 2 novembre, qu’a été discutée l’installation d’un monte-fût, hors de sa présence, selon le compte rendu qui en est produit. Elle en conclut qu’aucune information ou autorisation préalable de sa part n’est intervenue avant la découverte fortuite des travaux de percement de la dalle en béton armé, le 16 novembre 2015 ; qu’elle était donc bien fondée à avoir délivré le commandement d’exécuter en date du 27 novembre 2015, en visant de manière détaillée et explicite les travaux litigieux reprochés au preneur (ouverture de la dalle de béton armé et fouille dans le sol de la cave), la clause du bail non respectée et le comportement attendu du preneur (remise en état d’origine du sol du rez-de-chaussée et de la cave). S’agissant de la non-conformité des locaux invoquée pour la première fois en cause d’appel, l’intimée’fait valoir que cet argument est soulevé tardivement, aux seules fins d’échapper au commandement ; qu’aucune réglementation n’impose l’obligation d’avoir un monte-fut pour exploiter un établissement de type bar/restaurant'; que les non-conformités alléguées quant à l’escalier existant régissent l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public ou concernent l’évacuation du personnel en cas d’incendie ; que l’escalier qui relie le R.D.C au sous-sol n’est pas une installation ouverte au public'; que l’installation du monte-charge est sans lien avec les non conformités alléguées ; qu’en outre l’article R. 231-67 alinéa 1 du code du travail selon lequel la création du monte-charge est indispensable compte-tenu des lourdes charges à porter ne fait qu’imposer l’utilisation du monte-charge si et seulement si un monte-charge existe déjà. L’intimée conclut que ces travaux constituent des améliorations et ne sont pas la conséquence d’une hypothétique inexécution de sa part d’une obligation de délivrance rappelant que si la société PIERRE-CAFES avait estimé que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance et n’exécutait pas spontanément les travaux à sa charge alors elle devait le mettre en demeure de les réaliser.

L’intimée, qui conteste tout manquement à la bonne foi dans la délivrance de la sommation, rappelle que selon l’expert judiciaire, les travaux de remise en état qu’elle

demandait dans la sommation étaient réalisables dans un délai de 2 semaines, pour un coût de 9.370 euros de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir laissé un délai trop court au preneur. Enfin elle rappelle que l’infraction a perduré pendant plus d’un mois puisqu’au regard du rapport d’expertise de M. Y rendu le 29 septembre 2017, l’appelante n’a jamais remis en état les locaux comme sollicité dans la sommation ; qu’elle est donc bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation du 27 novembre 2015.

En l’espèce, aux termes de l’article 9-2-2du bail du 23 juillet 2015, par lequel la société A.J.M. B. a donné à bail en renouvellement à M. et M^me X, aux droits desquels vient la société PIERRE- CAFES selon acte de cession du fonds de commerce du même jour, des locaux à usage de café- bar- plats du jour-brasserie-vente à emporter, 'Le PRENEUR ne pourra effectuer aucun travaux de transformation, changement de distribution sans accord préalable et écrit du BAILLEUR. En cas d’autorisation du BAILLEUR pour effectuer de tels travaux, le PRENEUR devra les effectuer à ses risques et périls sans que le BAILLEUR puisse être inquiété ni recherché à ce sujet. Si ces travaux affectent le gros oeuvre, ils devront être exécutés sous la surveillance d’un architecte dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR qui devra souscrire une assurance dommages-ouvrage […]. D’ores et déjà le BAILLEUR autorise les travaux suivants :

modification des devantures par pose d’ouvrants, suppression des rideaux métalliques, changement des enseignes, aménagement intérieurs’ ; le bail ajoute en son article 10 que 'le PRENEUR devra jouir des biens loués suivant leur destination en bon père de famille et se conformer au règlement de copropriété de l’immeuble […] dont il reconnaît avoir eu connaissance’ ; il précise en son article 3 que

'le PRENEUR déclare faire son affaire personnelle de l’obtention des autorisations administratives nécessaires à son activité, s’engage à respecter les normes sanitaires relatives à son activité’ et à l’article 9-2-1 ' LE PRENEUR aura à sa charge toutes les transformations ou réparations rendues nécessaires par l’exercice de ses activités présentes ou futures y compris en matière d’hygiène et de sécurité […], 'Dès à présent, le BAILLEUR autorise le PRENEUR à effectuer dans les lieux loués les travaux de mise aux normes qui lui seraient imposés par les autorités administratives, sous réserve que le PRENEUR obtienne toutes les autorisations nécessaires'. Au terme du règlement de copropriété, constituent des parties communes le sol bâti de l’immeuble ainsi que le gros oeuvre des planchers.

Enfin le bail stipule en son article 17 une clause résolutoire en cas d’inexécution d’une des clauses du bail. Il n’était annexé au bail aucun plan des travaux envisagés.

Par acte extrajudiciaire du 27 novembre 2015, la société A.J.M. B. a délivré à la société PIERRE-CAFES une sommation d’exécuter dans le délai d’un mois, visant la clause résolutoire du bail, lui faisant commandement 'd’avoir à respecter les clauses du bail, à savoir :

— CESSER IMMÉDIATEMENT tous travaux affectant les parties communes de l’immeuble, les structures porteuses de l’immeuble et notamment les sols, murs porteurs et fondations qui n’auraient pas reçu l’autorisation expresse et écrite du bailleur.

— REMETTRE EN ETAT D’ORIGINE le sol du rez-de-chaussée en ce que le béton armé a été percé sans autorisation,

— REMETTRE EN ETAT D’ORIGINE la fouille réalisée dans le sol de la cave au droit du mur de façade

Vous précisant que ces remises en état devront être réalisées suivant les règles de l’art selon avis préalable d’un bureau d’études.

Ces travaux de remise en état devront être validés par et suivis par l’architecte de l’immeuble ainsi qu’un ingénieur béton.

Vous devrez également justifier d’une assurance dommage-ouvrage.'.

La sommation précisait préalablement que le preneur avait, sans y avoir été préalablement

autorisé par le bailleur :

1/procédé à l’ouverture d’une dalle de béton armé au rez-de-chaussée pour réaliser une trémie

2/ réalisé une fouille dans le sol de la cave au droit du mur de la façade.

Cette sommation fait suite à un procès-verbal de constat dressé le 16 novembre 2015 par la SCP NOCQUET, SALOMON, LUTRE et B, huissier de justice, annexé à la sommation, constatant à cette date dans la première salle du local loué qu’une 'trémie d’environ un mètre sur un mètre a été créée sur la gauche, laissant apparaître le plancher du sous-sol’ et 'qu’à l’aplomb de cette dernière une excavation de 50 à 70cm de profondeur de forme carré a été creusée'.

La cour relève qu’il est ainsi reproché par le bailleur au preneur des travaux réalisés sans son autorisation en violation de l’article 9-2-2 al1 et al2 du bail reproduit dans ladite sommation.

A titre liminaire s’agissant du non respect du bailleur de l’obligation de délivrance dont se prévaut la société PIERRE-CAFES, la cour relève que celle-ci ne justifie pas avoir, préalablement aux travaux

relatifs au percement de la trémie entrepris début novembre 2015, mis en demeure le bailleur, de procéder aux travaux nécessaires, ni avoir obtenu une autorisation judiciaire d’y procéder de sorte que le moyen tiré d’un éventuel manquement du bailleur à son obligation de délivrance est inopérant.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire et des pièces versées aux débats que le preneur a installé un monte-charge entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, après percement de la dalle en béton armé coulée à même le terre-plein au dessus de la voûte de la cave et d’une seconde dalle coulée sur la première, monte-charge (non utilisable par le personnel) permettant de monter les fûts entreposés au sous-sol ainsi que les containers poubelles et les containers de graisse stockés par ses soins dans le sous-sol.

L’expert judiciaire M. Y, considère en pages 5 et 8 de son rapport, au vu des pièces qui lui ont été communiquées et de sa visite sur les lieux du 23 juin 2016, que les travaux diligentés par la société PIERRE-CAFES, consistant en une rénovation complète du local, ont débuté le 26 octobre 2015 par une mise à nu des murs et plafonds, puis ont conduit à l’installation d’une nouvelle cuisine avec nouveau circuit d’extraction, mise aux normes de l’installation électrique, réamenagement des toilettes, mise en place d’installations techniques à la cave, création d’un monte-futs, modification de la façade sur rue et réfection du WC commun dans la cour suite au passage de la gaine d’extraction ; que ces travaux ont été réalisés sous la direction de M. C, architecte, selon contrat du 25 août 2015, assisté d’un bureau d’études techniques (BET), d’abord le BET TECOBAT puis le BET GERVAIS, les entreprises intervenantes étant régulièrement assurées et le tout ayant été contrôlé par un bureau de contrôle, la société TECOBAT, selon contrat du 23 novembre 2015 ; que les ordres de service ont été passés aux entreprises entre le 23 octobre et le 4 novembre 2015, qu’un dossier de plan de l’état actuel des locaux a été établi entre le 3 octobre et le 3 novembre 2015 ; que le dossier de plan du projet a été établi entre le 20 octobre 2015 et le 9 mars 2016, et que le dernier compte rendu de chantier communiqué est du 16 avril 2016. L’expert ajoute que 1'architecte du bailleur n’a été contacté pour la première fois que le 15 octobre 2015 sans être contredit sur ce point. Il ressort enfin des pièces versées aux débats et du rapport d’expertise judiciaire, que le preneur a déposé en mairie sa demande de modification de devanture ainsi que sa déclaration préalable de travaux le 1^er décembre 2015 ; que la mairie de Paris a décidé de ne pas faire opposition aux travaux, sauf sur la question des stores, le 2 juin 2016, après avoir fait opposition dans un premier temps en raison du caractère incomplet du dossier. Il s’ensuit que les travaux auxquels a procédé la société PIERRE-CAFES, dont les travaux litigieux, ont fait l’objet d’une régularisation administrative, bien qu’a posteriori.

S’agissant plus précisément de la trémie litigieuse, la cour relève qu’il ressort notamment du rapport du sapiteur, M. D, qu’une trémie préexistait dans la voute de la cave, comme l’indique le preneur, à l’emplacement de la trémie litigieuse qui a été ouverte en novembre 2015 dans le plancher bas du rez-de chaussée ; qu’il a précisé que si la dalle recouvrant l’ancienne trémie était armée avec une nappe d’armatures en partie inférieure,

c’est parce qu’elle reprenait la fermeture de la 'trémie pré existante'. Cette ancienne trémie a manifestement été rebouchée en 1981 lorsqu’il a été procédé à la reprise du plancher du rez-de-chaussée par la dalle en béton armée, au dessus de la voûte de la cave, dalle en béton armé qui a été percée en novembre 2015 par le preneur pour procéder à l’installation du monte-charges, le sapiteur ayant précisé que la trémie réalisée ne générait pas de désordres structurels. Il n’est ainsi pas établi avec certitude que le percement de la dalle en béton armé à cet endroit constituerait le percement du gros oeuvre du plancher bas du rez-de-chaussée, la notion de gros oeuvre faisant référence à un élément de structure assurant la stabilité de l’immeuble, alors qu’il ressort de la note du sapiteur que la dalle n’est pas 'structurelle'; qu’elle ne faisait pas partie de la reprise de structure qui a été faite en 1981; que l’équilibre des forces se fait sans ladite dalle en béton armé, par un encastrement des portiques dans les pieds droits des voûtes et dans les profilés horizontaux des portiques.

La cour relève que le bail ne stipule l’autorisation du bailleur que pour les travaux de transformation ou de changement de distribution avec la précision que si ces travaux touchent au gros oeuvre, ils devront être exécutés sous la surveillance d’un architecte.

Or le percement de la dalle en béton armée n’a eu pour objet que de rouvrir une trémie préexistante sans porter atteinte à la structure de l’immeuble ; qu’il ne s’agit donc ni d’une transformation ni d’un changement de distribution des locaux nécessitant l’accord du bailleur ; qu’en outre l’installation d’un monte-charge à cet emplacement, installation postérieure à la sommation du 27 novembre 2015, ne contrevient pas davantage au bail dès lors qu’il s’agit de l’installation d’un équipement facilement démontable.

Dans ces conditions l’ouverture dans la dalle en béton armé du rez-de-chaussée de la trémie litigieuse ne nécessitait pas l’autorisation du bailleur et il n’est pas établi que le seul affouillement du sol en terre battue, tel que visée par la sommation, la cour rappelant que les infractions alléguées par la sommation s’apprécient à la date de celle-ci et leur persistance à l’issue du délai d’un mois, constituerait une transformation des locaux nécessitant l’autorisation du bailleur. Il s’ensuit que la sommation est privée d’effet, les travaux litigieux visés par la sommation ne nécessitant pas, au terme du bail, l’autorisation du bailleur.

En tout état de cause, et à titre surabondant, les travaux de remise en état visés dans la sommation ne pouvaient pas être exécutés, dans les termes de ladite sommation, dans le délai d’un mois. En effet, si selon l’expert judiciaire, la fermeture de la trémie et le rebouchage de l’excavation peuvent être exécutés dans un délai de deux semaines pour un coût de 9 370 euros TTC, les phases préalables aux travaux étaient insusceptibles d’être respectées dans ce délai, les termes mêmes de la sommation imposant un avis préalable d’un bureau d’étude ainsi que la validation du projet par l’architecte de l’immeuble et par un ingénieur béton, ce qui prive d’effet ladite sommation.

Enfin s’agissant de l’assurance dommage-ouvrage, la sommation délivrée le 27 novembre 2015 ne vise pas de manière suffisamment claire s’il était fait sommation au preneur de produire dans le délai d’un mois une assurance dommages-ouvrage pour les travaux déjà entrepris à cette date ou si le preneur devait justifier d’une assurance dommages-ouvrage pour les travaux de remise en état qu’il devait entreprendre dans le délai d’un mois de sorte qu’étant imprécise sur ce point la sommation ne pouvait produire effet de ce chef.

Par conséquent il ne sera pas fait droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire. Le jugement sera donc infirmé de ce chef ainsi que des chefs subséquents d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation, de séquestration des meubles et de restitution du dépôt de garantie et la société AJMB sera déboutée de ses demandes formées de ces chefs.

Sur les demandes de travaux formées par le bailleur

Dans le dispositif de ses écritures, qui seules saisissent la cour, la société AJMB sollicite 'Si par extraordinaire la Cour venait à suspendre les effets de la clause résolutoire, la condamnation de la société PIERRE-CAFÉS à effectuer les travaux de remise en état initial de la dalle béton armé du plancher bas du R.D.C, le comblement de la C au

sous-sol, sa condamnation à effectuer les travaux de remise en leur état initial des deux façades de l’immeuble ainsi que des deux devantures de l’établissement démolies et sa condamnation à effectuer les travaux de création d’une coupure de capillarité sur la base des murs de la cave, ainsi qu’à la mise en place d’un système de ventilation efficace en cave.'

Toutefois, dès lors qu’il n’est pas accordé de suspension des effets de la clause résolutoire mais qu’il a été retenu que la sommation était privée d’effet et que le bailleur a par conséquent été débouté de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’accueillir les demandes de travaux

du bailleur qui ne sont pas présentées 'en tout état de cause'.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le bailleur

La société AJMB sollicite en cause d’appel des dommages et intérêts soutenant avoir droit à réparation en raison du comportement déloyal du preneur, qui a multiplié les passages en forces successifs et les infractions au bail.

La société PIERRE-CAFES réplique qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel.

En première instance la société AJMB n’a pas formé de demande de dommages et intérêts à l’encontre du preneur, toutefois dès lors qu’elle se prévaut d’infractions au bail à l’encontre du preneur, tant en première instance qu’en appel dans la conduite des travaux, et que le preneur conteste la sommation d’exécuter et les infractions, il s’agit d’une demande reconventionnelle recevable en cause d’appel.

Compte tenu de la solution du litige et dès lors qu’il n’est pas établi que la société PIERRE-CAFES devait disposer de l’autorisation du bailleur pour procéder aux travaux visés par la sommation délivrée le 27 novembre 2015, il n’est pas démontré de faute en lien avec le préjudice financier allégué. Le bailleur sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Par ailleurs la cour relève que si la société PIERRE-CAFES sollicite l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, elle ne sollicite pas en cause d’appel la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts, demande dont elle a été déboutée en première instance. Par conséquent, il n’y a pas lieu à infirmation du jugement de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En cause d’appel, tout comme en première instance, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AJMB succombant principalement, il convient d’infirmer le jugement qui a condamné la société PIERRE-CAFES à supporter les dépens de première instance et de la condamner aux dépens de première instance et d’appel à l’exception du coût de l’expertise judiciaire qui sera mis par moitié à la charge de chacune des parties, ladite expertise ayant permis, dans les intérêts des deux parties, d’établir la conformité des travaux réalisés et l’absence de désordres consécutifs à leur réalisation.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la société PIERRE-CAFES en paiement de dommages et intérêts et en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le confirme de ces seuls chefs ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Dit que la demande de dommages et intérêts formée par la société AJMB en cause d’appel est recevable mais l’en déboute ;

Dit que la sommation délivrée le 27 novembre 2015 visant la clause résolutoire du bail du 23 juillet 2015 est privée d’effet ;

Par conséquent, déboute la société AJMB de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 juillet 2015 ;

Dit n’y avoir lieu en cause d’appel à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société AJMB aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile, à l’exception du coût de l’expertise judiciaire qui sera mis par moitié à la charge de chacune des parties.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE POUR

LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE