RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 17 Juin 2021

(n° , 25 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07596 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4O2

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Mars 2020 par le tribunal judiciaire de Évry RG n° 19/00024

APPELANT

Monsieur S X

[…]

[…]

[…]

représenté par M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876

INTIMÉES

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE AU (EPFIF)

[…]

[…]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par M^e Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

représentée par M^me BF-BG BH en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

BF-José DURAND, conseillère

Gilles MALFRE, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par arrêté du 7 septembre 2016, la Préfète de l’Essonne a déclaré d’utilité publique, au profit de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de AU (EPFIF) le projet d’aménagement du secteur de la Bonde, sur le territoire des communes de Champlan, Chilly-Mazarin et Massy.

Par arrêté du 29 janvier 2018, la Préfète de l’Essonne a déclaré cessibles au profit de l’EPFIF, les parcelles de terrains situées sur la commune de Chilly-Mazarin nécessaires à l’opération ci-dessus dont celle située Nationale 20, cadastrée section […], d’une superficie de 1 872 m² et appartenant à Monsieur S X.

Par ordonnance du 26 mars 2018, le juge de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance d’Evry a déclaré expropriée au profit de l’EPFIF la parcelle visée dans la procédure.

Monsieur X n’ayant pas donné de suite à son mémoire valant offre d’indemnisation et aucun accord n’étant intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, l’EPFIF, par requête parvenue au secrétariat-greffe le 31 janvier 2019, a saisi le juge de l’expropriation de l’Essonne aux fins de fixation de la valeur du bien.

Par jugement du 9 mars 2020, après transport sur les lieux le 16 septembre 2019, celui-ci a :

— fixé à la somme de 13.167 €, en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’ EPFIF à Monsieur S X pour la dépossession de la parcelle cadastrée section […] sur la commune de Chilly-Mazarin (9l) ;

— dit que la somme de 13.167 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 11.232 € ;

— indemnité de remploi : 1.935 € ;

— condamné l’EPFIF à verser à Monsieur S X la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de AU en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation.

M. S X a interjeté appel le 19 juin 2020 qui annule et remplace l’acte d’appel du 16 juin 2020 et qui est limité à la fixation du montant de l’indemnité totale de dépossession.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  déposées au greffe, par, M. X, appelant, le 11 septembre 2020, notifiées le 14 septembre 2020 (AR des 16 septembre 2020) et le 23 février 2021, notifiées le jour même (AR des 24 et 25 février 2021) aux termes desquelles il demande à la cour :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses moyens, conclusions, et demandes,

— réformer le jugement du 9 mars 2020 (RG n°19/00024) de Madame le juge de l’expropriation de l’Essonne’ ;

Statuant à nouveau,

— fixer à 93.600 € le montant de l’indemnité principale due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de AU’ ;

— fixer à 10.360 € le montant de l’indemnité de remploi due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de AU

— confirmer le jugement du 9 mars 2020 sur les dépens qui seront laissés à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de AU en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation et de condamne l’EPFIF à verser à Monsieur S X la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

En tout état de cause,

— condamner l’Etablissement Public Foncier d’Ile de AU à verser à Monsieur S X une indemnité de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel (article 700 du code de procédure civile)' ;

— écarter tous moyens et conclusions contraires des autres parties.

—  adressées au greffe, par l’EPFIF, intimé, le 4 novembre 2020, notifiées le 9 novembre 2020 (AR du 10 novembre 2020) et le 24 novembre 2020, notifiées le 27 novembre 2020 (AR du 30 novembre 2020) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions la décision de première instance’ ;

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 15 décembre 2020, notifiées le 16 décembre 2020 (AR des 17 et 18 décembre 2020) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions la décision de première instance.

MOTIFS DE L’ARRÊT

M. X fait valoir que’ ;

— Sur la réformation du jugement sur la date de référence devant être fixée au 20 septembre 2018 ; c’est à tort que le juge de l’expropriation de l’Essonne a fixé la date de référence au 2 mars 2012, qui correspond à la date de publication de l’acte portant création du périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde. Or, en l’application de cette disposition à sa situation personnelle, cela lui cause une atteinte disproportionnée à son droit de propriété ;

— Sur l’inconventionnalité in concreto du second alinéa de l’article L.213-6'du code de l’urbanisme ; le cas en l’occurrence est semblable à une affaire jugé par la CEDH dans l’arrêt Preite c. Italie, 17 novembre 2015, Requête n°28976/05 où la Cour indique que, « afin de déterminer si la mesure litigieuse respecte le juste équilibre voulu et, notamment, si elle ne fait pas peser sur les requérants une charge disproportionnée, il y a lieu de prendre en considération les modalités d’indemnisation prévues par la législation interne'» et que « sans le versement d’une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien, une privation de propriété constitue normalement une atteinte excessive»' ; spécialement, la Cour de cassation a pris en compte cette jurisprudence de la CEDH, et l’a notamment intégrée dans le cas des ZAD [Cour de cassation, 3^e chambre civile, 12 octobre 2017, pourvoi n°16-20966 ; voir aussi Cour de cassation, 3^e chambre civile, 6 décembre 2018, pourvoi n°17-24218 et 17-24610]' ; l’alinéa 2 de l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme vise à permettre à l’expropriant de fixer la date de référence d’un bien exproprié à la date de création de la ZAD alors même que celle-ci aurait expirée’ ; les propriétaires expropriés n’auraient pas suffisamment participé à l’opération en étant contraints de céder leur propriété. Il faudrait en plus qu’ils participent économiquement au financement de l’opération en étant abusivement privés « des plus-values d’urbanisme'» correspondant à l’évolution normale et naturelle de la valeur des terrains, et qui ne se confond pas avec la plus-value « provoquée par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée'» (L. 322-2 du code de l’expropriation) ; en l’occurrence, l’application de l’alinéa 2 de l’article L. 216-6 du code de l’urbanisme par le jugement attaqué cause une atteinte disproportionnée aux droits des expropriés tant au regard du critère du temps que de celui de l’évolution du zonage’ ; les parcelles expropriées qui ont bénéficié d’un changement de zonage ont donc indubitablement pris de la valeur. C’est le cas de la parcelle […] appartenant à M. X qui est passée du zone A au zonage AU'; l’alinéa 2 de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme méconnaît la convention européenne des droits de l’Homme ; il y a lieu de réformer le jugement critiqué sur ce point et d’écarter l’application de l’alinéa 2 de l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme pour fixer la date de référence ; en application des dispositions des articles L. 212-2, L 212-2-1, L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence est donc celle du 15 septembre 2016, date de révision du PLU et il y a lieu de réformer sur ce point le jugement attaqué ;

— Sur la consistance et la description du bien occupé’ ; la « consistance'» du bien exproprié s’apprécie à la date de l’ordonnance d’expropriation, et non pas à la date de référence retenue qui permet uniquement de déterminer les règles juridiques d’urbanisme applicables’ ; cette situation géographique stratégique et privilégiée a été soulignée par le juge de l’expropriation qui a relevé que les parcelles expropriées « sont situées dans la zone dite du «'plateau de Saclay'» soit une zone subissant une très forte pression foncière'». De plus, le juge de l’expropriation a constaté le caractère viabilisable de la parcelle de M. X et a logiquement constaté que la parcelle expropriée bénéficie « d’une situation privilégiée'» et « devra être évaluée en conséquence à un prix supérieur à celui des terrains agricoles'»' ;

— Sur la réformation du montant de l’indemnité principale’ ; c’est à tort que le juge de l’expropriation a retenu un prix unitaire de seulement 6 €/m² en écartant arbitrairement l’ensemble des termes de

référence cités par les expropriés et en s’appuyant exclusivement sur les accords amiables réalisés par l’EPFIF alors que ceux-ci sont pourtant constitutifs d’un marché contraint [Pièce 5]' ;

— Sur l’exclusion des termes de référence de l’EPFIF constitutif d’un marché contraint’ ; lorsqu’on analyse l’ensemble des accords amiables cités par l’EPFIF, on remarque que toutes les parcelles situées en zone A ont été vendues à 2 €/m² alors même que certaines sont entièrement desservies par les réseaux ; autre incohérence des prix, la parcelle T 17, biscornue et enclavée, a été achetée plus cher (12,7 €/m²) que la parcelle V 182, de belle forme et avec un accès direct à la voirie’ ; alors que par un arrêt du 25 avril 2013, la Cour d’appel de Paris a fixé à 28 €/m² le montant de l’indemnité principale pour l’expropriation de la parcelle V n°1 [Pièce 11]' ; il n’est pas contestable que les prix du marché, avant la création de la ZAD de la Bonde et le gel de la date de référence à 2012, étaient largement supérieurs (entre 23 € et 30 €/m²) à ceux qui ont été retenus dans les accords amiables cités par l’EPFIF’ ;

— Sur la rareté du foncier non construit disponible au nord de l’Essonne’ ; le juge de l’expropriation a bien relevé que le secteur où se situent les parcelles expropriées est « une zone subissant une très forte pression foncière»' ; il y a lieu de constater que l’emprise expropriée, du fait de sa localisation dans le secteur de la Bonde, a une valeur foncière indubitablement supérieure à celle d’une terre agricole non soumise à une telle pression foncière et il est notable que la plupart des ventes depuis 10 ans ont été réalisées au profit d’un expropriant’ ;

— Sur la méthode par comparaison avec des terrains non constructibles comparables’ ;

— s’agissant des 5 termes de comparaison portant sur des biens en zone AU’ ; Il s’agit de 5 ventes amiables, correspondant à des terrains, non constructibles et non viabilisés au moment de leur vente, et compris dans le périmètre d’une ZAC, ces 5 terrains vendus sont particulièrement comparables à la parcelle en question’ ;

— le juge de l’expropriation a écarté le terme de comparaison « en date du 9 mars 2012'», correspondant à la parcelle AC n°464, au seul motif que les expropriés n’ont pas communiqué l’acte de vente’ ; or, M. X avait bien communiqué les références de publication de l’acte [Pièce 17]' ;

— le juge de l’expropriation a écarté le terme correspondant à la parcelle AC n°503 au motif que « le zonage, discuté, n’est pas objectivement établi'» ; or, un certificat d’urbanisme a uniquement pour but d’indiquer les règles d’urbanisme et impôts applicables à la parcelle, comme le zonage notamment, en l’occurrence, la parcelle AC n°503 est effectivement classée en zone A [Pièce 18]' ;

— Ces termes conduisent à une moyenne de 30 €/m², mais les caractéristiques de l’emprise expropriée [pièces n°19 à 23] justifient de retenir un prix de 50 €/m²', donnant 1 872 m² x 50 €/m² = 93.600 € avec une indemnité de remploi de 10.360 €.

— Il y aura lieu d’accorder à l’appelant une indemnité de 4.000 € au titre des frais exposés non compris dans les dépens’ ;

Dans un second jeu de conclusions :

— Sur l’inconventionnalité in concreto du second alinéa de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme ; ce n’est pas le critère du temps qui est déterminant, mais celui de l’évolution des règles d’urbanisme. De plus, l’avis du Conseil d’Etat n’a pas autorité de chose jugée et, le juge administratif ou civil peut écarter l’application d’une disposition législative qu’il considère comme inconventionnelle au regard des faits d’espèce ;

— Sur la consistance de la description du bien occupé ; c’est de manière trompeuse que l’EPFIF indique que la ZAD de la Bonde « serait'» comprise dans la zone A, alors qu’en réalité, elle se situe

dans les zones B et C ; la ZAD de la Bonde « a comme objectif d’accueillir un parc d’activités industrielles, tertiaires et commerciales'» [pièce n°9 page 5], le secteur exproprié sera donc urbanisé ; les expropriés maintiennent donc que les parcelles expropriées bénéficient évidemment d’une situation privilégiée de par leurs caractéristiques en suivant les critères d’un arrêt du 24 septembre 2020 [RG 19/08184] de la juridiction de céans ;

— Sur la réformation du montant de l’indemnité principale ;

— Sur les accords amiables, l’EPFIF a fait signer de nombreux traités d’adhésion à ordonnance d’expropriation dans lesquels il a osé insérer une clause de renonciation à leur droit de rétrocession par les expropriés. Or cette clause est illégale selon un arrêt de la CA de Saint-Denis de la Réunion du 19 mai 2020 [RG 18/01720] ;

— Sur les jugements définitifs, il y a lieu d’exclure l’ensemble des jugements définitifs produits par l’EPFIF, qui ne peuvent pas servir de termes de référence pertinents ;

— Sur l’exclusion des termes de référence du Commissaire du Gouvernement, il y a lieu d’exclure l’intégralité des 10 termes du Commissaire du Gouvernement également repris par l’EPFIF, le Commissaire du gouvernement ne produisant aucune des jurisprudences qu’il cite ; La parcelle B 51 a été acquise par voie d’expropriation par la Société du Grand Paris, dans le cadre du prolongement de la ligne 14. Cette parcelle n’est absolument pas comparable aux parcelles expropriées car elle ne bénéficie pas de la qualification de situation privilégiée ; la parcelle ZE 111 correspond à un pavillon d’habitation, et la parcelle ZE 21 correspond à un terrain agricole qui n’est pas en situation privilégiée ; S’agissant des deux ventes du 20 juin 2018, les parcelles ZE 55 et 56, ZM 42 et 43, ZP 70 et ZC 14 correspondent à des terrains agricoles qui ne sont pas en situation privilégiée ; sur le terrain prétendument exproprié à Wissous, il ne s’agit pas d’une expropriation du foncier, mais d’une expropriation du tréfonds ;

— Sur la méthode par comparaison avec des terrains non constructibles comparables ; les termes de l’exproprié sont acceptables car plus proches que certains termes du Commissaire du Gouvernement pourtant retenus et l’ancienneté des termes de référence cités par les expropriés ne peut pas être un motif d’exclusion du fait de la rareté du foncier ; le prix de 50 €/m² est d’autant plus justifié que le prix de 50 €/m² été retenu dans un arrêt très récent de la juridiction de céans, pour l’expropriation d’une parcelle située dans la ZAC de la Croix-Ronde à Epinay-sur-Orge (Essonne), ayant exactement les mêmes caractéristiques que la parcelle de M. X [Pièce n°31 : CA de Paris, 24 septembre 2020, n°19/08184] ;

L’EPFIF répond que ;

— Sur la date de référence’ ;

— Sur la situation du bien exproprié dans le périmètre d’une Zone d’Aménagement Différé’ ; il importe peu que la ZAD n’ait pas été renouvelée par la suite, l’alinéa 2 de l’article L. 213-6 du Code de l’urbanisme a été introduit par la loi n°2017-257 du 28 février 2017 relative au statut de Paris et à Aménagement métropolitain (article 40 de la loi)' ; le second alinéa de l’article L. 213-6 a été spécialement prévu pour le cas des ZAD périmées afin que cette absence de renouvellement n’ait pas d’incidence sur la date de référence dès lors qu’une DUP est intervenue antérieurement’ ;

— Sur la prétendue application contraire à l’article 1 du protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’Homme de l’alinéa 2 de l’article L. 213-6 du Code de l’urbanisme en ce qu’elle ferait subir aux expropriés une charge excessive ; l’alinéa 2 de l’article 213-6 du Code de l’urbanisme n’a nullement pour effet de proroger automatique les ZAD de 11 ans en particulier dans le cadre de la présente opération’ ; l’arrêté déclaratif d’utilité publique est en date du 7 septembre 2016, et est valable 5 ans.' ; dans l’affaire dans laquelle la Cour européenne des droits de l’Homme a

rendu son arrêt Morais de Narbonne c/ AU du 2 juillet 2002, c’est un délai de 19 ans qui a été sanctionné par la Cour Européenne’ ;

— Sur la date à laquelle doit s’apprécier la qualification de terrain à bâtir’ ; c’est donc en l’espèce à la date du 2 mars 2012 qu’elle doit être apprécié’ ; en l’espèce, à cette date, les terrains en cause ne sont pas situés dans un secteur désigné comme constructible et les réseaux, lorsqu’ils existent, se révèlent de capacité insuffisante au regard de l’ensemble de la zone’ ;

— Sur la valeur unitaire du bien ;

— Critiques des prétentions des expropriés ;

— Sur la situation prétendument « particulièrement privilégiée'» de la parcelle expropriée'; l’examen d’une situation privilégiée dont la parcelle expropriée bénéficierait n’a de sens et ne vaut que lorsqu’il n’existe pas de références concernant des biens comparables situés dans le périmètre de l’opération d’expropriation. Or, les références citées par l’ exproprié concernent toutes des biens situés en zone à urbaniser voire même constructible alors que son bien est situé en zone agricole et la plupart des biens objet des références des expropriés sont par ailleurs situés sur d’autres communes que Champlan, Chilly-Mazarin et Massy, à des distances allant de 14 km à 30 km’ ; il existe de nombreuses références concernant des biens situés en zone agricole dans le périmètre de l’opération ou à proximité immédiate : dans le périmètre de l’opération, 31 acquisitions ou accords d’indemnisation, desquels il résulte une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/m² (zone N) à 2,6 €/m² (zone A) ; 9 d’entre elles, pour des valeurs de 2€/m², étaient citées par le Commissaire du Gouvernement dans le cadre de la procédure de première instance’ ; de plus, 17 jugements définitifs sont intervenus au sein de la ZAD de La Bonde. Le juge de première instance a retenu les valeurs unitaires pour les zones A et NC, 2 €/m² à 6,17 €/m², et pour la zone 0 AU, de 11 €/m² à 13,50 €/m²' ; le débat sur le caractère «'particulièrement privilégié'» ou simplement « privilégié'» n’a pas lieu d’être’ ; de plus, la situation de la parcelle dont il s’agit ne peut être considérée comme aussi privilégiée que le voudraient les expropriés et ce, en raison notamment de la présence de l’aéroport d’Orly à proximité immédiate [Pièce 46]' ;

— Sur le prétendu marché contraint de l’EPFIF’ ; la Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords passés par l’expropriation pour les besoins de l’opération déclarée d’utilité publique dont il a la charge [Cass., 3^e civ., 13 novembre 2003, n°02-70119)]' ; l’EPFIF est parvenu à 31 accords amiables, avec notamment plusieurs indivisions, ce qui représente près de 73 personnes (privées). Il n’est pas sérieux dans ces conditions de considérer que tous les propriétaires concernés auraient été influencés par l’EPFIF et que, par suite, les valeurs retenues ne reflèteraient pas des valeurs de marché’ ; ces affirmations sont d’autant moins sérieuses que l’expropriant se prévaut en outre de 17 jugements définitifs (soit 24 personnes) rendus dans le cadre de la ZAD de la Bonde’ ;

— Sur les références des expropriés’ ; en cause d’appel, les expropriés ne produisent plus de références portant sur des biens situés en zone U, les motifs de rejet des autres termes de comparaison par le premier juge persistent’ ; les 5 premières références concernent des biens qui ne sont pas comparables puisqu’il s’agit dans tous les cas de parcelles de terrain qui sont situées dans un zonage différent des parcelles expropriées’ ; s’agissant de la vente du 9 mars 20l2, celle-ci n’est toujours pas produite par les expropriés, contrairement à ce que suggère la mention « pièce n°17'» dans le tableau figurant en page 11 de leur mémoire d’appel, l’acte de vente n’est pas communiqué, les appelants se bornent à produire le relevé de la fiche d’immeuble concernée de sorte que les parties et la Cour ne sont toujours pas en mesure d’apprécier la consistance du bien vendu et les conditions de cette vente’ ; s’agissant de la cession du 7 juillet 2014, l’indication des expropriés selon laquelle la parcelle vendue était située en zone A paraît erronée. En effet, le simple fait de solliciter un certificat d’urbanisme alors que la vente est sensée porter sur un terrain agricole est contradictoire';

— Sur l’offre de l’EPFIF’ ; il doit au préalable être relevé que les prix moyens arrêtés pour l’année 2018 des terres agricoles en Essonne sont les suivants’ : 1.052 €/m² pour les terres agricoles libres et 630 €/m² pour les terres agricoles louées’ ;

— Il ressort de l’ensemble de ces termes de comparaison que les 31 acquisitions ou accords d’indemnisation ont été conclus, desquels il résulte une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/m² (zone N) à 2,6 €/m² (zone A) ;

— En dehors du périmètre de la DUP, mais à proximité immédiate, sur les communes de Ballainvilliers, Morangis, Wissous et Saulx les Chartreux (références citées par le Commissaire du Gouvernement) : 7 ventes font ressortir une valeur allant de 2 à 6 €/m² ;

—  17 jugements définitifs sont intervenus au sein de la ZAD de La Bonde. Le juge de première instance a retenu les valeurs unitaires pour les zones A et NC de 2 €/m² à 6,17 €/m², et pour la zone 0 AU, de 11 €/m² à 13,50 €/m²' ;

— Il est demandé à la Cour d’appel de Paris de confirmer la décision de première instance’ ;

Le Commissaire du Gouvernement soutient que’ ;

— L’offre de l’expropriant se base sur des accords amiables conclus sur le secteur de la Bonde entre décembre 2014 et décembre 2017 à 2 €/m² pour les terrains situés en zone A ou Nc et, à des prix compris entre 10 €/m² et 13,50 €/m² pour les terrains situés en zone 0 AU. Des actes d’adhésions sont également produits à des prix compris entre 10 et 13,50 € pour la zone 0 AU et compris entre 3 et 4,17 €/m² pour la zone A et entre 2 et 3 €/m² pour la zone Nc. Les mutations et accords concernent des parcelles du même secteur géographique et situées dans les mêmes zonages que les biens expropriés. Elles sont à ce titre comparables’ ;

— Il sera repris les termes de comparaison cités par le Commissaire du Gouvernement en première instance, ces mutations faisant ressortir des prix plus variables allant de 2 €/m² à 6 €/m² en valeur libre’ ;

— Les termes proposés par les expropriés sont non comparables car pour la plupart relatifs à des zones à urbaniser constructibles dans le cadre d’une opération d’ensemble. Quant aux termes cités en zone A, ils ne sont pas représentatifs d’une valeur de marché. L’indemnisation demandée à hauteur de 50 €/m² apparaît ainsi non justifiée’ ;

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 17 juin 2020,à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. X du 11 septembre 2020, de l’EPFIF du 4 novembre 2020 et du commissaire du gouvernement du 15 décembre 2020 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

La pièce complémentaire N°53 de l’EPFIF adressée le 24 novembre 2020, soit dans le délai légal est recevable.

Le mémoire en réponse hors délai de M. X du 23 février 2021 ne formule pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, est donc recevable au delà des délais initiaux.

- Sur la recevabilité de l’appel

L’objet de l’appel est limité à la fixation du montant de l’indemnité totale de dépossession.

Aux termes de l’article R311'29 du code de l’expropriation sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R 311'19, R311'22 et R312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre 6 du livre 2 du code de procédure civile.

En conséquence, l’appel étant du 19 juin 2020, en application du décret 2019-13333 du 11 décembre 2019 applicable à compter du 1° janvier 2020, la procédure est en l’espèce avec représentation obligatoire, l’appel étant du 19 juin 2020 ; l’ article 901 4° du code de procédure civile qui dispose que la déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 58, et à peine de nullité les chefs de jugement expressément critiqués auxquels l’ appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible, est applicable.

En l’espèce, la discussion concerne l’article L322'2 du code de l’expropriation sur la date de référence, qui est indivisible par rapport au chef du jugement expressément critiqué, par rapport à la fixation du montant de l’indemnité de dépossession ; l’appel est donc recevable.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en AU, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est

pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de M. X porte sur la date de référence avec une demande d’inconstitutionnalité du second alinéa de l’article L213-6 du code de l’urbanisme dans le cadre du contrôle de conventionnalité au regard de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Monsieur X sollicite une réformation sur le montant de l’indemnité principale avec une valeur de 50 €/ m².

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 9 mars 2020.

- Sur le contrôle de conventionnalité

Monsieur X soulève l’inconventionnalité in concreto du second alinéa de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, sur le fondement de l’article premier du protocole additionnel à la CEDH qui énonce que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens et que nul ne peut être privé de sa propriété privée que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Monsieur X indique en effet que c’est à tort que le juge de l’expropriation a fixé la date de référence au 2 mars 2012, qui correspond à la date de publication de l’acte portant création du périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde, en écartant son argumentation selon laquelle cette disposition est inconventionnelle au regard de la Convention européenne des droits de l’homme.

Il indique que depuis l’arrêt Sporrong et Lonnroth contre Suède du 23 septembre 1982, la CEDH a développé une jurisprudence constante selon laquelle une mesure d’ingérence publique dans le droit au respect des biens doit ménager un « juste équilibre » entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu ; selon la CEDH, « il doit exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé par toute mesure appliquée par l’État, y compris les mesures privant une personne de sa propriété » (Pressos Compania Naviera SA et autres/Belgique, 20 novembre 1995, § 38 ; ex roi de Grèce et autres contre Grèce 25 701/94, paragraphe 89'90) ; la cour a indiqué que « afin de déterminer si la mesure litigieuse respecte le juste équilibre voulu et notamment, si elle ne fait pas peser sur les requérants une charge disproportionnée, il y a lieu de prendre en considération les modalités d’indemnisation prévues par la législation interne »(Preite contre Italie, 17 novembre 2015, numéro 28'976/05) et que "sans le versement d’une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien, une privation de propriété constitue normalement une atteinte excessive » ; les faits de l’espèce de cet arrêt Preite sont comparables à la situation de Monsieur X, puisque l’application du second alinéa de l’article L213'6 du code de l’urbanisme revient à indemniser son terrain en valeur de terrain purement agricole (A) alors qu’il est classé en zone à urbaniser (AU) ; en conséquence, lorsque le juge constate qu’une disposition législative n’est pas conforme à une norme conventionnelle d’application directe telle que la Convention européenne des droits de l’homme, il doit écarter l’application des dispositions législatives inconventionnelles pour résoudre le litige (Cour de cassation, 24 mai 1975, numéro 73'13556) ; spécialement, la Cour de cassation a pris en compte la jurisprudence de la CEDH, et l’ a notamment intégrée dans le cas des ZAD(12 octobre 2017, numéro 16'20966, 6 décembre 2018, numéro 17'24218 et 17'24 610).

Il ajoute qu’en droit interne, l’alinéa 2 de l’article L213-6 du code de l’urbanisme vise à permettre à l’expropriant de fixer la date de référence d’un bien exproprié à la date de création de la ZAD alors même que celle-ci aurait expiré, introduit par la loi du 28 février 2017 numéro 2017'257, cet alinéa ayant été crée spécialement pour proroger les effets d’une ZAD, jusqu’à une durée de 11 ans ; cette nouvelle disposition a pour objet de faire profiter à l’autorité expropriante de l’évolution naturelle des plus-values immobilières qui auraient dû revenir aux propriétaires du terrain ; la AU a pourtant été condamnée par la Cour Européenne des droits de l’homme pour la durée trop longue des anciennes ZAD(14 ans) et avait, pour se conformer à la Convention Européenne des droits de l’homme, réduit la durée maximale des ZAD à 6 ans en 2010(Motais de Narbonne contre AU, numéro 48 161/99, 2 juillet 2002) ; l’application de l’alinéa 2 de cet article cause une atteinte disproportionnée au droit des expropriés tant au regard du critère du temps que celui de l’évolution du zonage :

'sur le critère du temps, l’application des dispositions a eu pour conséquence de proroger les effets de la ZAD de la Bonde pour une durée de 8 ans jusqu’à la décision de première instance, cette durée trop importante ayant déjà été jugée inconventionnelle par la CEDH (décision précitée) ;

'sur le critère d’évolution des règles d’urbanisme, l’expropriant n’a pas répondu à ce moyen ; en effet, entre la date du 2 mars 2012 et la date de décision, les documents d’urbanisme régissant les communes de Massy, Chilly-Mazarin et Champlan ont évolué ; ainsi, la commune de Massy a adopté un nouveau PLU le 4 septembre 2016 et a étendu la zone AU à l’ensemble du secteur de la Bonde (pièce N°7), la commune de Chilly-Mazarin a adopté un nouveau PLU le 20 septembre 2018 en modifiant le zonage du secteur de la Bonde en AU, et à Champlan un nouveau PLU a été adopté le 2 février 2020, alors que la commune était depuis plusieurs années soumise aux règles d’urbanisme national d’urbanisme(RNU) en raison de la caducité de son POS ; les parcelles expropriées qui ont bénéficié d’un changement de zonage ont donc indubitablement pris de la valeur, ce qui est le cas de la parcelle AO 139 appartenant à Monsieur X qui est passée du zonage A au zonage AU ; en permettant une fixation rétroactive de la date de référence, l’article L21 3'6 alinéa 2 du code de l’urbanisme prive tous les expropriés de la ZAD de la Bonde de la prise en compte des évolutions urbaines naturelles du secteur et, par conséquent, de la plus-value légitime qu’ils auraient dû percevoir.

Monsieur X conclut qu’en l’espèce, l’ alinéa de l’article L213'6 du code de l’urbanisme méconnaît la Convention Européenne des droits de l’homme et provoque l’application de modalités d’indemnisation (fixation de la date de référence à la date de création de la ZAD alors même que celle-ci est périmée) qui ne permettent pas le versement d’une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien ; l’application de cet article est donc contraire à l’article premier du protocole numéro un additionnel à la Convention Européenne des droits de l’homme en ce qu’elle lui fait subir une charge excessive et qui lui fait perdre indûment la plus-value légitime de sa parcelle.

L’EPFIF rétorque que c’est bien en l’espèce la date du 2 mars 2012 qu’il y a lieu de retenir comme date de référence, en application de l’alinéa 2 de l’article L 213'6 du code de l’urbanisme qui n’est en rien contraire à l’article premier du protocole additionnel à la Convention Européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Le commissaire du gouvernement indique que le débat sur la conventionnalité de l’alinéa 2 de l’article L213- 6 du code de l’urbanisme constitue un point juridique qui ne rentre pas dans ses attributions.

L’article L213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4.

L’alinéa 2 de cet article issu de la loi numéro 2017'257 du 28 février 2017, article 40, dispose que

lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien a été soumis, en application de l’article L212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Selon ce dernier texte, la date de référence prévue à l’article L13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour les biens compris dans le périmètre d’une ZAD est :

I) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité du périmètre provisoire,

II) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité,

III) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé.

Cette loi susvisée modifie donc la date de référence prise pour l’évaluation des biens inclus dans une ZAD ou un périmètre provisoire en supprimant la période d’un an antérieur à la création de la zone et permettant de geler rétroactivement la valeur des biens.

Par arrêt du 21 octobre 2010 numéro 10'40038, la Cour de cassation a jugé que ne présente pas un caractère « sérieux » la question de la constitutionnalité du I de l’article L 13'15 du code de l’expropriation dès lors que la règle de l’indemnisation des terrains qui ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir à la date de la décision de première instance, en fonction de leur usage effectif à la date de référence, est ' destinée à assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain, et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation'. Par arrêt du 10 juillet 2012 numéro 12'40044, la Cour de cassation se fondant sur des motifs identiques a considéré qu’il n’y avait pas lieu de renvoyer au conseil constitutionnel la question de la constitutionnalité des dispositions de l’article 6'I-1° de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris modifiant le premier tiret du a) de l’article L213-4 du code de l’urbanisme définissant la date de référence prévue à l’article L 13'15 du code de l’expropriation.

Le contrôle de conventionnalité au regard de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales s’applique comme suit :

'l’applicabilité du droit invoqué : l’atteinte alléguée rentre dans le champ d’application des droits ou libertés protégées par la Convention

'l’ingérence dans l’exercice du droit : le texte de l’article L 213- 6 alinéa 2 du code de l’urbanisme est de nature à priver Monsieur X du droit qu’il tient de l’article premier du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales

'base légale de l’ingérence : cette ingérence est prévue par la loi, puisqu’elle résulte de l’application de l’article L 213-4 alinéa 2 du code de l’urbanisme ;

'la légitimité du but poursuivi : l’ingérence poursuit un but légitime, s’agissant de la satisfaction de l’intérêt général et l’utilité publique

'le contrôle de proportionnalité : il s’agit de déterminer si l’ ingérence dans le droit de M. X est proportionnée et respecte un « juste équilibre » entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs des droits de l’individu.

L’alinéa 2 de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme a été introduit par la loi numéro 2017'257 du 28 février 2017 relative au statut du Grand Paris et à l’aménagement métropolitain (article 40 de la loi) ; comme l’indique l’EPFIF l’exposé des motifs du projet de loi soumis au Sénat est le suivant : « l’article 33 (devenu 40 par la suite) modifie la date de référence applicable pour la fixation des indemnités d’expropriation s’agissant de biens situés, à la date de déclaration d’utilité publique (DUP), dans le périmètre de zone d’aménagement différé (ZAD) ayant pris fin au moment où le juge de l’expropriation rend sa décision.

La date de référence, à laquelle est appréhendé soit l’usage effectif des immeubles ne constituant pas des terrains à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit leur constructibilité légale et effective, vise à garantir que les indemnités d’expropriation n’intègrent pas la valorisation des biens résultant de l’annonce des projets donnant lieu à expropriation.

La date de référence de droit commun en matière d’expropriation est la date correspondant à un an avant la date d’ouverture de l’enquête préalable à la DUP ou, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ». Toutefois, lorsque à la date du jugement, le bien se trouve situé dans le périmètre d’une ZAD, cette date (articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme) est antérieure et correspond à la date de publication de l’acte ayant créé cette ZAD, ce qui est de nature à mieux garantir le respect du principe susmentionné. Mais une fois la ZAD expirée, le droit commun s’applique à nouveau.

Ainsi, dans le cadre d’une même DUP ayant pris effet sur un périmètre situé dans une ZAD, la date de référence applicable à la date du jugement peut glisser dans le temps, occasionnant un relèvement très sensible des niveaux d’indemnités fixées par le juge. Il en va de même si cette ZAD a été renouvelée après la date à laquelle est intervenue la DUP. Cette rupture peut renchérir le coût des opérations d’aménagement de plusieurs dizaines de millions d’euros et générer des différences de traitement arbitraires entre propriétaires, contraires au principe d’égalité devant les charges publiques.

Il convient donc, dans le cadre d’une même DUP prenant effet sur un secteur situé dans un périmètre de ZAD, de prolonger l’effet de cette ZAD, lorsque celle-ci a pris fin ou a été renouvelée, pour la détermination de la date de référence applicable. Dès lors que la DUP est intervenue dans un périmètre de ZAD, la date de référence attachée à cette ZAD (date à laquelle a été pris l’acte créant la ZAD ou le périmètre provisoire de la ZAD) continuera ainsi de prévaloir pour les biens faisant l’objet d’une expropriation sur le fondement de la DUP dont l’utilité publique a été appréciée dans ce cadre ».

Dans l’arrêt invoqué par Monsieur X (CEDH Motais de Narbonne contre AU du 2 juillet 2002), la cour a considéré que : « les requérants exposent, sans être contredits par le gouvernement, que la valeur du terrain litigieux a notablement augmenté au cours des 19 années qui ont suivi l’expropriation ; ils produisent divers documents étayant cette thèse. Ledit terrain a donc engendré une plus-value, dont ils se sont trouvés privés pour l’essentiel….

Bref, dans les circonstances particulières de leur cause, les requérants sont fondés à soutenir qu’ils ont été indûment privés d’une plus-value engendrée par le bien exproprié et ont, en conséquence, subit une charge excessive du fait de l’expropriation litigieuse. Partant, il y a violation de l’article premier du protocole numéro un".

La loi du 3 juin 2010 a réduit de 14 à 6 ans la durée d’exercice du droit de préemption et a mis fin au plus tard 6 ans après son entrée en vigueur aux ZAD créées avant celle-ci, alors que les ZAD pouvaient avoir une durée de 14 ans ; cette réduction de la durée des ZAD ne figurait pas dans le projet de loi présenté par le gouvernement et est issue d’un amendement parlementaire adopté par la commission spéciale du Sénat, destiné à rendre le dispositif de l’article 6 de la loi « pleinement conforme au droit de propriété », en compensant la cristallisation de la date de référence à la date de création de la pré -ZAD ou à défaut, de la ZAD, par la réduction de la durée des ZAD.

En l’espèce, l’acte portant création du périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde a été publié le 2 mars 2012, l’arrêté déclaratif d’utilité publique est en date du 7 décembre 2016, et est valable 5 ans ; en application de l’alinéa 2 de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, la ZAD de la Bonde produira effet quant à la détermination de la date de référence jusqu’à l’expiration de la DUP soit jusqu’au 7 septembre 2021 maximum et ce, même en cas de renouvellement de la DUP puisque, la date de référence ne sera plus celle de la date de publication de l’arrêté portant délimitation du périmètre de la ZAD mais celle du droit commun ; au 7 septembre 2021, la ZAD aura produit effet pendant 9 ans et 6 mois, et c’est à la date de première instance qu’est déterminée la date de référence ; le délai est de 8 ans maximum qui aura existé entre la date de publication de l’arrêté portant délimitation du périmètre de la ZAD de la Bonde ne peut être considéré comme déraisonnable.

À la date de la création de la ZAD, le terrain de Monsieur X se situe dans la zone A du plan local d’urbanisme de la commune de Massy, qui correspond aux terres à usage agricole.

La ZAD a pour but initial de lutter contre la spéculation foncière afin de permettre aux collectivités publiques de contrôler le marché foncier dans le secteur où il va y avoir des opérations d’aménagement ; la loi a pour objet notamment la réalisation d’opération sociales et économiques d’intérêt national qui unit les grands territoires stratégiques de la région Île-de-AU, au premier rang desquels Paris et le c’ur de l’agglomération parisienne, et promeut le développement économique durable, solidaire et créateur d’emploi de la région et de la capitale et vise à réduire les déséquilibres sociaux, territoriaux et fiscaux au bénéfice de l’ensemble du territoire national, ces dispositions trouvant leur justification sur le plan économique et social (article 1 de la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris ) ; il ressort des travaux parlementaires de la loi susvisée du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, que la modification de l’article L213'4 du code de l’urbanisme a pour but de maîtriser les coûts et d’éviter la spéculation, les opérations d’aménagement relatives à la réalisation des infrastructures du réseau de transport public du Grand Paris devant s’étaler, compte tenu de l’ampleur du projet, sur une longue période (article 6 de ladite loi).

Il en résulte que l’article L 313-4 alinéa 2 du code de l’urbanisme ne méconnaît pas l’article premier du protocole additionnel, car il ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit que détient chaque État conformément au terme du 2^e alinéa de cet article de mettre en 'uvre les dispositions qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens dans l’intérêt général, s’agissant en l’espèce d’un but économique et de lutter contre la spéculation foncière ; s’agissant d’une réforme sur le plan économique, visant notamment à désenclaver des régions et créer de l’emploi, il peut être apportée une restriction à la fixation de la valeur du bien, la loi aménageant un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté qui est d’éviter la spéculation foncière et de promouvoir des régions sur le plan économique et les impératifs des droits fondamentaux de l’individu, et un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé dans la mesure où chaque situation va être prise en compte individuellement.

En l’espèce, l’indemnisation proposée ne fait pas peser une charge exorbitante spéciale et excessive au regard de l’intérêt général légitime, en ce qui concerne l’évaluation du bien raisonnablement en rapport avec la valeur du bien exproprié et dans un délai raisonnable d’indemnisation ; au regard de ces constatations et énonciations, la mesure contestée ne porte pas, au regard du but légitime poursuivi, une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens de Monsieur X.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement considéré qu’il n’est pas établi de délai déraisonnable faisant supporter à l’exproprié une charge excessive du fait de l’expropriation et ne porte pas d’ atteinte disproportionnée au regard des droits des expropriés au respect de leur bien garanti par l’article 1^er du protocole additionnel n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

- Sur la date de référence

L’acte créant le périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde a été publié le 2 mars 2012 ; cet arrêté prévoyait que la durée de validité de ce périmètre était au maximum de 2 années ; l’arrêté du 18 juillet 2002 a délimité le périmètre définitif ; cet arrêté a été publié au recueil des actes administratifs de la préfecture de l’Essonne le 26 juillet 2012 ; à la date de la DUP du 7 septembre 2016, les parcelles faisaient partie de la ZAD dont l’acte créant son périmètre a été publié le 2 mars 2012 pour une durée de 6 ans ; en application des articles

L 213'6, L213-4 et L212-2 du code de l’urbanisme, la date de publication de l’arrêté fixant le périmètre provisoire de la ZAD détermine la date de référence ; en conséquence le premier juge a exactement retenu comme date de référence celle du 2 mars 2012.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur l’urbanisme

A la date de référence, la parcelle AO N°139 se situe dans la zone A au plan local d’urbanisme de la commune de Massy, approuvé le 16 décembre 2004, modifié le 30 juin 2005, révisé le 20 septembre 2006, le 11 mars 2010 et modifié le 29 septembre 2011 ; cette zone correspond aux terres à usage agricole.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur la qualification de la parcelle

Comme l’indique exactement le premier juge, il est constant, ce qui n’est pas contesté en appel, que la parcelle concernée ne peut être considérée comme un terrain à bâtir, faute de répondre à la double condition de constructibilité et de viabilisation exigée par l’article L 322'3 du code de l’expropriation ; cependant, elle peut recevoir une valeur intermédiaire entre les parcelles agricoles et les parcelles de terrain à bâtir si ses caractéristiques propres à la date de référence permettent de la placer en situation privilégiée ou hautement privilégiée.

Le premier juge a retenu qu’il ressort des constatations effectuées lors du transport, que la parcelle AO N°139 est de forme rectangulaire régulière, de bonne terre permettant une exploitation agricole efficace et dispose d’une façade sur la N20 ; elle se trouve à proximité immédiate de zone urbanisée et apparaît raccordable aux réseaux et qu’elle est donc viabilisée ; elle est située dans la zone dite du « plateau de Saclay » soit une zone subissant une très forte pression foncière et la seule proximité de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores pouvant en découler n’est pas suffisante pour dénier à la parcelle sa situation privilégiée ; il a donc considéré que la parcelle concernée n’ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d’une situation privilégiée devra être évaluée en conséquence à un prix supérieur à celui des terrains agricoles, en tenant compte de la plus-value due à une situation en zone périurbaine sur laquelle le marché foncier exerce une forte pression.

L’EPFIF, qui est intimé et qui n’a pas formé d’appel incident, demande la confirmation dans le dispositif de ses conclusions, liant la cour en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile mais demande cependant dans le motif de ses conclusions d’écarter la qualification de situation privilégiée, en se fondant sur la présence de l’aéroport d’Orly à proximité immédiate.

Le commissaire du gouvernement, intimé, indique que la parcelle se situe dans une zone à forte pression foncière à proximité de l’urbanisation, situation qui peut être considérée comme privilégiée, malgré la présence proche de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores qui en découlent, en précisant que le jugement mentionne que la parcelle est située dans la zone dite du « plateau de Saclay », mais que Massy n’est pas comprise du point de vue géographique dans le plateau Saclay mais la ZAD de la Bonde est comprise dans le périmètre de l’OIN Paris Saclay.

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit en l’espèce le 26 mars 2018.

La parcelle expropriée correspond à la parcelle AO N°139 située sur la commune de Chilly- Mazarin, d’une surface de 1872 m², de forme rectangulaire régulière (pièce numéro 2 plan situation) et est exploitée par un exploitant agricole, Monsieur Z ; l’emprise expropriée se situe sur le secteur de la Bonde, desservi par l’autoroute A10, les RER C et B, la gare TGV, le tram train Massy Évry. Elle dispose d’une façade sur la RN 20 et se situe à proximité d’une zone urbanisée et dans le périmètre de l’OIN Paris Saclay.

Pour contester dans les motifs de ses conclusions le caractère privilégié de la parcelle, l’EPFIF indique que l’ensemble des parcelles expropriées dans le cadre de la présente opération, se situent en zone A du PEB de l’aéroport d’Orly, la zone A étant celle les nuisances sonores générées par le trafic aérien sont les plus importantes et que les constructions autorisées sont très limitées, puisqu’il s’agit uniquement des constructions nécessaires à l’ aéronautique ou liées à celle-ci, celle des logements de fonction nécessaires aux activités industrielles ou commerciales admises dans la zone ou les constructions directement liées aux nécessaires à l’activité agricole (pièce numéro 46).

Il ressort cependant du PEB d’Orly (pièce numéro 26) que la ZAD de la Bonde se situe dans les zones B et C ; en outre, la seule proximité de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores pouvant en découler ne suffit pas à écarter la situation privilégiée de la parcelle, au regard des autre caractéristiques susvisées.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement retenu la situation privilégiée de la parcelle.

- Sur l’indemnité principale

La méthode par comparaison n’est pas contestée par les parties, ainsi que la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur occupée, la parcelle étant exploitée par un exploitant agricole M. Z.

Il convient en conséquence d’examiner les références produites par celles-ci.

1° références de Monsieur X

Il mentionne la rareté des mutations de terrain à urbaniser, ce que confirme le commissaire du gouvernement qui indique qu’ en dehors de programmes d’aménagement, les mutations dans ces zonages au document d’urbanisme sont rares voire inexistantes.

M. X invoque les mêmes 7 termes qu’en première instance :

— arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 avril 2013 : (pièce N°11) : route de la Bonde à Massy, V1, 67 620 €, 2 415 m², 28 €/m² ;

Cet arrêt est trop ancien datant de plus de cinq ans ; en outre, si la parcelle concernée est route de la Bonde à Massy, il s’agit d’une ZAC non comparable à la ZAD de la Bonde ; ce terme sera écarté.

-4 termes de comparaison situés à Wissous, dans la ZAC du haut Wissous 2 (pièces N°19 à 22) :

N°du

terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

nature Observations

T1

27 juillet 2012

la Croix Brisée à

Wissous

W 25

5193

148'001

29

terres

pièce numéro

19

T2

26 octobre 2012

la Croix Brisée à

Wissous

W 194

5066

151'980

30

terres

pièce numéro

20

T3

6 novembre

2012

la Croix Brisée à

Wissous

W 18

5588

167'640

30

terres

pièce numéro

21

T4

11 octobre 2012

la Croix Brisée à

Wissous

W 11 W12 W 13

11'645

372'640

32

terres

pièce numéro

22

Il s’agit de termes trop anciens datant de plus de cinq ans ; en outre, ils sont situés en zone AU de la commune de Wissous dans la Zac du haut de Wissous 2, les actes de vente précisant qu’il s’agit pour chacun des biens, de la première cession d’un terrain devenu constructible (car classés en zone AU, plus précisément en zone AUIw’destinés à recevoir des activités économiques’précision dans l’acte du 11 octobre 2012) et qui concerne la vente de terrain à bâtir tel que défini par l’article 257'2 premièrement du code général des impôts selon lequel « sont considérés comme des terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale, de l’article L 111'2 du code de l’urbanisme » ; ces biens concernent donc des terrains constructibles, qui ne sont pas comparables avec le bien à évaluer, ce dernier correspondant à un terrain non constructible, car classé en zone OAU du PLU de la commune de Massy, proscrivant toute construction hormis celle liée à la réalisation ou l’exploitation d’infrastructures routières et de transport collectif.

Ces termes en zone AU ne sont pas comparables au bien exproprié situé en zone A(zone agricole).

Ces termes seront donc écartés.

—  9/3/2012 : parcelle AC N°464 Rue de Launay à Chilly-Mazarin (pièce N°17), 803m², 30 000 €, 37 €/m² : ce terme est trop ancien, datant de plus de 5 ans ; en outre, il est versé uniquement le relevé des formalités publiées, avec les références, mais sans désignation du volume ; ce terme non pertinent sera écarté.

— parcelle AC N°503 le Moulin à Vent à […](pièce N°23) : 7 juillet 2014, 2 278 m², 56'950 €, 25 €/ m² ; cette parcelle a été achetée par l’association des musulmans de Chilly-Mazarin et Morangis afin d’y construire une mosquée sur la parcelle voisine AC 505 leur appartenant également, la parcelle AC 503 étant l’unique voie d’accès à la parcelle AC 505 ; le commissaire du gouvernement indique que le prix de cette cession semble correspondre à un prix de convenance, donc non représentatif d’une valeur de marché.

Ce terme datant en outre de plus de cinq ans et est situé dans une autre commune sera donc écarté.

2° références de l’EPFIF

il fait état des prix moyens arrêtés pour l’année 2018 des terrains agricoles en Essonne selon l’arrêté ministériel du 11 juillet 2019 portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale des terrains agricoles en 2018'JORF du 14 juillet 2019, texte numéro 25 :

'1,52 €/m² pour les terrains agricoles libres,

'0,6 30 €/m² pour les terrains agricoles loués.

Ces prix moyens portent sur des ventes dont les références ne sont pas précisées et il convient donc de les écarter.

Il se prévaut des accords amiables suivants (A), en rappelant les dispositions de l’article L322'8 du code de l’expropriation et indique que ceux-ci font apparaître que la valeur des terrains se trouvant en zone A(ou équivalente Nca) est moindre(2 euro/ m²) que celles des terrains situés en zone O AU(8 € à 13 € / m²).

Il se prévaut également de jugements(B).

A. Actes de vente ou actes d’adhésion quittance

1. Acte de vente du 27 décembre 2017 entre l’EPFIF et M. A

Une parcelle de terre agricole sise les […], […]

Superficie : 2.740 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 5.480 €, soit 2 €/ m²

2. Acte de vente du 2 décembre 2016 entre l’EPFIF et les consorts B/CARRE

Une parcelle de terre agricole sise […] a Massy, cadastrée […]

Superficie : 1695 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 3.390 €, soit 2 €/ m²

3. Acte de vente du 8 février 2017 entre l’EPFIF et les consorts C

Deux parcelles de terre agricole sises les Champarts à Massy, cadastres section S n°415 et T […]

Superficie : 7998 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 16.000 €, soit 2 € / m²

4. Acte de vente du 23 octobre 2015 entre l’EPFIF et les consorts AX/AY

Deux parcelles de terre agricole sises les […], […]

Superficie : 15505 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 31.000 €, soit 2 € / m²

5. Acte de vente du 21 mai 2015 entre l’EPFIF et les consorts D

Une parcelle de terre agricole sise l’Echaude à Champlan, […]

Superficie : 1244 m²

Situation d’urbanisme : zone NCa

Prix : 2488 €, soit 2 €/m²

6. Acte de vente du 24 juillet 2015 entre l’EPFIF et les consorts E

Deux parcelles de terre agricole sises […] Juin à Massy, […]

Superficie : 13.100 m²

Situation d’urbanisme : zone 0 AU

Prix : 131.000 €, soit 10 € / m²

7. Acte de vente du 15 novembre 2017 entre l’EPFIF et les consorts F

Une parcelle de terre agricole sise […] Juin à Massy, […]

Superficie : 79 m²

Situation d’urbanisme : zone 0 AU

Prix : 790 €, soit 10 €/m²

8. Acte de vente du 14 mars 2016 entre l’EPFIF et les consorts G

Deux parcelles de terre agricole sises Les petits Champarts et […] à Massy, […]

Superficie : respectivement 2429 m² et 3429 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelle T 95 : zone A

— parcelle T 206 : zone 0 AU

Prix : 50.000 €, soit :

— pour la parcelle T 95 : 2 € / m²

— pour la parcelle T 206 : 13 € / m²

9. Acte de vente du 9 décembre 2014 entre l’EPFIF et les consorts H

[…] à Massy, […]

346 et 407

Superficie : respectivement 981 m², 1215 m² et 1434 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles S 309 et 407 : zone A

— parcelle S 346 : zone 0 AU

Prix : 14.550 €, soit :

— pour les parcelles S 309 et 407 : 2 € / m²

— pour la parcelle S 346 : 8 € / m²

10. Acte de vente du 12 avril 2017 entre l’EPFIF et les consorts I

Plusieurs parcelles de terre agricole sises […] à Massy, cadastres section T 1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36, 37, 38, […]

Ainsi que trois parcelles sises l’Echaude à Champlan, […], 181, 182.

Superficie :

— parcelles T 1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36,37, 38, 40,41, 180 : 35.367 m²

— parcelles […], 181, 182 : 1.923 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles T 1, 2, 3, 4, 13,14, 15, 17,35, 36, 37, 38, 40, 41, 180 : zone 0 AU

— parcelles […], 181, 182 : zone Nca

Indemnité principale : 453.846 €, soit ;

— pour les parcelles T1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36, 37, 38, 40,41, 180 : 12,7 €/m²

— pour la parcelle […], 181, 182 : 2€/m²

11. Acte de vente du 13 octobre 2015 entre l’EPFIF et l’Etat Français

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy et Champlan, cadastres section T n°188, 190, V n°214 et B n°9, 185

Superficie : respectivement 1292, 4005, 7514, 3481 et 4395 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles B 9 et 185 : zone NC

— parcelle T 188 : zone A

— parcelles T 190 et V 214 : zone AU

Prix : 145.045 €, soit :

— pour les parcelles B 9 et185 et T 188 : 2 €/m²

— pour parcelles T190 et V 214 : 11 € / m²

12. Acte d’adhésion du 8 mars 2019 entre l’EPFIF et la SAFER

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 2.790 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 8.370 €, soit 3 €/m²

13. Acte d’adhésion du 23 juillet 2019 entre l’EPFIF et M. J

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 97

Superficie totale : 2.127 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 27.651 €, soit 13 €/m²

14. Acte d’adhésion du 23 juillet 2019 entre l’EPFIF et les Consorts K

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 1.442 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 4.326 €, soit 3 €/m²

15. Acte d’adhésion du 16 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts T U

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°184 et 186.

Superficie totale : 983 m²

Situation d’urbanisme :

Parcelle T 186 : Zone 0 AU

Parcelle T 184 : Zone A

Indemnité principale : 9.197 €, soit 3 €/m² pour la parcelle T n°184 et 11 €/m² pour la parcelle T 186

16. Acte d’adhésion du 28 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts L

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy et […], cadastres section T n°65 et 71 et […]

Superficie : respectivement 12.292, 3.258 et 1.868 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelle AO 122 : zone A

— parcelles T 65 et 71 : zone A

Indemnité principale : 60.342 €, soit :

— pour la parcelle AO 122 : 4,17 € / m²

— pour parcelle T 65 : 3,17 €/m²

— pour la parcelle T 71 : 4,17 € / m²

17. Acte d’adhésion du 28 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts C V

Une parcelle de terre agricole sises a Massy, cadastrée section […]

Superficie : 4.042 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 44.462 €, soit 11 €/m²

18. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et la DNH)

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°42, 181, 182 et […]

Superficie : respectivement 97, 20, 1.507 et 84 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 22.204 €, soit : 13 €/ m²

19. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts AZ BA BB

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 801 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 2.403 €, soit 3 €/m²

20. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts W AA

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 364 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 1.092 €, soit 3 €/m²

21. Acte d’adhésion du 15 novembre 2019 entre l’EPFIF et la Commune de Champlan

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 2.209 m²

Situation d’urbanisme : Zone NCa

Indemnité principale : 7.003 €, soit 3 €/m²

22. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et la société AXEREAL

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 85

Superficie : respectivement 16.264 et 448 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 217.256 €, soit : 13 € / m²

23. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts G AB

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 4.170 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 12.510 €, soit 3 €/m²

24. Acte d’adhésion du 30 décembre 2019 entre l’EPFIF et la DNID

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, cadastrée section […]

Superficie : 512 m²

Situation d’urbanisme : Zone AU

Indemnité principale : 5.632 €, soit 11 €/m²

25. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et les consorts M

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 1.633 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 3.266 €, soit 2 €/m²

26. Acte de vente du 18 novembre 2015 entre l’EPFIF et l’indivision LE AC V

Plusieurs parcelles de terre agricole sises a Massy, […], 77, 78, 79, 80, 81, 145 et 176

Superficie : respectivement 1.372, 2.522, 17.603, 1.065, 1.027, 1.712, 506 et 136 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 350.000 €, soit : 13,50 €/m²

27. Acte de vente du 22 décembre 2015 entre l’EPFIF et M. N

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°16 et […]

Superficie : respectivement 6.683 et 1.734 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 92.500 €, soit : 11 €/m²

28. Acte de vente du 24 mars 2016 entre l’EPFIF et M^me O

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section S n°32 et 413, T n°51 et 103 et […].

Superficie : respectivement 6.122, 600, 5.859, 1.004 et 3.923 m²

Situation d’urbanisme :

Zone 0 AU pour les parcelles S n°32 et […]

Zone A pour les parcelles S n°413 et T n°51 et 103.

Prix : 151.000 €, soit :

—  2 €/m² pour les parcelles S n°413 et T n°51 et 103

—  13.50 €/m² pour la parcelle S n°32

—  13,60 €/m² pour la parcelle […]

29. Acte de vente du 2 septembre 2016 entre l’EPFIF et M. AD

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 105.

Superficie : respectivement 584 et 4.038 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 60.086 €, soit : 13 €/m²

30. Acte de vente du 12 avril 2017 entre l’EPFIF et l’indivision AE AF

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section S n°29 et 33 et T n°11et 12.

Superficie : respectivement 5.724, 6.132, 4.407 et 3.862 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 225.000 €, soit : 11,2 € / m²

31. Acte de vente du 19 décembre 2017 entre l’EPFIF et l’indivision AG AH

Trois parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°69 et S n°360 et 28.

Superficie : respectivement 6.167, 429, 3.332 et 2.790 m²

Situation d’urbanisme :

Zone 0 AU pour les parcelles S n°360 et 28.

Zone A pour la parcelle T n°69.

Prix : 63.000 €, soit :

—  2 €/m² pour la parcelle T n°69

—  13.50 €/m² pour les parcelles S n°360 et 28

B. jugements définitifs

1. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ AI AJ

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 452 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 904 €, soit 2 €/m²

2. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ ECK LABADIE

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 3672 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 7.344 €, soit 2 €/m²

3. Jugement du 24 février 2020, AK AL

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 1331 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 2.662 €, soit 2 €/m²

4. Jugement du 9 mars 2020, EPFIF C/ BC BD BE

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 112 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 672 €, soit 6 €/m²

5. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ AM AN

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 6

Superficie totale : 2563 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 28.193 €, soit 11 €/m²

6. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ AO Q

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, cadastrée section T n°221Superficie : 1549 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 4.647 € soit 3 €/m²

7. Jugement du 9 mars 2020, EPFIF C/ Consorts P

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 769 m²

Situation d’urbanisme ; Zone A

Indemnité principale : 4.614 €, soit 6 €/m²

8. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts AP AQ

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°74, 176 et 216

Superficie totale : 8.502 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 51.012 €, soit 6 €/m²

9. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ AR L

Deux parcelles de terre agricole sises […], […] et 87

Superficie totale : 5024 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 67.824 €, soit 13,50 €/m²

10. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts Appel

Une parcelle de terre agricole sise […], […]

Superficie : 3097 m²Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 12.915 €, soit 4,17 €/m²

11. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Edgard GROSS

Trois parcelles de terre agricole sise à […], […], […]

Superficie totale : 4725 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 14.175 €, soit 3 €/m²

12. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts Q

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 200 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 400 €, soit 2 €/m²

13. Jugement du 25 mai 2020, EPFIF C/ Consorts P AS

Deux parcelles de terre agricole sises à Champlan, […]

Superficies respectives : 1476 et 1218 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 14.703 €, soit 5 €/m² pour la parcelle B n°7 et 6 €/m² pour la parcelle […]

14. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ Consorts R

Quatre parcelles de terre agricole sises à Champlan, […], 22, 237 et 238

Superficies respectives : 3842, 3911, 1316 et 599 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 48.340 €, soit 5 €/m²

15. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ AT V

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 2458 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 5 €/m²

16. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BF AU V

Deux parcelles de terre agricole sises à Champlan, […]

Superficies respectives : 427 et 479 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 5.436 €, soit 6 €/m²

17. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ AV AW

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 4200 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 21.000 €, soit 5 €/m²

L’autorité expropriante entend en outre se prévaloir des références citées par le commissaire du gouvernement dans le cadre de la procédure de première instance, étant rappelé que celui-ci proposait de valoriser les parcelles en cause sur la base d’une valeur unitaire de 2 €/m².

Monsieur X demande d’écarter ces accords amiables en indiquant que les conditions de quotas imposées par l’article L322'8 du code de l’expropriation ne sont pas remplies et que le juge n’a pas l’obligation de les prendre pour base ; en outre, ils ne sont pas représentatifs de la valeur du foncier sur le marché libre car ils ont été conclus dans le cadre d’un marché contraint et doivent être exclus ; en effet pour 4 de ces accords amiables, aucune indemnité de remploi n’a été proposée alors même que la déclaration d’utilité publique avait déjà été édictée, que l’EPFIF a fait signer de nombreux traités d’adhésion à

l’ordonnance d’expropriation dans lesquels il a osé insérer une clause de renonciation à leurs droits de rétrocession par les expropriés, clause illégale ; que dans le même secteur de la Bonde, la commune de Massy a créé une Zac (ZAC MASSY EUROPE) et la société d’économie mixte de la commune (SEM MASSY) a acquis par voie d’expropriation l’ensemble du foncier inclus dans la Zac, avant la fixation du périmètre de la Bonde, et par un arrêt du 25 avril 2013, la cour d’appel de Paris a fixé à 28 €/m² le montant de l’indemnité principale pour l’expropriation de la parcelle V n°1 (pièce numéro 11) ; or il n’est pas contestable que les prix du marché, avant la création de la ZAD de la Bonde et le gel de la date de référence à 2012, étaient largement supérieurs entre 23 € et 30 €/ m² à ceux qui ont été retenus dans les accords amiables cités par l’EPFIF.

L’article L322-8 du code de l’expropriation dispose que sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé des périmètres provisoires.

En conséquence, il convient de tenir compte de ces accords amiables, qui sont au nombre de 31, avec notamment plusieurs indivisions, ce qui représente près de 73 personnes, M. X ne rapportant pas la preuve de son allégation d’un marché contraint et l’âge avancé des vendeurs invoqué étant indifférent.

S’agissant de l’arrêt la cour d’appel de Paris du 25 avril 2013, outre son ancienneté de plus de 5 ans déjà indiqué, ce terme n’est pas comparable correspondant à une Zac et non à une ZAD.

S’agissant des jugements, il convient d’écarter le jugement du 25 mai 2020 postérieur au jugement déféré.(Pièce numéro 53)Les autres jugement qui sont définitifs seront retenus s’agissant de parcelles agricoles sises à Massy en zone A, soit comparables à la parcelle de M. X.

3° références du commissaire du gouvernement

Il reprend les termes du commissaire du gouvernement de première instance correspondant à des accords amiables au sein de la ZAD avec les références de publication et cadastrales :

N°du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

en m²

Prix en euros Prix en euros/m² PLU/POS Observations

T1

27 décembre 2017

Massy

2740

5480

2

A

libre

T2

2 décembre 2016

Massy

1695

3390

2

A

libre

T3

8 février 2017

Massy

7998

16'000

2

A

libre

T4

23 octobre 2015 Chilly-Mazarin

15'505

31'000

2

A

libre

T5

21 mai 2015

Champlan

1244

24 48

2

NCa

libre

T6

14 mars 2016

Massy

2429

2

A

libre

T7

9 décembre 2014

Massy

2196

2

A

libre

T8

12 avril 2017

Champlan

1923

2

NC a

Occupée

T9

1^er octobre 2015

Champlan

Massy

7876

1292

2

2

NC

A

occupée

occupée

Le commissaire de gouvernement indique que le prix au m² ressort pour tous ces termes à 2 € quelle que soit la situation d’occupation ;

À titre de comparaison, il propose une étude de marché de cessions de terrains agricoles hors ZAD avec les références de publication et cadastrales :

N°du

terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

PLU

Observations

T1

jugement TGI Évry 23

juillet 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnais

2115

10'575

5

N

libre

T2

jugement TGI Évry 23

juillet 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnais

3290

16'450

5

N

libre

T3

jugement TGI Évry 15

octobre 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnay

2114

10'570

5

N

libre

T4

jugement TGI Paris 22

mars 2018

Morangis

150

A

libre

T5

jugement TGI Paris 4

juillet 2019

Wissous

4603

27'603

6

N

libre

T6

23 juillet 2018

Morangis

9437

40'485

4,29

A

libre

T7

9 juillet 2018

Saulx les Chartreux

4160

1320

2

A

libre

T8

20 juin 2018

Saulx les Chartreux

9110

18'220

2

A

libre

T9

20 juin 2018

Saulx les Chartreux

10'130

20'260

2

A

occupés par

l’acquéreur

Le commissaire de gouvernement ajoute à ces termes un jugement du 12 septembre 2017 du tribunal de grande instance de Paris RG 16/00 212 concernant des parcelles agricoles à Morangis expropriées pour la réalisation de la ligne 14 et indemnisées au prix de 5,5 €/m² en valeur libre et précise que ces termes correspondaient à des cessions constatées dans des communes situées aux alentours de Chilly-Mazarin, également urbanisées, et sont également cités les jugements du tribunal de grande instance d’Évry ou de Paris relatifs à la Zac des Hauts Fresnay à Ballainvilliers et à des opérations d’aménagement ligne 14 et 18 à Wissous et Morangis, pour des prix plus variables allant de 2 € à 6 €/ m² en valeur libre.

Les accords amiables en terres agricoles au sein de la ZAD ont déjà été évoqués et retenus.

S’agissant des terrains de culture en dehors de la ZAD, Monsieur X demande d’écarter les jugements, le commissaire du gouvernement n’ayant pas produit les décisions ; cependant, le commissaire du gouvernement précise la date du jugement, le numéro de RG ainsi que toutes les caractéristiques du bien ; en conséquence ces références pertinentes et comparables seront retenues.

S’agissant des terrains vendus à Morangis, M. X demande de les écarter en indiquant que la parcelle B 51 a été acquise par la voie d’expropriation par la société du Grand Paris dans le cadre du prolongement de la ligne 14, et que cette parcelle n’est absolument pas comparable aux parcelles expropriées et que la parcelle B 51 ne bénéficie pas la qualification situation privilégiée et qu’elle est très mal desservie par les axes routiers (pièce N°2 et 27) ; cependant, ces références récentes sont comparables en consistance et seront en conséquence retenues.

Monsieur X demande d’écarter les termes correspondants à des ventes à Saulx les Chartreux en indiquant que pour la vente du 9 juillet 2018 la parcelle ZE 111 correspond à un pavillon d’habitation et la parcelle Z 21 à un terrain agricole qui n’est pas en situation privilégiée (pièce numéro 28) ; au regard de la pièce versée, il s’agit d’un pavillon d’habitation et d’un terrain ; ce terme non comparable sera écarté.

Monsieur X demande d’écarter les ventes du 20 juin 2018 correspondants à des terrains agricoles qui ne sont pas en situation privilégiée, n’étant desservies par aucune route goudronnée, ne se situant à proximité des réseaux, ni des grandes voies d’accès ni des zones industrielles et commerciales (pièce numéro 28) ; cependant, ces références restent comparables en consistance et sont récentes, tout en considérant qu’il s’agit de valeurs basses.

Monsieur X demande d’écarter le terrain prétendument exproprié à Wissous en indiquant qu’il s’agit en réalité de l’expropriation du tréfonds par la Société du Grand Paris dans le cadre de la réalisation de la ligne 18 (pièce numéro 29) ; au regard de la pièce versée, il s’agit effectivement de l’expropriation d’un tréfonds ; ce terme non comparable sera en conséquence écarté.

Il ressort des termes de comparaison retenus que :

'25 acquisitions ou accords d’indemnisation ont été conclus, avec une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/ m²(zone N) à 2,6 €/ m²(zone A) ;

'en dehors du périmètre de la DUP, mais à proximité immédiate, sur les communes de Ballainvilliers, Morangis et Saulx les Chartreux, une valeur de 2 à 6 €/ m²

'16 jugements définitifs sont intervenus au sein de la Zac de la Bonde, le premier juge ayant retenu les valeurs unitaires de :

'pour les zones A et NC : 2 à 6,7 €/ m²

'pour la zone OAU : 11 à 13,50 €/ m².

En l’espèce, la parcelle AO N°139 de Monsieur X se situe dans la zone A du PLU de la commune de Massy ; cependant, en tenant compte de la situation privilégiée de la parcelle dans la zone dite du « plateau Saclay » soit une zone subissant une très forte pression foncière, ce qui lui confère une plus value, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de référence, soit 6 €/ m².

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de :

6 €/ m² x 1872 m² = 11 232 €.

- Sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 1935 €.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité totale de dépossession à la somme de 13 167 €, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

'11 232 € : indemnité principale

'1 935 € : indemnité de remploi

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à verser à Monsieur X la somme de 1500 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter Monsieur X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

M. X perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevable l’appel de Monsieur X ;

Déclare recevables les conclusions et documents des parties ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT