Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2021

(n° 2021 / 90 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/22587 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6R4P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juillet 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 1117190155

APPELANTE

Madame Y Z

[…]

[…]

née le […] à Issy-les-Moulineaux (92130)

De nationalité française

représentée et assistée de M^e Hélène WOLFF de l’AARPI Cabinet WOLFF – ZAZOUN – KLEINBOURG, avocat au barreau de PARIS, toque : K0004

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/060424 du 15/02/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

EPIC PARIS HABITAT-OPH, Etablissement public à caractère industriel et commercial, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Immatriculé au Immatriculée au RCS de de PARIS sous le numéro : B 344 81 0 8 25

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, président de chambre

M. Michel CHALACHIN, président

M^me Pascale WOIRHAYE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 février 2021, prorogé au 26 février 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me WOIRHAYE, Conseillère par suite d’un empêchement du Président de chambre et par Laure POUPET, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2004, l’epic Paris Habitat Oph a consenti un bail d’habitation à Madame Y Z pour le logement conventionné de quatre pièces sis […], […], 3^e étage, porte 7 à Paris 19^e.

A la suite d’une première procédure engagée à la demande de Madame Y Z en 2011, une expertise judiciaire a été réalisée en raison des désordres affectant son logement, résultants notamment d’un dégât des eaux, des anciennes fenêtres remplacées en décembre 2010 et de la vétusté des lieux.

Selon protocole d’accord transactionnel en date du 18 juin 2012, il a été décidé que l’epic Paris Habitat Oph verse à Madame Y Z la somme de 1.107,34 €, correspondant à dire d’expert, aux travaux de remise en état de l’appartement. Madame Y Z a fait réaliser les travaux préconisés de peinture avec enduit de protection dans l’entrée, le salon et toilettes.

Madame Y Z a procédé à une nouvelle déclaration de sinistre le 29 juillet 2014 à sa compagnie d’assurance.

Au mois de mars 2015, les services de salubrité de la Mairie de Paris ont constaté des désordres sa demande et invité le bailleur à effectuer certaines vérifications et travaux.

Par assignation en date du 4 novembre 2016, modifiée en raison de l’évolution du litige par ses dernières écritures avant les débats du 10 juillet 2018, Madame Y Z a sollicité à titre principal, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de l’epic Paris Habitat Oph à la reloger durablement ainsi que ses enfants dans un délai d’un mois à compter du présent jugement, sous astreinte de 250 € par jour de retard, dans un logement décent de type T4, situé à moins de 500 mètres de son logement actuel et moyennant un loyer équivalent au loyer actuel ; à titre subsidiaire, elle a demandé la condamnation de l’epic Paris Habitat Oph à remettre en état l’appartement conformément au devis du 11 juin 2018, dans un délai de trois mois à compter du présent jugement, sous astreinte de 250 € par jour de retard, et à la reloger provisoirement dans l’intervalle dans un logement répondant aux conditions déjà énoncées ; et en tout état de cause, elle a sollicité la condamnation de l’epic Paris Habitat Oph à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et

intérêts en réparation de son trouble de jouissance et celle de 3.500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet1991 ;

L’epic Paris Habitat Oph s’est opposé à l’intégralité des demandes.

Par jugement contradictoire en date du 30 juillet 2018, le Tribunal d’instance de Paris 19^e a débouté Madame Y Z de toutes ses demandes et l’a condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Cour est saisie de l’appel formé à l’encontre de ce jugement par Madame Y Z selon déclaration en date du 18 octobre 2018.

Au dispositif de ses premières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 18 janvier 2019, Madame Y Z sollicite de la Cour, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle :

— Infirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal d’instance de Paris du 30 juillet 2018 et en conséquence,

A titre principal,

— Condamne l’epic Paris Habitat Oph à reloger durablement Madame Y Z et ses

enfants dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de

250 € par jour de retard, dans un logement décent de type T4, aux conditions de loyer équivalentes, à moins de 500 mètres de son logement actuel ;

A titre subsidiaire,

— Condamne l’epic Paris Habitat Oph à remettre en état l’appartement de Madame Y Z conformément au devis réalisé par Esc Habitat en date du 11 juin 2018, dans un délai de trois mois à compter 'du jugement à intervenir', sous astreinte de 250 € par jour de retard, et, dans l’attente des travaux, à reloger provisoirement Madame Y Z et ses enfants dans un logement décent aux conditions équivalents, à moins de 500 mètres de son logement actuel ;

En tout état de cause,

— Condamne l’epic Paris Habitat Oph au paiement de la somme de 50.000 € à titre de légitimes dommages et intérêts en réparation des graves troubles de jouissance subis ;

— Condamne l’epic Paris Habitat Oph aux entiers dépens et à payer la somme de 3.500 € au conseil de l’appelante sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Au dispositif des ses dernières conclusions d’intimée notifiées par la voie électronique le 23 novembre 2020, l’epic Paris Habitat Oph sollicite de la Cour, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 696 et 700 du code de procédure civile et des dispositions du décret n°87-712 du 26 août 1987, qu’elle :

— Déclare l’epic Paris Habitat Oph recevable en ses conclusions d’intimé ;

— Déclare Madame Y Z mal fondée en son appel ;

— Confirme le jugement du 30 juillet 2018 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

— Condamne Madame Y Z à verser à l’epic Paris Habitat Oph une indemnité de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne Madame Y Z aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selas Lgh associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2020.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 1^er décembre 2020, le nouveau conseil de Madame Y Z, constitué le même jour aux lieux et place de son confrère, a sollicité du Conseiller de la mise en état le report de la date de clôture à celle du jour des débats. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 7 décembre 2020, l’epic Paris Habitat Oph s’y est opposé. La Cour a joint l’incident au fond.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Madame Y Z plaide par son nouvel avocat que celui-ci ne s’étant pas constitué avant la date de fixation de l’affaire à l’audience, il n’a pas eu connaissance de la date de clôture et n’a pu conclure qu’après.

L’epic Paris Habitat Oph fait valoir que la décision désignant le nouvel avocat de l’appelante datant de mai 2019, il lui appartenait de se constituer dans la foulée, le changement d’avocat n’étant pas une cause grave de révocation et qu’à défaut d’autres motifs, les dernières conclusions doivent être jugées irrecevables.

Selon l’article 784 du Code de procédure civile 'l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation'. Dès lors, que la demande de révocation n’est fondée que sur la constitution tardive de son nouvel avocat, elle ne peut aboutir.

Il en découle que les conclusions n°2 de Madame Y Z notifiées par la voie électronique le 1^er décembre 2020 sont irrecevables. La Cour statuera au vu des premières conclusions d’appel du 1^er janvier 2019 et des pièces jointes alors arrêtées à la pièce 41, en ce comprise la pièce 34 soustraite du bordereau des conclusions déclarées irrecevables et obtenue en cours de délibéré prorogé.

Sur les désordres et les responsabilités et la demande d’expertise

Madame Y Z expose en substance qu’après les travaux de rénovation effectués en exécution du protocole de 2012, l’humidité s’est de nouveau manifestée, ayant donné lieu à un rapport de sinistre de son assureur en juillet 2014 incriminant un problème de condensation, ce qu’a confirmé le rapport des services de la mairie en mars 2015 dans le cabinet d’aisance et la salle d’eau. A l’appui de photographies de champignons et moisissures (P11) qu’elle a signalés à la mairie le 11 février 2016, elle entend démontrer que son logement est insalubre et que le bailleur n’avait toujours rien fait en février 2016 en dépit d’un courrier du 4 décembre 2015, de son ancien conseil qui évoquait la situation de nombreux locataires avec elle. Elle fait valoir que les constats d’huissier des 23 janvier 2017 et 6 novembre 2017 confirment cet état de fait. Elle souligne que c’est à tort que le premier juge a refusé sa demande d’expertise alors qu’avaient été produites la lettre du service technique de la Mairie du 3 juillet 2018 et celle de l’epic Paris Habitat Oph du 24 mai 2018 qui établissaient clairement les responsabilités du bailleur dans les désordres d’humidité, entre autres, affectant tout

l’immeuble, dont son propre logement.

Sur ce, s’agissant de la demande d’expertise, que Madame Y Z avait formulée en première instance par conclusions du 5 décembre 2017 puis à laquelle elle a renoncé, la Cour observe qu’elle n’est pas reprise au dispositif des conclusions de l’appelante. Conformément aux dispositions de l’article 954, alinéa 3, du Code de procédure civile, la Cour n’est donc pas saisie de cette demande.

Sur le fond, l’epic Paris Habitat Oph sollicite l’entière confirmation du jugement en ses motifs en mettant en avant qu’il n’est pas démontré qu’un vice soit à l’origine des désordres, lui-même étant intervenu dès les réclamations, comme il entend en justifier par les factures de toutes ses interventions dans le logement pour les désordres incriminés et d’autres réparations nécessaires. Il souligne que l’infiltration par les façades dont se plaignent d’autres locataires n’a jamais été relevée par les experts d’assurance chez Madame Y Z, mais qu’en tout état de cause les travaux décidés en 2016 ont été terminés programmée en 2017 et ont été réceptionnés en 2019.

Sur ce, il est constant que les travaux de rénovation des embellissements de la salle d’eau et de la chambre de façade ont été réalisés le 28 janvier 2014 à la suite d’un premier sinistre situé sur la façade. Néanmoins, il résulte des deux procès-verbaux de constat d’huissier en date des 23 janvier 2017 et 6 novembre 2017 que la salle d’eau porte sur toutes ses surfaces la trace de moisissures, ainsi que les toilettes avec des champignons de surcroît, et que la chambre d’enfant présente des cloques au plafond. Les attestations produites décrivent l’humidité importante existant dans la salle de bains et la chambre d’enfant accompagnée de mauvaises odeurs.

Or, à la suite du sinistre de 2014, que l’assureur Maaf de Madame Y Z a attribué à la condensation dans son rapport du 23 décembre 2014 (pièce 5), le plombier du bailleur, l’entreprise Ringenbach, a indiqué à son mandant le 5 décembre 2014 que la Vmc ne fonctionnait pas, et qu’il fallait détalonner les portes. En dépit des constatations de la commission de salubrité du 30 mars 2015 évoquant l’absence de ventilation réglementaire et le défaut de tirage des extracteurs d’air, le spécialiste en chauffage du bailleur, la société Savelys Gdf Suez a néanmoins considéré que la cause en était seulement l’encombrement des grilles de ventilation, que le courant d’extraction était dans la norme et qu’il fallait détalonner une seule porte.

Si le nettoyage a été opéré le 5 mai 2015, l’epic Paris Habitat Oph n’indique pas avoir procédé aux travaux de menuiserie attendus alors que le décret du 30 janvier 2002 en son article 5 lui fait obligation de s’assurer que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Bien que l’epic Paris Habitat Oph évoque par ailleurs des travaux sur la Vmc dans son courrier du 8 février 2016 adressé à Madame Y Z, il ne prouve pas cependant qu’elle fasse partie des locataires qui en ont bénéficié, une panne étant relatée sur l’escalier 2 dont elle ne dépend pas. La facture Courteille du 15 avril 2016 relative au remplacement du caisson de Vmc concerne d’ailleurs l’escalier 2 et non pas l'[…].

A ce problème non résolu s’ajoute la panne de la chaudière pendant un mois du 16 janvier au 17 février 2017, qui a aggravé le phénomène de condensation par l’utilisation de convecteurs d’appoint. Le bureau Veritas, finalement sollicité par le bailleur, a relevé à son rapport en date du 3 avril 2017 que les débits d’extraction d’air étaient très inférieurs au minimum de la norme réglementaire dans la cuisine (24 et 44 au lieu de 45 et 120), dans la salle de bain (22 au lieu de 30) et les toilettes (13 au lieu de 15), de sorte qu’il a préconisé le remplacement des bouches d’extraction de toutes ces pièces humides et celui du caisson d’extraction vétuste et non étanche de l'[…], dont le conduit est de plus encrassé.

Or, l’epic Paris Habitat Oph ne prouve pas avoir effectué ces travaux. Il se borne à produire un devis

de remplacement (pièce 14) d’une date antérieure au rapport, alors qu’une nouvelle panne a eu lieu le 20 juin 2019 sur l'[…], les bons de visite postérieurs ne concernant que la pose de trappes de ramonage et l’entretien courant.

Il convient d’en conclure que le bailleur est responsable des dysfonctionnements du système d’aération et ventilation des pièces humides de l’appartement de Madame Y Z et des dégradations qu’ils ont entraînés pour elle à compter de sa déclaration de sinistre de juillet 2014 et jusqu’à ce jour, par manque d’entretien lui incombant, violant ainsi son obligation de délivrance d’un logement décent.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Il sera enjoint au bailleur d’effectuer les travaux de remplacement des grilles d’extraction dans les pièces humides de Madame Y Z, le détalonnage des portes et le changement du caisson d’extraction d’air des parties communes dans l’escalier I, selon les préconisations du bureau Veritas, sous astreinte de 10 € par jour pendant trois mois.

Par ailleurs, il sera condamné à effectuer les travaux de réfection des peintures des murs et plafonds de la salle d’eau, des toilettes et de la chambre du fond affectés de moisissures selon description du devis en date du 11 juin 2018 de l’entreprise Esc Habitat (pièce 34 appelante) sous même astreinte.

La demande concernant les parquets qui ont été restaurés par l’epic Paris Habitat Oph est rejetée ainsi que celle concernant les travaux de façade désormais réalisés et réceptionnés.

Sur la demande de relogement

L’appartement n’ayant pas été déclaré insalubre, le bailleur n’est pas tenu de reloger définitivement Madame Y Z, le jugement étant confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Néanmoins, si les travaux ordonnés privaient Madame Y Z de l’accès à ses sanitaires sur des journées en continu, le bailleur sera tenu de l’héberger à l’hôtel avec ses enfants à proximité de son logement.

Sur la demande d’indemnisation des préjudice de jouissance, moral et professionnel

L’epic Paris Habitat Oph souligne que le loyer principal de Madame Y Z est quasiment entièrement réglé par ses allocations et que le différentiel correspond aux charges locatives qu’elle consomme de sorte que son préjudice de jouissance est très faible. Sur la base de 60 € par mois, le préjudice de jouissance sera évalué à 4.800 € (80x60).

Madame Y Z prouve par ailleurs par de nombreux certificats médicaux que son enfant X souffre de l’ambiance anormalement humide et des moisissures affectant l’appartement. Si le mineur n’est pas partie à la procédure, sa mère éprouve une angoisse et une peine certaine à penser que la santé fragile de cet enfant est en péril dans l’appartement malsain. Son préjudice moral sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 5.000 €.

Le préjudice professionnel n’étant pas plus étayé en appel qu’en première instance, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déclaré non fondé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il n’est pas inéquitable de rejeter les demandes des parties formées en application des dispositions des articles 700 du Code de procédure civile pour l’une et 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour l’autre en cause d’appel et le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Madame Y Z à verser à

l’epic Paris Habitat Oph une indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de première instance.

L’epic Paris Habitat Oph qui succombe en appel sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture en date du 26 novembre 2020;

DÉCLARE irrecevables les conclusions d’appel n°2 de Madame Y Z signifiées le 1^er décembre 2020 :

INFIME le jugement prononcé le 30 juillet 2018 par le Tribunal d’instance de Paris en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

DÉCLARE l’epic Paris Habitat Oph responsable des désordres survenus dans l’appartement loué à Madame Y Z ;

CONDAMNE l’epic Paris Habitat Oph à faire effectuer les travaux de remplacement des grilles d’extraction dans les pièces humides, le détalonnage des portes de l’appartement et le changement du caisson d’extraction d’air des parties communes dans l’escalier I, selon les préconisations du bureau Veritas, sous astreinte de 10 euros par jour pendant trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

CONDAMNE l’epic Paris Habitat Oph à faire effectuer les travaux de réfection des peintures des murs et plafonds de la salle d’eau, des toilettes et de la chambre du fond affectés de moisissures selon description du devis en date du 11 juin 2018 de l’entreprise Esc Habitat, sous astreinte de 10 euros par jour pendant trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

DIT que si les travaux ordonnés privent Madame Y Z de l’accès à ses sanitaires sur des journées en continu, le bailleur sera tenu de l’héberger en meublé avec ses enfants à proximité de son logement ;

CONDAMNE l’epic Paris Habitat Oph à payer à Madame Y Z la somme de

4.800 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE l’epic Paris Habitat Oph à payer à Madame Y Z la somme de

5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

REJETTE les demandes plus amples et autres ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions des articles 700 du Code de procédure civile pour l’une et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE l’epic Paris Habitat Oph aux dépens et première instance et d’appel.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ