Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 7 AVRIL 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/08637 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5S5X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/04123

APPELANTE

SARL COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT (CFI) prise en la personne de son gérant

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 330 433 426

[…]

[…]

représentée par M^e Pascale BERNERT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0190

INTIMEE

SASU JALNA (anciennement désignée sous le nom commercial TIMHOTEL OPERA SAINT LAZARE) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 350 063 244

[…]

[…]

représentée par M^e Vincent BROCHET de la SELARL PAULHAN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0196 substitué par M^e Elisabeth LARUE de la SELARL PAULHAN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0196

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2005, la société COMACO aujourd’hui dénommée la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT a donné à bail en renouvellement à la société TIMHOTEL OPERA SAINT LAZARE (JALNA) des locaux à usage d’hôtel dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 8^e, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er août 2004.

Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2013, la société CFI a fait signifier à la société JALNA un congé avec offre de renouvellement à effet du 1^er juillet 2014, moyennant un loyer annuel de 260.000 euros, en principal.

Par un mémoire en demande notifié le 15 janvier 2015, la société CFI a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2014 à la somme annuelle de 256.732 euros, en principal.

Par acte du 11 mars 2015, la société CFI a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 256.732, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er juillet 2014.

Par jugement avant-dire droit en date du 24 juin 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 23 décembre 2013 par la société CFI, le bail concernant les locaux situés […] à Paris 8^e s’était renouvelé à compter du 1^er juillet 2014 ;

— désigné M. Y X en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé ;

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 25 septembre 2015, M. Z A a été désigné comme expert, en remplacement de M. X.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 2 janvier 2017, concluant à une valeur locative de 160.470 euros au 1^er juillet 2014, le loyer de renouvellement résultant des indices s’établissant à 168.163 euros.

Par jugement en date du 19 février 2018, le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris a :

— Fixé à la somme annuelle de 142.130 euros,en principal, à compter du 1^er juillet 2014, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société CFI et la société JALNA pour les locaux situés […] à Paris 8^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 26 avril 2018, la SARL COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT a interjeté appel de ce jugement.

Une ordonnance sur incident a été rendue le 14 janvier 2019, rejetant les demandes de l’appelante aux fins de voir l’expert invité à communiquer les photographies réalisées des prix affichés lors de sa visite du 24 novembre 2015 et à donner toutes explications utiles, les dépens de l’incident suivant le sort de ceux de l’instance au fond.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 25 novembre 2020, la société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT (C.F.I) demande à la Cour de :

Vu le jugement du 19 février 2018 dont appel ;

Vu les dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce ;

Vu l’article 143 du Code de procédure civile ;

NOMMER tel Expert Judiciaire Informaticien avec pour mission de déterminer la date à laquelle ont été réalisées les photographies produites par la société CFI (Pièce 10 communiquée), et si ces photographies ont été modifiées dans leur contenu sur les indications des tarifs affichés pour l’année 2015.

STATUANT À NOUVEAU :

FIXER le loyer de renouvellement de la société JALNA, à compter du 1^er juillet 2014 à un montant de 252.135,58 € en principal, hors taxes et hors charges, et, subsidiairement, depuis le 15 janvier 2015, date de notification du mémoire préalable à l’action en fixation du loyer ;

CONDAMNER la société JALNA au paiement des intérêts de retard depuis le 1^er juillet 2014 et subsidiairement depuis le 15 janvier 2015, date de notification du mémoire préalable à l’action en

fixation, en application des dispositions de l’article 1343-1 du Code civil ;

JUGER que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêt en

application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER la société JALNA au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société JALNA aux entiers dépens qui comprendront ceux de première instance et d’appel, ce compris les frais d’expertise, et qui pourront être recouvrés par M^e Pascale BERNERT, avocate inscrite au Barreau de Paris.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA, le 24 novembre 2020, la société JALNA demande à la Cour de :

Vu le jugement du 19 février 2018 dont appel ;

Vu les dispositions des articles L 145-33 et R 145-10 du Code de commerce et la méthode hôtelière, les articles L 145-56 à 60 et R 145-23 à 33 du Code de commerce ;

Vu les articles 143, 548, 551, 562, 699, 700, 901 et suivants (en particulier 916) du Code de procédure civile ;

Vu l’article 1154 ancien du Code civil (1342-2 nouveau) ;

DIRE n’y avoir lieu à la désignation d’un Expert Judiciaire Informaticien ;

DECLARER irrecevables les demandes de la société CFI au titre des intérêts et des dépens de première instance comme ne faisant pas partie des chefs du jugement attaqué ;

DEBOUTER la société CFI de l’intégralité de ses demandes, comme étant non fondées;

FAIRE DROIT à l’appel incident formé par la société JALNA ;

INFIRMER le jugement entrepris :

— en ce qu’il a fixé le loyer de renouvellement à la somme de 142.130 €, en principal, à compter du 1^er juillet 2014 ;

— en ce qu’il a débouté la société JALNA de sa demande au titre des intérêts de retard ;

— en ce qu’il a débouté la société JALNA de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

Statuant de nouveau :

FIXER le montant du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2014 à titre principal à la somme annuelle de cent quinze mille trois cent soixante-dix-sept euros et soixante-quatorze centimes (115 377,74 €) hors taxes et hors charges, et à titre subsidiaire confirmer le jugement entrepris en ce qu’il fixe le loyer à la somme annuelle de 142 130 € ;

CONDAMNER la société CFI au remboursement de la différence entre le montant des loyers versés par le Locataire depuis le 1 er juillet 2014 et le loyer tel que fixé ;

CONDAMNER la société CFI au paiement des intérêts de retard depuis le 1^er juillet 2014 sur cette somme ;

JUGER que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront intérêt en application des dispositions de l’article 1154 ancien du Code civil (1343-2 nouveau) ;

CONDAMNER la société CFI à verser à la société JALNA la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société CFI aux entiers dépens de l’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle que les parties s’accordent sur le caractère monovalent des locaux et l’application de la méthode hôtelière afin de déterminer le prix du loyer du bail renouvelé conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce.

Cette méthode consiste à fixer la valeur locative par référence à la recette théorique annuelle hors taxes, à laquelle sont appliqués successivement et s’il y a lieu :

— un abattement pour segmentation de la clientèle s’il est pratiqué de manière habituelle des remises à des «tour-operators» ou clients récurrents,

— un taux d’occupation choisi en fonction du classement de l’hôtel, de l’emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie,

— un taux sur recettes déterminé selon la catégorie de l’hôtel, les normes habituellement admises pour des établissements comparables, les caractéristiques physiques de l’immeuble,

— un abattement pour tenir compte de clauses exorbitantes du droit commun.

Les locaux en cause sont amplement décrits par le jugement entrepris auquel la cour renvoie. Il sera seulement souligné qu’ils sont implantés dans un environnement central recherché par les touristes, l’expert mentionnant la présence de nombreux hôtels de tourisme, à proximité de la gare Saint Lazare, dans une petite rue recevant une faible circulation locale, bénéficiant d’une situation calme et d’un environnement résidentiel. L’hôtel occupe trois immeubles, la société JALNA étant également locataire de deux immeubles mitoyens situés […] et […], propriété d’un autre bailleur, reliés par le rez-de-chaussée, l’accès principal de la clientèle se faisant par l’entrée du […], les locaux donné à bail par la société CFI représentant 37 % des chambres de l’établissement. Il s’agit enfin d’un hôtel classé 4 étoiles mais dont les caractéristiques et l’aménagement correspondent à la catégorie 3 étoiles de l’ancienne classification.

Sur la recette théorique annuelle :

La société CFI invoque une erreur commise par l’expert dans la retranscription des prix mentionnés sur les portes des chambres lors de la première réunion d’expertise conduisant à un calcul erroné de la recette théorique maximale. Elle fait valoir qu’à défaut de communication par la société locataire de ses prix à la date de renouvellement, l’expert s’est référé au tarif des chambres affiché pour la période comprise entre le 1^er janvier 2015 et le 31 décembre 2015 ; que les tarifs reproduits dans le rapport, à savoir 169 euros pour une chambre simple ou double et de 189 euros pour une chambre triple, en période normale, et de 209 euros pour une chambre simple ou double et de 229 euros pour une chambre triple, en période de salons, ne correspondent pas aux prix affichés dont elle justifie par

la production de photograhies prises par son représentant légal lors de la visite d’expertise, se prévalant des prix de 229 euros pour une chambre simple ou double et de 269 euros pour une chambre triple en période normale et d’un supplément de 40 euros en période de salons ; que le mémoire notifié le 24 avril 2015 par la société JALNA correspond d’ailleurs à ces tarifs affichés et constitue un aveu judiciaire des tarifs appliqués à la date la plus proche du renouvellement ; que ces erreurs ne sont apparues que sept mois après le dépôt du rapport d’expertise à la faveur d’un changement de conseil et qu’aucune disposition légale ne lui interdit de se prévaloir d’éléments de faits non débattus lors des opérations d’expertise ; que le débat sur la date certaine de ces photographies est inopérant dès lors qu’elles mentionnent les tarifs de la période comprise entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2015 ; qu’à supposer qu’il soit nécessaire de donner une date certaine à ces photographies, il convient de désigner un expert informaticien afin de vérifier la date à laquelle elles ont été réalisées et si elles ont été modifiées. La société CFI soutient dès lors que la recette théorique maximale HT et hors TS s’établit à la somme de 2.364.863,64 euros à laquelle elle ajoute les petits déjeuners pour un montant de 52.516,50 euros dès lors qu’il existe une salle de petits-déjeuners, et non à la somme de 1.760.955 euros comme retenue par l’expert.

La société JALNA se réfère à la recette théorique journalière telle que déterminée par l’expert en faisant valoir que le bailleur en a validé le montant dans ses dires et qu’il n’y a pas lieu d’y inclure les petits-déjeuners. Elle conteste l’existence d’une erreur matérielle dans la retranscription des prix par l’expert et fait valoir que le conseiller de la mise en état a débouté la société CFI de sa demande tendant à voir inviter l’expert à produire les photographies des prix affichés réalisées lors de l’expertise et à fournir toutes explications sur les prix reportés dans son rapport ; que l’expert a exposé sa démarche et qu’il est impossible qu’il ait mentionné des chiffres différents de ceux constatés ; que rien n’indique que l’expert a pris des photographies ; que celles produites par le bailleur ne sont pas probantes ; que la modification des tarifs initialement retenus par l’expert remettrait en cause la totalité de son rapport dès lors que le niveau des tarifs conditionne celui des taux de remise et peut impacter celui du taux d’occupation. Elle soutient par ailleurs que les tarifs mentionnés dans son mémoire préalable ne peuvent constituer un aveu judiciaire ; que les éléments chiffrés par les parties dans leur mémoire sont amenés à évoluer ; que si le bailleur lui oppose le chiffrage de son mémoire, elle est fondée à lui opposer l’aveu résultant de la validation du chiffrage de l’expert dans le cadre de son dire.

Aux termes de son rapport, après avoir précisé qu’il n’avait pas eu communication des différents tarifs de l’année 2014, l’expert indique avoir repris les tarifs affichés lors de la visite contradictoire des locaux intervenue le 24 novembre 2015 et les a reproduits sous la forme d’un tableau faisant ressortir :

— pour les 9 chambres simples, un tarif affiché de 169 euros en période normale et de 209 euros en période de salons,

— pour les 20 chambres doubles, un tarif affiché de 169 euros en période normale et de 209 euros en période de salons,

— pour la seule chambre triple, un tarif affiché de 189 euros en période normale et de 229 euros en période de salons.

Pour justifier de l’erreur alléguée, la société CFI se prévaut de cinq photographies de tarifs portant les numéros de chambres 205, 244, 261, 262 et 266, mentionnant un tarif de 229 euros pour une chambre simple et pour une chambre double et de 269 euros pour une chambre triple et l’application d’un supplément de 40 euros à certaines périodes de l’année 2015 précisément indiquées. Si la société CFI verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 18 décembre 2017 datant la prise de vue de ces photographies au 24 novembre 2015, la société JALNA établit par la production d’un constat d’huissier en date du 29 décembre 2017 que la date de prise de vue d’une photographie peut être modifiée de sorte que le caractère certain de la date desdites photographies n’est pas démontrée. La

circonstance que ces photographies comportent un calendrier des périodes de l’année 2015 pendant lesquelles une majoration est appliquée ne suffit pas à établir qu’elles ont été prises le jour des opérations d’expertise et à caractériser une erreur de retranscription de l’expert, les tarifs ayant pu évoluer au cours de l’année 2015.

En tout état de cause, à supposer que ces photographies puissent être prises en considération, la cour relève qu’elles ne peuvent établir qu’un prix postérieur à la date de renouvellement alors même que c’est à cette date que doit être appréciée la valeur locative et que les chiffres constatés lors des opérations d’expertise ont vocation à être retraités. En outre parmi les critères d’appréciation des abattements qu’il propose, l’expert dans son rapport retient 'le niveau des tarifs pratiqués relativement contenus pour un établissement 4 étoiles', ces indications étant de nature à démentir l’existence de l’erreur alléguée, sans qu’il y ait lieu de recourir à une expertise pour dater des photographies qui ne constituent pas un élément d’appréciation nécessaire à la solution du litige, la cour, à l’instar du premier juge ne pouvant que constater sur ce point que la société CFI n’a formulé aucune contestation ni observation sur la valeur théorique annuelle déterminée par l’expert sur la base des tarifs qu’il retient dans son rapport, son conseil ayant aux termes d’un dire du 5 juillet 2016 indiqué ne pas avoir d’observation contraire à présenter ; qu’en cette circonstance, elle ne s’est pas davantage prévalue des tarifs admis par la société JALNA dans son mémoire en réponse notifié le 24 avril 2015 dont il sera relevé qu’ils ne procédaient à aucune distinction selon les périodes, de sorte qu’elle ne peut sérieusement arguer qu’ils constituent un aveu judiciaire et le lui opposer alors même que les chiffres retenus par l’expert n’ont fait l’objet d’aucune contestation.

Au vu de ce qui précède, la contestation du rapport d’expertise soulevée par la société CFI sur le montant de la recette théorique annuelle est dénuée de pertinence et sera écartée de même que sa demande de désignation d’un expert informaticien.

Il sera donc retenu une recette théorique annuelle hors salons de 1.383.555 euros hors TVA et TS et, durant la période de 66 jours de salons, de 377.400 euros, soit une recette théorique annuelle de 1.760.955 euros.

C’est à juste titre que le premier juge n’a pas pris en compte la recette des petits-déjeuners, la cour rappelant qu’il est d’usage de ne pas prendre en compte cette recette qui demeure incertaine, les clients n’ayant aucune obligation à cet égard, d’autant plus que l’hôtel est situé en centre ville et que d’autres possibilités s’offrent à eux.

Sur le taux de remise :

Compte tenu de la catégorie de l’hôtel, du niveau des tarifs pratiqués relativement contenu pour un établissement 4 étoiles, de sa localisation dans le 8^e arrondissement mais également de la concurrence environnante et de l’aspect décalé de l’établissement au regard de son classement, l’expert retient un taux de remise de 25 % hors période salons et estime qu’il n’y a pas lieu à appliquer de taux de remise pendant la période des salons et la société CFI se réfère aux conclusions de l’expert approuvées par le premier juge.

La société JALNA sollicite l’application d’un taux de remise de 30 % quelle que soit la saison, considérant que le taux de remise préconisé par l’expert est insuffisant ; qu’il est inférieur au taux de remise moyen de 26,4 % et n’atteint pas le bas de la fourchette des montants retenus par la jurisprudence. Elle se réfère notamment à une note de l’expert publiée à l’AJDI en 2015 constatant que les fixations judiciaires entérinent des taux de remise de 25 à 30 % pour les hôtels 3 étoiles et de 30 à 40 % pour les hôtels 4 étoiles ; que l’expert X consulté par la société locataire a pour sa part relevé un taux moyen de remise de 29,6 % pour les 3 étoiles et de 42,5 % pour les 4 étoiles.

La cour rappelle que l’établissement exploité par la société JALNA bénéficie d’un classement 4 étoiles mais que ses caractéristiques et son aménagement correspondent à un 3 étoiles. Il n’est pas

pertinent pour la société JALNA de se référer à un taux moyen de remise alors que ce taux doit être déterminé en fonction des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement. La cour relève que le taux de remise commercial constaté par l’expert varie pour les établissements parisiens classés 3 étoiles comparables entre 10 et 44 % ; que dans sa note, M. X retient un taux variant entre 20 à 40 %. C’est de manière justifiée que le premier juge au regard des caractéristiques de l’hôtel et de son emplacement a retenu un taux de 25 % pour la seule période hors salons, le taux revendiqué par la société locataire apparaissant excessif. Le jugement entrepris sera donc confirmé, la recette théorique après abattement pour remise étant ainsi fixée à 1.415.066 euros (1.037.666 + 377.400).

Sur le taux d’occupation :

L’expert retient un taux d’occupation de 80 % en période normale et de 95 % en période de salons en se fondant sur le niveau des tarifs pratiqués pour un hôtel de cette catégorie, sa typologie et son emplacement.

La société CFI fait grief au premier juge d’avoir ramené à 90 % le taux d’occupation de la période de salons, considérant que le taux de 95 % se justifie amplement compte tenu de la politique tarifaire pratiquée en période de salons et de la situation géographique exceptionnelle des locaux.

La société JALNA soutient pour sa part que le taux d’occupation ne peut excéder 80 % toutes périodes confondues, invoquant un taux d’occupation moyen de 74,10 % selon les données relevées par l’expert pour des établissements comparables, de 80,50 % pour un 3 étoiles et de 80,70 % pour un 4 étoiles selon les données de l’office du tourisme, ainsi que ses données comptables faisant ressortir un taux d’occupation de 79,19 % en 2014 et de 75,95 % en 2013.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, la politique tarifaire pratiquée par la société JALNA et son emplacement dans le 8^e arrondissement de Paris justifient l’application d’un taux d’occupation différencié entre périodes de salons et périodes hors salons.

La cour considère que compte tenu de son implantation dans un environnement central recherché par les touristes et du niveau des prestations et des tarifs pratiqués, c’est de manière pertinente que le premier juge a retenu un taux d’occupation de 80 % en période dite normale et de 90 % en période de salons, le taux de 95 % préconisé par l’expert étant manifestement excessif même si la demande justifie une majoration des tarifs en cette période.

Au regard de ce qui précède, la recette annuelle théorique après prise en compte du taux d’occupation s’élève à 1.169.793 euros (830.133 + 339.660).

Sur le pourcentage de recettes :

L’expert considérant que l’hôtel en cause est un hôtel 4 étoiles nouveau classement mais dont les prestations et le confort s’apparentent à un hôtel 3 étoiles ancienne classification, retient un pourcentage de recettes de 13,5 % en fonction des prix pratiqués, du positionnement de l’établissement et du nombre relativement important de chambres sur l’ensemble de l’établissement (81) qui permet de répartir les coûts générés par l’exploitation.

Ce pourcentage n’est pas discuté par la société CFI mais la société JALNA fait valoir que pour les hôtels 4 étoiles, il est d’usage de retenir un taux compris entre 11 et 13 % ; que le taux moyen pour les 4 étoiles est de 12,5 %. Elle considère que le pourcentage sur recettes doit être minoré pour tenir compte de son exploitation sur trois baux distincts et du fait que l’entrée de l’hôtel, l’espace accueil et la réception sont situés hors périmètre du bail.

La cour rappelle que le taux sur recette est inversement proportionnel à la catégorie de l’hôtel. Ceci tient au fait que la prestation immobilière est d’importance moindre que celle des prestations de

confort dans les catégories les plus élevées.

La cour relève que la société JALNA ne peut utilement se référer au pourcentage applicable aux hôtels 4 étoiles alors que son établissement s’apparente par ses caractéristiques à un hôtel 3 étoiles, le taux préconisé par l’expert et retenu par le premier juge correspondant aux caractéristiques de l’établissement en cause et prenant en compte le nombre total de chambres exploité sur la totalité de l’établissement. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef, la valeur locative s’élevant ainsi à 157.922,05 euros.

Sur les correctifs :

L’expert n’a retenu ni minoration pour charges exorbitantes, ni majoration pour percement faute pour les parties d’en avoir démontré la pertinence. Si le premier juge a écarté la demande de majoration pour percement, il a retenu un abattement de 10 % pour clauses exorbitantes du droit commun prenant en compte les clauses du bail mettant à la charge du preneur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires en ce comprises les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil ainsi que tous travaux même de modification en fonction de leur destination contractuelle en conformité de la réglementation actuelle ou future quelle qu’en soit la nature (hygiène, sécurité, etc..)et le remboursement au bailleur de la taxe foncière éventuellement due ainsi que de tous droits ou taxes afférents aux locaux loués alors même qu’ils seraient en principe à la charge du bailleur.

La société CFI conteste l’abattement pratiqué par le premier juge en considérant que ces clauses sont usuelles dans les baux portant sur des hôtels exploités à Paris et reproche au premier juge de n’avoir pas pris en compte les autorisations de percements avec les deux autres immeubles, s’agissant de gros travaux qui ont permis une amélioration des locaux loués, sollicitant à ce titre une majoration de 15 % à laquelle s’oppose la société JALNA.

La cour rappelle que si en vertu des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce, les travaux incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, qui modifient les obligations respectives des parties, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, l’application de ce texte est cependant exclue lorsque le bail est soumis aux dispositions de l’article R. 145-10 du même code relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d’une seule utilisation. L’abattement de 10 % pour clause exorbitante du droit commun retenu par le premier juge est ainsi dépourvu de fondement, étant au surplus relevé que cette clause est d’usage dans les baux d’hôtels sur le marché parisien. Le jugement entrepris sera dès lors infirmé de ce chef.

S’agissant de la majoration sollicitée au titre de l’autorisation de percement qui a permis de relier les locaux loués aux immeubles du […] et du […] dont il a été constaté qu’il est limité au seul rez-de-chaussée, à l’exclusion des étages, la cour relève que par la méthode hôtelière, le prix est calculé proportionnellenet au chiffre d’affaires ; que dès lors le bailleur profite de l’incidence du percement sans qu’il y ait lieu de pratiquer une majoration spécifique. Le jugement entrepris rejetant la demande de majoration de la valeur locative de ce chef sera donc confirmé.

Sur le loyer du bail renouvelé :

Au vu de ce qui précède, le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2014 sera fixé à la somme de 157.922,05 euros arrondie à 157.920 euros et le jugement infirmé sur le montant du loyer.

La société JALNA ne saurait prétendre au paiement des intérêts sur le trop-perçu à compter du 1^er juillet 2014 date d’effet du bail renouvelé, les intérêts courant en application des dispositions de l’article 1153 du code civil à compter de la mise en demeure, la cour relevant que devant le premier juge, elle sollicitait les intérêts à compter du jugement à intervenir.

La capitalisation sera ordonnée dans les conditions de l’article 1154 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la solution apportée au litige, il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les parties, le jugement entrepris étant confirmé sur la charge des dépens.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant du prix du bail renouvelé au 1^er juillet 2014,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande d’expertise formée par la société CFI,

Fixe le prix du bail renouvelé à la somme de 157.920 euros au 1^er juillet 2014,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dans les termes de l’article 1154 du code civil,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d’appel et les partage par moité entre les parties, avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE