REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 8 AVRIL 2021

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03677 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5CE2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/01745

APPELANTS

Monsieur B C

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e O ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : 28, avocat postulant

Assisté de M^e Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET V, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant substitué par M^e Jean-François MONIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET V, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

Madame I C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e O ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : 28, avocat postulant

Assistée de M^e Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET V, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant substitué par M^e Jean-François MONIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET V, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

Madame Y, Z, J C épouse A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e O ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : 28, avocat postulant

Assistée de M^e Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET V, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant substitué par M^e Jean-François MONIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET V, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

Monsieur K C

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e O ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : 28, avocat postulant

Assisté de M^e Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET V, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant substitué par M^e Jean-François MONIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET V, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

Madame L C

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e O ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : 28, avocat postulant

Assistée de M^e Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET V, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant substitué par M^e Jean-François MONIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET V, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

INTIMEE

SELAS AJILEX anciennement dénommée SELAS O N, M H, T U prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 521 980 714

[…]

[…]

Représentée par M^e Nadia F-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515, avocat postulant

Assistée de M^e Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER V, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Janvier 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été présentée par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 28 novembre 2002, Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C (les consorts C) ont donné à bail à la SCP N H (la SCP) divers locaux à usage de bureaux au sein d’un immeuble sis […].

Par acte d’huissier U du 30 juin 2011, les consorts C ont délivré à la SCP N H un congé comportant refus de renouvellement pour le 31 décembre 2011, sans offre d’indemnité d’éviction, motif pris du défaut d’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés.

La SELAS O N M H (la SELAS), qui a acquis l’office d’huissier de la SCP N H selon protocole d’accord sous conditions suspensives du 19 mai 2009 signifié aux bailleurs le 29 novembre 2011, a notifié aux consorts C le 18 avril 2012 son intention d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction.

Les lieux ont été libérés le 30 avril 2012.

Par acte du 24 décembre 2013, la SELAS a assigné les consorts C devant le tribunal de grande instance de Paris pour obtenir, sous exécution provisoire, le paiement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 174.556 euros, la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 13.796,75 euros et le paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 19 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit que le congé signifié le 30 juin 2011 par Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C a mis fin au bail du 28 novembre 2002 et ouvert droit pour la SELAS N H au paiement d’une indemnité d’éviction,

— Fixé à la somme globale de 119.556,39 euros le montant de l’indemnité d’éviction et condamné Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C à payer cette somme à la SELAS N H,

— Dit que l’action en paiement d’une indemnité d’occupation par la SELAS N H n’est pas prescrite,

— Dit que la SELAS N H est redevable d’une indemnité d’occupation du 1^er au 30 avril 2012 d’un montant global de 6.038,23 euros, et la condamne à payer cette somme à Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C,

— Dit que la SELAS N H est redevable au titre des réparations locatives et des arriérés de charges de la somme de 4.325,97 euros, après déduction du dépôt de garantie, rejeté sa demande en restitution du dépôt de garantie, et l’a condamnée à payer cette somme à Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C,

— Ordonné la compensation entre ces sommes,

— Condamné in solidum Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C à payer à la SELAS N H la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— Rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires,

— Condamné in solidum Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 15 février 2018, Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C ont interjeté appel de ce jugement. La SELAS AJILEX anciennement dénommée SELAS O N M H, a interjeté appel par déclaration du 8 mars 2018.

Par ordonnance du 24 janvier 2019, la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3) a ordonné la jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros 18/03677 et 18/05055, lesquelles se poursuivront sous le numéro 18/03677.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 20 novembre 2020, Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C , appelants, demandent à la Cour de :

Vu les articles L 145-1, L 145-2 7° et L 145-14 du Code de Commerce,

Vu les articles 1134, 1142, 1147 et 1182 du Code Civil,

Vu les articles 563 et suivants du Code de procédure civile

Vu le bail commercial du 28 novembre 2002,

Vu le congé du 30 juin 2011,'

Vu les pièces versées aux débats,

— DECLARER Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C recevables en leurs appels principal et incident, fins et conclusions.

— DIRE la SELAS AJILEX mal fondée en ses appels principal et incident, fins et conclusions, et l’en débouter.

SUR LA RECEVABILITE DES MOYENS SOULEVES PAR LES CONSORTS C :

— DIRE que les arguments développés par les Consorts C à hauteur d’appel relatifs à (i) l’absence de cession du droit au bail par la SCP N H au profit de la SELAS AJILEX, et en conséquence l’absence de qualité de la SELAS pour demander la fixation et le paiement d’une indemnité d’éviction, (ii) et au motif grave et légitime tiré du comportement frauduleux du locataire, constituent des moyens nouveaux et non des prétentions et qu’ils tendent de surcroît mêmes fins que les demandes présentées en première instance : refuser le paiement d’une indemnité d’éviction.

— DIRE que la demande subsidiaire de résiliation du bail formée en cause d’appel tend aux mêmes fins que ses prétentions originaires (refuser le paiement d’une indemnité d’éviction) et répond aux arguments et conclusions signifiées pour la société AJILEX.

— DIRE la société AJILEX mal fondée à invoquer une quelconque « déloyauté processuelle » des consort C et le principe de l’estoppel,

En conséquence :

— DECLARER la société AJILEX mal fondée en son exception d’irrecevabilité et DIRE les Consorts C recevables en leurs moyens et prétentions,

SUR LES EFFETS DU CONGE DU 30 JUIN 2011 :

A TITRE PRINCIPAL :

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le congé signifié le 30 juin 2011 par

Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C (ci-après les Consorts C) a ouvert droit pour la SELAS N H, désormais dénommée AJILEX, au paiement d’une indemnité d’éviction.

Et jugeant à nouveau :

— CONSTATER qu’à la date de délivrance du congé du 30 juin 2011, la SCP O N, M H était liquidée et n’était plus immatriculée.

— CONSTATER que l’acte de cession d’office d’huissier du 19 mai 2009 stipulant un simple engagement de présentation du cessionnaire aux propriétaires, ne contient pas de cession de droit au bail au profit de la SELAS AJILEX, et en conséquence DIRE que la SELAS AJILEX ne peut prétendre venir aux droits de la SCP N H pour la fixation et le paiement d’une indemnité d’éviction, à défaut de toute cession, à fortiori régulière, du droit au bail à son profit.

— Dire en conséquence que la SELAS AJILEX n’est pas recevable et n’a pas qualité pour demander la fixation et le paiement d’une indemnité d’éviction.

— Subsidiairement, DIRE les Consorts C recevables à invoquer à l’encontre du preneur des motifs révélés postérieurement au congé délivré le 30 juin 2011 et tenant à l’inopposabilité de la cession du 19 mai 2009 non signifiée à la date du congé et à son irrégularité au regard des clauses du bail imposant le recours à un acte notarié, la garantie et caution solidaire du cédant et une information des bailleurs dans le mois.

— DIRE que le comportement frauduleux de la locataire, qui a dissimulé le traité de présentation, provoqué ainsi un congé avec refus de renouvellement sans indemnité, pour ensuite révéler une prétendue cession de droit au bail, contester le motif du congé que sa dissimulation avait suscité et revendiquer un droit à indemnité d’éviction, constitue un motif grave et légitime privatif de tout droit à indemnité d’éviction.

— DEBOUTER la société AJILEX de sa demande tendant à voir déclarer « prescrit le motif de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction fondé sur l’irrégularité et l’inopposabilité de la cession ».

— CONSTATER que la cession d’office d’huissier du 19 mai 2009 intervenue entre la « SCP O N, M H, T U V » et la « SELAS » O N, M H " (dénommée désormais AJILEX) et signifiée le 23 novembre 2011 aux Consorts C est inopposable aux bailleurs à la date de délivrance du congé du 30 juin 2011.

— DIRE que la cession d’office d’T est entachée d’irrégularités à l’égard des bailleurs, qu’il s’agisse de l’absence d’accord des bailleurs, de l’absence de recours à la forme authentique, de l’absence de remise d’une grosse aux bailleurs dans le mois de l’acte et de garantie et caution solidaire du cédant et de la dissimulation de la cession, signifiée deux ans et demi après sa date et postérieurement au congé délivré le 30 juin 2011.

— DIRE que la cession d’office d’huissier du 19 mai 2009 intervenue entre la « SCP O N, M H, T U V » et la « SELAS » O N, M H " (dénommée désormais AJILEX) et signifiée le 23 novembre 2011 aux Consorts C est inopposable aux bailleurs à la date de délivrance du congé du 30 juin 2011.

En conséquence :

— DIRE ET JUGER que le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction délivré le 30 juin 2011 produit pleinement ses effets.

— Subsidiairement, PRONONCER la résiliation du bail aux torts du preneur.

— DIRE ET JUGER qu’en tout état de cause les Consorts C ne sont redevables d’aucune indemnité d’éviction à la SELAS O N, M H dénommée désormais AJILEX, et débouter cette dernière de toute demande de fixation et de paiement d’indemnité d’éviction

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme globale de 119.556,39 euros le montant de l’indemnité d’éviction, et condamné les Consorts D à payer cette somme à la SELAS N H

Statuant à nouveau :

— DIRE ET JUGER que la SELAS O N, M H dénommée désormais AJILEX n’a subi aucun préjudice du fait du non-renouvellement du bail au 1^er janvier 2012

— DEBOUTER en conséquence la SELAS O N, M H dénommée désormais AJILEX de sa demande de fixation d’indemnité d’éviction.

A titre infiniment subsidiaire, réformant le jugement entrepris sur le quantum de l’indemnité d’éviction, FIXER son montant à la somme maximale de 5.312,01 euros

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

— DIRE ET JUGER qu’à compter du 1^er janvier 2012 la SELAS O N, M H dénommée désormais AJILEX était occupante sans droit ni titre, et ce jusqu’au 30 avril 2012 date de libération des locaux et de remise des clés.

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a dit Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C non prescrits en leur demande d’indemnité d’occupation

— L’INFIRMER en ce qu’il a dit que la SELAS N H n’est redevable que d’une indemnité d’occupation du 1^er au 30 avril 2012 d’un montant global de 6.038,23 euros

Statuant à nouveau :

— DIRE ET JUGER que la SELAS O N, M H dénommée désormais AJILEX est débitrice de la somme de 6.074,11 €, au titre de son indemnité d’occupation du 1^er janvier 2012 au 30 avril 2012

— CONDAMNER en conséquence la SELAS O N, M H dénommée désormais AJILEX au paiement de la somme de 6.074,11 €, outre les intérêts légaux

SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

— INFIRMER également le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la SELAS N H dénommée désormais AJILEX n’est redevable au titre des réparations locatives et des arriérés de charges que de la somme de 4.325,97 euros, après déduction du dépôt de garantie

Statuant à nouveau :

— DIRE ET JUGER que la SELAS AJILEX venant aux droits de la SCP O N, M H n’a pas remis les locaux en parfait état de réparations lors de la libération des lieux le 30 avril 2012, le coût desdits travaux s’élevant à la somme de 26.480,16 €

— DIRE ET JUGER que la SELAS AJILEX a manqué à ses obligations contractuelles d’entretien et de remise en état des locaux

— CONDAMNER en conséquence la SELAS O N, M H dénommée désormais AJILEX à payer à l’indivision C la somme de 26.480,16€ en principal au titre des travaux de réparations à réaliser dans le cadre de la remise en état des lieux consécutive à la libération des locaux en date du 30 avril 2012 et ORDONNER la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie de 13.793,75 € détenu entre les mains de l’indivision bailleresse

— CONDAMNER la SELAS AJILEX à payer à l’indivision C les intérêts légaux sur cette somme

— DIRE que les intérêts seront capitalisés dans les termes des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

SUR L’ARRIÉRÉ DE CHARGES :

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la SELAS O N, M H désormais dénommée AJILEX reste également devoir à l’indivision C, au titre de la régularisation des charges locatives, les sommes de 2.565,32 € pour l’année 2011 et 617,91 € au titre des charges pour l’année 2012, au prorata de son occupation, et condamné la société AJILEX au paiement de la somme de 3.183,23 € outre les intérêts légaux.

— CONDAMNER la SELAS AJILEX venant aux droits de la SCP N & H au paiement de la somme de 3.183,23 euros, au titre de l’arriéré locatif restant dû

SUR L’ARTICLE 700 DU CPC ET LES DEPENS :

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les Consorts C aux dépens et à régler à la société AJILEX la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et JUGEANT A NOUVEAU :

— CONDAMNER la société AJILEX à payer à Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse P Q, Y C épouse A et L C la somme de 8.000 euros [HUIT MILLE EUROS] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société AJILEX aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître W AA-AB conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 novembre 2020, la SELAS AJILEX, anciennement dénommée SELAS O N, M H, intimée, demande à la Cour de :

— Dire la société AJILEX recevable en son appel.

— Confirmer le jugement du 19 octobre 2017 en ce qu’il a dit que le congé signifié le 30 juin 2011 par

Mrs B et K C et M^mes I C épouse X, Y C épouse A et L C a mis fin au bail du 28 novembre 2002 et ouvert droit au profit de la SELAS N H, aujourd’hui dénommée AJILEX, au paiement d’une indemnité d’éviction,

— Infirmer le jugement pour le reste.

Statuant à nouveau :

Vu les articles L.145-2 7, L.145-14, L.145-16, L.145-17 et L.145-60 du Code de commerce.

Vu les articles 15, 122 et 564 du Code de procédure civile.

Vu le principe « Nul ne peut se contredire au détriment d’autrui »

Sur l’argumentation divergente, contradictoire et déloyale des propriétaires

— Déclarer irrecevables les prétentions et demandes nouvelles de Monsieur B C, Madame I C, Madame Y C, Monsieur K C, Mademoiselle L C, portant sur :

— L’irrecevabilité à agir du locataire pour demander une indemnité d’éviction ;

— Les motifs graves et légitimes de refus d’indemnité d’éviction ;

— La résiliation judiciaire aux torts du locataire

Sur l’indemnité d’éviction :

— Dire et juger qu’en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, le fait de ne pas être immatriculé, radié ou toutes absences de formalités au RCS est inopérant et ne peut pas justifier une dénégation du statut ou un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

— En tout état de cause, dire et juger que le congé a été signifié à Monsieur O N […], Président de la SELAS N-H, successeur de la SCP.

— Dire et juger irrecevables en raison de la prescription, les prétendus motifs graves et légitimes de refus d’indemnité d’éviction soulevé par les consorts C portant sur une prétendue irrégularité ou inopposabilité de la cession

— Dire et juger que les prétendues infractions ne sont pas suffisamment graves pour refuser à la société AJILEX le paiement d’une indemnité d’éviction

— Dire et juger que la cession d’office d’huissier est permise par la loi

— Dire et juger que la cession d’office d’huissier est régulière et opposable à Monsieur B C, Madame I C, Madame Y C, Monsieur K C, Mademoiselle L C

— En conséquence, dire et juger que la SELAS N H aujourd’hui dénommée AJILEX, venant aux droits de la SCP N H, a droit à une indemnité d’éviction

— Fixer cette indemnité à 174.556 € et condamner in solidum Monsieur B C, Madame I C, Madame Y C, Monsieur K C,

Mademoiselle L C à payer cette somme à la SELAS N H, aujourd’hui dénommée AJILEX

Sur l’indemnité d’occupation :

— Dire et juger prescrite l’action des consorts C concernant l’indemnité d’occupation entraînant l’extinction totale de leur droit à réclamer une indemnité d’occupation.

Sur les comptes :

— Condamner également in solidum Monsieur B C, Madame I C, Madame Y C, Monsieur K C, Mademoiselle L C à restituer à la SELAS N H aujourd’hui dénommée AJILEX, le dépôt de garantie d’un montant de 11.969,33 €, après compensation avec l’arriéré locatif.

— Infiniment subsidiairement, à défaut de prescription du droit des propriétaires à réclamer une indemnité d’occupation, condamner également in solidum Monsieur B C, Madame I C, Madame Y C, Monsieur K C, Mademoiselle L C à restituer à la SELAS N H, aujourd’hui dénommée AJILEX, le dépôt de garantie d’un montant de 6.283,58 €, après compensation avec l’arriéré locatif.

En tout état de cause :

— Débouter Monsieur B C, Madame I C, Madame Y C, Monsieur K C, Mademoiselle L C de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Les condamner in solidum à payer à la SELAS N H, aujourd’hui dénommée AJILEX, la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Les condamner in solidum aux entiers dépens et autoriser Maître F à les recouvrer directement, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2020.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes des consorts C

L’intimée sollicite de voir déclarer irrecevables les demandes des bailleurs portant sur son droit à agir pour demander une indemnité d’éviction, les motifs graves et légitimes de refus d’indemnité d’éviction et la résiliation judiciaire du bail aux motifs que :

— en première instance et jusqu’à leurs conclusions du 15/05/2018, les appelants ont maintenu leur argumentation tenant au défaut d’immatriculation pour dénier le statut des baux commerciaux ainsi que celle tendant à considérer qu’il s’agissait d’une cession de droit au bail irrégulière ;

— ils prétendent désormais que le droit au bail n’a pas été inclus dans le périmètre de la cession et mettent ainsi en cause son droit à agir en fixation de l’indemnité d’éviction

— ils invoquent un nouveau motif grave et légitime tenant au comportement frauduleux du locataire qui leur aurait dissimulé la cession dont le fondement juridique est l’article L145-

17 du code de commerce alors que la dénégation du statut repose sur l’article L145-1 du code de commerce,

— ils se prévalent de la résiliation judiciaire du bail pour la 1^re fois en cause d’appel.

Selon l’intimée, il s’agit ainsi de nouvelles prétentions contraires au principe de loyauté processuelle et contraires au principe de concentration des moyens. Elle considère également qu’en renonçant à se prévaloir de la dénégation du statut pour soulever un motif grave et légitime tiré de la fraude, en reconnaissant dans un premier temps qu’il y avait eu cession de droit au bail pour ensuite ne plus la reconnaître, les appelants se contredisent à son détriment.

Les appelants contestent l’irrecevabilité de leurs demandes faisant valoir qu’il s’agit par application de l’article 564 de nouvelles prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles formées en première instance ; que les moyens nouveaux peuvent être soulevés en cause d’appel par application de l’article 563 du code de procédure civile.

La cour rappelle que la qualité à agir étant une fin de non recevoir, elle peut être soulevée à tout moment.

S’agissant du principe de concentration des moyens, il est admis que le demandeur doit invoquer, dans l’instance qu’il introduit, tous les moyens susceptibles de fonder sa demande. Si sa demande est rejetée, la seconde instance qu’il introduirait pour obtenir gain de cause sur la même demande, mais sur le fondement d’un moyen qu’il aurait omis dans la première instance est irrecevable.

Toutefois en l’espèce, l’instance d’appel n’est pas une seconde instance de sorte que les appelants peuvent invoquer en appel de nouveaux moyens à l’appui de leurs demandes conformément à l’article 563 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail qui n’avait pas été formée en première instance par les consorts C, il s’agit d’une demande qui tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge visant à voir déclarer valable le congé délivré par le bailleur avec refus de renouvellement et sans offre d’une indemnité d’éviction, s’agissant ainsi de mettre fin aux relations contractuelles sans paiement d’une indemnité d’éviction. Par conséquent cette demande est recevable par application de l’article 564 du code de procédure civile.

S’agissant du motif grave et légitime soulevé en cause d’appel concernant l’irrégularité de la cession réalisée en fraude des bailleurs à qui elle aurait été dissimulée, ce motif est soutenu à l’appui de la demande des appelants tendant à voir la locataire privée de son droit à indemnité d’éviction ; il s’agit par conséquent d’une demande tendant aux mêmes fins que celle soulevée en première instance motivée par la dénégation du statut, à savoir la privation du droit à une indemnité d’éviction.

Enfin concernant le principe d’estoppel, le moyen tiré de ce que le droit au bail ne figurerait pas dans le périmètre de la cession de l’office d’huissier évoqué en cause d’appel est un moyen de défense qui ne vient pas contredire le moyen soumis au premier juge tenant à la cession d’un droit au bail non autorisée, les appelants contestant dans les deux cas que le bail ait pu être cédé par la SCP à la SELAS. Pareillement, il n’y a pas de contradiction à avoir soutenu le défaut d’application du statut dès lors que les moyens soulevés en cause d’appel à l’appui des motifs graves et légitimes poursuivent le même but, à savoir la privation de l’indemnité d’éviction.

Par conséquent il convient de rejeter les exceptions d’irrecevabilité soulevées par la SELAS AJILEX.

Sur la qualité à agir

Les appelants soutiennent que la SELAS n’a pas qualité à agir pour demander la fixation et le

paiement d’une indemnité d’éviction aux motifs que:

— la cession d’un office d’huissier, qui est une convention de présentation d’office ministèriel, ne s’apparente pas à une cession de fonds de commerce ;

— le droit au bail n’a pas été inclus dans le périmètre de la cession de l’office de sorte que c’est la SCP qui est demeurée titulaire du bail avant d’être radiée ; elle a d’ailleurs continué à se comporter comme le titulaire du bail en signant le 5/01/2010 un avenant de révision triennale.

L’intimée expose qu’un office d’huissier n’est pas un fonds de commerce mais une charge d’huissier soumise à une procédure particulière, ce pourquoi le bail autorise la cession à son successeur dans sa profession, ce qui a été fait en l’espèce, l’étude d’huissier SELAS ayant succédé à la SCP dans la profession d’huissier avec les mêmes V fondateurs, M^e N et M^e H ; que le contrat de cession mentionne qu’il est repris tous les contrats de location et remboursé les dépôts de garantie ; que le droit au bail a donc bien été repris par la SELAS.

La cour rappelle que les conditions d’une cession du droit au bail commercial du preneur peuvent, sous réserve des dispositions de l’article L 145-16 du code de commerce, être librement aménagées par les parties, pour autoriser la cession du seul droit au bail, ou n’autoriser que la cession au successeur dans le fonds de commerce. Sous réserve du respect du contrat de bail quant aux conditions de la cession, le preneur à bail commercial peut céder sa créance d’indemnité d’éviction et son droit corrélatif au maintien dans les lieux après la délivrance d’un refus de renouvellement, le principe du droit à indemnité s’appréciant alors au jour de la délivrance du congé au regard du cédant.

Les offices sont les charges des officiers publics ou ministériels dont les titulaires disposent, en application de l’article 91 de la loi du 28 avril 1816 sur les finances, du droit de présenter leurs successeurs à l’agrément du Gouvernement.

Il s’ensuit qu’un office d’huissier U n’est pas un fonds de commerce mais une charge d’huissier, le droit de présentation étant indispensable à la transmission de l’office à son successeur, l’autorité publique exerçant un contrôle sur la cession de l’office.

En l’espèce, le bail conclu entre les consorts C et la SCP le 28/11/2002 précise dans son intitulé qu’il est 'expressément soumis au statut des Baux Commerciaux – article L 145-1 du Code de Commerce, par convention entre les parties malgré l’activité du preneur’ ; que son article 16 dispose que le preneur s’engage à 'ne pouvoir céder ou apporter en Société son droit au présent bail […] sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur sous peine de résiliation des présentes. Il ne pourra céder qu’à son successeur dans sa profession en restant garant et caution solidaire tant lui même que tous autres successifs du paiement du loyer et de l’exécution des clauses du bail. Toute cession devra être faire par acte notarié dont une grosse sera remise au bailleur sans aucun frais dans le délai d’un mois à compter de sa signature […] Si l’apport est fait à une société à responsabilité limitée, le ou les gérants seront conjointement et solidairement responsables avec la société envers le bailleur'.

Par acte sous seing privé du 19/05/2009, la SCP a conclu avec la SELAS un protocole d’accord sous clauses suspensives liées à l’obtention d’un prêt et à l’agrément du Garde des Sceaux, selon lequel les V de la SCP s’engageaient à présenter la SELAS comme leur successeur, la SELAS s’engageant à faire l’acquisition de l’office et à demander son agrément au Garde des sceaux comme successeur.

Le protocole d’accord du 19/05/2009 prévoit donc la cession de l’office d’huissier de la SCP à la SELAS avec usage du droit de présentation par les cédants ; en conséquence, il s’agit bien d’une cession de l’office au successeur dans sa profession, comme l’autorise le bail. Le fait que l’annonce ait été publiée au BODACC le 05/05/2010 avec mention pour la SELAS 'création d’un fonds de

commerce’ est sans incidence, ce terme étant impropre à qualifier l’opération juridique intervenue, le protocole portant bien sur une cession de l’office d’huissier avec usage du droit de présentation, ce qui est conforme à la réglementation.

Si le protocole prévoyait que la SCP s’engageait à présenter la SELAS aux propriétaires des locaux où se trouvait le siège de la société afin de transférer à la SELAS le bail des locaux, le transfert de bail ainsi évoqué ne signifie pas que le bail n’était pas inclus dans la cession, et d’ailleurs, celle-ci a été notifiée par la suite au mandataire des bailleurs le 29/11/2011.

Le fait que des courriers ont été échangés en 2009 et 2010 entre la SCP et le gestionnaire des biens des consorts C pour négocier un nouveau bail avec le successeur de la SCP, les négociations achoppant sur la forme de la société et l’absence d’engagement de caution personnelle des V est insuffisant pour établir que le bail n’aurait pas été inclus dans le périmètre de la cession de l’office d’huissier.

En effet, le protocole de cession de l’office prévoit que la SELAS reprendra tous les contrats de location relatifs à l’activité de la SCP et remboursera les dépôts de garantie. Au demeurant il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 21/05/2010 qu’il a été transféré les contrats de la SCP inhérents à l’activité professionnelle au profit de la SELAS, incluant les contrats de location, d’assurance (etc) ainsi que les créances des dépôts de garantie afférents aux contrats liés à l’activité professionnelle dont celui correspondant aux locaux de l’étude, ce qui corrobore les dispositions du protocole sans que les appelants n’établissent que ce procès-verbal aurait été établi pour les besoins de la cause.

Il s’ensuit que la SCP a cédé à la SELAS le contrat de bail la liant aux consorts C lors de la cession de l’office d’huissier par la SCP à son successeur dans la profession, ladite cession étant autorisée par le bail.

Par conséquent, la SELAS N H, à qui la créance d’indemnité d’éviction a été transmise comme l’a retenu à juste titre le jugement entrepris auquel la cour renvoie de ce chef, a qualité à agir pour demander la fixation et le paiement d’une indemnité d’éviction suite au congé refusant le renouvellement du bail.

Sur les motifs graves et légitimes

Les appelants font valoir qu’ils n’ont eu connaissance que postérieurement à la délivrance du congé de la cession d’office réalisée en fraude de leurs droits ; que celle-ci leur est inopposable à la date de délivrance du congé et irrégulière au regard des clauses du bail imposant le recours à un acte notarié, la garantie et caution solidaire du cédant et une information des bailleurs dans le mois. S’agissant de la fraude, les bailleurs considèrent qu’il leur a été dissimulé ladite cession alors que des courriers étaient échangés entre leur mandataire et la SCP laquelle déclarait qu’elle envisageait de changer de forme sociale et de créer une SELAS sans indiquer que la cession avait déjà été faite ; que c’est la SCP qui a signé l’avenant de révision en 2010 ; que le comportement frauduleux de la locataire a provoqué la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement sans indemnité pour dénégation du statut , la locataire révélant ensuite une prétendue cession, contestant le motif du congé et revendiquant un droit à paiement d’une indemnité d’éviction. Ils soutiennent également que la cession de droit au bail a été réalisée en contravention avec la clause du bail qui imposait l’établissement d’un acte dressé par notaire ; que le dépôt au rang des minutes d’un notaire n’efface pas l’irrégularité de la cession passée par acte sous seing privé et constitue un motif grave et légitime, peu importe que le bail ne prévoit pas expressément la nullité ou l’inopposabilité de la cession irrégulière ; que la SELAS n’a pas remis l’acte de cession dans le mois de sa signature, ni informé dans ce délai les bailleurs du changement de locataire, ni donné sa garantie et sa caution solidaire du paiement du loyer et de l’exécution des clauses du bail en contravention de ce dernier. Ils concluent à l’inopposabilité de la cession d’office à leur égard ; que la SELALS étant sans droit ni titre ne peut

pas prétendre à une indemnité d’éviction.

S’agissant de la prescription des motifs invoqués par l’intimée, ils font valoir que contrairement à ce que celle-ci prétend, il ne s’agit pas d’une rétractation de l’offre de renouvellement, mais qu’ils opposent comme moyens de défense à la contestation du refus de paiement de l’indemnité d’éviction des motifs apparus postérieurement à la délivrance du congé.

L’intimée réplique que la prétendue irrégularité ou inopposabilité de la cession a été soulevée pour la première fois par les bailleurs dans leurs conclusions du 17/03/2014 alors qu’ils auraient dû soulever ces motifs dans les deux ans à compter de la signification de la cession, à savoir au plus tard le 29/11/2013 ; qu’il ne s’agit pas de moyens de défense mais de demandes de refus de renouvellement. Sur le fond, l’intimée expose que s’agissant d’une cession d’office à son successeur, la SCP n’avait pas à solliciter l’autorisation des bailleurs; que l’octroi de garantie ou de cautionnement personnel et solidaire n’est pas prévue en cas de cession à son successeur dans sa profession ; que dans tous les cas, si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes du bail, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes par application de l’article L145-16 du code de commerce ; que cette substitution de garantie ne peut pas être un préalable ou une condition de validité de la cession. Ils soutiennent que le bail ne prévoit aucune sanction en cas de non respect du délai de signification de la cession ; que les bailleurs auraient dû les mettre en demeure de préalablement faire cesser l’infraction ce qui n’a pas été fait ; qu’en tout état de cause le retard dans la signification ne présente pas un caractère suffisamment grave pour la priver de son indemnité. Elle précise que si l’acte de cession a été signé en mai 2009, les conditions suspensives ont été réalisées fin février 2010 ; que les bailleurs ont été informés du changement de locataire dès mai 2010. Ils contestent toute fraude aux motifs que l’arrêté de nomination de la SELAS étant du 24/02/2010, il est normal que les courriers échangés avec le mandataire l’aient été par la SCP et que celle-ci ait signé l’avenant de révision triennale le 5/01/2010 puisqu’à cette date la SCP était encore titulaire de l’office d’huissier, ladite SCP n’ayant été radiée que le 26/08/2010.

La cour rappelle qu’il est admis que le bailleur peut se prévaloir à l’appui du congé qu’il a délivré avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction de motifs dont il a eu connaissance postérieurement à la délivrance du congé.

En l’espèce, la signification de l’acte de cession de l’office d’huissier a été transmise le 29/11/2011, soit postérieurement à la délivrance du congé par les bailleurs de sorte que les appelants peuvent se prévaloir de l’éventuelle irrégularité de la cession par rapport au clauses de bail et son prétendu caractère frauduleux comme motifs graves et légitimes, tout comme ils peuvent se prévaloir de son éventuelle inopposabilité, postérieurement à la délivrance du congé.

S’agissant de motifs ou moyens de défense invoqués par les bailleurs au soutien de leur demande de validation du congé sans offre d’indemnité d’éviction en défense à l’action en paiement de ladite indemnité par l’intimée qui a introduit l’instance par voie d’assignation, ces motifs et moyens de défense ne sont pas prescrits.

S’agissant de la fraude invoquée par les appelants, il résulte des pièces produites aux débats que le protocole conclu entre la SCP et la SELAS le 19/05/2009 était soumis à des conditions suspensives dont l’agrément du Garde des Sceaux à la nomination de la SELAS, intervenu selon arrêté du 24/02/2010 portant dissolution de la SCP et nomination de la SELAS O N M H. La SCP pouvait donc valablement signer l’avenant de révision triennale du loyer le 20/01/2010, d’autant qu’elle n’a été dissoute que le 24/02/2010, puis radiée en août 2010, sans qu’il n’en ressorte une volonté de dissimuler la cession de l’office d’huissier et d’ailleurs, le 31/05/2010, la SCP informait le mandataire des bailleurs de ce que l’étude était devenue une 'SEL'. Il s’ensuit que si la signification par voie d’huissier de la cession de l’office n’est intervenue que le 29/11/2011, postérieurement à la délivrance du congé portant refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation de la SCP, il n’est pas établi la volonté de la

SCP et de la SELAS de dissimuler la cession de l’office d’huissier en fraude des droits des bailleurs, ce d’autant que l’absence d’immatriculation n’était en toute hypothèse pas susceptible d’entraîner la privation d’une indemnité d’éviction alors que, comme l’a pertinemment retenu le jugement entrepris auquel la cour renvoie de ce chef, s’agissant d’une soumission volontaire du bail au statut des baux commerciaux, ce motif était inopérant.

S’agissant de la régularité et de l’opposabilité de la cession de l’office d’huissier, le bail stipule que le preneur ne pourra céder qu’à son successeur dans sa profession en restant garant et caution solidaire tant lui même que tous autres successifs du paiement du loyer et de l’exécution des clauses du bail ; que toute cession devra être faite par acte notarié dont une grosse sera remise au bailleur sans aucun frais dans le délai d’un mois à compter de sa signature et que tout changement d’identité ou d’état civil du locataire devra être notifié dans le mois au bailleur. Le motif tiré de l’irrégularité de la cession ne nécessite pas de mise en demeure contrairement à ce que soutient l’intimée.

Comme l’a relevé le jugement entrepris, le non respect par la SCP de la clause du bail relative à la forme notariée de l’acte et au délai de prévenance des bailleurs ne peut avoir pour effet à défaut de disposition expresse en ce sens dans le bail de rendre nulle ou inopposable la cession de l’office au successeur dont le principe est admis par le même contrat de bail.

Le non respect de ces dispositions peut en revanche constituer une faute contractuelle du preneur et être invoqué comme motif grave et légitime.

Toutefois, la cour relève que si la cession de l’office d’huissier, enregistré à la SIE PARIS 9E OUEST le 10/06/2009, a été faite par un acte sous seing privé, celui-ci a fait l’objet d’un dépôt au rang des minutes de M^e DELREZ, notaire, le 23/11/2011 ; que ce procédé lui confère l’authenticité s’il s’accompagne de la reconnaissance par les parties du caractère original de l’acte et de leurs signatures; que tel est le cas en l’espèce.

En outre, l’acte de cession de l’office d’huissier déposé en l’étude notariale comme précité a fait l’objet d’une signification par acte d’huissier en date du 29/11/2011, ce qui rend ladite cession opposable aux bailleurs à compter de cette date.

Il s’ensuit que l’absence de respect des formalités du bail quant à la cession de l’office d’huissier au successeur de la SCP ne présente pas dans ces conditions un caractère suffisamment grave pour constituer un motif grave et légitime.

Enfin si le bail stipule que le cédant reste garant et caution solidaire du cessionnaire, lorsque la clause de garantie ne peut plus être assurée dans les conditions du bail en cas de cession, ce qui est le cas en l’espèce puisque la SCP a depuis été dissoute, l’article L145-16 alinéa 3 dispose que le tribunal peut y substituer toutes garanties de sorte que cela ne rend pas la cession intervenue selon protocole du 19/05/2009 irrégulière, ni ne peut faire obstacle à la cession.

Par ailleurs, comme l’a relevé le jugement entrepris, s’agissant d’une cession d’office d’huissier à son successeur dans sa profession et non d’une cession isolée de droit au bail, l’autorisation du bailleur à ladite cession n’était pas nécessaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cession de l’office d’huissier, qui a été signifiée aux bailleurs par acte d’huissier du 29/11/2011, avant la date d’effet du congé, a emporté cession de la créance de l’indemnité d’éviction à la SELAS, le congé délivré par les bailleurs régulièrement notifié à la SCP le 30 juin 2011 ayant ouvert à son profit le droit à une indemnité d’éviction comme l’a retenu le jugement entrepris.

S’agissant subsidiairement de la résiliation du bail, au regard des développements qui précédent, le non respect par la SCP de la clause du bail relative à la forme notariée de l’acte et au délai de

prévenance des bailleurs, les autres manquements n’étant pas constitués, n’est pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail alors que l’acte de cession de l’office d’huissier a fait l’objet d’un dépôt au rang des minutes de M^e DELREZ, notaire, selon des modalités lui donnant les effets d’un acte authentique et qu’il a été signifié par acte d’huissier le 29/11/2011.

Par conséquent les demandes des bailleurs formées en cause d’appel tendant à voir priver l’intimée de son indemnité d’éviction seront rejetées, tout comme la demande de résiliation du bail.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Les appelants exposent que l’éviction n’a entraîné aucun préjudice pour l’intimée qui avait décidé de quitter les locaux avant la délivrance du congé puisque le transfert de l’activité d’huissier était organisé concomitamment à l’opération de cession de l’office d’huissier. Ils expliquent que M. G et M^me H ont constitué la SCI FONTAINE le 23/11/2011 afin d’acquérir un local commercial sis […] 9^e , vente qui a eu lieu le 30/01/2012 après établissement d’une promesse de vente le 10/11/2011. Subsidiairement, les appelants sollicitent l’infirmation du jugement quant au quantum de l’indemnité d’éviction. Ils font valoir que le tribunal a retenu des montants TTC alors que le preneur ne rapporte pas la preuve qu’il ne peut pas récupérer la TVA ; que les frais de commercialisation liés à l’acquisition des murs du local commercial ne peuvent pas être réclamés ; que les frais de réinstallation ne peuvent concerner que les investissements faits par la SELAS en sa qualité de locataire et non de propriétaire ; qu’enfin aucune preuve n’étant rapportée du trouble commercial et du double loyer, aucune somme n’est due à ce titre. Ils concluent qu’il n’est dû que la somme de 5 312 euros.

L’intimée expose que le départ de la SELAS est la conséquence directe de la délivrance dudit congé ; que la promesse de vente a été signée le 10/11/2011 ; l’achat a eu lieu le 30/01/2012 ; le déménagement date du 30/04/2012 avec transfert des lignes téléphoniques et de l’informatique à cette date. Sur le montant de l’indemnité d’éviction, elle sollicite une indemnité de transfert constituée de frais de déménagement, de réinstallation, de commercialisation et de trouble commercial et double loyer ; elle soutient que le tribunal a minoré le trouble commercial et les frais de double loyer ; que le double loyer doit se comprendre au sens large puisqu’elle a acheté les locaux de réinstallation et qu’elle règle un prêt.

Selon l’article L 145-14 du code de commerce, le locataire évincé a droit à une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

S’agissant de l’absence de préjudice invoquée par les appelants, la cour renvoie à la motivation pertinente du jugement entrepris qu’elle adopte.

Il n’est pas discuté par les parties que la SELAS s’est réinstallée le 30/04/2012 sans perte de clientèle dans le local commercial sis […], situé non loin du précédent local. Elle ne sollicite d’ailleurs que des indemnités accessoires.

Dans la mesure où la TVA déductible est la taxe récupérée par une société quand elle réalise des dépenses nécessaires pour son fonctionnement ou son activité et que les dépenses engagées ci-dessous exposées l’ont été à ce titre, il sera tenu compte des montants HT dès lors que la SELAS a la faculté de récupérer la TVA.

— sur les frais de déménagement

La SELAS justifie de frais de déménagement non contestés pour la somme de 3 500 euros HT.

— sur les frais de réinstallation

S’il ressort de l’attestation notariée versée aux débats par l’intimée que le local commercial a été acquis le 30/01/2012 par la SELAS et par la SCI FONTAINE, il n’en demeure pas moins que la SELAS justifie de frais de réinstallation pour les besoins de son activité dans ces locaux à hauteur de :

—  1 189 euros HT selon facture du 30/04/2012 de la société TR SERVICE (dépose et transfert de deux postes)

—  173 euros HT le 30/04/2012 pour une installation France Telecom

—  450 euros HT de re-connexion de matériel informatique

—  4367 euros HT pour une fourniture d’une baie informatique et câblage informatique

S’agissant de la facture de la société 3P du 30/04/2012 de 16 103,87 euros HT, celle-ci correspond à une remise à neuf des nouveaux locaux dans lesquels la SELAS N H devenue la société AJILEX exerce son activité, sans toutefois qu’il ne soit justifié le besoin d’aménagements spécifiques de sorte qu’il lui sera accordé 50% de ladite somme soit la somme de 8051,93 HT euros arrondie à 8052 euros.

Il s’ensuit que l’indemnité due au titre des frais de réinstallation est de 14 231 euros.

— sur le trouble commercial

Le trouble causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation justifie l’attribution d’une indemnité spécifique à laquelle a droit la SELAS dès lors qu’elle s’est installée dans un nouveau local. Ce trouble sera évalué à la somme de 3 000 euros, la cour relevant que l’installation a eu lieu dans la même rue que l’ancien local et qu’il n’est pas justifié d’un double loyer.

— les frais de commercialisation

Il ressort de la facture en date du 30/01/2012 que la somme de 70 000 euros HT (83720 euros TTC) réclamée par l’intimée correspond à des honoraires d’acquisition des locaux sis […] ; il n’en demeure pas moins que lesdits locaux ont été acquis pour que la SELAS puisse se réinstaller et elle a exposé des frais de commercialisation ; que toutefois, les locaux ont également été acquis par la SCI FONTAINE de sorte que l’indemnité qui est due à la SELAS à ce titre sera de 50% desdits frais, soit la somme de 35 000 euros.

Par conséquent l’indemnité d’éviction sera fixée ainsi :

—  3 500 euros au titre des frais de déménagement

—  14 231 euros au frais de réinstallation

—  3 000 euros au titre du trouble commercial

—  35 000 euros au titre des frais de commercialisation

soit la somme de 55 731 euros au titre des frais accessoires.

Le jugement sera donc infirmé sur le quantum de l’indemnité d’éviction.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article L 145-28 du code de commerce, le preneur qui se maintient dans les lieux après la délivrance d’un congé lui ouvrant droit à une indemnité d’éviction doit acquitter une indemnité d’occupation.

Le délai de prescription de l’action du bailleur en paiement de cette indemnité ne peut pas commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré en son principe le droit du locataire au paiement de l’indemnité d’éviction.

La cour renvoie à la motivation pertinente du jugement entrepris qui a retenu que l’action en paiement de l’indemnité d’occupation formée par les bailleurs n’est pas prescrite et qu’en conséquence la SELAS est redevable d’une indemnité d’occupation du 1^er janvier 2012 au 30 avril 2012, date non contestée de libération effective des locaux.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, les parties s’accordent sur sa fixation au montant du dernier loyer contractuel échu, soit la somme de 4.542,39 euros, outre la taxe sur les bureaux d’un montant de 206,58 euros et la TVA. Les bailleurs sollicitent en outre une provision sur charges de 294,72 euros contestée par le preneur aux motifs qu’une demande de régularisation est par ailleurs formée ; cependant, la demande en régularisation de charges étant fondée sur un calcul comptant une provision sur charges versée tout le temps de l’occupation, cette provision doit être incluse dans l’indemnité d’occupation qui sera donc limitée à la somme mensuelle de 6.038,23 euros comme retenue par le jugement entrepris. Le rappel de taxe sur les bureaux (30 euros) réclamé en sus en cause d’appel fait doublon avec la taxe bureau déjà accordée au prorata de l’année 2012.

Il s’ensuit que le jugement de première instance qui a condamné la SELAS à régler la somme de 6 038,23 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2012, relevant que celles de janvier à mars 2012 inclus avaient été réglées, sera confirmé.

Sur les arriérés de charges

Les appelants font valoir que suite aux régularisations de charges il reste dû la somme de 2 565,32 euros au titre des charges locatives de l’année 2011 et celle de 617,91 euros au titre des charges locatives de l’année 2012, au prorata de sa durée, ce qui est contesté par l’intimée qui sollicite de ce chef la confirmation du jugement entrepris.

En l’absence de moyens nouveaux en appel, la cour renvoie au jugement entrepris qui a condamné, par application des clauses du bail et au vu des pièces produites, la SELAS N H à régler aux consorts C la somme de 1824,22 euros au titre des régularisations sur charges.

Sur les réparations locatives

Les appelants relèvent que les moquettes sont sales, défraîchies, tachées, avec des marques des emplacements de postes de travail ; que les peintures des murs et plafonds sont abîmées et décollées avec des trous, ce qui impose leur changement intégral ; que les sanitaires sont anciens ainsi que la chaudière, ce qui nécessite leur changement ; que les locaux n’ont pas été restitués en bon état. L’intimée expose que les appelants sollicitent sous couvert des réparations locatives une rénovation des locaux en vue de leur relocation ; qu’ils doivent donc être déboutés de l’intégralité de leur demande d’indemnisation.

Le bail du 28/11/2002 liant les parties prévoit que "les lieux devront être, à la fin du bail, restitués par le preneur en bon état’ ; que le preneur a notamment à sa charge les travaux de réfection de peinture, ainsi que tous travaux d’entretien, de remplacement, réparations de toute nature nécessaires aux appareils se trouvant dans les lieux loués, le bailleur conservant à sa charge les gosses réparations de l’article 606 ainsi que le ravalement des façades extérieures, la réfection de l’escalier et

le remplacement de l’ascenseur.

Le preneur a réalisé lors de son entrée dans les lieux des travaux de réfection des peintures et des moquettes, moyennant une franchise de loyer.

Il résulte des procès-verbaux de constats établis chacun non contradictoirernent les 30 avril 2012 et 14 mai 2012, respectivement par la SELAS et les consorts C, le second comportant des photographies que les locaux loués ont été restitués en état d’usage et non en bon état, l’ensemble des locaux comprenant des peintures généralement défraîchies, à certains endroit dégradées ou écaillées et partiellement décollées, et des sols usagés avec des marques et tachés.

Il s’ensuit que, comme l’a relevé le jugement entrepris, le principe de réparations locatives est établi.

Pour établir leur préjudice, les bailleurs versent aux débats une facture de la société RENOVAR du 8/10/2012 qui a réalisé des travaux dans les lieux loués pour un montant total de 26.480,16 euros ; cependant, certains des travaux réalisés sont relatifs à des remplacements d’éléments qui ont été décidés par les bailleurs sans que le remplacement de ces équipements aient été rendus nécessaires par le manquement du preneur à ses obligations d’entretien et de réparations locatives. Si le carrelage des sanitaires est ancien et sale, il n’est pas décrit dans les constats d’huissier comme étant abîmé. Par conséquent c’est à bon droit que le jugement entrepris a retenu que seuls les travaux de peinture et de réfection des sols (hors carrelage), d’un montant total de 16.295,50 euros est justifié. Le jugement qui a condamné la SELAS à payer la la somme de 16.295,50 euros aux consorts C au titre de son manquement à son obligation de restitution des locaux en bon état sera donc confirmé.

Sur la restitution du dépôt de garantie et les comptes entre les parties

En l’absence de moyens nouveaux des parties, il convient de renvoyer à la motivation pertinente du jugement qui a retenu que la SELAS N H, après déduction du dépôt de garantie conservé par les bailleurs des sommes dues par la locataire au titre des réparations locatives et de la régularisation de charges, devait être condamnée à régler aux consorts C la somme de 4.325,91 euros et qui a donc rejeté sa demande en restitution du dépôt de garantie.

La cour confirme également le rejet des demandes des bailleurs relatives aux intérêts légaux sur les indemnités d’occupation, les arriérés de charges et les réparations locatives par renvoi à la motivation du jugement entrepris.

Le jugement entrepris qui a ordonné la compensation sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris étant principalement confirmé, il le sera également au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En appel, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au article 700 du code de procédure civile

Les consorts C succombant principalement en leur appel, ils seront condamnés in solidum aux dépens de l’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt rendu contradictoirement

Rejette les exceptions d’irrecevabilité soulevées par la SELAS AJILEX ;

Dit que la SELAS AJILEX anciennement dénommée SELAS O N, M H a qualité à agir pour demander la fixation et le paiement d’une indemnité d’éviction ;

Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant de l’indemnité d’éviction,

L’infirme de ce seul chef ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Fixe à la somme globale de 55 731 euros le montant de l’indemnité d’éviction et condamne in solidum Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C à payer cette somme à la SELAS AJILEX anciennement dénommée SELAS O N, M H ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Messieurs B et K C et Mesdames I C épouse X, Y C épouse A et L C aux dépens de l’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,