Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 10 février 2021, n° 17/20165

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 FEVRIER 2021

(n° ,9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/20165 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4MAW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Octobre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/06421

APPELANTE

SCI Y agissant poursuites et diligences en la personne de sa gérante, M^me X Y, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 320852 593

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

ayant pour avocat plaidant : M^e Jean-François PERET, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 203

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, la société STI – SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES -, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 377 532 346,

C/O Société STI

[…]

[…]

Représenté par M^e Evelyne ELBAZ substituée par M^e Audrey AMSELLEM, de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

SARL HARMONY

[…]

[…]

Représentée par M^e Sirma SEZGIN-GUVEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2531 substituée

par M^e Dominique-Jeanne N’DIAYE, avocat au barreau de PARIS, toque : E745

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Y est propriétaire du lot n°54 dépendant de l’immeuble situé […].

Suivant acte sous seing privé en date du 28 décembre 2006, la SCI Y, représentée par sa gérante M^me X Y, a conclu un bail commercial avec la SARL Jumin, à effet du 1^er octobre 2006 pour se terminer le 30 septembre 2015.

La SARL Harmony est venue aux droits de la SARL Jumin à la suite d’une cession de fonds de commerce réalisée en date du 15 mai 2009 et exerce depuis dans les lieux l’activité de Teinturerie Blanchisserie Nettoyage à Sec.

Lors de la cession de fonds de commerce, le loyer s’élevait à la somme de 5.950,80 € par trimestre charges comprises.

Par acte d’huissier en date du 23 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Y aux fins de la voir condamner à payer les charges arriérées impayées.

Par acte d’huissier en date du 24 février 2016, la SCI Y a assigné en intervention forcée la SARL Harmony aux fins de la voir condamner à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […].

Par jugement du 17 octobre 2017 le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à l’encontre de la SCI Y au titre des charges impayées à compter du 15 octobre 2010,

— condamné la SCI Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de :

—  23.114,77 €, au titre des charges de chauffage impayées du 15 octobre 2010 jusqu’au 1^er avril 2016, comprenant le deuxième appel trimestriel de charges de l’année 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2015,

—  128,89 € au titre des frais de recouvrement,

—  2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— déclaré irrecevable l’appel en garantie de la SCI Y à l’encontre de la SARL Harmony au titre des charges locatives antérieures au 24 février 2011,

— débouté la SCI Y de son appel en garantie à l’encontre de la SARL Harmony au titre des charges locatives postérieures au 24 février 2011,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SCI Y à payer à la SARL Harmony la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Y aux dépens, dont distraction au profit de Maître Sirma Sezgin-Guven, avocate, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

La SCI Y a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 novembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 novembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 18 novembre 2020, par lesquelles la SCI Y , appelante, invite la cour, au visa des articles 1353, 1302 du code civil, de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, du bail commercial la liant à la Société Harmony, à :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté partiellement le

syndicat de copropriétaires de ses demandes sur les frais accessoires et les dommages-

interêts

— dire et juger qu’elle ne doit aucune charge de chauffage au syndicat de copropriétaires du […]

— ordonner et condamner au syndicat de copropriétaires du […] représenté par son syndic de rembourser les sommes payées au titre de l’exécution provisoire contenues dans le jugement pour les charges de chauffage outre la somme payée en 2011 au titre du chauffage, soit la somme de 3.272,07 €

— débouter le syndicat de copropriétaires et la société Harmony de toutes leurs demandes et appels incidents

— condamner la société Harmony à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son égard et à 3.000 € d’article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera effectué par la SELARL JRF & Associés, représentée par Maître Stéphane Fertier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— condamner le syndicat de copropriétaires du […] à lui payer 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera effectué par la SELARL JRF & Associés, représentée par Maître Stéphane Fertier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 2 novembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 15^e, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des pièces versées aux débats, de l’article 564 du code de procédure civile, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967,

des articles 1231-6 et suivants du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

— dire la SCI Y irrecevable à titre principal, et mal fondée, à titre subsidiaire, à solliciter pour la première fois en cause d’appel :

— la modification du règlement de copropriété et de la grille de répartition des charges afin qu’elle soit définitivement exonérée du paiement des charges afférentes au chauffage collectif ;

et subsidiairement, le condamner à effectuer les travaux de raccordement du local commercial au chauffage collectif, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— déclarer que le contrat de bail commercial entre la SCI Y et la SARL Harmony lui est inopposable,

— débouter la SCI Y de l’intégralité de ses autres demandes,

— confirmer le jugement du 17 octobre 2017 en ce qu’il a condamné la SCI Y à lui payer :

—  23.114,77 € au titre des charges impayées au 1^er avril 2016, avec intérêts de droit à compter du 23 novembre 2015,

—  2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner la SCI Y à lui payer :

—  1.091,15 € au titre des frais nécessaires,

—  3.000 € à titre de dommages intérêts,

— condamner la SCI Y aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

Vu les conclusions en date du 23 octobre 2020, par lesquelles, la SARL Harmony, intimée, demande à la cour, au visa des articles 2224 et 2241 du code civil, de l’article 10 alinéa 1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l’article Charges # 12 de l’acte de renouvellement de bail commercial du 28 décembre 2006, de la soumission volontaire des parties à l’article 38 de la Loi du 1^er septembre 1948, et à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;

— déclarer la SCI Y mal fondée en son appel, à tout le moins en ce qu’elle réclame sa garantie concernant le paiement des charges locatives au titre du chauffage collectif ;

en conséquence,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a déclaré prescrite la demande de garantie de la SCI Y pour les charges locatives antérieures au 24 février 2011 ;

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a dit qu’elle ne doit aucune charge locative au titre du chauffage collectif n’est due dans la mesure où elle n’a reçu aucun service ;

— dire et juger qu’elle est raccordée au chauffage collectif depuis le mois de juin 2019 et que le litige n’a plus lieu d’être pour les charges postérieures à cette date ;

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la SCI Y à lui payer la somme de 2.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la 1^re instance ;

y ajoutant,

— condamner la SCI Y à lui payer la somme de 5.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— condamner la SCI Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Sirma Sezgin-Guven, avocat au Barreau de Paris, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande en paiement des charges et travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux

charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

' Sur les charges de chauffage

Devant la cour, la SCI Y maintient qu’elle n’est redevable d’aucunes charges de chauffage ;

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’elle ait jamais été raccordée et aurait de son chef supprimé le raccordement ;

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire est tenu de participer aux charges d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun dès lors qu’il a la possibilité objective d’en bénéficier ;

Aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble situé […] et de ses modificatifs, il est prévu que le lot n°54 (anciennement lots n°1, 2, 3 et 4) participe aux charges de chauffage ;

En l’espèce, le premier juge a exactement énoncé que la SCI Y ne justifie pas d’une décision de l’assemblée des copropriétaires ou d’une modification du règlement de copropriété l’autorisant à se désolidariser du chauffage collectif et donc de toute participation aux charges de chauffage ; que la facture de mai 1971 de la compagnie parisienne de chauffage urbain ne justifie pas qu’une telle autorisation lui aurait été accordée ;

Si le procès-verbal de constat de Maître Coatmeur, huissier de justice, du 14 mai 2014 démontre qu’à cette date, il n’existe pas d’installation de chauffage ni d’installation de production d’eau chaude et de radiateur dans son lot, ce constat n’établit pas que le raccordement au chauffage collectif est devenu techniquement impossible, et ce, d’autant qu’il résulte des écritures de la SCI Y et de la SARL Harmony que le local commercial a été raccordé en juin 2019 ;

En conséquence, le premier juge a énoncé à juste titre que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à réclamer les charges de chauffage à la SCI Y ;

S’agissant de la demande relative à la modification de la grille de charges et subsidiairement de travaux, il sera constaté que la SCI Y a renoncé à cette demande aux termes de ses dernières conclusions ;

La demande du syndicat des copropriétaires de voir déclarer la SCI Y irrecevable et mal fondée à ce titre est sans objet ;

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de déclarer le contrat de bail commercial entre la SCI Y et la SARL Harmony inopposable au syndicat des copropriétaires ;

Il convient de rejeter ces deux demandes ;

' Sur le caractère certain, liquide et exigible de la créance

Devant la cour, la SCI Y fait valoir que le report à nouveau, non historique et non ventilé et arrêté au 31.12.2010 à 5.233,37 €, doit être déduit de ce qui est demandé ;

Or, il ressort de l’appel de fonds pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2010, que cette somme correspond à la régularisation de charges de l’année 2010, laquelle comprend la régularisation des charges de chauffage depuis janvier 2009 et d’eau froide pour l’année 2008 (index début : 10789, fin : 11804) ;

Cette somme est parfaitement ventilée et justifiée ;

La contestation est inopérante ;

Comme l’a dit le tribunal, il résulte des décomptes produits et des appels de fonds que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance de 23.114,77 €, du 15 octobre 2010 jusqu’au 1^er avril 2016 comprenant le deuxième appel trimestriel de charges de l’année 2016, déduction faite des différents frais figurant au décompte, pour un montant de 1.418,99 € ;

Aucune autre contestation n’étant formée par la SCI Y et le syndicat ayant produit tous les procès verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, les appels de charges, les relevés de charges, les situations de comptes, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 23.114,77 €, au titre des charges de chauffage impayées du 15 octobre 2010 jusqu’au 1^er avril 2016, comprenant le deuxième appel trimestriel de charges de l’année 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2015 ;

La demande en répétition de l’indu au titre de la somme de 3.413,56 € payée au titre des charges par prélèvement du 6 juin 2011, doit être rejetée, le jugement déféré sera confirmé sur ce point également ;

Sur les frais nécessaires de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.091,15 €, au titre de frais de prélèvements, de prélèvements impayés, de mise en demeure, de 2^e et 3^e relance, d’intérêts de retard, de sommation article 19 et de transmission dossier avocat ;

Comme devant les premiers juges, il justifie des mises en demeure des 4 août 2011, 8 novembre 2012 et des relances du 29 novembre 2012 et 13 décembre 2012, pour un montant de 128,89 € mais ne justifie pas de la sommation de payer du 18 avril 2013 ;

En application de l’article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure et de relance, de sorte que le tribunal a retenu à juste titre la somme de 128,89 € ;

S’agissant des frais de prélèvements, de prèlévements impayés, et des intérêts de retard, ces frais ne sont pas justifiés et seront écartés comme en première instance ;

Enfin, s’agissant des frais de transmission du dossier à l’avocat, le tribunal a énoncé à juste titre, qu’ils seront compris dans les frais irrépétibles ;

Le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI Y à payer la somme de 128,89 €

au titre des frais de recouvrement, sera confirmé ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Depuis plusieurs années la SCI Y s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Il apparaît que de nombreux prélèvements sont revenus impayés et que la dette n’a cessé d’augmenter depuis 2012 pour atteindre plus de 20.000 € en 2016 ;

Sa contestation sur le paiement des charges de chauffage, ne lui permettait pas, de bonne foi, de s’abstenir de tout paiement à ce titre pendant plusieurs années, obligeant ainsi les autres copropriétaires à pallier sa carence ;

Les manquements systématiques et répétés de la SCI Y à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts sera infirmé ;

La SCI Y doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

1.500 € de dommages-intérêts ;

Sur l’appel en garantie à l’encontre de la SARL Harmony

La SCI Y maintient en appel sa demande en garantie dirigée à l’encontre de sa locataire pour le paiement des charges demandées par le syndicat des copropriétaires, pour leur part locative ;

Comme l’a exactement énoncé le tribunal, en application de l’article 2224 du code civil, la demande de la SCI Y au titre des charges locatives dues avant le 24 février 2011 est prescrite et donc irrecevable, son assignation étant en date du 24 février 2016 ;

Le jugement sera confirmé sur ce point ;

S’agissant des charges locatives postérieures, ainsi que l’ont rappelé les premiers juges, l’article 12 du bail commercial, stipule que 'la société preneuse devra rembourser au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives ainsi que les différentes prestations et fournitures que les

propriétaires sont en droit de récupérer contre les locataires et notamment celles énumérées à l’article 38 de la loi du 1^er septembre 1948« , lequel renvoie à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que » Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée (…)" ;

Or, il a été vu qu’il est établi par le procès-verbal de constat du 14 mai 2014 que la SARL Harmony ne dispose pas d’installation de chauffage de sorte qu’aucun service rendu au titre du chauffage ne peut donc lui être réclamé ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI Y de son appel en garantie à l’encontre de la SARL Harmony en ce qui concerne les charges locatives de chauffage, sera confirmé ;

Il n’y a pas lieu d’ajouter au jugement qu’il est dit que la SARL Harmony est raccordée au chauffage collectif depuis le mois de juin 2019 et que le litige n’a plus lieu d’être pour les charges postérieures à cette date ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Y, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 15^e et à la SARL Harmony, la somme supplémentaire de 2.500 € chacun, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Y ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Condamne la SCI Y à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 15^e la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 15^e et à la SARL Harmony, la somme supplémentaire de 2.500 € chacun, par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT