Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 12 MAI 2021

(n° 196 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17607 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYC4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Novembre 2020 -TJ de PARIS – RG n° 20/56415

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] représenté par son syndic bénévole, Madame B Y-X, […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assistée par me Rajda PIERRE substituant M^e Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R197

INTIMEE

S.A.R.L. GEMALIA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assistée par M^e Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, toque : B748

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Avril 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Thomas RONDEAU, Conseiller, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffière présente lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Le 1^er mars 2019, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé […] à […] a désigné M^me B Y-X en qualité de syndic, en remplacement de la SARL Gemalia.

Le 6 avril 2019, la société Gemalia a remis à M^me Y-X des documents administratifs et comptables de la copropriété.

Considérant cette communication comme incomplète, M^me Y-X a mis en demeure la société Gemalia de lui remettre les documents non communiqués.

Le 20 août 2020, le syndicat des copropriétaires (ci-après SDC) a assigné la société Gemalia devant le juge des référés. Elle lui a demandé de :

— ordonner à la société Gemalia, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la remise de l’ensemble des pièces administratives et comptables en sa possession, archives, fonds et comptes relatifs à la copropriété du […] à Paris, et notamment :

• les originaux des PV d’AG des années 2012, 2013, 2014, 2016 et 2018 ;

• la totalité des appels de fonds (charges, travaux et autres) adressés aux copropriétaires sur la période où la société Gemalia était syndic ;

• les attestations de non-recours des AG ;

• les relevés de compte de tous les copropriétaires remontant à sa désignation en tant que syndic ;

— condamner la société Gemalia à payer les sommes suivantes :

• 3.000 euros à titres de dommages et intérêts ;

• 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En défense, la société Gemalia a demandé au juge de débouter le SDC de l’ensemble de ses demandes.

Le 5 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le SDC de l’ensemble de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le SDC aux dépens de l’instance.

Le premier juge a estimé que, le 6 avril 2019, la société Gemalia a transmis à M^me Y X tous les PV d’AG relatifs aux exercices 2017, 2018 et 2019 ainsi que les appels de fond et les relevés de compte contenus dans le grand livre. Quant aux attestations de non-recours, la société Gemalia ne les a pas établies et ne peut pas les établir a posteriori, dès lors qu’elle a été dessaisie de la gestion de la copropriété.

Par déclaration en date du 7 décembre 2020, le SDC a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Par conclusions remises le 22 mars 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, le SDC demande à la cour, au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— le déclarer recevable que bien-fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

et y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance rendue le 5 novembre 2020 en toutes ses dispositions ;

— condamner par provision la société Gemalia d’avoir, dans un délai de 8 jours à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir et sous astreinte d’une somme de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration dudit délai, à lui adresser l’ensemble des pièces administratives et comptables en sa possession, archives, fonds et comptes relatifs à la copropriété du […] à Paris, et notamment :

• les originaux des PV d’assemblée générale des années suivantes 2012, 2013, 2014, 2016 et 2018 ;

• la totalité des appels de fonds (charges, travaux et autres) adressés aux copropriétaires sur la période où elle était syndic ;

• les attestations de non-recours des AG ;

• les relevés de compte de tous les copropriétaires remontant à sa désignation en tant que syndic ;

— débouter la société Gemalia de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner par provision la société Gemalia à payer au SDC une somme d’un montant de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts à raison des préjudices subis ;

— condamner la société Gemalia à payer au SDC la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le SDC expose en substance les éléments suivants :

— la simple lecture du bordereau de remise de pièces du 6 avril 2019 indique que la société Gemalia n’a pas remis à M^me Y X les originaux des PV des AG des années 2012, 2013, 2014, 2016 et 2018 ;

— le grand livre ne contient pas les appels de fond et les relevés de compte ;

— par conséquent, la société Gemalia doit remettre ces documents au SDC ;

— ce défaut de communication de pièce empêche le SDC d’entamer une procédure de recouvrement de charges contre l’un des copropriétaires, M. Z, qui lui doit plus de 9.300 euros de charges ;

— il en résulte un préjudice pour le SDC que la société Gemalia doit réparer.

Par conclusions remises le 12 mars 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Gemalia demande à la cour , au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— la recevoir en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance du 5 novembre 2020 en ce qu’elle a débouté le SDC de l’ensemble de ses demandes ;

— infirmer l’ordonnance du 5 novembre 2020 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ce faisant, statuant à nouveau,

— condamner le SDC au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre de la première instance et de 2.500 euros au titre de la présente instance et aux entiers dépens.

La société Gemalia expose en résumé ce qui suit :

— le bordereau de communication de pièces du 6 avril 2019 démontre que la société Gemalia a bien remis à M^me Y-X les PV des AG, les appels de fond et les relevés de compte ;

— la société Gemalia n’a pas établi les attestations de non-recours et ne peut pas les établir a posteriori dès lors qu’elle a été dessaisie de la gestion, rien n’empêchant M^me Y-X de les établir elle-même ;

— la société Gemalia ne saurait être condamnée sous astreinte à rendre des documents qu’elle ne détient pas ;

— s’agissant du prétendu préjudice du SDC, rien ne l’empêche d’agir contre le copropriétaire défaillant sans produire l’ensemble des appels de fonds.

A l’audience du 7 avril 2021, le SDC précise renoncer à la demande relative aux attestations de non-recours des assemblées générales.

SUR CE LA COUR

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable aux faits issue de la loi du 24 mars 2014, dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les

coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Il faut aussi rappeler que l’obligation mise à la charge de l’ancien syndic, par les dispositions de l’article 18-2 précité, est impérative et ce syndic ne peut s’en exonérer en indiquant simplement qu’il n’est plus en possession des pièces requises, sans s’expliquer dans le cadre d’un débat contradictoire, sur les motifs pour lesquels il ne serait plus en possession des dites pièces.

En l’espèce, il y a lieu de relever, après avoir rappelé que l’appelant a indiqué à l’audience ne plus formuler de demandes relatives aux attestation de non-recours contre les assemblées générales :

— que deux bordereaux de remise de pièces ont été signés entre l’ancien et le nouveau syndic, les 4 et 5 avril 2019 (pièce 1 intimée), mentionnant, sans indication de réserves, la remise des pièces suivantes, à savoir

Bordereau du 4 avril 2019 :

'relevé général des dépenses et annexes 2017

factures 2017 + balance au 31 décembre 2017 + grand livre 2017

répartition des charges 2017 à envoyer

factures 2018/2019

relevé général des dépenses 2018

balance au 31 décembre 2018

grand livre 2018

relevé général des dépenses 2019

balance au 5 avril 2019

grand livre 2019

dossier courriers

dossier travaux création descente EU/EV’ ;

Bordereau du 5 avril 2019 :

'carnet d’entretien

registre des PV

dossier travaux descentes EU/EV

dossier sinistre du 11 janvier 2019

dossier AG 1^er mars 2019

dossier AG 22 juillet 2017

dossier régularisation tantième M. A

contrat assurance MRI’ ;

— qu’il se déduit notamment de ces bordereaux qu’a été remis le registre des procès-verbaux ;

— qu’eu égard aux mentions des bordereaux, le syndicat ne peut être suivi lorsqu’il indique que la remise des procès-verbaux d’assemblées générales n’a été que partielle, la lecture des bordereaux n’établissant pas, contrairement à ce qu’indique l’appelant, que le registre des procès-verbaux transmis était incomplet, notamment pour les originaux des années 2012, 2013, 2014, 2016 et 2018, aucune difficulté n’étant mentionnée lors de la remise ;

— que, s’agissant des appels de fonds et des relevés de compte des copropriétaires, force est de rappeler que l’article 2 de l’arrêté du 14 mars 2005, relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, indique que le grand livre des comptes 'regroupe l’ensemble des comptes utilisés par le syndicat, opération par opération’ ;

— que l’article 6 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat fait lui état de ce que les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat et de ce qu’en cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur ;

— que les relevés de compte des copropriétaires sont, à l’évidence, des documents par nature comptables, qui résultent des mentions du grand livre des comptes ;

— qu’ils sont donc nécessairement contenus dans celui-ci, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que leur communication ne pouvait être ordonnée ;

— qu’en revanche, s’agissant des appels de fonds, ils s’agit de pièces spécifiques, par lesquelles sont réclamées les sommes dues auprès des copropriétaires, de sorte qu’ils ne sont pas contenus dans le grand livre des comptes et doivent être en possession de l’ancien syndic ;

— que la société intimée ne fait état d’aucune circonstance particulière, justifiant notamment de la perte des appels de fonds, qui ne sont pas mentionnés dans les deux bordereaux comme ayant été remis.

Aussi, il y a donc lieu, dans ces circonstances, de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes du syndicat portant sur les originaux des PV d’AG des années 2012, 2013, 2014, 2016 et 2018, les attestations de non-recours des assemblées générales, les relevés de compte de tous les copropriétaires, et en ce qu’elle a rejeté de manière plus générale la demande de remise de l’ensemble des pièces administratives et comptables, ce à l’exception des appels de fonds ;

— infirmer la décision entreprise sur la remise des appels de fonds, en ordonnant à la SARL Gemalia de remettre, dans les conditions d’astreinte indiquées au dispositif, les appels de fonds (charges, travaux et autres) adressés aux copropriétaires sur la période où la société Gemalia était syndic.

Concernant la demande de dommages et intérêts provisionnels formés par le syndicat, l’appelant fait état de ce que M. Z, copropriétaire, doit à la copropriété la somme de 9.389,56 euros (pièce 6) et qu’il ne peut utilement initier une instance en recouvrement sans disposer des appels de fonds et des relevés de compte.

L’intimée réplique que la jurisprudence peut lui permettre de faire une action contre le copropriétaire indélicat, sans disposer des pièces réclamées.

Il résulte à cet égard de la décision versée aux débats (Civ. 3^e, 8 mars 2018, 17-15.959) que, outre la production des procès-verbaux des assemblées générales, la production des décomptes et situations de compte individuels de charges actualisés et des décomptes définitifs de charges est nécessaire pour justifier la créance à l’égard d’un copropriétaire, sans qu’il n’y ait nécessairement lieu de produire les appels de fonds, dès lors que les autres pièces établissent suffisamment la créance.

Il s’en déduit qu’il n’apparaît pas que le syndicat justifie d’un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts provisionnels, alors que les documents comptables peuvent fonder la réclamation en justice et que les appels de fonds ne font pas partie des pièces indispensables.

La décision du premier juge sera confirmée en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts provisionnels.

Il sera accordé au syndicat la somme indiquée au dispositif, pour l’indemniser de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

La SARL Gemalia sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté :

— les demandes du syndicat portant sur les originaux des procès-verbaux des assemblées générales des années 2012, 2013, 2014, 2016 et 2018, les attestations de non-recours des assemblées générales, les relevés de compte de tous les copropriétaires, et en ce qu’elle a rejeté de manière plus générale la demande de remise de l’ensemble des pièces administratives et comptables, à l’exception des appels de fonds,

— la demande de dommages et intérêts provisionnels ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Ordonne à la SARL Gemalia de remettre au syndicat des copropriétaires du […] à […] représenté par son syndic en exercice M^me B Y-X les appels de fonds (charges, travaux et autres) adressés aux copropriétaires sur la période où elle était syndic, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée maximale de 100 jours ;

Condamne la SARL Gemalia à payer au syndicat des copropriétaires du […] à […] représenté par son syndic en exercice M^me B Y-X la somme de 2.000 euros pour les frais non répétibles de première instance et d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Gemalia aux dépens de première instance et d’appel ;

La Greffière, La Présidente,