Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 16 JUIN 2021

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/15429 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAO2V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 15/18338

APPELANTE

SCI PIMOJA agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 444 046 312

[…]

[…]

représentée par M^e Martine SULTAN FUENTES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0337

INTIMEE

SAS LNY SA HOTEL DE LONDRES ET NEW YORK prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège social

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 562 019 646

[…]

[…]

représentée par M^e B VIOLLET de la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0129 substitué par M^e Victoire BEHAGHEL de la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 1943, la SA PIMOJA, aux droits de laquelle vient la SCI PIMOJA, a donné à bail à M. et M^me X, aux droits desquels vient la société LNY, exerçant sous l’enseigne « HOTEL DE LONDRES ET NEW YORK », des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 8^e arrondissement, pour une durée de 60 ans à compter du 1^er juin 1943 à destination de « café, brasserie, restaurant, pâtisserie, salon de thé et traiteur avec hôtel meublé ».

Par acte du 22 février 2010, ledit bail a été renouvelé pour une durée de neuf années depuis le 1^er juin 2003 moyennant un loyer annuel de 180.000 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 juin 2014, la société LNY a signifié au bailleur une demande de renouvellement à compter du 1^er juillet 2014 moyennant un loyer annuel d’un montant de 100.000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 14 décembre 2015, la SCI PIMOJA a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 406.410 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er juillet 2014.

Par jugement avant-dire droit en date du 26 mai 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— désigné M. Z Y en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé ;

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 13 septembre 2018, concluant à une valeur locative de

236.000 euros au 1^er juillet 2014 par an hors taxes et hors charges.

Par jugement en date du 28 mai 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

Vu le rapport d’expertise de M. Z Y, reçu au greffe le 13 septembre 2018,

Constaté, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 10 juin 2014 par la société LNY et l’acceptation par la SCI PIMOJA, le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés […] à Paris 8^e arrondissement à compter du 1^er juillet 2014 ;

Fixé à la somme annuelle de 235.546 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2014 entre la SCI PIMOJA et la société LNY pour les locaux situés […] à Paris 8^e arrondissement, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Condamné la SCI PIMOJA à payer à la société LNY les intérêts au taux légal sur les loyers excédentaires acquittés à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016 ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration en date du 25 juillet 2019, la SCI PIMOJA a interjeté appel de ce jugement en ne précisant pas le nom de l’intimé. Cette affaire a été enrôlée sous le numérao RG 19/15429.

Par déclaration en date du 23 septembre 2019, la SCI PIMOJA a interjeté appel de ce jugement en précisant le nom de l’intimée, ce second appel régularisant le premier. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 19/18046.

Une ordonnance de jonction en date du 24 octobre 2019 des procédures inscrites au rôle sous les numéros RG 19/15429 et RG 19/18046 a été prononcée, celles-ci se poursuivant sous le numéro RG 19/15429.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 1^er février 2021, la SCI PIMOJA, demande à la Cour de :

Dire et Juger la SCI PIMOJA recevable et bien fondée en son appel,

Débouter la société Hôtel de Londres et New York de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Infirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le Juge des Loyers Commerciaux près le Tribunal de Grande Instance de Paris le 28 Mai 2019, et ce faisant

Statuant à nouveau,

1/ Concernant la valeur locative de la partie à usage d’hôtel :

À titre principal, fixer le prix du bail renouvelé au 1^er Juillet 2014 des locaux sis à […], […], à usage d’hôtel, pris à bail par la société Hôtel de Londres et New York à la somme annuelle en principal hors charges hors taxes de 182.000 € (cent quatre-vingt deux mille euros), le prix du bail en renouvellement au 1^er Juillet 2014, selon le calcul de la méthode hôtelière intégrant la recette petits déjeuners.

À titre subsidiaire, fixer le prix du bail renouvelé au 1^er Juillet 2014 des locaux à usage d’hôtel sis à […], […], pris à bail par la société Hôtel de Londres et New York à la somme annuelle en principal hors charges hors taxes de 167.633 € (cent soixante-sept mille six cent trente-trois euros), le prix du bail en renouvellement au 1^er Juillet 2014, selon le calcul de la méthode hôtelière n’intégrant pas la recette petits déjeuners.

2/ Concernant la valeur locative des locaux commerciaux données en sous location,

Dire et Juger que depuis le dernier renouvellement de bail de la société Hôtel de Londres et New York au 1^er Juin 2003, les facteurs locaux de commercialité ont subi une modification notable qui justifie d’écarter les règles du plafonnement des loyers,

Fixer à la somme de 142.535 € la valeur locative des locaux donnés en sous location à la société A B F ;

Fixer à la somme de 60.175 € la valeur locative des locaux sous loués à la société Paris-Havre;

En conséquence, concernant la valeur locative globale des lieux loués,

Fixer le prix du bail renouvelé au 1 er Juillet 2014 des locaux sis à […], […], pris à bail par la société Hôtel de Londres et New York,

À titre principal, à la somme annuelle en principal hors charges hors taxes de 384.710 € (trois cent quatre-vingt-quatre mille sept-cent-dix euros), le prix du bail en renouvellement au 1 er Juillet 2014, selon le calcul de la méthode hôtelière intégrant la recette petits déjeuners.

À titre subsidiaire, à la somme annuelle en principal hors charges hors taxes de 370.343 € (trois cent soixante-dix mille trois cent quarante-trois euros), le prix du bail en renouvellement au 1^er Juillet 2014, selon le calcul de la méthode hôtelière n’intégrant pas la recette petits déjeuners.

À titre infiniment subsidiaire, désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la Cour de désigner avec mission de :

« Convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux litigieux sis […], […], les décrire ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1^er Juillet 2014, au regard notamment de la méthode dite hôtelière ;

— Rechercher la valeur locative des locaux donnés en sous-location en recherchant notamment la modifi cation des facteurs locaux de commercialité.

— rendre compte de tout et donner son avis motivé sous forme de rapport,

Dire que l’Expert sera saisi et eff ectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greff e de la Cour d’Appel de Paris, Pôle 5 Chambre 3 dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine,

Fixer la provision à consigner à la Régie du Tribunal de Grande Instance de Paris »

Fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer en cours.

En toute hypothèse,

Condamner la société Hôtel de Londres et New York au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances dues à compter du 1^er Juillet 2014 et ce, en application de l’article 1155 du Code civil ;

Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an, en application de l’article 1154 du Code civil ;

Dire et Juger que chacune des parties gardera à sa charge ses dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA, le 27 janvier 2021, la SAS LNY, demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles L.145-33 et R.145-10 du Code de Commerce,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter la Société PIMOJA de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement rendu le 28 mai 2019 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS en ce qu’il a :

— Retenu une recette annuelle théorique TTC au 1^er juillet 2014 de 2.586.425 € ;

— Exclu la recette des petits déjeuners ;

— Retenu un taux de remise de 30% ;

— Déduit de la recette théorique TTC la TVA au taux de 10% et la taxe de séjour acquittée par la Société LNY en 2014 laquelle s’élevait à la somme de 9.198 € ;

— Appliqué un abattement de 10% au titre des travaux hôteliers réalisés au cours du bail expiré ;

— Retenu, au titre du loyer versé par le sous-locataire, la Société A B F, à la Société LNY, une somme annuelle en principal HT/HC de 83.355 € minoré d’un abattement de 5% pour frais de gestion ;

— Condamné la SCI PIMOJA à payer à la Société LNY les intérêts au taux légal sur les loyers excédentaires acquittés à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation ;

— Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du Code Civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016.

Infirmer le jugement rendu le 28 mai 2019 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS en ce qu’il a :

— Dit que l’ancienne boutique à usage de parfumerie générait une valeur locative distincte des autres locaux hôteliers ;

— Retenu un taux d’occupation de 75% ;

— Appliqué un taux de recette de 13,50% ;

— Retenu un abattement de seulement 10% au motif que l’impôt foncier, l’assurance de l’immeuble et les grosses réparations étaient à la charge de la société locataire ;

En conséquence,

Dire qu’il n’y a pas lieu de rechercher une valeur locative spécifique pour l’ancienne

parfumerie ;

Dire que l’application d’un taux d’occupation de 70% et d’un pourcentage sur recette de 13,25% est parfaitement justifiée ;

Dire qu’il convient de déduire de la valeur locative brute les montants exacts remboursés par la Société LNY à son bailleur au titre de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble, soit les sommes respectives de 11.647,50 € et de 4.547,72 € ;

Dire qu’un abattement supplémentaire à hauteur de 10% au motif que les grosses réparations prévues par les dispositions de l’article 606 du Code Civil sont à la charge de la Société LNY, est amplement justifié ;

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1 er juillet 2014 au profit de la Société LNY à la somme annuelle en principal HT/HC de CENT SOIXANTE DIX NEUF MILLE CENT TRENTE EUROS (179.130 €) ;

En tout état de cause,

Condamner la Société PIMOJA au paiement d’une somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LVA, Maître B VIOLLET, Avocat au Barreau de PARIS, aux offres de droit, sur son affirmation qu’elle en a fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle que les parties ne discutent pas du caractère monovalent des locaux et de l’application de la méthode hôtelière afin de déterminer le prix du loyer du bail renouvelé conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce.

Cependant, elles s’opposent sur la méthode à retenir s’agissant des deux boutiques situées en pied d’immeuble données en sous-location. Le bailleur soutient qu’il convient de déterminer la valeur locative de la boutique donnée en sous-location à la société A B FILS, pour un commerce de prêt-à-porter, alors que le preneur soutient qu’il y a lieu de ne retenir en ce qui la

concerne que le montant du sous-loyer payé lors du renouvellement du bail principal, minoré des frais de gestion. En ce qui concerne la seconde boutique, dont la surface a été intégrée à l’hôtel à la suite de travaux, le bailleur soutient qu’il convient d’en fixer la valeur locative alors que le preneur estime que compte tenu de sa disparition et de son intégration aux surfaces occupées par l’hôtel, il n’y a pas lieu de la valoriser séparément.

La cour relève qu’en l’espèce selon les stipulations du bail du 22 juin 1943, la société PIMOJA a donné à bail aux preneurs :

selon la clause de désignation :

'la totalité d’un immeuble situé à Paris, place du Havre, n°15, ayant sa façade au milieu d’un grand pan coupé, formant une des faces de la place, à droite en sortant de la gare Saint Lazare.

Comprenant :

un corps de bâtiment principal ayant treize mètres de façade sur la place du Havre, élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée à usage de boutiques, un entresol, quatre étages carrés avec balcon et un cinquième étage lambrissé pour chambres de domestiques.

Cour dans laquelle est un magasin couvert en terrasse et au fond de cette cour, deuxième corps de bâtiment simple en profondeur, élevé d’un rez-de-chaussée avec entresol et de quatre étages carrés avec un cinquième étage sous les combles.

Ledit immeuble d’une contenance superficielle de deux cent soixante treize mètres carrés et cinquante centièmes, environ […]'

Selon la clause 15 dudit bail le preneur a l’obligation 'd’exercer, dans les lieux loués le commerce de café, brasserie, restaurant, pâtisserie, salon de thé et traiteur avec hôtel meublé, qui y est actuellement exploité sauf la continuation des locations existantes et celles qui viendraient à les remplacer […]

La clause 'conditions particulières’ est libellée ainsi qu’il suit :

'A- en raison de la location principale à eux consentis, les preneurs pourront faire toutes sous-locations, et en demeureront responsables.

[…]'.

Selon la clause 17, 'les preneurs auront le droit d’effectuer dans l’immeuble loué, toutes transformations ou constructions nouvelles que bon semblera et tous autres travaux, gros ou menus qu’ils jugeront utiles de faire sans avoir besoin d’aucune autorisation de la société bailleresse , mais à la condition toutefois que ces travaux ne nuisent pas à la solidité de l’immeuble [..] '.

La cour relève que l’hôtel est également exploité dans l’immeuble du 13 place du Havre, donné à bail par un bailleur distinct au même preneur. Bien que dès l’origine, il ait existé des boutiques en pieds d’immeuble, les parties ne discutent pas du fait que les locaux ont été construits en vue d’une seule utilisation, celle d’hôtel.

Dans ces conditions, le prix du loyer du bail renouvelé sera fixé en application de l’article R145-10 du code de commerce conformément aux usages observés dans le domaine de l’hôtellerie, selon la méthode hôtelière.

Cette méthode consiste à fixer la valeur locative par référence à la recette théorique annuelle hors

taxes, à laquelle sont appliqués successivement et s’il y a lieu :

— un abattement pour segmentation de la clientèle s’il est pratiqué de manière habituelle des remises à des «tour-operators» ou clients récurrents,

— un taux d’occupation choisi en fonction du classement de l’hôtel, de l’emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie,

— un taux sur recettes déterminé selon la catégorie de l’hôtel, les normes habituellement admises pour des établissements comparables, les caractéristiques physiques de l’immeuble,

— un abattement pour tenir compte de clauses exorbitantes du droit commun.

En l’espèce les deux parties s’entendent sur le montant de la recette annuelle théorique TTC de 2.586.425 euros proposée par l’expert judiciaire.

Elles s’opposent en revanche sur l’ajout à la recette théorique d’hébergement, de celle liée au service des petits-déjeuners, la bailleresse souhaitant son ajout au motif principal que plusieurs décisions judiciaires intégreraient désormais cette recette, compte tenu de leur bonne rentabilité ; ce à quoi s’oppose la société locataire qui soutient que la jurisprudence la plus récente exclut cette recette, étant au demeurant souligné qu’au cas présent la salle des petits déjeuners est particulièremen exiguë et qu’elle ne perçoit aucun bénéfice sur ces recettes qui demeurent marginales.

La cour relève que c’est à juste titre que le premier juge n’a pas pris en compte la recette des petits-déjeuners, la cour rappelant qu’il est d’usage de ne pas prendre en compte cette recette qui demeure incertaine, les clients n’ayant aucune obligation à cet égard, d’autant plus que l’hôtel est situé en centre ville, que d’autres possibilités s’offrent à eux et que la salle des petits déjeuners particulièrement exiguë ne permet pas de servir le petit déjeuner à tous les clients de l’hôtel.

Après déduction de la TVA, la recette théorique ressort à la somme de 2.351.295,45 euros (2.586.425x100/110).

Si les parties conviennent du fait qu’il y a lieu de déduire de cette somme le montant de la taxe de séjour, elles s’opposent sur le montant de la taxe à prendre en compte, le bailleur soutenant qu’il convient de la prendre en son entier pour 33.945 euros, alors que la société locataire, rappelant qu’elle exploite son hôtel dans deux bâtiments, et que la présente demande ne concerne qu’une partie comportant 29 chambres pour une capacité de 63 personnes, demande de ne retenir à ce titre que la somme de 13.797 euros (1eurox63x365jours-40%).

Le bail dont s’agit ne concernant qu’une partie de l’hôtel exploité sur deux immeubles, c’est à juste titre que la société locataire demande de ne retenir que le montant de la taxe de séjour afférente au bail litigieux.

Il en résulte que seule la somme de 13.797 euros sera déduite de la recette théorique.

En conséquence, la recette théorique hors TVA et hors taxe de séjour est de 2.337.498,45 euros (2.351.295,45-13.797).

Le taux de remise de 30% proposé par l’expert judiciaire est admis par les deux parties.

Il en résulte une recette ramenée à la somme de 2.337.498,45 x70%=1.636.248,91euros

Le taux d’occupation proposé par l’expert judiciaire est de 75%, taux qui est contesté par le bailleur qui lui préfère un taux de 80%, alors que le preneur souhaite voir appliquer un taux de 70%.

L’hôtel dont s’agit est classé en 3 étoiles selon une décision de classement d’Atout France du 19 juillet 2012 pour la totalité de ses 66 chambres exploitées dans des locaux objets de deux baux distincts. .

L’expert judiciaire indique que selon les statistiques de KPMG le taux d’occupation des hôtels trois étoiles sont les suivants : 2012 : 82,10%, 2013 : 82,50 %, 2014 : 82,90%. Les statistiques de Deloitte pour les hotels moyenne gamme étant de 80,90% pour 2012, 81,70% pour 2013 et de 83,10% pour 2014.

Compte tenu d’une situation assez favorable entre un quartier d’affaires et un secteur touristique, qui bénéfice d’une bonne desserte par les transports en commun, du niveau de prix affichés sensiblement inférieur au prix moyen pour cette catégorie d’hôtel qui s’établit à 102,48 euros en moyenne pour l’année 2014, d’une capacité limitée, le taux de 75% proposé par l’expert judiciaire paraît faible, compte tenu des éléments statistiques reproduits ci-dessus, il doit lui être préféré un taux de 78%, la concurrence des plateformes de réservation comme airbnb, ne pouvant être prise en compte pour un renouvellement au 1^er juillet 2014, l’effet de l’existence de ces plateformes ne s’étant pas encore fait sentir à la date du renouvellement, le taux de 80% demandé par le bailleur étant cependant excessif.

Dans ces conditions après application de ce taux d’occupation, la recette est ramenée à la somme de 1.276.274,14 euros (1.636.248,91x78%).

La cour rappelle que le taux sur recette est inversement proportionnel à la catégorie de l’hôtel. Ceci tient au fait que la prestation immobilière est d’importance moindre que celle des prestations de confort dans les catégories les plus élevées.

Dans les hôtels de même catégorie que l’hôtel dont s’agit, il varie selon l’expert judiciaire entre 13 et 13,50% pour un trois étoiles de qualité supérieure et entre 13,50 et 14% pour une trois étoiles de qualité standard.

Le bailleur demande de retenir un taux de 14,5%, en faisant observer que l’expert amiable SAINSARD proposait un taux de 14,50% alors que le preneur sollicite l’application d’un taux de 13,25%.

La cour relève qu’il résulte de la description des locaux qui n’est pas utilement contredite par les parties que l’hôtel dont s’agit qui se trouve dans un bâtiment ancien mais de belle apparence relève de la catégorie trois étoiles de qualité supérieure, que compte tenu des prix pratiqués, du positionnement de l’établissement et du nombre relativement important de chambres sur l’ensemble de l’établissement (66) qui permet de répartir les coûts générés par l’exploitation, le taux de 13,50 doit être retenu.

Il s’ensuit qu’après application de ce taux, la recette est ramenée à la somme de 172.297 euros (1.276.274,14 x13,50%)

Les deux parties s’accordent pour retenir un taux de 10% pour l’abattement pour travaux hôteliers qui était proposé par l’expert judiciaire Y. En effet au cours du bail expiré le preneur a réalisé d’importants travaux dans les lieux pris à bail, dont le bailleur ne conteste pas qu’ils ont été régulièrement notifiés en application de l’article L311-2 et suivant du code du tourisme : en 2005-2006 les travaux réalisés pour un montant total de 344.587,83 euros HT sont relatifs à l’incorporation à l’hôtel de l’ancienne parfumerie. Ils ont permis l’agrandissement du hall de reception avec la création d’un salon-bar disposant d’une licence IV et la création d’un salon au sous-sol accessible par un escalier en bois, dans d’anciennes surfaces à usage de réserve. Les travaux réalisés en 2008 pour 182.643,72 euros HT sont relatifs à la rénovation de l’installation de chaufferie. Ce taux d’abattement n’étant pas discuté, il sera appliqué.

En conséquence la valeur locative s’établit à la somme de 155.067,30 euros (172.297 -10%).

Sur le loyer correspondant aux deux boutiques

Les parties s’opposent sur la valorisation des surfaces données en sous-location.

La première boutique a été sous-louée par acte en date du 17 février 1978, par la société X ET COMPAGNIE, actuellement dénommée société L.N.Y à la société A B F, en renouvellement d’un bail précédent, pour « un commerce d’habillement et accessoires ou toute autre activité connexe ou complémentaire ». Ce sous-bail, renouvelé pour la dernière fois le 1^er octobre 2003, était en tacite prolongation lors du renouvellement du bail principal.

En ce qui concerne la seconde boutique, il résulte des pièces produites aux débats que par acte notarié du 4 août 1965, la société X et COMPAGNIE , locataire principal à cédé à la société PARIS HAVRE son fonds de commerce de « café bar » à l’enseigne TOUTELA, exploité dans une des boutiques de l’immeuble et une sous-location lui a été consentie pour le commerce de « parfumerie et soins de beauté » à compter du 4 août 1965. Le locataire principal par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 décembre 2004 (AR signé le 13 décembre 2004), a indiqué au bailleur que ce sous-bail avait pris fin par résiliation amiable, la société PARIS HAVRE ayant libéré les lieux le 29 juillet 2004 et précisé qu’il n’avait pas l’intention de consentir une nouvelle sous-location de la boutique 'qui sera désormais affectée à (ses) propres besoins d’exploitation conformément à la destination des lieux stipulée au bail'.

L’expert judiciaire Y pour valoriser l’espace occupé par la boutique sous-louée à la société A B ET COMPAGNIE a retenu le loyer payé par le sous-locataire minoré de 5%, montant des frais de gestion. S’agissant de la boutique anciennement sous- louée à la société PARIS HAVRE, et actuellement intégrée à l’hôtel, il l’a valorisée en réconstituant le sous-loyer dont elle aurait dû s’acquitter au 1^er juillet 2014, en supposant que le sous-bail alors en cours aurait dû être dans un premier temps déplafonné, tout comme l’avait été le sous-bail de la société JEANLAURENT F, pour lequel un prix unitaire avait été retenu de 600 euros et une surface pondérée de 41m², puis il a considéré que le sous-loyer s’il avait été renouvelé au 1^er octobre 2011, aurait dû être plafonné et en a déduit que le montant du sous- loyer qui aurait dû être payé alors aurait dû être de 34.243,33 euros, minoré des frais de gestion locative soit 32.531 euros.

La société locataire approuve l’expert judiciaire en ce qu’il a valorisé l’espace sous-loué à la société A B et COMPAGNIE au montant du loyer en cours minoré de 5% au titre des frais de gestion soutenant que l’article L145-31 du code de commerce n’a pas vocation à s’appliquer, puisque la société sous-locataire règle à ce jour un loyer inférieur au montant du loyer principal, et que le loyer versé par le locataire principal à son bailleur ne peut être supérieur à celui qu’il perçoit de la sous-location comme l’ont relevé à juste titre l’expert judiciaire et le premier juge. Elle critique le jugement entrepris et l’expert judicaire en ce qu’ils ont valorisé séparément l’autre boutique, et soutient que celle-ci n’étant plus sous-louée, sa surface ayant été intégrée à la surface hôtelière, elle est ainsi déjà valorisée par la méthode hôtelière.

La bailleresse pour sa part soutient qu’il convient de valoriser les surfaces objets des deux sous-baux, à la date de renouvellement du bail principal. Elle indique que le prix du loyer de ces surfaces doit être déplafonné, en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré. Retenant un prix unitaire de 1450 euros le m², elle propose de valoriser la boutique sous-louée à la société A B ET FILS à la somme de 142.535 euros et celle anciennement sous-louée à la société PARIS HAVRE à la somme de 60.175 euros.

La cour relève que si l’article L145- 31 du code de commerce institue une procédure particulière permettant au bailleur, dans l’hypothèse où le montant du sous-loyer serait d’un montant supérieur à celui du montant du loyer du bail principal, proportionnellement auxsurfaces occupées, de réajuster

le montant du loyer principal, cela n’implique pas que le montant de loyer du bail principal doit être calculé en fonction du loyer payé par le sous- locataire à l’époque du renouvellement du bail principal. Le caractère monovalent des locaux ayant été retenu pour leur totalité, l’usage veut en ce cas que la partie hôtel soit

valorisée seon la méthode hôtelière et que les autres surfaces soient valorisées à leur valeur locative au prix uitaire au mètre carré, sans qu’il soit pour cela nécessaire de déterminer s’il existerait ou non un motif de déplafonnement .

En ce qui concerne la boutique sous-louée à la société A B F, l’expert judiciaire M. Y n’a pas calculé la surface de ces locaux . La bailleresse soutient que la surface pondérée est de 98, 30 m² et que le prix unitaire s’élève à la somme de 1450 euros proposé par l’expert amiable SAINSARD.

Il ressort du rapport de l’expert SAINSARD, auquel figurent les plans établis par le géomètre- expert C D en octobre 2002, également produits par ailleurs aux débats que la surface réelle des locaux, situées au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble est de 188,30m² et que leur surface pondérée est de 98,30m²P, l’expert Sainsard, ayant fait application dans ces conditions non critiquée des coefficients proposés par la charte des experts judiciaires. Par ailleurs, l’expert Sainsard a proposé des références variant pour les fixations judiciaires de 950 euros (en 2010 pour un restaurant rapide 119 rueSaint Lazarre) à 1900 euros (en 2009 pour un restaurant rapide situé […], en face de l’entrée du passage du Havre de 28m²P) ; pour les renouvellements amiables variant de 518 euros le m²P (en 2010 pour une boutique de prêt-à-porter située […]) à 2080 euros le m²P (en 2011 pour une agence bancaire […]) ; pour les nouvelles locations 1615euros le m²P (en 2011 pour une boutique de prêt-à- porter 5 rue Auber à 2467 euros le m²P (en 2013 pour une boutique de téléphonie). Compte tenu de ces éléments, de l’emplacement de la boutique dans un secteur très animé doté d’une très bonne commercialité, de sa très bonne visibilité, puisqu’elle est située à proximité immédiate de la gare Saint Lazarre, un prix unitaire de 1000 euros sera retenu.

Il en résulte une valeur locative de 98,30x1000=98.300 euros.

En ce qui concerne les surfaces anciennement données en sous-location à la société Paris Havre, la cour relève que selon la clause 17 du bail principal, 'les preneurs auront le droit d’effectuer dans l’immeuble loué, toutes transformations ou constructions nouvelles que bon semblera et tous autres travaux, gros ou menus qu’ils jugeront utiles de faire sans avoir besoin d’aucune autorisation de la société bailleresse , mais à la condition toutefois que ces travaux ne nuisent pas à la solidité de l’immeuble [..] ' et selon une autre clause 'A- en raison de la location principale à eux consentis, les preneurs pourront faire toutes sous-locations, et en demeureront responsables'.

Dans ces conditions, les sous-locations que le locataire principal est autorisé à consentir ne sont pour lui qu’une faculté et non une obligation, le locataire étant libre d’effectuer toutes les transformations qu’il jugera utile, quand bien même le bail stipulerait dans sa clause de désignation qu’existent des boutiques en pied d’immeuble.

En conséquence, le preneur a pu intégrer les surfaces précédemment occupées dans le cadre d’un sous-bail par la parfumerie, à l’exploitation de l’hôtel. Ceci a été de nature à améliorer le standing de l’hôtel qui a ainsi pu bénéficier au rez-de chaussée d’un salon-bar, et au sous-sol d’un autre salon, pour sa clientèle. Ce sont ces améliorations qui ont conduit a retenir que l’hôtel ne devait pas être classé comme un hôtel 3^etoiles de catégorie standard, mais comme un hôtel trois étoiles de catégorie supérieure, entraînant l’application d’un taux de 13,50%. Cependant, ces améliorations bénéficiant selon les parties des dispositions du code du tourisme qui en diffèrent l’accession au bailleur, elles ont conduit à retenir un abattement de 10%, afin d’apprécier la valeur locative des locaux à la date du renouvellement, dépourvus de telles améliorations.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, il n’est pas possible de retenir que l’espace anciennement donné à bail à la société PARIS HAVRE, est valorisé au 1^er juillet 2014 par la méthode hôtelière, puisque ces améliorations n’ont pas encore fait accession au bailleur.

Sa surface pondérée de 41m²P calculée par l’expert Y, approuvée par le bailleur et non critiquée par la locataire, doit être approuvée. Il convient de retenir un prix unitaire de 1000 euros le m²P, similaire à celui retenu pour la première boutique, située dans le même immeuble. Sa valeur locative s’établit dès lors à la somme annuelle de 41.000 euros.

Sur les abattements,

L’expert judiciaire Y, après avoir relevé le transfert sur le preneur de l’impôt foncier ainsi que de l’assurance de l’immeuble, du clos du couvert et des grosses réparations, a proposé que compte tenu de l’avantage dont bénéficie le preneur tenant à une grande liberté d’action en matière de travaux, de pratiquer un abattement total ramené à 10%.

La société locataire sollicite un abattement correspondant aux montants de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble qui lui ont été transférés, soit 11.647 euros et 4547,72 euros. Elle sollicite également un abattement de 10% compte tenu de la clause de transfert des grosses réparations de l’article 606 du code de commerce et rappelle que le renouvellement s’opérant au 1^er juillet 2014, le bail renouvelé n’est pas soumis au décret du 3 novembre 2014, pris en application de la loi Pinel.

La bailleresse ne s’explique pas sur ce point et ne demande ni abattement, ni majoration compte tenu des clauses du bail, alors que son expert amiable SAINSARD proposait de retenir pour le transfert des taxes foncière, assurances et travaux de l’article 606 du code civil un battement de 7,5% mais une majoration de 5% compte tenu du droit à communication entre les immeubles du 15 et du 13 place du Havre dans lesquels est exploité l’immeuble.

La cour rappelle que le loyer étant fixé à la valeur locative en application des dispositons combinées des article L145-36 et R145-10 du code de commerce, les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce ne sont pas applicables, et que le prix du loyer doit être fixé en se référant aux usages dans la branche d’activité considérée.

Le transfert de la taxe foncière, de l’assurance de l’immeuble et des réparations relevant de l’article 606 du code civil n’étant pas conforme aux usages en matière hôtelière, c’est à juste titre que l’expert Y et l’expert SAINSARD ont préconisé un abattement de ce chef.

A juste titre l’expert Y a noté que le preneur bénéficiait d’une grande souplesse dans les travaux qu’il pouvait entreprendre, lui conférant de ce chef un avantage, venant minorer la portée de l’abattement résultant du transfert des charges, dès lors c’est de manière pertinente qu’il a proposé de limiter l’abattement à 10% de la valeur locative.

En conséquence, la valeur locative s’établit à la somme de 264.930,57, arrondie à 264.930 euros (155.067,30+98.300+41.000 =294.367,30 euros

294.367,30-10%=264.930,57)

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les intérêts de retard et leur capitalisation.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a ordonné un partage des dépens.

Il ne sera pas fait application en cause d’appel de l’article 700 du code de procédure civile et les deux

parties succombant partiellement en leur appel principal et incident, il sera fait masse des dépens d’appel, lesquels seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum du loyer du bail renouvelé :

l’infirme de ce chef

statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme annuelle de 264.930 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2014 entre la SCI PIMOJA et la société LNY pour les locaux situés […] à Paris 8^e arrondissement, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront suportés par moitié par chacune des parties avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE