Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 DECEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/04932 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBUSA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 18/08573

APPELANT

Monsieur B A

[…]

[…]

Représenté par M^e Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Madame F G Z en sa qualité de présidente du conseil syndical

[…]

[…]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

ayant pour avocat plaidant : M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CARNOT […] représenté par le Cabinet UNITIA, SARL immatriculée au RCS de Meaux sous le […]

C/O CABINET UNITIA

[…]

[…]

[…]

Ou encore : […]

Représenté par M^e Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

ayant pour avocat plaidant : M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525

S.A.R.L. UNITIA

SARL immatriculée au RCS de Meaux sous le […]

[…]

[…]

Ou encore : […]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. B A est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble dénommé résidence Carnot Verollot situé 62-64 rue Verollot à Ivry-sur-Seine.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2018, il a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence Carnot Verollot sis 62-64 rue Verollot à Ivry-sur-Seine (94200), le cabinet Unitia à titre personnel et M^me I G Z en sa qualité de présidente du conseil syndical au

fond devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Par jugement du 17 décembre 2019 le tribunal de grande instance de Créteil a :

— annulé l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Carnot Verollot du 5 juillet 2018,

— annulé l’appel de fonds du 01/07/2018 au 30/09/2018 d’un montant de 822,86 €,

— désigné M. D E, administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de la résidence Carnot Verollot avec pour mission :

• de se faire remettre, dans la mesure du possible, les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la notification de la présente ordonnance,

• de notifier sa désignation dans les formes prescrites par l’article 59 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, à l’ensemble des copropriétaires dans le mois de sa désignation,

• d’administrer provisoirement, activement et passivement, le syndicat dont il s’agit,

— fixé la durée de sa mission à six mois, et ce, sauf prorogation,

— dit que dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, l’administrateur provisoire devra convoquer en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale de la copropriété, aux fins de procéder à l’élection d’un syndic, sa mission prenant fin dès l’acceptation de sa désignation par le syndic élu,

— dit que l’administrateur provisoire désigné sera remplacé en cas de refus ou d’empêchement par simple ordonnance rendue sur requête,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires, le cabinet Unitia et M^me I G Z à payer à M. B A chacun la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires, le cabinet Unitia et M^me I G Z, aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. B A a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 mars 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 1er septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 23 juin 2021 par lesquelles M. B A, appelant, invite la cour, au visa des articles 1240, 1992 du code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à :

— déclarer recevables et bien-fondées ses demandes,

— rejeter les demandes formulées au titre de l’appel incident invoqué par M^me X et le syndicat des copropriétaires Carnot /Verollot,

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé l’assemblée générale au titre de 2018, les conséquences qu’il en a tiré sur les comptes et relevés des copropriétaires et la désignation d’un administrateur provisoire, en précisant néanmoins qu’elles sont les conséquences juridiques d’une telle annulation, à savoir, notamment, que l’annulation porte sur :

• toutes les résolutions votées au cours de cette assemblée générale (21 résolutions),

• tous les appels de fonds correspondant à la période concernée, savoir du 1er janvier 2017 au 30 juin 2018,

• tous les budgets votés, en particulier l’ajustement du budget prévisionnel pour l’année N+1 (résolution n° 9),

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les intimés aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— infirmer le jugement sur les chefs de jugement critiqués tels que précisés dans la déclaration d’appel, à savoir :

• d’une part sur la mission de l’administrateur provisoire ne ce qu’elle a été définie de manière trop limitée pour permettre de relancer le bon fonctionnement de la copropriété, en témoignent les diverses difficultés rencontrées au cours de le l’exécution du mandat de l’administrateur, en ce que le tribunal n’a pas assez explicité les détails de la mission de l’administrateur

• d’autre part sur la responsabilité des intimés qui doivent être condamnés à lui verser des dommages-intérêts compte tenu des préjudices subis, en ce que c’est à tort qu),e le tribunal a refusé de lui octroyé des dommages-intérêts pour les préjudices subi, qu’il n’a pas distingué des frais de procédure,

- annuler l’assemblée générale du 5 juillet 2018 dans son intégralité,

— préciser que cette annulation emporte nécessairement :

• l’annulation de toutes les résolutions (au nombre de 21) votées au cours de cette assemblée générale, sans distinction aucune,

• l’annulation de tous les appels de fonds correspondant à la prériode concernée, à savoir du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, obligeant le syndicat des copropriétaires à rembourser la quote-part versée par les copropriétaires, dont lui, pour les montants correspondants, dans l’attente d’un nouveau vote, sur cette période, pour régularisation de l’assemblée générale annulée,

• l’annulation de tous les budgets votés, sur la période concernée du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, en particulier l’ajustement du budget prévisionnel pour l’année N+1 (résolution n° 9), obligeant le syndicat des copropriétaires à réorganiser une nouvelle assemblée générale pour remettre au vote les budgets annulés,

— sans remettre en cause le principe de la désignation de l’administrateur provisoire ou ne serait-ce que les missions déjà confiées à l’administrateur provisoire, tout en rappelant que l’administrateur provisoire intervient en tant que représentant légal et moral du syndicat des copropriétaires et tout en précisant que la gestion active et passive de la copropriété sous entend notamment d’ajouter à la mission de l’administrateur provisoire les diligences complémentaires suivantes :

• prendre en considération, répondre et agir en conséquence à l’ensemble des réclamations faites par les copropriétaires, dont lui, depuis plusieurs années à l’ensemble des syndics en place afin d’y apporter des réponses claires, étant donné qu’elles sont restées sans réponse jusqu’à ce jour,

• exécuter l’ensemble des décisions de justice rendues dans tous les dossiers jusqu’à ce jour,

• mettre à jour tous les relevés de compte des copropriétaires afin qu’ils prennent connaissance de leur situation comptable et financière vis-à-vis de la copropriété, notamment pour tenir compte des différentes décisions de justice intervenues,

— condamner in solidum le cabinet Unitia et le syndicat des copropriétaires Carnot / Verollot, excepté lui, à lui payer la somme de 6.937,58 € à titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires Carnot /Verollot, excepté lui, et M^me Y lui payer la somme de 5.000 € au titre des préjudices subis,

par ailleurs,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires Carnot / Verollot, excepté lui, le cabinet Unitia et M^me Z aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer chacun la somme de 6.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 22 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Carnot Verollot sis 62-64 rue Verollot à Ivry-sur-Seine (94200) et M^me I G Z, intimés, demandent à la cour, au visa des articles 17, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 47 du décret du 17 mars 1967 et 1240 (1382 ancien) du code civil, de :

— les dire recevables et bien fondés en leur appel incident,

— dire M. A mal fondé en son appel,

en conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

• a annulé l’assemblée générale du 5 juillet 2018,

• a annulé l’appel de fonds du 1er juillet au 30 septembre 2018 d’un montant de 822.86 €,

• a désigné M. D E, administrateur judiciaire en qualité d’administrateur provisoire de la résidence Carnot Verollot,

• les a condamné à payer à M. A chacun une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

et statuant à nouveau,

— débouter M. A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. A à verser à chacun une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. A à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 8.844,91 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. A à verser à M^me Z une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. A aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête de M. B A délivrée à la société à responsabilité limitée Unitia le 17 juin 2020 à personne habilitée ;

SUR CE,

La société Unitia n’a pas constitué avocat ; l’arrêt sera réputé contradictoire ;

Il est à noter que M. B A n’a pas signifié ses conclusions d’appelant à la société Unitia ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 5 juillet 2018

M. B A fait valoir que l’assemblée générale du 5 juillet 2018 n’a pas été convoquée par le syndic mais par la présidente du conseil syndical, en violation des dispositions de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 ;

Les défendeurs opposent que les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 issues de la loi Alur permettent au président du conseil syndical de convoquer une assemblée générale en cas d’empêchement du syndic ; ils ajoutent que les différends opposant les copropriétaires au syndic paralysent la gestion de la copropriété et que M. A ayant contesté, par exploit du 3 ocotbre 2017, l’assemblée générale du 21 juin 2017 et notamment la résolution n°8 désignant le cabinet Unitia aux fonctions de syndic, il importait de prévenir une nouvelle procédure en cas d’annulation du mandat ;

Si l’assemblée générale est en principe convoquée par le syndic, le président du conseil syndical a également cette possibilité en application de l’article 18, V, de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur, d’application immédiate, selon lequel : 'en cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit, le président

du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.' ;

Le seul cas où le président du conseil syndical dispose d’un pouvoir d’initiative réside donc dans l’empêchement du syndic, la carence n’autorisant que la nomination judiciaire d’un administrateur provisoire ;

Si la loi nouvelle vise n’importe quelle sorte d’empêchement, elle précise que le pouvoir de suppléance du syndic par le président du conseil syndical est limité à la convocation d’une assemblée générale ayant pour seul objet de désigner un nouveau syndic, la nomination d’un nouveau syndic entraînant ipso facto la révocation de l’ancien ; elle n’exige en revanche pas de mise en demeure ;

Le premier juge a exactement relevé que l’assemblée générale du 5 juillet 2018 n’a pas été convoquée par le cabinet Unitia mais par M^me I G Z, alors présidente du conseil syndical, et que son ordre du jour a très largement dépassé la désignation d’un nouveau syndic pour aborder de nombreux autres points (approbation des comptes, quitus au syndic pour sa gestion, élection du conseil syndical, fixation de la réserve, …) ;

L’empêchement du syndic, condition préalable à la régularité de la convocation par le président du conseil syndical, s’entend en outre d’une impossibilité à agir qu’il appartient au syndicat des copropriétaires et à M^me Z de démontrer ;

Le premier juge a justement retenu que non seulement le mandat du cabinet Unitia n’était nullement expiré à la date des convocations faites par M^me Z, mais la seule existence d’une procédure

contentieuse en contestation de la désignation du syndic ne saurait caractériser un empêchement à agir au sens des dispositions susvisées ;

Il doit être ajouté que la circonstance que la précédente assemblée générale du 21 juin 2017 ayant désigné la société Unitia a été annulée par un jugement du 30 novembre 2018 rectifié le 27 mars 2019 ne justifie pas a posteriori de l’empêchement du syndic à la date de la convocation à l’assemblée du 5 juillet 2018 ;

Les conditions d’application de l’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies, la convocation de l’assemblée générale par la présidente du conseil syndical, qui était dépourvue de toute qualité pour le faire, est irrégulière :

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 5 juillet 2018 sans qu’il soit nécessaire d’y ajouter les précisons demandées par M. A qui sont superflues ;

La confirmation du jugement sur ce point emporte la confirmation du jugement, pour les motifs du tribunal que la cour adopte, en ce qu’il a annulé l’appel de fonds du 01/07/2018 au 30/09/2018 d’un montant de 822,86 € ;

Sur la désignation d’un administrateur provisoire

La mission de l’administrateur provisoire a pris fin lors de l’assemblée générale du 7 juin 2021 qui a été convoquée par M. D E, administrateur judiciaire, ès qualités ; au terme de la résolution n° 5 de cet assemblée les copropriétaires ont désigné la société à responsabilité Unitia en qualité de syndic, pour une durée de 3 ans ;

La demande de M. A d’ajouter à la mission de l’administrateur judiciaire des nouvelles diligences, outre qu’elle est redondante avec la mission large que lui a conféré le tribunal, à savoir administrer activement et passivement le syndicat des copropriétaires, est devenue sans objet ; elle doit être rejetée ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

• Sur les demandes du syndicat des copropriétaires et de M^me Z

Le premier juge a justement retenu que la procédure engagée par M. A, qui obtient gain de cause sur sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 5 juillet 2018, ne présente aucun caractère abusif ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires et M^me Z de leur demande de dommages-intérêts

• Sur les demandes de dommages-intérêts de M. A

S’agissant de la demande dirigée contre la société Unitia, il a été vu plus haut que M. A ne lui pas signifier ses conclusions d’appelant ; la demande de M. A de condamnation de la société Unitia à lui payer la somme de 6.937,58 € est irrecevable ;

S’agissant des demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires et M^me Z, le premier juge a justement retenu que M. A ne justifie d’aucun préjudice, distinct des frais de procédure, résultant de l’irrégularité de la convocation de l’assemblée générale du 5 juillet 2018 qu’il impute au comportement fautif du cabinet Unitia et de M^me Z ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. A de ses demandes de

dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

En revanche, M. A succombe dans l’essentiel de ses chefs de demandes devant la cour ;

M. A, partie perdante, doit donc être condamné aux dépens d’appel ;

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire ,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de M. B A contre la société à responsabilité limitée Unitia ;

Condamne M. B A aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT