Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 06 DÉCEMBRE 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05594 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWCX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 17/16495

APPELANT

MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Pôle Fiscal Parisien 1, Pôle Juridictionnel Judiciaire

Ayant ses bureau […]

[…]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC430

INTIME

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représenté par M^e Grégory GROLEAS de la SELEURL EDISON – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère

Monsieur Stanislas de CHERGÉ, Conseiller

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Edouard LOOS, Président et par M^me Cyrielle BURBAN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. B X est décédé le […], laissant pour lui succéder, chacun pour moitié, ses deux enfants, Madame C X et M. Z X.

La declaration de succession déposée le 29 octobre 2009, indiqnant un actif net de 833.424,27 euros, incluait deux appartements communiquant entre eux, d’une surface totale de 179 metres carrés, situés à Paris 3°, 43 boulevard Saint-Martin / 50 rue Meslay (lots 29,

30, 50 et 59), d’une valeur déclarée de 780.000 euros.

Par proposition du 24 août 2012, la brigade de fiscalité immobilière de Paris-Centre a rectifié la valeur déclarée pour la fixer à 1.342.500 euros.

M. Z X , ayant obtenu une prorogation de délai de réponse, a contesté la rectification par observations du 23 octobre 2012 et du 23 novembre 2012.

Par decision du 30 août 2013, le même service fiscal a retenu une valeur de 976.256 euros.

Par avis du 19 mai 2015, la commission départementale dc conciliation de Paris a retenu cette derniere valeur. L’avis de la commission départementale de conciliation de Paris a été notifié le 8 septembre 2015 et le rappel des droits a été mis en rccouvrement par avis n° l5 10 05120 du 30 octobre 2015 pour un montant de 39.252 euros outre 5.338 euros d’intérêts de retard.

M. Z X a contesté cette imposition le 24 février 2016 et a saisi le tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier délivré le 26 octobre 2017.

* * *

Vu le jugement prononcé le 10 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris qui a statué comme suit :

— Rejette les moyens tires de l’insuffisance de motivation ;

— Infirme la proposition de rectification du 24 août 2012, la décision du 30 août 2013 et l’avis rendu le 19 mai 2015 par la Commission départementale de conciliation de Paris ;

— Dit que 1'administration fiscale, pour établir la valeur vénale du bien à 976.256 euros, s’est référée a

des termes de comparaison dépourvus de pertinence ;

— Prononce la décharge des impositions mises a la charge de M. Z X à ce titre ;

— Rejette le surplus des demandes formées par M. Z X ;

— Dit que le Directeur général des finances publiques, poursuites et diligences du Directeur régional des finances publiques d’ile de France et du département de Paris, paiera la somme de 1 mille cinq cents euros à M. Z X en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que le Directeur général des finances publiques, poursuites et diligences du Directeur régional des finances publiques d’ile de France et du département de Paris supportera les dépens de l’article R* 207-1 du Livre des procédures fiscales ; .

— Rappel que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire en application de l’article R* 202-5 du Livre des procédures fiscales.

Vu l’appel déclaré le 20 mars 2020 par le Directeur régional des finances publiques d’ile-de-France,

Vu les conclusion signifiée le 17 juin 2020 par le directeur régional des finances publiques d’ile-de-France et de Paris ,

Vu les conclusion signifiées le 13 août 2020 par M. Z X ,

Le directeur régional des finances publiques d’ile-de-France et de Paris demande à la cour de statuer comme suit:

— Recevoir le Directeur régional des finances publiques d’ile-de-France et de Paris en son appel et l’y déclarer fondé ;

— Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 10 février 2020 (RG n° 17/16495) ;

Statuant à nouveau :

— Déclarer régulière la procédure suivie par l’administration ;

— Déclarer bien fondés les rappels d’impôts et de pénalités en résultant ;

— Condamner M. Z X au paiement des entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

M. Z X demande à la cour de statuer comme suit :

Vu les articles 666 et 761 du Code général des impôts ; le Livre des procédures fiscales et notamment son article L 17 ; L55 et L57 ;

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 février 2020 (RG n° 17/16495) – Dire la carence de la Direction des Finances Publiques à justifier la valeur retenue pour le rehaussement des droits et l’absence de motivation de l’avis de la commission de départementale de conciliation.

— Infirmer la décision de rectification de la direction des finances publiques ainsi que la décision de la commission départementale de conciliation.

— Prononcer la décharge de la somme globale de 39.250 euros au titre des droits de succession rectifiés et des intérêts de retard et pénalités afférents.

— Condamner la direction générale des finances publiques au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile pour la procédure de première instance et 2.000 euros pour la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE,

L’administration fiscale fait valoir sur le fondement des articles L 17 et L 57 du Livre des procédures fiscales (LPF) que la procédure est régulière au motif qu’elle a bien motivé sa décision de rectification, qu’elle a déterminé la valeur vénale réelle de l’immeuble à la date du […] par la méthode de comparaison avec des cessions portant sur des immeubles intrinsèquement similaires. Elle conteste la valorisation du bien faite sur la base du rapport d’expertise au motif que le rapport procède à une estimation par comparaison à partir d’une étude de marché qui portent sur des biens immobiliers d’une superficie inférieur à 100 m², alors que, la commission départementale de conciliation a exclu le recours à des biens de surface inférieure à 100m². Elle ajoute que les termes de comparaison retenus par l’administration sont tous des biens affectés à l’habitation, ce qui n’est pas le cas du terme de comparaison du rapport d’expertise. Elle soutient encore, au visa des articles 761 et 767 du CGI que le caractère indivis d’un bien doit être pris en compte uniquement lorsqu’il existe préalablement à la mutation à titre gratuit à l’occasion de laquelle il est procédé à l’évaluation du bien transmis. Elle retient que lorsque la situation d’indivision des héritiers, légataires ou donataires, résulte de la transmission à titre gratuit, elle est sans incidence sur la valeur vénale de la propriété transmise.

Monsieur X réplique sur le fondement des articles 666, 761 et 767 du CGI et L.57 et R60-3 du LPF que l’avis de la commission départementale de conciliation est insuffisamment motivé et rend la procédure d’imposition irrégulière; que l’administration avance une valorisation à 7.500 euros du m2 sans expliquer le détail de ce montant; de plus, lorsqu’elle a ramené son estimation à 5.500 euros du m2, elle n’a donné aucune justification. Il soutient que les termes de comparaison cités par l’administration fiscale ne sont pas intrinsèquement similaires au bien à évaluer. Les comparables utilisés par le service vérificateur sont non pertinents et non utilisables. Il soutient au plus que le service vérificateur n’a aucunement proposé de comparable incluant une valorisation de biens indivis, ni même pris en compte le caractère indivis dans sa valorisation.

Ceci étant exposé:

a) sur les moyens relatifs à l’absence de motivation

Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont jugé que la proposition de rectification du 24 août 2012, la réponse aux observations du contribuable du 30 août 2013 et l’avis de la commission départementale de conciliation du 19 mai 2015 comportaient une motivation suffisante . M. X reprend par ailleurs ces griefs tout en sollicitant la confirmation du jugement .

b) sur la valorisation du bien immobilier

Le bien immobilier situé […] , lots 30, 59, 29 et 50 a été évalué dans la déclaration de succession à la somme de 780 000 euros. Il y est mentionné que les lots 30 ( un appartement) et 29 (un appartement) 'communiquent entre eux'. La superficie loi carrez des 4 lots correspondond à 179 m2 soit un prix au m2 de 4 357 euros

Il appartient à l’administration fiscale de prouver que la valeur de ce bien correspond en réalité à 976 256 euros au jour de la succession soit un prix au m2 de 5 453 euros le […].

Concernant les termes de comparaison devant correspondre à des biens non pas strictement identiques mais intrinquement similaires , la commission de conciliation aition a retenu les 5 ventes

suivantes , donnant un prix moyen de 7 700 euros :

* vente du 06/06 /2007 , superficie 210 m2, […] : 6 681 euros le m2

* vente du 10/ 04/ 2008 , superficie de 103 m2, […]: 7 384 euros le m2

* vente du 26/06/2008 , superficie de 171 m2, […]: 7 567 euros le m2 * vente du 24/07/2008, superficie de 110 m2, […]: 9 448 euros le m2

* vente du 01/09/ 2008 , superficie de 108 m 2, […] : 7 419 euros le m2 ;

M. X verse aux débats une expertise amiable de M. Y, expert, qui rappelle que le bien doit être remis à niveau pour un ratio de 1 300 euros par m2 et qui relève 7 références dont 5 doivent être écartées puisqu’ elles portent sur de petites surfaces non comparables ( 55 m2, 49 m2 , 86 m2, 66 m2 et 12 m2) . Une autre référence porte sur une maison en triplex. La 7ème référence porte sur un bien situé […] dont l’administration fiscale expose sans être contredite qu’il s’agirait d’un 'bureau commercial'.

Le caractère indivis n’a pas à être pris en compte puisqu’il résulte de la succession et n’existait pas au jour du décés .

Au vu de ces éléments l’administration fiscale prouve qu’elle a déterminé la valeur vénale de l’immeuble avec des cessions portant sur des biens intrinséquement similaires et caractérise ainsi la sous estimation du bien dans la déclaration de succession . Elle est ainsi bien fondée à soutenir que le prix du bien au m2 doit être retenu pour un montant 6 450 € soit un montant total de 1 144 875 € (6 450 € X 177,50 m²) dont doit être déduit un montant de 168 825 € au titre des travaux (950 euros au mètre carré ) soit une valeur vénale du bien se chiffrant à 976 250 € conforme à l’article 761 du code général des impôts . Le montant des travaux chiffré par M. Y à 228 239 euros ne peut être retenu puisqu’il intégre des travaux d’amélioration et de remise à niveau complète des équipements comme des aménagements qui vont au delà de la simple remise en état de l’appartement.

Il se déduit de ce qui précède que le jugement doit être infirmé et que M. X doit être débouté de ses contestations relatives à la proposition de rectification du 24 août 2012 diligentée à son encontre .

La solution du litige conduit à débouter M. X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a dit la procédure régulière;

INFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant de nouveau:

DÉBOUTE M. X de ses contestations relatives à la proposition de rectification du 24 août 2012 diligentée à son encontre et à la procédure fiscale qui a suivi ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE M. X aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. LOOS