Copies exécutoires

[…]

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 23 MARS 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/14932 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B523U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 mai 2018 -Tribunal d’Instance de Paris 12^e – RG n° 11-18-000003

APPELANTE

Madame Y X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Anthony BEM, avocat au barreau de Paris, toque : C2584

INTIMEE

SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur Général y domicilié

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat postulant au barreau de Paris,

toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e Sandrine BELLIGAUD, avocat au barreau de Paris,

toque : E1971

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie MONGIN, conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président

M^me Marie MONGIN, conseiller

M^me Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie MONGIN, conseiller faisant fonction de président et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 décembre 2004, la SA Régie immobilière de la ville de Paris (ci-après RIVP) a loué à M^me Y X un local à usage d’habitation sis à […], […], 4^e étage ; il était stipulé dans ce bail l’interdiction de la sous-location.

Le bailleur a fait établir le 15 juillet 2017 un constat d’huissier démontrant qu’une chambre de ce logement était offerte à la location via le site internet AirBnB, puis a saisi le tribunal d’instance par assignation du 3 janvier 2018 afin, notamment, de l’entendre prononcer la résiliation du bail et condamner M^me X à lui verser de dommages-intérêts.

Par jugement du 3 mai 2018, le tribunal d’instance du 12^e arrondissement de Paris, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties ;

— Dit qu’à défaut par M^me X d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la Régie immobilière de la ville de Paris pourrait procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur';

— Condamné M^me X à payer à la Régie Immobilière de la ville de Paris une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, le tout majoré de 10%, à compter du jugement et jusqu’au départ effectif des lieux';

— S’est déclaré incompétent pour statuer sur l’amende prévue par l’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation';

— Débouté les parties de leurs autres demandes';

— Condamné M^me X à payer à la Régie Immobilière de la Ville de Paris la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamné M^me X aux dépens y compris les frais du procès-verbal de constat de M^e Cherki en date du 15 juillet 2017.

M^me X a interjeté appel de ce jugement le 12 juin 2018.

Dans ses conclusions en date du 11 septembre 2018, M^me X demande à la cour de':

— Déclarer M^me X recevable est bien fondée en son appel';

A titre principal':

— Constater le caractère non écrit de la clause résolutoire insérée au bail souscrit par M^me X le 15 décembre 2004 auprès de la RIVP ;

— Constater que M^me X n’a commis aucune faute suffisamment grave susceptible d’entraîner la résiliation du bail';

En conséquence':

— Infirmer la décision déférée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion';

— Confirmer la décision déférée pour le surplus';

A titre subsidiaire :

— Octroyer en tout état de cause à M^me X un délai de trois ans pour quitter les lieux';

En tout état de cause':

— Condamner la RIVP à payer à M^me X la somme de 2'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la RIVP en tous les dépens de la présente instance.

Dans ses dernières conclusions en date du 1^er octobre 2020, la SA Régie immobilière de la ville de Paris demande à la cour de':

— Confirmer le jugement du 3 mai 2018 en ce qu’il a':

*Prononcé la résiliation judiciaire du bail en date du 15 décembre 2004 sur le local à usage d’habitation […] ' 4^e étage ' […] et ce, aux torts exclusifs du preneur';

*Ordonné l’expulsion immédiate de M^me X et tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu';

*Ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M^me X';

*Condamné M^me X à payer à la Régie Immobilière de la Ville de Paris à la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 15 juillet 2017';

— Infirmer le jugement du 3 mai 2018 pour le surplus et, statuant à nouveau':

— Condamner M^me X et tous occupants de son chef à payer à la Régie immobilière de la ville de Paris des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés,

augmentés des charges, tels que M^me X les réglait au titre de son bail, majorés de 30%, et ce jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise';

— Condamner M^me X à payer une amende de 9'000 euros';

— Condamner M^me X à payer à la Régie Immobilière de la Ville de Paris la somme de 8'650 euros au titre des fruits civils indûment perçus ;

Et ajoutant au jugement du 3 mai 2018':

— Condamner M^me X à payer à la Régie immobilière de la ville de Paris à la somme de 1'800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X a quitté le local donné à bail et remis les clefs au commissariat de police à une date qui n’est pas précisée par le bailleur, mais un procès-verbal de reprise a été dressé le 16 juillet 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2020.

A l’audience du 16 novembre 2020, il a été indiqué aux parties que l’arrêt était mis en délibéré et serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 mars 2021.

SUR CE,

Considérant que la locataire conteste essentiellement le prononcé de la résiliation du bail estimant, d’une part, que la sous-location ne peut être une cause de résiliation de plein droit du contrat ainsi qu’en dispose l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, et, d’autre part, que le manquement qui lui est reproché n’est pas suffisamment grave pour que la résiliation soit prononcée par le juge compte tenu de la location, épisodique, d’une seule chambre de son logement qu’elle continuait d’habiter avec ses trois filles, alors qu’elle rencontrait des difficultés financières compte tenu de la modicité de son salaire, de ses charges de famille et de problèmes de santé qu’elle a rencontrés en 2015, circonstances qui rendaient difficile le payement de son loyer de plus de 980 euros ;

Considérant que le premier moyen fondé sur l’article 4 de la loi du 6 juillet 1986 est inopérant dès lors que le jugement entrepris ne s’est pas fondé sur les effets d’une clause résolutoire mais a considéré que le manquement de la locataire était suffisamment grave pour qu’il prononce une résiliation du contrat ;

Considérant quant à la gravité du manquement allégué, que le constat d’huissier réalisé à la requête de la bailleresse, constat qui est seul de nature à établir la réalité d’une capture d’écran d’un site internet, fait état de la mise à disposition d’une chambre dans l’appartement loué par l’appelante sur le site internet AirBnB ; que ce procès-verbal ne permet pas de connaître le nombre de réservations ou de locations, mais la page de présentation mentionne que ce compte a été ouvert au mois de novembre 2014 et qu’il y a 136 commentaires ;

Qu’à supposer que les 136 commentaires correspondent à 136 locations, entre le mois de novembre 2014 et le mois de janvier 2018, date de l’assignation, soit 38 mois, la moyenne des locations par mois durant cette période serait de 3,5 locations, ce qui n’est pas considérable ;

Qu’il doit être surtout relevé que la location portait sur une des trois chambres et que l’appelante continuait d’occuper son logement avec ses trois filles ;

Qu’enfin, la bailleresse ne justifie pas avoir mis en demeure la locataire de cesser cette infraction à la clause du bail lui interdisant la sous-location ;

Considérant qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le manquement litigieux est dans la présente occurrence insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ;

Que le jugement sera donc infirmé sur ce point, comme il le sera sur les conséquences de la résiliation, soit l’expulsion et la condamnation à verser une indemnité d’occupation ;

Que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation formée par la bailleresse est donc sans objet, comme l’est la demande de délai pour quitter les lieux, formée par la locataire ;

Considérant qu’il sera en revanche confirmé en ce qu’il s’est jugé incompétent pour prononcer l’amende de nature pénale prévue par l’article L 442-8 du code de la construction et de l’habitation ;

Considérant que la bailleresse sollicite, pour la première fois en appel, la restitution des fruits civils à hauteur de la somme de 8 650 euros en raison de 750 locations à 50 euros la nuit sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil ;

Que cependant, ainsi que cela a été ci-dessus précisé, le procès-verbal d’huissier fait seul foi d’une capture d’écran sur un site internet ; que le procès-verbal en date du 15 juillet 2017 fait état de 136 commentaires ; qu4à supposer que deux personnes ayant occupé ladite chambre n’aient pas chacune déposé un commentaire, ce serait donc la somme de 6 800 euros qui aurait été versée de novembre 2014 au mois de janvier 2018 à M^me X ;

Considérant que, sur le terrain de la restitution des fruits civils sur lequel se fonde la bailleresse, il convient de faire application de l’article 548 du code civil lequel dispose que « les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement. » ;

Que le loyer de M^me X étant de 981,82 euros, le loyer quotidien est donc de 32,72 euros, ce qui, sur 136 jours, correspond à 4 449,92 euros de sorte que la bailleresse ne saurait réclamer utilement une somme supérieure à 2 350 euros (6 800 – 4 449,92) ;

Qu’il sera donc fait droit à la demande du bailleur à hauteur de cette somme ;

Que la demande de délai pour quitter les lieux formée à titre subsidiaire est sans objet ;

Considérant que le jugement sera pour l’essentiel infirmé, la RIVP condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser à M^me X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

— Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il s’est déclaré incompétent pour statuer sur l’amende prévue par l’article L 412-8 du code de la construction et de l’habitation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déboute la SA Régie immobilière de la ville de Paris de sa demande de résiliation du bail conclu le 15 décembre 2004 avec M^me Y X et de ses demandes subséquentes,

— Condamne M^me Y X à verser à la Régie immobilière de la ville de Paris la somme de 2 350 euros en restitution des fruits civils perçus par les sous-locations non autorisées,

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamne la SA Régie immobilière de la ville de Paris à verser à M^me Y X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SA Régie immobilière de la ville de Paris aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Pour le président empêché,