REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 03 NOVEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02942 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDDWQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Janvier 2021 -Président du TJ de paris – RG n° 20/54879

APPELANTS

Madame E D

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1875

Monsieur G B

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1875

Monsieur Z-L C

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1875

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU […], représenté par son syndic en exercice, la société MASSON SA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège dont le siège social est sis […]

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1875

INTIMES

Monsieur I X

[…]

[…]

Représenté et assistéeet assistéepar M^e France GUENET de l’AARPI SOLVENS, avocat au barreau de PARIS, toque : G451

Madame J A épouse X

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e France GUENET de l’AARPI SOLVENS, avocat au barreau de PARIS, toque : G451

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Septembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

M^me Carole CHEGARAY, Conseillère

M^me Edmée BONGRAND, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Carole CHEGARAY, Conseillère dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Par acte du 17 mai 2018, M. I X et M^me J A épouse X ont acquis une maison de 141 m² soit les lots 13, 15 et 16, un appentis soit le lot 2 et un jardin soit le lot 14, dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé […] et comprenant deux bâtiments A et B . Ils ont procédé à des travaux d’aménagement du jardin consistant notamment en la pose d’une terrasse en bois.

Le syndicat des copropriétaires du […] et les trois autres

copropriétaires, M^me E D, M. G B et M. Z-L C, considérant que ces travaux qui n’ont fait l’objet d’aucune déclaration préalable ni autorisation de l’assemblée générale portent en partie sur des parties communes et pas seulement sur le lot privatif 14 et remanient l’aspect de la cour, ont, par acte du 3 juillet 2020, fait assigner en référé M. I X et M^me J A épouse X devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de remise en état antérieur du lot 14 et des parties de la copropriété sur lesquelles a été construite sans autorisation une terrasse en bois d’un seul tenant en privatisant de facto un espace jusqu’alors commun.

Par ordonnance de référé contradictoire du 26 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

— ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] d’exécuter la résolution 14 de l’assemblée générale du 3 mars 2020 en désignant un géomètre expert avec mission définie dans la résolution,

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus,

— donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur l’objet et le déroulement d’une médiation au plus tard le 2 avril 2021,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], M^me E D, M. G B et M. Z-L C à payer à M. I X et M^me J A la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], M^me E D, M. G B et M. Z-L C aux dépens,

— rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Suivant déclaration du 12 février 2021, le syndicat des copropriétaires du […], M^me E D, M. G B et M. Z-L C ont interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance, à l’exception des dispositions relatives à la médiation, laquelle est en cours.

Dans leurs dernières conclusions du 14 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires du […], M^me E D, M. G B et M. Z-L C demandent à la cour de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,

— réformer la décision entreprise en ses chefs critiqués,

Et statuant à nouveau,

— dire les demandeurs recevables et bien fondés en leurs demandes,

— dire et juger que toute modification de l’aspect de la cour intérieure de l’immeuble, en partie commune ou privative, est soumise à l’approbation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,

— dire et juger que le décaissement de terre et le coulage d’une dalle béton sur un espace autrefois végétalisé est soumise à l’approbation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,

— à défaut de ladite approbation et en l’absence d’accord amiable, condamner M. I X et M^me A à démolir et remettre en état la partie du lot n° 14 concernée, la courette ainsi que le couloir communs par suppression de leur terrasse bois, la dalle de béton et tous éléments privatifs qu’ils ont posés, ainsi que remise à l’identique du précédent dallage ainsi que de la végétation antérieurs tels qu’établis par leurs photos,

— dire et juger que les circulations communes devront être laissées par eux libres de tout objet,

— assortir la condamnation ci-dessus d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte,

— débouter les intimés de toutes fins et conclusions contraires,

— condamner M. I X et M^me A à payer aux requérants la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions du 8 septembre 2021, M. I X et M^me J A épouse X demandent à la cour de :

Vu l’article 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 32-1, 145 du code de procédure civile,

Vu l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de l’immeuble […]

[…] du 5 mars 1997,

Vu les autres pièces,

— confirmer la décision déférée,

Statuant à nouveau,

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

* convoquer les parties,

* se rendre sur place, […],

* visiter certains lots de copropriété du rez-de-chaussée des bâtiments A et B,

* relever et décrire les limites du lot de copropriété numéro 14,

* établir le cas échéant l’usage privatif ou commun de la zone se situant entre le lot de copropriété

numéro 14 et le bâtiment A,

* entendre tous sachants,

* se faire communiquer tous documents ou pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— autoriser l’expert judiciaire à faire appel à tout sachant ou sapiteur dont l’intervention serait nécessaire pour lui permettre d’accomplir sa mission,

— dire que l’expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport dans les quatre mois de sa saisine,

— dire que l’expert procèdera à l’accomplissement de sa mission sous le contrôle du juge du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de céans,

— dire qu’en cas d’empêchement de l’expert judiciaire, il sera procédé à son remplacement par ordonnance,

— fixer le montant de la consignation au titre de la provision sur les honoraires de l’expert qui devra être consigné par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] au greffe,

— dire que lors de la première ou de la deuxième réunion, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, une consignation complémentaire,

— condamner in solidum ou solidairement les appelants à retirer tous leurs effets personnels se trouvant sur les paliers et rebords de fenêtres de l’escalier du bâtiment A, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner in solidum ou solidairement M. B, M. C, M^me D au paiement de la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner in solidum ou solidairement M. B, M. C, M^me D à payer à M. et M^me X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que l’intégralité des frais et dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, 'ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'.

Il est établi que la résolution 14 de l’assemblée générale du 3 mars 2020 prévoyant la désignation

d’un géomètre expert pour établir un plan des parties communes et déterminer les limites de propriété entre les différents bâtiments et les lots privatifs a été exécutée en application de l’ordonnance dont appel, le géomètre expert mandaté par le syndicat des copropriétaires ayant déposé son rapport d’intervention le 14 avril 2021.

Les appelants font valoir à cet égard que si la délimitation est désormais fixée par le rapport du géomètre qui indique que 'le règlement de copropriété ne fait pas mention d’un usage ou utilité exclusif de la cour commune affectée à un ou plusieurs copropriétaires. Dans le silence et en référence aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, la cour est considérée comme commune à l’ensemble des copropriétaires des bâtiments A et B', le problème principal des travaux entrepris sans autorisation reste irrésolu. Quant aux intimés, ils critiquent le rapport du géomètre désigné par le syndicat des copropriétaires en ce qu’il n’a pas abordé le sujet de l’usage privatif de l’accès unique par le lot 14 aux lots 13, 15 et 16 tel que défini dans le règlement de copropriété et partant de l’usage privatif ou non de la courette, ceux-ci se prévalant à cet égard d’une assemblée générale extraordinaire du 5 mars 1997 qui dans sa résolution 3 a fixé la désignation du lot 14 comme suit : 'dans le bâtiment B, un jardin d’agrément, au rez-de-chaussée et dont l’emprise au sol est déterminée par la partie du bâtiment B qui a été démolie (…) et comprenant également la courette qui jouxtait cet entrepôt', ce dont ils déduisent qu’ils sont propriétaires de la courette.

A l’appui de sa demande fondée sur l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires se plaint de l’emprise de la construction litigieuse sur les parties communes et de l’atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble caractérisant en soi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Les trois copropriétaires du bâtiment A, agissant avec le syndicat des copropriétaires, font valoir qu’ils subissent la modification de leur cadre de vie, une perte d’agrément du jardin, la spoliation d’un espace commun par leur voisin indélicat, ainsi que l’encombrement de tout l’espace recouvert par la terrasse, y compris couloir d’accès et partie commune, par les effets personnels de celui-ci.

Nonobstant le rapport du géomètre expert mandaté par le syndicat des copropriétaires en exécution de la résolution 14 de l’assemblée générale du 3 mars 2020 qui ne lève pas toutes les contestations quant à la propriété de la cour, et eu égard notamment à la contradiction des assemblées générales des 5 mars 1997 désignant le lot 14 comme précité et 2 mars 2006 'rappelant’ que la partie de jardin située devant l’appentis propriété des intimés et jusqu’à hauteur de la descente d’eaux pluviales est une partie commune, ainsi qu’à la configuration des lieux à savoir notamment l’existence d’une porte au niveau du bâtiment A d’accès vers le bâtiment B et la courette/jardin dont l’ouverture est exclusivement actionnée depuis le logement de M. et M^me X, les copropriétaires du bâtiment A reconnaissant ne pas avoir l’utilité de déclencher à distance cette porte, il demeure que les appelants n’établissent pas avec l’évidence requise en référé que l’endroit où a été réalisée la terrasse dont ils sollicitent la démolition est une partie commune.

Le syndicat des copropriétaires soutient à juste titre que, dès lors qu’il s’agit de l’aspect extérieur de l’immeuble, l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ne distingue pas entre partie commune et partie privative, et ce en l’espèce que la courette litigieuse soit à jouissance exclusive, en pleine propriété privative ou en propriété partagée.

Il expose que les travaux ont consisté en :

— l’arrachage de toutes les plantations et des végétaux existants,

— l’affouillement du sol sur environ 40 cm pour l’égaliser,

— le coulage d’une dalle de béton réhaussant le sol initial à certains endroits,

— la pose d’une terrasse en bois sur plots,

— l’installation d’un éclairage et d’un mobilier de jardin,

et qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale alors qu’ils remanient l’aspect de la courette et auraient dû être autorisés au moins à ce titre.

Les intimés soutiennent qu’en plaçant sur une partie seulement du lot 14 un coin terrasse, ils n’ont pas modifié l’aspect extérieur de l’immeuble et que l’aménagement du jardin qu’ils ont réalisé ne nécessitait pas l’autorisation des copropriétaires. Ils contestent avoir affouillé le sol, indiquant avoir conservé le dallage existant et avoir posé un plancher en bois amovible sur la partie courette. Ils reconnaissent avoir retiré les bambous et l’arbre malade en limite de propriété avec la copropriété voisine, objet recurrent de plaintes de celle-ci, sans excavation de terre, et avoir remis une autre variété de bambous dans des bacs appropriés au même emplacement.

L’état antérieur de la courette/jardin est rapporté par des photographies versées de part et d’autre sur lesquelles apparaissent une partie jardin plantée sur un côté de bambous et comportant un amas de végétation qui ne saurait être qualifié de 'luxuriant’ et une partie dallage. L’affouillement du sol sur environ 40 cm et le coulage d’une dalle béton ne ressortent pas des pièces produites. La plantation de bambous en bacs et non plus en pleine terre et la pose d’une terrasse en bois amovible sur une partie du lot 14 constituée pour moitié de dalles en L et pour l’autre d’une surface en terre où poussaient des plantes éparses, et qui plus est encaissée dans une cour intérieure, ne constituent pas avec l’évidence requise en référé une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitant l’autorisation préalable des copropriétaires.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise qui n’a pas fait droit à la demande de démolition et de remise en état de la courette/jardin.

Compte tenu de la confirmation de l’ordonnance du premier juge qui a donné gain de cause à M. et M^me X, la demande d’expertise formée par ceux-ci, en demandant à la cour de statuer à nouveau, l’a nécessairement été à titre subsidiaire et ne sera donc pas examinée.

M. I X et M^me J A épouse X sollicitent à titre reconventionnel la condamnation sous astreinte des appelants à retirer leurs effets personnels se trouvant sur les paliers et rebords des fenêtres de l’escalier du batiment A. Ainsi que le soulève à juste titre le syndicat des copropriétaires, M. I X et M^me J A épouse X n’ont pas qualité à former une telle demande au titre de l’encombrement des parties communes qui, de plus, est relatif au bâtiment A qu’ils n’utilisent pas.

M. I X et M^me J A épouse X demandent enfin l’allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive. Ainsi que l’a relevé le premier juge, l’action des copropriétaires requérants n’est manifestement pas mue par une intention de nuire mais par des désagréments consécutifs aux aménagements litigieux décrits dans leurs pièces et écritures. Il n’est pas démontré que leur droit d’appel ait dégénéré en abus. La demande de dommages-intérêts fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile sera rejetée.

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

Les appelants, qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens d’appel.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu à indemnisation à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de M. I X et M^me J A épouse X relative à l’encombrement des parties communes,

Rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par M. I X et M^me J A épouse X,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du […], M^me E D, M. G B et M. Z-L C aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT