Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/18399 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CC2CM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/56234

APPELANTE

S.N.C. KARA II prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assistée par M^e C IANNAZZO, avocat au barreau de PARIS, toque : R197

INTIMEE

S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-C MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

Assistée par M^e François-C IORIO, avocat au barreau de PARIS, toque : D649

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Mai 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Carole CHEGARAY, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Par acte sous seing privé du 11 mars 2009, la société Kara II a donné à bail à la société Malherbe et Consultants des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée en contrebas de la cour 33, rue de Charonne à Paris 11^e, pour une durée de neuf ans à compter du 11 mars 2009 pour se terminer le 10 mars 2018. La société locataire y exerce une activité de formation pour adultes et entreprises, spécialisée dans la communication orale et la maîtrise du comportement, sous forme de séances animées par des comédiens, réalisateurs, scénaristes ou journalistes.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 20 janvier 2020, la société Malherbe et Consultants a sollicité le renouvellement du bail.

Par acte d’huissier du 15 avril 2020, la SNC Kara II a refusé le renouvellement du bail et offert à la société Malherbe et Consultants de lui payer une indemnité d’éviction due dans les termes de l’article L.145-14 du code de commerce pour le cas où elle pourrait y prétendre.

Le 29 juin 2020, la société Malherbe et Consultants a restitué les clés au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception après avoir fait établir un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, hors la présence du bailleur. La SNC Kara II a également fait établir un procès-verbal de constat d’état des lieux le 20 juillet 2020, hors la présence du locataire.

Par acte du 24 juillet 2020, la société Malherbe et Consultants a fait assigner en référé la société Kara II devant le tribunal judiciaire de Paris en désignation d’un expert aux fins de déterminer l’indemnité d’éviction ainsi qu’en paiement d’une provision à valoir sur cette indemnité.

Par ordonnance de référé contradictoire du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous moyens des parties étant réservés,

— ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert :

M^me B C-D

[…]

Tél : 01.47.55.12.12 – Fax : 09.70.32.72.82

Email : C-D.B@painexpertises.fr

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux, les décrire et dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction résultant d’une perte de fonds de commerce conformément à l’article L.145-14 du code du commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, des frais de licenciement dans le cas :

1°) d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, des frais de licenciement,

2°) de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant notamment : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing, etc. ;

* rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l’indemnité d’occupation dont le locataire sera redevable à compter du 1^er avril 2020,

* déterminer la valeur de droit au bail,

— dit que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges,

— fixé à la somme de 2000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la Sarl Malherbe et Consultants à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris avant le 1^er février 2021,

— dit que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à

248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 1^er juin 2021 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

— dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

— condamné la SCI Kara II à payer à la Sarl Malherbe et Consultants une provision de 17 000 euros et la somme de 1 200 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

— invité les parties à rencontrer :

X Y, conciliateur de justice

[…]

dhalfon@hotmail.com

06.09.21.62.16

— condamné le défendeur aux dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 16 décembre 2020, la SNC Kara II a interjeté appel de cette ordonnance des chefs de la provision, de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens auxquels elle a été condamnée.

Dans ses dernières conclusions du 17 mai 2021, la SNC Kara II demande à la cour de :

Vu les articles 835 alinéa 2, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu l’article L145-14 du code de commerce,

— déclarer la SNC Kara II recevable en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire en date du 3 novembre 2020 en ce qu’elle a :

«  condamné la SNC Kara II à payer à la Sarl Malherbe et Consultants une provision de 17 000 euros et la somme de 1 200 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le défendeur aux dépens",

Statuant à nouveau,

— débouter la Sarl Malherbe et Consultants de sa demande de provision,

— condamner la Sarl Malherbe et Consultants au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl Malherbe et Consultants aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 17 mai 2021, la Sarl Malherbe et Consultants demande à la cour

de :

Vu les articles 835 alinéa 2, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu l’article L 145-14 du code de commerce,

— déclarer la SNC Kara II recevable mais mal fondée en son appel,

— déclarer par contre la société Malherbe et Consultants recevable et bien fondée en son appel incident,

Y faisant droit,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 3 novembre 2020 en ce qu’elle a condamné la

SNC Kara II à payer à la société Malherbe et Consultants une provision sur les indemnités d’éviction qu’elle est en droit de percevoir,

Réformant sur le quantum et statuant à nouveau,

— condamner la SNC Kara II à payer à la société Malherbe et Consultants une somme de 131 642 euros à titre de provision,

— condamner la SNC Kara II au versement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SNC Kara II en tous les dépens qui pourront être recouvrés avec le bénéfice

de l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article L.145-14 du code de commerce, 'le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues par les articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre'.

Chacune des parties produit un rapport d’expertise amiable dont les conclusions sont :

— pour M. Z A, expert requis par la société locataire, qu’un transfert de l’activité commerciale sans perte notable de clientèle peut être réalisable et que l’indemnité d’éviction peut être évaluée à 60 000 euros au titre de l’indemnité principale correspondant à la valeur du droit au bail outre 68 337 euros au titre des indemnités accessoires, soit un total de 128 337 euros,

— pour M^me E F-G, expert requis par la société bailleresse, que l’indemnité principale d’éviction doit également être évaluée selon la valeur du droit au bail, non significative en l’espèce car le loyer indexé est trop voisin du prix de marché, de sorte que l’indemnité d’éviction est estimée à 17 000 euros correspondant aux seules indemnités acessoires.

La société bailleresse ayant réfusé le renouvellement du bail et les locaux ayant été restitués au vu de ce refus, il résulte tant des dispositions légales susvisées que des deux rapports d’expertise amiable que le principe de l’indemnité d’éviction n’est pas sérieusement contestable.

Selon le rapport produit par la bailleresse elle-même, l’indemnité d’éviction est estimée à la somme de 17 000 euros constituée des seules indemnités accessoires. Aucun élément du dossier ne laisse supposer que la société locataire, qui justifie poursuivre son activité en procédant à la location ponctuelle de salles, ne va pas se réinstaller de manière pérenne dès qu’elle pourra disposer des fonds nécessaires à cette fin. Le montant de 17 000 euros constitue donc sans conteste une évaluation a minima de l’indemnité d’éviction.

La SNC Kara II oppose un compte d’apurement locatif comprenant un arriéré de loyer et charges de 7 523,56 euros et des réparations locatives et soutient qu’il lui reste dû, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 15 922,19 euros avec laquelle pourrait se compenser une éventuelle provision à valoir sur l’indemnité d’éviction.

La société Malherbe et Consultants conteste la créance alléguée par le bailleur, s’agissant notamment des réparations locatives.

Il apparaît que la créance de la bailleresse n’est ni certaine ni exigible à hauteur du montant allégué. De plus, il est manifeste, au vu d’une annonce parue sur internet au début de l’année 2021 concernant les locaux litigieux remis en location sans travaux de remise en état pour un montant annuel en principal de 36 000 euros, que la valeur locative a été sous-estimée par l’expert de la SNC Kara II, de sorte que l’indemnité principale calculée selon la valeur du droit au bail ne pourra de toute évidence être égale à zéro. Il en résulte que la SNC Kara II ne saurait utilement opposer les comptes à faire entre les parties pour faire échec à la provision dont le montant a été justement arrêté par le premier juge à l’évaluation de son propre expert.

Pour autant, la provision réclamée au titre de l’indemnité principale par la société Malherbe et Consultants, soit 36 000 euros – 23 016 euros (loyer indexé) = 12 984 euros x coefficient multiplicateur de 5 = 64 920 euros, se fondant exclusivement sur cette annonce, par la suite retirée par la bailleresse, tout comme celle sollicitée au titre des indemnités accessoires conformément au rapport de M. Z A que ne corrobore pas le rapport de M^me E F-G, sont sujettes à discussion quant à leur quantum et partant sérieusement contestables dans l’attente du rapport de l’expert judiciaire précisément désigné pour l’évaluation de l’indemnité d’éviction. La société Malherbe et Consultants sera déboutée de son appel incident.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise quant à la provision allouée au titre de l’indemnité d’éviction.

Le sort de l’indemnité de procédure et des dépens a été exactement réglé par le premier juge.

La SNC Kara II, qui succombe à titre principal, supportera la charge des dépens d’appel et sera condamnée à verser à la société Malherbe et Consultants la somme de 4 000 euros en application de

l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la SNC Kara II aux dépens d’appel, lesquels pourront être directement recouvrés par M^e Anne-C Oudinot, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SNC Kara II à verser à la Sarl Malherbe et Consultants la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT