Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 17 JUIN 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/05475 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7QF5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 16/06264

APPELANTE

LEADER IMMOBILIER, SARL, agissant poursuites et diligences ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège

Inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 309 386 318

[…]

[…]

Représentée par M^e F MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque G 0139

INTIMÉS

Madame D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

ET

Monsieur F X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e S NEVEU-T, avocat au barreau de CRETEIL, (PC 361)

Monsieur U-L Y né le […] au VIETNAM

[…]

[…]

ET

Madame G H épouse Y

née le […] à VIETNAM

[…]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Béatrice FRIDMAN, avocat au barreau de

PARIS, toque C 43

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence CHAINTRON, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Patricia LEFEVRE , Conseillère

Madame Laurence CHAINTRON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. Armand KAZA

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et par Dorothée RABITA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

M. F X et M^me D E épouse X ont été propriétaires d’un terrain cadastré section P n° 18, d’une superficie de 285 m², sur lequel était édifié un garage, situé […].

Par acte sous seing privé du 9 août 2012, ils ont confié à la société à responsabilité limitée Leader Immobilier un mandat exclusif de vente en vue de la vente de ce bien, au prix de 268 000 euros, comprenant une commission de 18 000 euros à la charge des vendeurs (soit la somme de 250 000 euros net vendeurs), et ce, pour une durée de trois mois à compter de sa signature, prorogeable pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires sauf dénonciation.

Par acte sous seing privé du 28 mars 2013, un compromis de vente a été signé, par l’intermédiaire de la société Leader Immobilier, entre les époux X, d’une part, et M. U-L Y et M^me G H épouse Y, d’autre part, auxquels le bien avait été présenté par l’agence immobilière. Le prix convenu a été fixé à la somme de 198 000 euros (incluant la commission de la société Leader Immobilier, à la charge des vendeurs d’un montant de 18 000 euros) sous conditions suspensives de l’obtention de prêts bancaires ainsi que d’un permis de construire 'pour la nouvelle construction'.

Par courrier du 25 avril 2013, le notaire des vendeurs, M^e Rahma Boiteux, notaire associé à Vitry-sur-Seine (94408), a indiqué à M^e Q-R de B, notaire des acquéreurs à Saint-P-sur-Orge (91240), que certains éléments ne permettaient pas de pouvoir réaliser l’acte authentique de vente et qu’il faudrait procéder, soit à la scission de copropriété avec attribution du terrain à ses clients (qui entraînerait l’obligation d’obtenir une déclaration préalable auprès de l’autorité compétente, un bornage et l’autorisation de la copropriété impossible à obtenir selon ses clients), soit la modification de l’état descriptif de division nécessitant également l’accord de la copropriété, également impossible à obtenir.

Le 7 juin 2013, les époux Y ont déposé à la mairie de Villejuif un dossier de demande de permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant des démolitions qui a fait l’objet d’un refus le 10 septembre 2013.

Le 17 octobre 2013, les époux Y ont déposé une nouvelle demande de permis de construire et de démolir qui, en l’absence de décision, a été tacitement acceptée le 13 février 2014.

La vente n’a pas été réitérée sous la forme de l’acte authentique dont la signature était prévue, le 31 octobre 2013.

Le mandat exclusif de vente a pris fin, à son terme conventionnel, le 8 novembre 2013.

Par acte sous seing privé du 18 mars 2014, les époux X ont donné à bail précaire à M. L M et M^me N O de C le bien immobilier, objet du mandat, pour une durée déterminée de huit mois à compter de la date de signature moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 280 euros sans les charges.

Le 11 décembre 2014, les époux Y ont fait assigner l’agence immobilière Leader Immobilier devant le tribunal d’instance de Paris (13^e arrondissement) afin d’obtenir sa condamnation notamment à leur rembourser des frais engagés en pure perte pour l’obtention du permis de construire, faute d’avoir été informés de la nécessité d’obtenir l’accord préalable du syndicat des copropriétaires. Par jugement du 12 mai 2015, le tribunal a condamné la société Leader Immobilier à leur payer la somme de 4 239 euros à ce titre.

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2015, rédigé et conservé par l’étude notariale de Saint-P-sur-Orge, M. et M^me X et M. et M^me Y ont signé un compromis de vente concernant les biens en cause au prix de 180 000 euros, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt. L’acte authentique de vente a été réitéré devant Me de B le 27 octobre 2015.

Par courriers recommandés avec accusé de réception du19 février 2016, la société Leader Immobilier a respectivement mis en demeure les époux X et les épouxVo d’avoir à lui régler la somme de 18 000 euros au titre de ses honoraires. Elle a également, par courrier du même jour, indiqué à Me de

B que la vente du bien n’avait pas tenu compte des termes du compromis de vente signé le 28 mars 2013 et avait été conclue sans sa participation.

Par correspondance du 29 février 2016, les époux X se sont opposés à cette demande au motif, notamment, que le mandat de l’agence immobilière n’était plus d’actualité lors de la seconde vente.

C’est dans ce contexte que par exploits d’huissier des 21 et 24 juin 2016, la société Leader Immobilier a fait assigner M. et M^me X et M. et M^me Y devant le tribunal de grande instance de Créteil afin de les voir, dans le dernier état de ses écritures, au visa des articles 1165, 1121, 1382 et 1134 du code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner solidairement à lui payer les sommes de 18 000 euros au titre de sa commission avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2016, 7 236 euros à titre de dommages et intérêts et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par jugement rendu le 11 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— rejeté l’ensemble des demandes de la société Leader immobilier ;

— débouté M. et M^me X et M. et M^me Y de leurs demandes de dommages et

intérêts ;

— condamné la société Leader Immobilier à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à M. et M^me X la somme de 2 500 euros,

— à M. Y et M^me Y la somme de 2 500 euros ;

— condamné la société Leader Immobilier aux dépens dont distraction au profit de M^e S Neveu T pour la part de ceux qu’elle a exposés,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 11 mars 2019, la société Leader Immobilier a relevé appel de la décision.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 novembre 2020, la société Leader Immobilier demande, au visa de la loi du 2 janvier 1970, du décret du 20 juillet 1972 et des articles 1217, 1240 et 1241 du code civil, à la cour de :

— la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 11 janvier 2019 du tribunal de grande instance de Créteil,

Statuant à nouveau :

— condamner solidairement M. et M^me X à lui payer la somme de 18 000 euros au titre de sa rémunération contractuelle,

— condamner solidairement M. et M^me X et M. Y et M^me Y à lui payer la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de sa rémunération contractuelle,

— condamner solidairement M. et M^me Y au paiement de la somme de 7 236 euros indûment perçue par des man’uvres déloyales, à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. et M^me X et M. et M^me Y de toutes leurs demandes,

— condamner solidairement M. et M^me X et M. et M^me Y à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 décembre 2020, M. F X et M^me D E épouse X demandent, au visa des articles 1991 à 1997, 1103, 1104, 1193 et 1240 du code civil, à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions à l’exception du rejet de leur demande formulée au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— débouter en conséquence purement et simplement la société Leader Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Leader Immobilier à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts réactualisés pour procédure abusive et injustifiée,

— faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la société Leader Immobilier à leur payer la somme de 5 000 euros en plus de celle allouée en première instance,

— condamner la société Leader Immobilier en tous les dépens qui comprendront ceux de première instance et d’appel et qui seront recouvrés par M^e S Neveu T avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 décembre 2020, M. U-L Y et M^me G H épouseVo demandent, au visa des articles 1991 à 1997, 1199, 1103, 1104, 1193 et 1240 du code civil, 9, 593, 699 et 700 du code de procédure civile et de la recommandation n° 03-02 de la commission des clauses abusives, à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions à l’exception du rejet de leur demande d’indemnisation de 3 000 euros pour procédure abusive et préjudice moral,

— débouter la société Leader Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant

— condamner la société Leader Immobilier à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de dommages intérêts pour procédure abusive et injustifiée et préjudice moral,

— condamner la société Leader Immobilier à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles en sus de celle déjà allouée en première instance,

— condamner la société Leader Immobilier en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Béatrice Fridman.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2021.

SUR CE, LA COUR,

La société Leader Immobilier conteste le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes en paiement de sa rémunération prévue au mandat de vente, d’indemnisation de son préjudice et de remboursement des sommes versées aux époux Y, en exécution du jugement du tribunal d’instance du 12 mai 2015.

En premier lieu, elle critique le jugement déféré qui a considéré que le mandat de vente n’avait plus aucune existence juridique à la date de signature de la seconde promesse de vente le 10 juillet 2015, réitérée par acte authentique de vente le 27 octobre 2015, de sorte que la commission de l’agent immobilier, convenue et mentionnée dans le mandat et dans la promesse devenue caduque n’était plus contractuellement due. Elle réclame aux époux X le règlement de la rémunération contractuellement prévue au mandat au motif qu’elle est à l’origine de la conclusion définitive de la vente régularisée le 27 octobre 2015. Elle ajoute qu’il est depuis longtemps admis en jurisprudence que lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et, que par la suite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent lequel a droit à sa commission.

Elle soutient que la vente du 27 octobre 2015 a été conclue dans le prolongement du compromis signé sous son égide et que, s’il est exact que son mandat a pris fin le 8 novembre 2013, les époux Y n’ont apporté aucune explication sur les circonstances dans lesquelles ils se sont, à nouveau, portés acquéreurs du bien et qu’ils ont réalisé l’opération immobilière projetée sur la base du permis de construire délivré le 13 février 2014 qui n’est que la reprise du projet déposé le 7 juin 2013 et refusé le 10 septembre suivant, ce dont elle déduit qu’il a été accordé dans le cadre du compromis signé par son entremise. Subsidiairement, elle réclame la condamnation solidaire des vendeurs et acquéreurs, sur le fondement des articles 1217, 1240 et 1241 du code civil, faisant valoir que les premiers ont engagé leur responsabilité contractuelle et les seconds leur responsabilité délictuelle. Elle avance qu’ils ont fait preuve d’un comportement déloyal à son égard pour s’opposer au paiement de la rémunération à laquelle elle pouvait légitimement prétendre en voulant pour preuve l’engagement par M. et M^me Y d’une procédure devant le tribunal d’instance de Paris au motif que l’opération projetée était juridiquement irréalisable. Elle présente également, à ce titre, une demande complémentaire en paiement à titre de dommages et intérêts des sommes versées en exécution du jugement du 12 mai 2015.

M. et M^me X mettent en exergue la renonciation à leur projet de vente de leur bien, mis en location en mars 2014 et le fait qu’au moment de la vente ils étaient libres de vendre à quelque personne que ce soit. Ils expliquent que M. et M^me Y – domiciliés à proximité du terrain à vendre – ont repris contact avec eux, à la suite de l’apposition d’un panonceau. Ils ajoutent que la clause pénale n’a vocation à s’appliquer que lorsque les conditions suspensives ont été levées, or, le permis de construire n’a été accordé qu’en février 2014 après l’échec de la vente objet du compromis signé avec l’entremise de l’appelante. Ils contestent avoir commis la moindre faute.

M. et M^me Y objectent que l’échec de la vente projetée en 2013 est lié à la difficulté soulevée par le notaire de M. et M^me X sur la nécessité d’une autorisation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les biens qu’ils souhaitaient acquérir, selon les vendeurs, impossible à obtenir et à la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Ils insistent sur la connaissance par l’agence du statut du bien et font valoir qu’ils s’en sont ensuite portés acquéreurs lorsqu’il a été remis en vente au moyen d’un panneau. Ils relèvent également que la commission est à la charge des vendeurs et que la clause pénale n’a pas vocation à s’appliquer. Ils contestent toute faute ou déloyauté.

En l’espèce, le mandat exclusif de vente signé entre M. et M^me X et la société Leader Immobilier, le 9 août 2012, porte sur la vente d’un terrain avec garage situé à Villejuif pour un prix de 268 000 euros, rémunération du mandataire comprise fixée à la somme de 18 000 euros à la charge des vendeurs. Il est arrivé à son terme contractuel le 8 novembre 2013.

Seule la promesse de vente du 28 mars 2013 a été signée par l’intermédiaire de l’agence Leader Immobilier et la vente projetée a échoué, faute de réalisation de la condition suspensive de l’obtention du permis de construire, dans le délai de la promesse ou dans son délai prorogé. Le dépôt d’une seconde demande de permis de construire, le 17 octobre 2013, par M. et M^me Y démontre simplement leur persévérance dans la réalisation de leur projet immobilier, malgré les difficultés auxquelles ils étaient confrontés. Par ailleurs, l’octroi de ce permis, tacitement, à la date du 14 février 2014 permet de constater la défaillance de l’une des conditions suspensives de la promesse du 28 mars 2013, à la date prévue pour la signature de l’acte authentique et à laquelle, aux termes de cet acte, les parties reprenaient leur pleine et entière liberté, ce qu’ont fait M. et M^me X en louant par la suite leur immeuble.

L’agence Leader Immobilier ne peut pas prétendre à sa rémunération au titre de cette promesse ou au titre d’une promesse qui n’a pas été signée par son intérmédiaire.

En effet, elle se prévaut d’avoir présenté les parties à l’acte et allègue que l’opération conclue le 10 juillet 2015 serait réputée effectivement conclue par son entremise. Or, aux termes du mandat confié par M. et M^me X à l’agence Leader immobilier, le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de …. (champ qui n’est pas complété) mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui (cette durée ne peut pas être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n°03-02 de la Commission des clauses abusives).

Il est renvoyé à ce paragraphe à l’article 4 'clause pénale' dans les termes suivants :

le mandant :

(…)s’interdit pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a-, b-, ou c-, il s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto.

Dès lors qu’il n’est stipulé aucune durée de l’interdiction de contracter avec des acquéreurs présentés par le mandant après la fin du mandat, dont il est écrit, par ailleurs, qu’elle ne peut pas être indéterminée, les vendeurs étaient libres de contracter avec les personnes de leur choix, y compris M. et M^me Y, à l’expiration du mandat.

Est donc inopérante, l’allégation de l’appelante que la promesse de vente du 10 juillet 2015 s’inscrit dans la continuité de son intervention, plus de deux années auparavant.

La demande de l’appelante ne peut pas plus prospérer sur le fondement d’une clause pénale qui n’a vocation à s’appliquer que dans des hypothèses limitativement énoncées (refus de signer une promesse de vente avec un acquéreur présenté par le mandataire, violation pendant la durée du mandat de l’exclusivité accordée à l’agence ou de l’interdiction sus-mentionnée de traiter durant le mandat ou pendant la période convenue avec un acquéreur présenté par l’agence) dont aucune n’est caractérisée.

Au regard de ce qui précède, la prétendue déloyauté des acquéreurs et vendeurs comme le droit à une rémunération dont ils ont privé l’appelante ne sont pas établis, étant relevé que celle-ci ne prétend pas à une collusion frauduleuse des intimés pour faire échec à la réalisation et à la réitération en la forme authentique, en 2013, de la promesse de vente signée avec son concours.

Enfin, comme l’a retenu le tribunal, l’autorité de chose jugée attachée au jugement du 12 mai 2015 exclut que l’agence Leader immobilier puisse prétendre obtenir, y compris à titre de dommages et intérêts, le remboursement de sommes versées en exécution de cette décision.

M. et M^me X et M. et M^me Y ont interjeté appel incident et demandent à la cour d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a rejeté leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils sollicitent, à ce titre, la condamnation de la société Leader Immobilier à leur payer respectivement les sommes de 5 000 euros et 3 000 euros pour procédure abusive, les époux Y alléguant également d’un préjudice moral.

Cependant, les intimés ne développent devant la cour aucune argumentation au soutien de demandes qui, formulées en première instance ont été rejetées par le tribunal, ne sont pas davantage étayées à hauteur d’appel.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré sur le rejet de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts.

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par M. et M^me X d’une part, et par M. et M^me Y d’autre part, pour assurer leur défense devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement la société Leader immobilier à payer, d’une part, à M. F X et M^me D E épouse X la somme de 2 000 euros, et d’autre part, à M. U-L Y et M^me G H épouse Y la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

Condamne la société Leader immobilier aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE