Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

Anciennement Pôle 2 – Chambre 1

ARRÊT DU 19 MAI 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/28208 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B65VP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 décembre 2018 – Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 17/10759

APPELANTS

Madame B W X

[…]

[…]

Née le […] à […]

Madame A AD AE X

[…]

[…]

Née le […] à […]

Madame K AA X

[…]

[…]

Née le […] à Villiers-sur-Marne (94350)

Madame L AB I épouse X

[…]

[…]

Née le […] à […]

Madame N AF AG O épouse X

[…]

[…]

Née le […] à […]

Monsieur E F AI X

[…]

[…]

Né le […] à […]

Monsieur P F AJ X

[…]

[…]

Né le […] à […]

Tous représentés par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Tous assistées de M^e Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K103, substitué par M^e Olivia ZAHEDI, avocate au barreau de PARIS, toque : K103

INTIMÉ

Maître R Z

Notaire membre de la SELAS Z ET ASSOCIES, immatriculée au RCS de PARIS sous le N°784 660 839

54 avenue S Hugo

[…]

Représenté par M^e U V de la SCP INTERBARREAUX V ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Assisté de M^e Stéphanie BACH de la SCP INTERBARREAUX V ET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été appelé le 17 mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-AE d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Nicole COCHET, Première présidente de chambre

M^me Marie-AE d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me Sarah-Lisa GILBERT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nicole COCHET, Première présidente de chambre et par Séphora LOUIS-FERDINAND, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * *

Faits et procédure

Par acte authentique reçu le 30 juillet 2012 par M. Y, notaire, avec la participation de M. Z, notaire, M^mes A, B et K X et C et F-Q X ont consenti à MM. D et J une promesse de vente expirant au 30 avril 2013, portant sur un immeuble situé […] et […] novembre à Villiers sur Marne pour un prix de 3 550 000 euros, sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire.

La vente n’a pas été réitérée et l’indemnité d’immobilisation, de 150 000 euros, a été restituée aux bénéficiaires de la promesse par M. Z, institué séquestre, le 26 septembre 2013.

C’est dans ces circonstances que, par acte du 26 juillet 2017, M^mes B, A et K X, considérant que M. Z ne s’était pas assuré du consentement de l’ensemble des promettants avant de procéder à cette restitution, l’ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre en responsabilité civile professionnelle.

M^me L I, veuve de M X décédé le […], ainsi que M^me N O et MM. E et P X, respectivement veuve et fils de F-Q X décédé le […], sont intervenus volontairement à la procédure.

Par jugement du 12 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré recevables les interventions volontaires de M^me L I, M^me N O et MM. E et P X,

— débouté M^mes B, A et K X, L I, N O et MM. E et P X de leurs demandes,

— condamné in solidum M^mes G, A et K X, L I, N O et MM. E et P X aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution par provision du présent jugement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 18 décembre 2018, M^mes G X, A X, K X, L I veuve X, N O veuve X, et MM. E X et P X ont interjeté appel de cette décision.

Prétentions des parties

Dans leurs dernières conclusions notifiées et déposées le 28 juin 2019, M^mes G X, A X, K X, L I veuve X, N O veuve X, et MM. E et P X (ci-après, les consorts X) demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a jugé que M. R Z a commis une faute en se libérant du séquestre sans recueillir l’avis de l’ensemble des indivisaires,

et, par conséquent,

— débouter M. R Z de son appel incident tendant à infirmer le jugement en ce qu’il a considéré que c’est 'à tort que M^e R Z s’est libéré du séquestre sans recueillir l’avis de l’ensemble des indivisaires’ ,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il les a déboutés de leur demande de voir M. R Z condamné à payer à l’indivision X la somme de 150 000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la saisine du tribunal de grande instance de Paris,

et, statuant à nouveau,

— dire que la responsabilité civile de M. R Z doit être retenue pour avoir indûment restitué l’indemnité d’immobilisation à MM. E D et S J,

— condamner M. R Z au versement de la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice de l’indivision X du fait de la restitution indue de l’indemnité d’immobilisation à MM. E D et S J,

— condamner M. R Z au versement des intérêts légaux à compter de la saisine du tribunal de grande instance de Paris au bénéfice de l’indivision X,

— condamner M. R Z au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à venir,

— condamner au paiement des entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 30 septembre 2019, M. R Z demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts X de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

— le confirmer en ce qu’il a jugé que les consorts X ne rapportaient pas la preuve d’un préjudice certain et imputable au manquement reproché au notaire,

— l’infirmer en ce qu’il a considéré que ce serait 'à tort que Maître Z s’est libéré du séquestre sans recueillir l’avis de l’ensemble des indivisaires',

— dire et juger que M^mes B X, A X, K X, T X née I, N X et MM. E X et P X ne rapportent nullement la preuve de sa faute dans le cadre de ses fonctions qui soit directement à l’origine pour eux d’un préjudice certain, réel et actuel pouvant leur ouvrir droit à réparation,

— les débouter de l’intégralité de leurs demandes, y compris de leur demande au titre des intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner M^mes B X, A X, K X, T X née I, N X et Messieurs E X et P X solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^mes B X, A X, K X, T X née I, N X et Messieurs E X et P X solidairement aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e U V qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la responsabilité du notaire

Le tribunal a retenu que M. Z avait commis une faute en se libérant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée sans recueillir l’avis de l’ensemble des indivisaires, dès lors que la portée du pouvoir qui avait été consenti par l’indivision à M X pour la représenter lors de la régularisation de la promesse de vente, sur laquelle le notaire se fonde, ne s’étendait pas au-delà de la seule signature de la promesse et n’englobait pas les suites à donner en cas d’absence de réitération.

Les consorts X soutiennent que :

— M. Z a commis une faute en sa qualité de séquestre en procédant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation sans avoir l’autorisation de l’ensemble des coindivisaires, le pouvoir conféré à M X, âgé de 82 ans au moment des faits, visant seulement à parfaire les avants contrats liés à la vente du bien immobilier appartenant à l’indivision et réitérer la vente devant notaire et ne recouvrant pas la possibilité de se prononcer seul sur cette restitution,

— M. Z n’a pas pris soin d’informer les co-indivisaires de cette restitution dont ils n’ ont eu connaissance qu’au mois de juillet 2017, la seule information de l’absence de réitération de la vente étant insuffisante, et a ainsi manqué à son obligation d’information et devoir de conseil,

— M. Z a restitué la somme séquestrée qui était acquise à l’indivision X en l’absence de justification par celui-ci de la non-obtention du permis de construire, objet de la condition suspensive,

— le courrier de M. Z du 26 septembre 2012 établit que les bénéficiaires de la promesse n’ont pas respecté les conditions de celle-ci et que l’absence de régularisation de la vente leur est imputable,

— ils n’ont pas renoncé au bénéfice de la somme séquestrée par pure libéralité.

M. Z conteste toute faute en ce que :

— les consorts X étaient représentés à la promesse de vente par M X,

— la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ne s’est pas réalisée,

— il a restitué l’indemnité d’immobilisation compte tenu de la non obtention du permis de construire et conformément aux instructions reçues de M X, son interlocuteur pour le compte de l’indivision, laquelle souhaitait avancer sur un autre projet de vente du bien à la commune de Villiers-sur-Marne,

— tous les indivisaires avaient donné pouvoirs à M X pour les représenter lors de la régularisation de la promesse de vente, lesquels étaient étendus car incluant notamment 'aux effets ci-dessus passer et signer tous actes et pièces, élire domicile, substituer et généralement faire le nécessaire' ,

— s’ils avaient été opposés à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, les consorts X auraient envisagé d’engager une procédure en restitution de celle-ci à l’encontre des bénéficiaires de la promesse de vente et n’auraient pas attendu cinq ans, correspondant à la date du décès de M X, pour agir à son encontre,

— l’indivision a été informée de l’absence de réitération et nécessairement avisée de la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

La 'procuration pour vendre' des consorts X au profit de M X, datée du 23 juillet 2012 et annexée à la promesse de vente du bien, est afférente à ladite vente et à l’ensemble des actes nécessaires mais également subséquents à celle-ci, puisqu’elle confère au mandant, notamment, la faculté de :

— 'à défaut de paiement et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes les poursuites, contraintes et diligences nécessaires depuis les préliminaires de la conciliation jusqu’à l’obtention et l’entière exécution de tous jugements et arrêts ; produire à tous ordres et distributions, toucher le montant de toutes collocations ; former toutes demandes en résolution de ventes ou d’échanges ; accepter toutes rétrocessions ou résolutions volontaires,

- de toutes sommes reçues ou payées, donner ou retirer quittances ; consentir mentions et subrogations, totales ou partielles, avec ou sans garantie ; consentir toutes restrictions de privilège et toutes antériorités au profit de touts créanciers et cessionnaires ; stipuler toutes concurrences ; faire mainlevée avec désistement de tous droits de privilège, hypothèque, action résolutoire et autres et consentir la radiation de toutes inscriptions de privilèges et autres, le tout avec ou sans constatations de paiement ; remettre ou se faire remettre tous titres et pièces, en donner ou retirer décharge,

- pour faire toutes déclarations en toutes matière, constituer tous séquestres,

- aux effets ci-dessus passer et signer toutes actes et pièces, élire domicile, substituer et généralement faire le nécessaire'.

Cette procuration confère ainsi les pouvoirs les plus larges à M X pour procéder à la vente du bien immobilier indivis et effectuer tous actes afférents ou induits par celle-ci au nom et pour le compte des mandants.

Sur la base de cette procuration, M X, à titre personnel et en sa qualité de représentant des consorts X, a conclu la promesse de vente litigieuse au bénéfice de MM. D et J, dont la teneur n’a jamais été remise en cause par les appelants. Cette promesse prévoit expressément que si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées au 30 avril 2013, le bénéficiaire de la promesse aura la faculté d’abandonner le bénéfice de la promesse et l’indemnité d’immobilisation devra lui être restituée à première demande de sa part. Il est mentionné à l’acte que ' le séquestre est dès maintenant autorisé à verser la somme séquestrée au bénéficiaire en cas de non réalisation des conditions suspensives ou de l’une d’elles seulement'.

L’acte imposant la restitution de l’indemnité d’immobilisation à première demande du promettant et en cas de non-réalisation des conditions suspensives ou de l’une d’elles seulement, et emportant mandat pour le notaire institué séquestre de procéder à cette restitution en pareilles hypothèses, sans qu’il ait besoin de solliciter une nouvelle autorisation des promettants, ce dernier n’a commis aucune faute en restituant l’indemnité d’immobilisation à M. Y, notaire des bénéficiaires de la promesse, par courrier du 26 septembre 2013, à défaut de réitération de la vente faute de réalisation d’une des conditions suspensives, de surcroît après avoir obtenu l’accord de M X au cours d’une réunion s’étant tenue le 10 septembre 2013 et ayant donné lieu à un courriel du 12 septembre 2013.

Les appelants ne font pas utilement valoir l’absence de justification du défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, puisqu’il se déduit du courriel du 6 septembre 2013 adressé par le notaire à M^me L X épouse de M X, résumant son entretien avec le maire de la commune de Villiers-sur-Marne, qu’aucun permis de construire n’a été accordé, et que le notaire a également expressément mentionné dans son courrier du 26 septembre 2013 envoyé au notaire des bénéficiaires de la promesse que 'la vente visée en référence n’a pu se réaliser en raison de la non-obtention du permis sollicité par vos clients'. La circonstance que dans ce courrier, le notaire mentionne également que 'Les consorts X auraient pu, compte tenu du non-respect des conditions de la promesse de vente, demander l’attribution de cette somme à leur profit mais ils m’ont précisé que cette demande de restitution était faite selon leur 'éthique', en faisant ainsi allusion à la nécessité pour les consorts D et J de se désengager définitivement de la vente devenue caduque ainsi qu’il ressort du courriel du notaire à M^me L X du 12 septembre 2013, est inopérante à établir une faute de la part du notaire dès lors que l’acte prévoit la restitution de l’indemnité d’immobilisation en cas de non-réalisation d’une des conditions suspensives, parmi lesquelles figure l’obtention d’un permis de construire.

M X étant l’interlocuteur du notaire au nom et pour le compte de l’indivision et ayant été informé de la restitution de l’indemnité d’immobilisation, aucun manquement du notaire à son obligation d’information et son devoir de conseil envers les appelants n’est caractérisé.

Il n’est ainsi démontré aucune faute du notaire tant en sa qualité de séquestre qu’au titre de son obligation d’information et son devoir de conseil, et les consorts X doivent être déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Le jugement est donc confirmé par motifs substitués.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les appelants échouant en leurs prétentions seront condamnés in solidum aux dépens d’appel avec les modalités de recouvrement prévues à l’article 699 du code de procédure civile et à payer à M. Z une indemnité de procédure de 5000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions par motifs substitués,

Condamne in solidum M^mes G X, A X, K X, L I veuve X, N O veuve X, et MM. E et P X à payer à M. R Z une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M^mes G X, A X, K X, L I veuve X, N O veuve X, et MM. E et P X aux dépens d’appel avec les modalités de recouvrement prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE