Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 16 AVRIL 2021

(n° /2021, 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00984 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7C6L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/13256

APPELANTE

[…]

[…]

[…]

Assistée de Maître Sabrina BOHELAY, de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251

Représentée par M^e X FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251

INTIMEES

SASU COFIDIM Prise en la personne de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Assistée de M^e Anne BOLLIET, de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocat au barreau de COMPIEGNE

Représentée par M^e X Y, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT Au capital de 20.887.500 euros, enregistrée au RCS PARIS, représentée par son Directeur Général, domicilié au siège social en cette qualité,

[…]

[…]

Assistée et représentée par M^e Armelle MONGODIN de la SELEURL EQUITY JURIS, avocat au

barreau de PARIS, toque : P0541

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-José DURAND, Conseillère exerçant les fonctions de Président, chargée du rapport, et M^me Valérie GUILLAUDIER, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Marie-José DURAND, Conseillère exerçant les fonctions de Président

Valérie GUILLAUDIER, Conseillère

Catherine LEFORT, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me Suzanne HAKOUN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 26 mars 2021 puis prorogé au 16 avril 2021,les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-José DURAND, Conseillère exerçant les fonctions de Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Le 24 septembre 2012, la SCI […], maître de l’ouvrage, a conclu avec la société Cofidim, constructeur, deux contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan sur la commune de Rosny-sous-Bois :

— projet n° 1 : construction d’une maison de type Atria In 90, destinée à être divisée en deux appartements, pour un prix convenu de 138 995 €, outre 19 360 € de travaux à la charge du maître de l’ouvrage ;

— projet n° 2 : construction d’une maison de type Atria In 90, destinée à être divisée en deux appartements, pour un prix convenu de 152 250 €, outre 19 360 € de travaux à la charge du maître de l’ouvrage.

La société Cofidim a souscrit une garantie de livraison auprès de la société Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment (CGI Bat) qui a délivré deux actes de cautionnement datés du 03 décembre 2013.

La réception des ouvrages est intervenue avec réserves le 7 mai 2015. Des réserves complémentaires ont été émises par le maître de l’ouvrage par courriers datés du 13 mai 2015 mais distribués au constructeur les 18 et 19 mai 2015.

Le 22 mars 2017, le cabinet Safir, mandaté par la société Cofidim, a mis en demeure la […] de procéder au paiement du solde lui restant dû au titre des deux contrats.

Par acte d’huissier du 22 septembre 2017, la […] a fait assigner la société Cofidim et la société CGI Bat devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement de diverses sommes.

Décision déférée

Par jugement du 11 décembre 2018, le tribunal a statué de la façon suivante :

— Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la SCI Salengro ;

— Condamne la société Cofidim à payer à la […] la somme de cinq cent cinquante et un euros (551 €), correspondant à la baisse du prix de construction des deux maisons ;

— Condamne la […] à payer à la société Cofidim la somme de seize mille deux cent cinquante-sept euros et quarante un centimes (16 257,41 €), correspondant au solde restant dû au titre des deux chantiers, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2017, date de la mise en demeure ;

— Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ;

— Condamne la […] à payer à la société Cofidim et à la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment la somme de 3 000 €, chacune, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la […] aux dépens ;

— Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

*

[…] a interjeté appel par déclaration du 14 janvier 2019.

Demandes des parties

Par conclusions du 12 janvier 2021, la […] forme les demandes suivantes :

— CONFIRMER le jugement du 11 décembre 2018 en ce qu’il a condamné la société COFIDIM à payer à la […] la somme de 551 € au titre de la révision du prix (sauf à en augmenter le montant) ;

— RÉFORMER le jugement sur toutes ses autres dispositions et, statuant à nouveau :

— DÉBOUTER les sociétés CGI BAT et COFIDIM de l’ensemble de leurs demandes,

Sur les travaux de branchements

A titre principal,

— CONDAMNER in solidum la société COFIDIM et la société CGI BAT à rembourser à la […] la somme de 18.000 € au titre des travaux de branchements non réalisés

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER in solidum la société COFIDIM et la société CGI BAT à payer une somme de 10.000 €, au titre des travaux d’achèvement des branchements

A titre encore plus subsidiaire,

— CONDAMNER in solidum la société COFIDIM et la CGI BAT à régler les travaux définitifs de raccordement sur facture du concessionnaire

Sur les autres demandes

— CONDAMNER in solidum les sociétés COFIDIM et CGI BAT à payer à la […] les sommes de :

—  18.294,36 € au titre des suppléments de prix

—  12.340 €, subsidiairement 7 378 €, au titre des pénalités de retard

—  17.370 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance

— JUGER que le solde du prix est inexigible

— Subsidiairement, JUGER cette demande prescrite

— JUGER que la franchise est inopposable, à défaut inapplicable,

— En conséquence, DÉBOUTER les défenderesses de toutes leurs demandes

— CONDAMNER in solidum les sociétés COFIDIM et CGI BAT à payer à la […] la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER in solidum les sociétés COFIDIM et CGI BAT aux entiers dépens de la présente procédure, dont l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Par conclusions du 12 janvier 2021, la société Cofidim forme les demandes suivantes :

Vu les articles L.231-1 et suivants et R.231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1134 du Code civil, dans sa version en vigueur au jour du contrat,

Vu l’article 1231-6 du Code civil,

— Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS RG 17/13256 en date du 11

décembre 2018 dans son intégralité,

Y ajoutant,

— Dire et juger la […] irrecevable en sa demande relative à la prescription de l’action en paiement du solde restant dû,

— Débouter la […] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions pour les motifs sus énoncés,

— Condamner la […] à payer à la SAS COFIDIM la somme de 5.000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la […] aux entiers dépens de l’instance dont distraction est requise dont distraction au profit de M^e X Y par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions du 04 janvier 2021, la société CGI Bat forme les demandes suivantes :

— DIRE ET JUGER l’appel de la […] recevable mais infondé,

En conséquence,

— L’en DÉBOUTER,

— CONFIRMER le jugement rendu le 11 décembre 2018 par le Tribunal de grande Instance de PARIS en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

Si, par extraordinaire, une condamnation devait être ordonnée à l’encontre de la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment,

— CONSTATER que la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment est en droit d’opposer à la […] la compensation entre, d’une part, le coût des dépassements de prix dus par la société COFIDIM à la […] et, d’autre part, le solde des appels de fonds et, le cas échéant, d’une franchise de 5 % du prix convenu due par la […] à la société COFIDIM, et à la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment,

En conséquence,

Vu l’article 1294 alinéa 1 er du Code civil,

— ORDONNER que toute compensation de créances entre la […] et la société COFIDIM bénéficiera à la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment,

— ORDONNER la compensation entre les créances respectives de la […] et de la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment au titre de la franchise,

— CONDAMNER la […] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— CONDAMNER la […] aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par Maître MONGODIN, avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de

l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2021.

MOTIFS

Les réclamations formulées par la SCI au dispositif de ses conclusions se décomposent de la façon suivante :

—  18 000 € ou subsidiairement 10 000 € au titre des travaux de branchement en eau,

—  18 294,36 € au titre des 'suppléments de prix', soit :

—  678,97 € au titre des branchements électriques et téléphoniques,

—  1 326,31 € au titre des revêtements intérieurs,

—  14 873 € au titre des travaux extérieurs,

—  1 416,08 € au titre de la révision du prix,

—  12 340 € ou subsidiairement 7 378 € au titre des pénalités de retard,

— dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

— dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance.

A/ Sur les demandes afférentes aux branchements en eau, électricité et télécommunications

> Les premiers juges ont rejeté ces demandes au motif que la SCI ne justifiait pas de la date d’envoi de ses lettres de réserves complémentaires, reçues par le constructeur plus de huit jours après la remise des clefs consécutive à la réception.

> La SCI demande l’infirmation du jugement sur ce point. Elle expose à titre principal qu’elle a mis les travaux de raccordement de chacune des maisons à la charge du constructeur, alors que celui-ci les avait initialement évalués à 9 000 € par maison et ajoute que la mairie ayant réalisé les branchements à titre gracieux, l’obligation de payer cette somme n’a plus ni objet ni cause et doit en conséquence être annulée, de sorte que la société Cofidim doit lui restituer 18 000 € au total.

À titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle a, par lettre du 15 mai 2015, émis pour chaque maison une réserve relative à l’absence de compteurs définitifs. Invoquant les dispositions des articles L 231-7 du code de la construction et de l’habitation, 1792-6 du code civil et la persistance de l’obligation de résultat jusqu’à la levée des réserves, et soulignant que la mairie a mis en place un branchement d’eau provisoire et ne pourra réaliser les raccordements définitifs que lorsque l’impasse sera placée dans le domaine public, elle demande la prise en charge par la société Cofidim de la somme totale de 10 000 €, coût des branchements définitifs tel qu’évalué par la société Veolia, à titre de levée des réserves.

À titre très subsidiaire, elle demande la condamnation des intimés à régler les travaux définitifs de raccordement.

Par ailleurs, elle demande le paiement, intégré dans le poste 'suppléments de prix’ des sommes de

56,25 € et 622,72 € pour les raccordements électriques et au réseau de téléphonie qui étaient, affirme-t-elle, à la charge du constructeur, comme tous les autres raccordements.

> La société Cofidim soutient que l’installation des compteurs d’eau définitifs n’est pas une réserve à la réception car ces travaux n’étaient pas à sa charge du fait de la modification à l’initiative de la SCI de l’installation initialement prévue. Elle ajoute qu’en tout état de cause, la réalisation des travaux définitifs nécessite une rétrocession du sentier dans le domaine public qui ne dépend pas d’elle mais des propriétaires parmi lesquels la SCI, qui ne justifie d’aucune démarche en ce sens.

S’agissant de la demande relative aux autres raccordements, elle souligne que les pièces produites sont illisibles et qu’elle avait proposé au maître d’ouvrage un avenant de moins-value de 629,02 € jamais signé, mais conforme au devis établi par la société Orange le 28 mai 2015.

> La société CGI du Bâtiment conclut dans le même sens que le constructeur pour les raccordements électriques et téléphoniques.

*

La société Cofidim soutient que la demande, qui s’établissait en première instance à 9 000 € et non 18 000 € est irrecevable comme nouvelle. Cependant, la cour n’est pas saisie de cette fin de non-recevoir, qui ne figure pas au dispositif de ses conclusions.

La SCI justifie devant la cour de ce que les lettres de réserves complémentaires ont été envoyées par elle le 15 mai 2015, soit dans le délai de huit jours suivant la remise des clefs, intervenue lors de la réception du 07 mai 2015, imposé par l’article L 231-8 du code de la construction et de l’habitation. Ces lettres précisent qu’il y a bien l’électricité (elle avait été réservée le 07 mai 2015), mais qu’il manque les compteurs définitifs de la société Veolia, estimés à 2 500 € par compteur, ainsi que les raccordements télécom.

Chacune des annexes aux notices descriptives chiffre divers travaux d’adaptation au sol et de raccordement compris dans le prix convenu à hauteur de 21 450 €, dont 5 600 € pour le coût de l’assainissement autonome (micro-station d’épuration), et d’autres à la charge du maître d’ouvrage, à savoir les 'raccordements concessionnaires’ (EDF, télécom, eau) à hauteur de 4 500 € par logement, soit 9 000 €. Ainsi, pour les deux maisons, il s’agissait d’un coût total de 18 000 €.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 20 janvier 2013 la SCI, usant de la faculté offerte au maître d’ouvrage par l’article L 231-7 du code de la construction et de l’habitation, a demandé au constructeur de réaliser, pour chacun des projets, l’ensemble des travaux décrits par la notice descriptive et ses annexes initialement laissés à sa charge ainsi que tous les travaux indispensables à l’implantation, l’édification et l’utilisation de l’immeuble, raccordements compris, à l’exception des travaux intérieurs d’embellissements (moquette et peinture).

La cour en conclut qu’en application de l’article L 231-7 du code de la construction et de l’habitation, il appartenait à la société Cofidim d’exécuter ou faire exécuter, aux prix et conditions mentionnés au contrat, les travaux de raccordements.

Or par lettre du 12 novembre 2013, soit postérieurement à la décision de la SCI de déléguer au constructeur les travaux de raccordements, la ville de Rosny sous Bois a informé la SCI de sa décision de prendre en charge l’extension du réseau d’assainissement et du réseau d’eau potable au bénéfice des riverains du sentier des Pucelles, étant précisé que cette voie est privée.

Ainsi, il ressort du compte-rendu de la réunion du 05 décembre 2014 en présence de représentants de la ville, des concessionnaires et des riverains, que les travaux de raccordement au réseau d’assainissement (par la ville) devaient être terminés 'd’ici fin décembre / début janvier', que la ville

devait réaliser gratuitement un réseau provisoire d’adduction d’eau potable comportant notamment pour chaque logement un compteur divisionnaire en limite de propriété d’ici la fin du mois de janvier 2015 et que, lors de la remise du sentier dans le domaine public, la société Veolia réaliserait la desserte en eau potable par remplacement de la canalisation et des compteurs et que les propriétaires devraient alors régler la somme de 2 500 €.

Il en résulte que lorsque la voie sera intégrée au domaine public, la SCI devra régler à la société Veolia la somme totale de 10 000 € pour le raccordement définitif des quatre logements au réseau d’eau potable.

Il ressort de ces éléments que les travaux de raccordement en eau potable, pourtant transférés par le maître d’ouvrage à la charge du constructeur, n’ont pas été réalisés à titre définitif, de sorte que la réserve émise à ce titre par le maître d’ouvrage est justifiée.

Le 02 décembre 2014, la société Cofidim a proposé à la SCI la signature, pour chacun des projets, d’un avenant n°3 tenant compte d’une plus-value de 9 000 € relative aux branchements et d’une moins-value de 5 600 € relative à la micro-station d’épuration devenue inutile, soit une plus-value de 3 400 €. La SCI soutient que son obligation de payer la somme de 9 000 € par maison est nulle pour absence de cause. Or elle ne demande pas, au dispositif de ses conclusions, la nullité au moins partielle de l’avenant n° 3 mettant à sa charge cette somme à titre de plus-value, de sorte que la cour n’est pas saisie de cette demande. Au surplus, elle a signé ces avenants le 02 janvier 2015, postérieurement à la lettre de la ville de novembre 2013 et à la réunion de décembre 2014, c’est à dire en toute connaissance de la réalisation des travaux par la ville. En conséquence sa demande tendant au remboursement de la somme totale de 18 000 € doit être rejetée.

En revanche, il convient de faire droit à sa demande en paiement de la somme de 10 000 €, coût des branchements définitifs qui seront nécessaires à la levée de la réserve, peu important la date à laquelle la SCI les fera réaliser.

S’agissant des autres branchements, il est établi que la réserve relative au branchement électrique dans le projet n° 2, émise le 07 mai 2015, a été levée dès le jour de la réception, de sorte que la demande en paiement de la somme de 56,25 € formulée à cet égard doit être rejetée.

Il reste les réserves complémentaires émises dans les lettres du 13 mai 2015, relatives aux branchements télécom, qui étaient également à la charge du constructeur ainsi qu’il a été vu plus haut. Il convient, au vu des pièces produites, de faire droit à la demande en paiement de la somme de 622,72 €, au titre de la levée de ces réserves.

B/ Sur les demandes relatives aux suppléments de prix pour revêtements intérieurs et travaux extérieurs

> Le tribunal a rejeté les demandes de la SCI tendant à la prise en charge par le constructeur, en raison d’irrégularités de la notice descriptive, du coût de certains revêtements intérieurs et de travaux extérieurs. Il a en effet considéré que le coût de tous les revêtements avait été chiffré par le constructeur, et que les travaux extérieurs n’étaient nullement nécessaires à l’habitation de l’immeuble et que le seul fait de les avoir prévus dans les plans du permis de construire ne suffisait pas pour les qualifier de contractuels et les mettre à la charge du constructeur.

> La SCI demande l’infirmation du jugement sur ce point. Elle soutient qu’en l’espèce, les notices descriptives n’ont pas été adaptées aux travaux à réaliser, soit deux maisons d’un étage avec un appartement par étage, et qu’il y a été ajouté des annexes très peu claires également inadaptées et qui contredisent la notice descriptive. Ainsi, elle soutient qu’il ressort de la lecture de ces annexes qu’une prestation de moquette velours, avec plinthe, n’est pas incluse dans le prix convenu et coûtera 2 039 € au maître d’ouvrage, mais que les pièces concernées n’y sont pas précisées, de sorte qu’en

rapprochant notices et annexes, il apparaît que la société Cofidim :

— n’a rien prévu pour les chambres et dégagements des rez de chaussée,

— que le chiffrage ne correspond qu’à la pose de ce revêtement dans les chambres et dégagements de l’étage seules pièces visées par les conditions générales.

Elle en conclut que les revêtements de sol du rez de chaussée doivent être pris en charge par le constructeur. Elle conclut également que, alors que les notices précisent que la faïence des pièces humides n’est pas incluse dans le prix, sans la chiffrer, rien n’est stipulé sur ce point dans les annexes. Elle reproche au premier juge d’avoir confondu les carrelages de sol et la faïence murale. Elle chiffre l’ensemble des travaux à 1 326,31 €.

Par ailleurs, elle soutient que les travaux extérieurs sont obligatoires dès lors qu’ils sont visés sur les plans du contrat et du permis de construire, et qu’ils sont indispensables dès lors qu’ils sont imposés par les documents d’urbanisme applicables et doivent en conséquence être devisés par le constructeur dans le cadre de son devoir de conseil. Elle en conclut que le constructeur aurait dû chiffrer les clôtures prévues sur les plans contractuels et les plans du permis de construire et qu’il aurait dû prévoir et chiffrer les quatre places de stationnement imposées en l’espèce par le PLU. Elle chiffre l’ensemble de ces travaux à 14 873 €.

> La société Cofidim demande la confirmation du jugement sur ce point.

Elle conclut que demeuraient hors du prix convenu le revêtement de sol des pièces non humides de l’étage et celui de la chambre et du bureau du rez de chaussée, moyennant 2 039 € et que le maître d’ouvrage, qui y a posé un revêtement plus onéreux que la moquette prévue, n’apporte pas la preuve d’un surcoût.

Par ailleurs, elle soutient que les dispositions des articles L 231-2 et R 231-4 du code de la construction et de l’habitation n’imposent pas au constructeur d’inclure les travaux extérieurs dans le champ contractuel à moins qu’ils ne soient nécessaires à l’habitabilité de la maison, et qu’ils figurent seulement à titre informatif sur les plans annexés à la demande de permis de construire. Elle ajoute que leur absence n’a pas fait l’objet d’une réserve, et que l’appelante n’est pas en mesure d’apporter la preuve du quantum de son préjudice.

> La CGI du Bâtiment fait valoir que le législateur n’a pas prévu d’autre sanction que la nullité à l’absence de chiffrage des travaux réservés au maître d’ouvrage et souligne que le dossier concerne en l’espèce une SCI créée pour générer des revenus locatifs, et qui n’a pas émis de réserve sur les travaux litigieux.

S’agissant des revêtements, elle conclut qu’il s’agit d’un défaut d’exécution apparent purgé par la réception et ajoute que le maître d’ouvrage savait pertinemment que ces travaux devaient rester à sa charge.

S’agissant des aménagements extérieurs, elle souligne que ce n’est pas parce que les travaux demandés ont été autorisés qu’ils sont exigés par les règles d’urbanisme, et soutient que seuls sont inclus au prix convenu les prestations prévues à la notice et au contrat proprement dit, à l’exclusion des plans sauf si la notice y fait référence.

*

Chacun des contrats prévoit la construction d’un immeuble à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage d’après un plan établi par la société Cofidim et doit en conséquence respecter les dispositions relatives aux contrats de construction de

maisons individuelles avec fourniture de plan, peu important que le maître d’ouvrage soit en l’espèce une SCI poursuivant un objectif de rentabilité.

Les règles relatives au contrat de construction de maison individuelle sont d’ordre public, ainsi que le précise l’article L 230-1 du code de la construction et de l’habitation. Cependant, la nullité ainsi instaurée est une nullité relative.

L’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan doit comporter notamment :

'(…)

c) la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

(…)

- tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

- d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

- d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

(…)

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution, (…), peuvent se référer à des clauses types approuvées en Conseil d’État. '

Par ailleurs, l’article R 231-4 dispose :

'I – Est aussi annexée au contrat visé à l’article L 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

II – Cette notice fait la distinction prévue à l’article L 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix.

(…)

La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.'

La cour constate d’abord :

— que la notice du projet n° 1 n’est pas produite, et que la notice du projet n° 2 est produite en double exemplaire,

— qu’ainsi, seul le contrat afférent au projet n° 2 est produit en entier : les conditions particulières en pièce n° 1, la notice en pièce n° 1 et n° 2 et l’annexe en pièce n° 2.

En conséquence, et dès lors qu’il résulte des conclusions des parties que les projets sont identiques, mis à part le prix convenu, la cour limitera son examen des contrats au projet n° 2.

En l’espèce, la notice descriptive comporte une mention manuscrite signée du maître d’ouvrage par laquelle celui-ci reconnaît se réserver les travaux liés aux colonnes quatre et cinq de la notice d’un montant de 19 360 €. La colonne quatre mentionne bien les ouvrages et fournitures non compris dans le prix convenu, mais la colonne cinq, prévue pour indiquer le coût de ces ouvrages, est muette. Néanmoins, la notice comporte une annexe détaillant ces coûts et dans laquelle le maître d’ouvrage précise également, par mention manuscrite, que les travaux non compris dans le prix convenu à sa charge s’élèvent à la somme de 19 360 €. Ainsi, la notice descriptive est régulière de sorte qu’aucune nullité du contrat n’est encourue.

Cependant, la SCI soutient que certains travaux réservés n’ont pas été chiffrés. Or les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble, réservés mais non chiffrés dans la notice descriptive, sont réputés compris dans le prix convenu et doivent en conséquence être pris en charge par le constructeur, non pas à titre de sanction, mais dans le cadre de l’exécution du contrat.

[…]

Les réclamations du maître d’ouvrage sont relatives au poste 2.6.9 'Revêtements’ de la notice descriptive qui précise que sont non compris dans le prix convenu :

— dans les pièces humides : le carrelage scellé dans cuisine, wc, salle de bains ou salle d’eau, et la faïence murale pour douche et baignoire ;

— dans les pièces sèches : le carrelage scellé dans séjour, entrée, dégagement au rez-de-chaussée et la moquette dans les chambres et dégagements de l’étage.

Ces travaux sont chiffrés dans l’annexe, dans la rubrique 'Détail travaux intérieurs de la maison non compris dans le prix convenu à charge client', de la façon suivante :

— moquette velours, avec plinthes : 2 039 €.

Cependant, figure également dans l’annexe, sous la rubrique 'Travaux et options complémentaires de + et – values', l’information relative à une offre promotionnelle personnalisée, dans les termes suivants :

'- Revêtement de sol

. Au rez de chaussée, toutes surfaces intérieures, sauf chambre, bureau, garage, buanderie éventuelle dans garage

. À l’étage dans les pièces humides uniquement

Fourniture et pose gratuite de carrelage en 30x30 pose droite, de la gamme (…) compris plinthes ou similaire'.

La SCI conclut du rapprochement de la notice et de l’annexe que rien n’a été prévu pour les chambres et dégagements du rez de chaussée et pour la faïence murale dans les pièces humides, tandis que la société Cofidim soutient que seuls demeuraient hors du prix convenu le revêtement de sol des pièces non humides de l’étage et celui de la chambre et du bureau du rez de chaussée, moyennant 2 039 €.

Il n’y a pas lieu de tenir compte de la clause à laquelle fait référence la société Cofidim en page 11 de ses conclusions, relative aux travaux réservés acceptés sans conditions, manifestement relative à la norme NF.

Il ressort clairement du rapprochement des clauses de la notice et de l’annexe rapportées plus haut que la faïence murale des pièces humides, qui ne saurait être confondue avec le carrelage, réservée au maître d’ouvrage mais non chiffrée, et par ailleurs indispensable à l’utilisation des immeubles, aurait dû être réalisée par le constructeur moyennant le prix convenu. Or alors que la SCI ne pouvait l’ignorer et qu’il s’agissait à l’évidence d’une inexécution apparente, même pour un non spécialiste de la construction, elle n’a pas émis de réserve relative à l’absence de faïence murale. Sa demande en paiement de ces travaux doit en conséquence être rejetée.

De même, il est clair que demeure hors du prix convenu et doit être chiffrée la moquette des chambres et dégagement de l’étage.

S’agissant de la moquette des chambres et dégagement du rez de chaussée, les clauses sont incompatibles et comportent manifestement une erreur, peu important l’origine de celle-ci, de sorte qu’il ne saurait être reproché au maître d’ouvrage de ne pas avoir émis de réserve.

Cependant, les pièces produites par la SCI ne démontrent pas qu’elle ait dépensé plus de 2 039 € pour la pose de moquette dans toutes les chambres.

Dans ces conditions le jugement doit être confirmé en ce que les demandes de suppléments de prix relatives aux revêtements intérieurs ont été rejetées.

2° Travaux extérieurs

L’article R 231-3 du code de la construction et de l’habitation dispose :

'En application du c de l’article L 231-2, à tout contrat (…) doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l’article R 231-4 et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble.

Un dessin en perspective de l’immeuble est joint au plan.'

En l’espèce, ni le plan ni le dessin en perspective prévus par cette disposition ne sont produits dans les pièces 1 et 2 correspondant aux contrats de construction, et la cour ignore si les 'plans complets’ produits en pièces 40 ont été annexées aux contrats.

Par ailleurs, alors que la notice descriptive type, qui reprend les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble, ne mentionne ni les clôtures ni les places de stationnement, l’annexe prévue par l’arrêté du 27 novembre 1991, ayant pour objet de chiffrer le coût des travaux contractuellement prévus ne figurant pas dans la notice type et de préciser s’ils sont inclus ou non dans le prix convenu, ne fait pas non plus référence aux clôtures et aux places de parking.

Ainsi, il n’est pas démontré que ces aménagements extérieurs, non indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble étaient contractuellement prévus.

Cependant, la SCI appuie également cette demande sur le non respect par le constructeur, de son obligation de conseil.

Figurent sur le plan de masse PCMI 2 produit par l’appelante parmi les pièces n° 40 :

— les clôtures sur limites séparatives, décrites comme des grilles métalliques noires doublées d’une haie vive, d’une hauteur totale de 2 mètres,

— quatre places de stationnement, décrites comme non couvertes.

De même, la notice d’insertion dans l’environnement figurant parmi les pièces n° 5 produites par l’appelante précise que 'quatre places de parking seront prévues' et que 'la clôture sera réalisée d’un mur bahut surmonté d’un barreaudage métallique noir de 2,00 m doublé d’une haie vive.'

De plus, si le PLU produit par l’appelante en pièce n° 41 est muet s’agissant des clôtures, il précise que pour les constructions destinées à l’habitation, il est exigé au minimum une place de stationnement par tranche de 60 m² de SHON.

Cependant, dès lors que la SCI ne pouvait pas ignorer que ces aménagements n’étaient pas prévus au contrat et que leur coût s’ajouterait au prix global de la construction, elle ne subit aucun préjudice et ne peut en conséquence se plaindre d’un quelconque manquement de la société Cofidim à son obligation de conseil.

Ainsi, le jugement doit être confirmé en ce que la demande en paiement d’un supplément de prix pour les aménagements extérieurs a été rejetée.

C/ Révision du prix

> Les premiers juges ont rejeté la demande tendant au remboursement des sommes de 452 € et 413 € au motif que la SCI ne démontrait pas qu’elle les avait effectivement réglées. Il a fait droit à la demande pour le surplus.

> La SCI soutient qu’elle a réglé la somme de 865 € lors des appels de fonds n° 2 et demande l’infirmation du jugement en ce que cette partie de sa demande a été rejetée.

> La société Cofidim demande la confirmation du jugement.

*

La société Cofidim ne conteste pas sa condamnation au paiement de la somme de 551 € (263 € + 288 €) qui sera dès lors confirmée, étant observé qu’il s’agit en réalité d’une baisse du prix du contrat, engendrée par la baisse de l’indice BT 01 entre les deux dates de référence.

Des révisions de prix, s’élevant à 452 € pour le projet n° 1 et 413 € pour le projet n° 2 ont été, il est vrai, facturées par le constructeur, mais elles ont ensuite fait l’objet de 'remises commerciales', ces deux opérations, qui s’annulent, figurant clairement sur les décomptes définitifs produits par la SCI elle-même en pièce n° 11. En conséquence le jugement sera confirmé en ce que la demande en remboursement de la somme de 865 € a été rejetée.

D/ Sur les pénalités de retard

Le tribunal a rejeté ces demandes.

Les pénalités de retard prévues à l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation sont précisées à l’article R 231-4 du même code : elles ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.

Les conditions particulières des contrats prévoient, pour le projet n° 1, un délai d’exécution de 12 mois et pour le projet n° 2 un délai d’exécution de 14 mois. Compte tenu de la date d’ouverture des chantiers, le 29 novembre 2013, et de la date des réceptions, le 07 mai 2015, le retard est de 159 jours pour le projet n° 1 et de 98 jours pour le projet n° 2.

Les conditions générales des contrats précisent à l’article 2-6 que le délai de construction est prorogé de plein droit :

- 'en cas de retard de plus de 2 semaines suivant l’émission de l’appel de fonds et après une mise en demeure de payer sous 8 jours, restée infructueuse',

- 'du délai porté au terme de tout avenant notamment du fait de travaux supplémentaires sollicités par le maître d’ouvrage ou de modifications sollicitées par lui',

- 'de la durée des retards apportés dans l’exécution des travaux à réaliser par le maître d’ouvrage ou commandés par lui à des tiers',

—  de la durée des interruptions en cas de force majeure, cas fortuits et des intempéries (…)'.

Le constructeur soutient que le retard ne lui est pas imputable. Il conclut en effet que la SCI n’a pas procédé dans les délais impartis au règlement des appels de fonds relatifs à l’achèvement des travaux d’équipements du 1^er août 2014 qu’elle n’a payé que le 29 avril 2015 après mise en demeure du 25 mars 2015, soit une prorogation du délai de livraison de 27 jours.

La mise en demeure du 25 mars 2015 est produite. Elle porte sur les sommes de 30 530 € et 27 820 €. Cependant, ainsi que le soutient la SCI, les appels de fonds étaient irréguliers puisqu’ils ont dû être refaits. En effet, par courriel du 22 avril 2015, le constructeur a transmis au maître d’ouvrage les appels de fonds 'refaits’ et il ressort des décomptes définitifs adressés au maître d’ouvrage le 22 mars 2017 qu’ils ont été réduits à 30 359,28 € pour l’un et 26 320,34 € pour l’autre, montants réglés le 29 avril 2015.

Dès lors que la SCI a réglé les appels de fonds 'refaits’ moins de huit jours après leur transmission par courriel, aucun retard ne lui est imputable.

Le constructeur soutient également que le maître d’ouvrage a fait le choix de modifier les travaux initialement prévus en renonçant à l’installation d’une micro-station d’épuration autonome, a confié la réalisation de divers travaux à un tiers, la commune, à qui est imputable le retard dans la réception de l’ouvrage, et a accepté un avenant déchargeant le constructeur de toute responsabilité dans le retard occasionné par la non-réalisation des travaux de VRD.

Sur l’avenant n° 3 prenant acte de la moins-value relative à l’assainissement autonome et de la plus-value relative aux branchements concessionnaires à réaliser en définitive par elle, la société Cofidim a noté :

'Remarque importante : Cofidim ne saurait être tenue pour responsable du retard de ces travaux, occasionné par la non réalisation des travaux de VRD de la rue par la commune de Rosny sous Bois'.

La SCI a signé cet avenant le 02 janvier 2015 (sa pièce n° 30) mais soutient que cette clause, contraire aux dispositions de l’article L 231-3 du code de la construction et de l’habitation, est abusive et illicite et que c’est la société Cofidim qui, par son défaut de conseil, est à l’origine des difficultés de raccordement, de son chiffrage défaillant et de sa décision de confier finalement les travaux à la mairie pour éviter les suppléments de prix.

Aux termes de l’article L 231-3 d) du code de la construction et de l’habitation, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet 'de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des clauses légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits'.

Il en résulte que la clause figurant à l’avenant n° 3 est réputée non écrite et ne saurait recevoir application, sauf si le constructeur rapporte la preuve que le défaut de réalisation des travaux de VRD qui y est mentionné constitue un cas de force majeure ou un cas fortuit.

Il est constant que ces travaux de VRD désignent les travaux de raccordement aux divers réseaux réalisés sur la voie privée par la commune, étant précisé que celle-ci atteste que le réseau privé d’eau potable du sentier des Pucelles desservant les nouvelles constructions a été réalisé en février 2015 et que sa mise en service a été opérationnelle le 19 février 2015.

Or il convient de souligner que, alors que les travaux de raccordements avaient été initialement réservés au maître d’ouvrage moyennant le coût de 18 000 € au total, il s’est avéré que les constructions ne pouvaient être raccordées au réseau public en l’absence de canalisation d’eau potable au droit de celle-ci et que le coût des travaux nécessaires pour assurer leur desserte en eau s’élevait à 48 000 € TTC (avis sur la demande de permis de construire émis par la société Veolia le 09 novembre 2012). La cour considère que cette différence de coût révèle une étude insuffisante du projet de la part de la société Cofidim, nonobstant la prévision par celle-ci d’une micro-station d’épuration. Dans ces conditions, les conditions dans lesquelles les raccordements ont été réalisés par les divers intervenants, et les retards qui en sont résultés, ne sauraient être qualifiés d’insurmontables et ne constituent pas, en conséquence, des cas de force majeure ou des cas fortuits.

Au surplus, le constructeur ne précise pas en quoi la suppression des travaux relatifs à la micro-station a pu générer un retard.

Il convient au vu de ces éléments d’infirmer le jugement en ce que la demande en paiement des pénalités de retard a été rejetée et de condamner la société Cofidim au paiement de la somme de 12 340 €, dont le calcul n’est pas contesté.

E/ Sur les demandes de dommages et intérêts

> Les demandes formées à ce titre par la SCI ont été rejetées par le tribunal.

> La SCI conclut que le comportement blâmable du constructeur l’a privée de la possibilité de louer son bien pendant plusieurs mois soit un préjudice de 17 020 € et l’a obligée à exposer des frais d’huissier à hauteur de 350 €. Elle ajoute qu’elle a subi un préjudice moral et de jouissance, la construction des maisons s’étant avérée être une source de contrariété qui n’est pas terminée.

> La société Cofidim demande la confirmation du jugement sur ce point.

*

Le retard dans la livraison des deux maisons, dont le constructeur a été jugé plus haut responsable, est à l’origine d’un préjudice distinct du simple retard, consistant en la perte de chance pour la SCI de procéder à la location des appartements dès le 29 novembre 2014 pour deux d’entre eux et dès le 29

janvier 2015 pour les deux autres. La cour considère, au vu des éléments de l’espèce, que la perte de chance est de moitié de sorte que les dommages et intérêts seront chiffrés de la façon suivante, au vu des loyers figurant aux contrats produits :

[(810 € + 780 €) / 30 jours x 159 jours] / 2 + [930 € + 940 €) / 30 jours x 98 jours] / 2 = 7 267,50 €.

Le procès-verbal de constat dressé le 15 avril 2015 à l’initiative de la SCI n’a pas été utile aux débats. La demande tendant au remboursement de son coût à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Aucune preuve de l’existence d’un préjudice moral ou de jouissance n’étant fournie, le jugement sera confirmé en ce que la demande tendant à l’indemnisation d’un préjudice moral a été rejetée.

F/ Sur les demandes formées contre la société CGI Bat

Le tribunal a considéré que la garantie de la société CGI Bat ne pouvait pas être mise en oeuvre dès lors qu’aucune défaillance de la société Cofidim n’avait été démontrée devant lui et qu’en outre la garantie de livraison avait pris fin avec la levée, le même jour, des réserves formulées lors de la réception, et en l’absence de réserves complémentaires dans le délai légal.

*

L’article L 231-6 I du code de la construction et de l’habitation dispose que la garantie de livraison couvre le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus et que,

'En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.'

L’article L 231-6 IV précise que 'la garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.'

La défaillance du constructeur prévue à cet article ne s’entend pas d’une défaillance financière mais de l’inexécution ou de la mauvaise exécution par le constructeur de son obligation de réaliser, à prix et délais convenus, les travaux prévus au contrat.

1° Le coût des branchements

Le dépassement de prix objet de la garantie prévue à l’article L 231-6 a) est constitué par la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global stipulé au contrat. Seul répond à cette définition le coût des branchements objets de réserves, soit la somme totale de 10 622,72 €.

> La société CGI Bat conclut à l’absence de garantie de ce chef au motif que le garant ne couvre pas les avenants qui ne lui ont pas été dénoncés et que d’ailleurs les garanties délivrées en l’espèce visent les seuls prix convenus figurant aux contrats et sont postérieures à l’avenant n° 3. Par ailleurs, elle

fait état de la clause suivante figurant dans les actes de garantie :

'Les dépassements de prix ne résultant pas d’une défaillance du constructeur sont formellement exclus de la garantie.

Il en va ainsi des augmentations, dépassements ou pénalités forfaitaires dus :

- à l’exécution d’avenants de travaux supplémentaires non prévus au contrat mais demandés ensuite par le maître d’ouvrage, lorsqu’ils n’ont pas fait l’objet d’un accord exprès de la Caisse de Garantie.'

Cependant, il convient de rappeler que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan doit comporter tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble et que le coût du bâtiment à construire est égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution. Or l’avenant n° 3 prend simplement acte de la demande d’exécution par le constructeur de travaux indispensables à l’implantation et à l’utilisation des immeubles, initialement réservés au maître d’ouvrage. En conséquence, cet avenant ne prévoit pas de travaux supplémentaires. Au surplus, il importe peu que le garant ait fait figurer sur les actes de cautionnement datés du 03 décembre 2013 les seuls prix convenus, dès lors que le dépassement de prix objet de la garantie prévue à l’article L 231-6 a) est constitué par la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global stipulé au contrat et qu’il était parfaitement informé de ces coûts globaux pour avoir eu connaissance des contrats signés le 24 septembre 2012. Il sera ajouté que la société CGI Bat ne démontre pas que les cotisations soient assises sur les seuls prix convenus.

> La société CGI Bat entend que la franchise de 5 % du prix convenu autorisée par l’article L 231-6 I a) et reprise dans les actes de cautionnement soit appliquée, à hauteur de la somme de 14 562 €. Elle souligne que la garantie de livraison est une condition suspensive à la formation du contrat de construction de sorte qu’elle n’est jamais fournie lors de la signature des contrats mais par la suite et ajoute qu’il s’agit d’un acte unilatéral qui n’est pas soumis à la signature du maître d’ouvrage.

La SCI, quant à elle, soutient que l’existence de la franchise n’est pas démontrée puisque le contrat cadre conclu entre le constructeur et le garant n’est pas produit, qu’elle ne peut résulter d’une attestation unilatéralement établie et signée ni par le constructeur ni par le maître d’ouvrage, et que ce dernier ne saurait se voir opposer une franchise facultative dont il n’a été informé que postérieurement à la conclusion des contrats de construction. Elle soutient que la garantie de livraison n’est pas un contrat unilatéral mais un contrat synallagmatique dès lors que le prix convenu inclut le coût de la garantie et que le maître d’ouvrage s’oblige à payer le garant si celui-ci achève les travaux.

La garantie est un acte de cautionnement dont les conditions, régies par la loi, n’ont pas à être acceptées par le maître d’ouvrage. Or la loi autorise, pour la garantie prévue à l’article L 231-6 I a) du code de la construction et de l’habitation, une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu.

Par ailleurs, le fait que le prix convenu intègre le coût de la garantie n’a pas pour effet de rendre les maîtres d’ouvrage directement débiteurs de ce coût à l’égard du garant et ne les rend pas parties au contrat de cautionnement, conclu entre le garant et le maître d’ouvrage. De même, le droit du garant d’exiger des maîtres d’ouvrage la perception des sommes correspondant aux travaux qu’il effectue ou fait effectuer aux lieu et place du constructeur défaillant n’est pas une contrepartie du cautionnement, mais de l’exécution du contrat de construction par le garant et ne les rend pas en conséquence parties au contrat de cautionnement. Dans ces conditions, la franchise est opposable aux maîtres d’ouvrage.

Dès lors que cette franchise est en l’espèce supérieure au dépassement, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation contre le garant au titre des branchements.

2° Pénalités de retard

En application de L 231-6 I c) du code de la construction et de l’habitation, doivent être pris en charge par le garant les pénalités de retard, étant observé qu’aucune franchise n’est légalement autorisée ni, d’ailleurs, contractuellement prévue, ainsi que le démontre la lecture des actes de cautionnement.

En conséquence il convient de condamner in solidum le garant et le constructeur au paiement des pénalités de retard.

[…]

Ne correspond à aucun des cas prévus par l’article L 231-6 I et ne peut être prise en charge par le garant la condamnation au paiement de la somme de 551 € à titre de révision de prix qui constitue en réalité une réduction des prix convenus.

4° Dommages et intérêts pour préjudice matériel

La condamnation du constructeur au paiement de dommages et intérêts ne relève pas de la garantie due par la société CGI Bat.

La SCI conclut que le garant a engagé sa responsabilité à son égard et que, dès lors qu’il ne s’est à aucun moment enquis de savoir si les ouvrages avaient été réceptionnés dans les délais, ses fautes ont participé au préjudice qu’elle a subi.

Le garant réplique que seuls les concessionnaires et la ville de Rosny-sous-Bois sont responsables du retard.

Il est vrai que le garant n’a pas respecté son obligation, résultant des dispositions de l’article L 231-6 II de mettre en demeure le constructeur en cas de non-respect du délai de livraison. Cependant, la cour rappelle que le retard de livraison a pour cause le délai de réalisation de travaux de raccordements par un tiers. En conséquence il n’existe pas de lien de causalité entre la faute commise par le garant et le préjudice des maîtres d’ouvrage résultant du retard.

En conséquence il n’y a pas lieu de condamner la société CGI Bat au titre des dommages et intérêts pour préjudice matériel alloués à la SCI.

G/ Sur la demande en paiement formée par la société Cofidim

> Les premiers juges ont fait droit à la demande en paiement des soldes des contrats formée par le constructeur, à hauteur de 8 454,97 € et 7 802,44 € soit au total 16 257,41 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2017, date des mises en demeure de payer.

*

Il résulte des dispositions de l’article R 321-7 du code de la construction et de l’habitation que le solde du prix est exigible à la levée des réserves.

Dès lors que la société Cofidim est condamnée, par le présent arrêt, au paiement de sommes au titre de la levée des réserves relatives aux branchements et que la réalisation effective du branchement définitif au réseau d’eau potable dépend de démarches qu’il appartient à la SCI de faire, il convient de constater que les réserves sont désormais levées et que les soldes sont désormais exigibles, aucune prescription n’ayant pu jouer.

En conséquence le jugement doit être confirmé en ce que la SCI a été condamnée au paiement de la somme de 16 257,41 €, mais infirmé s’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, qui sera fixé à la date de l’arrêt.

H/ Sur la compensation

La compensation interviendra entre les condamnations réciproques contre la SCI et le maître d’ouvrage.

Elle interviendra également au profit du garant, non pas en application de l’article L 231-6 II et III, qui ne prévoient cette possibilité que lorsque le garant effectue ou fait effectuer des travaux à la place du constructeur défaillant, mais en application de l’article 1294 ancien du code civil applicable en l’espèce et qui dispose que la caution peut opposer la compensation de ce que le créancier doit au débiteur principal.

I/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement seront infirmées.

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la société Cofidim et de la société CGI Bat in solidum, et la demande formée par la SCI relative aux droits proportionnels sera rejetée.

Les demandes qu’elles forment en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées, et elles seront condamnées in solidum à régler à la SCI une somme de 3 000 € en application de ce texte.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement,

Infirme le jugement en ce que les premiers juges :

— ont débouté la […] de ses demandes en paiement au titre des branchements définitifs au réseau d’eau potable, au titre des branchements au réseau télécom, au titre des pénalités de retard, et au titre des dommages et intérêts pour préjudice matériel,

— ont condamné la […] à payer à la société Cofidim la somme de 16 257,41 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2017,

— ont condamné la […] à payer à la société Cofidim et à la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur ces points et y ajoutant,

Condamne la société Cofidim à payer à la […] les sommes de :

—  10 000 € au titre des branchements définitifs au réseau d’eau potable,

—  622,72 € au titre des branchements au réseau télécom,

—  7 267,50 € en réparation du préjudice matériel,

Condamne in solidum la société Cofidim et la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à payer à la […] la somme de 12 340 € au titre des pénalités de retard,

Condamne la […] à payer à la société Cofidim la somme de 16 257,41 € correspondant au solde restant dû au titre des deux chantiers, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Ordonne la compensation entre les dettes réciproques de la société Cofidim et de la […],

Dit que la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment peut opposer la compensation de ce que la […] doit à la société Cofidim,

Rejette les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile par la société Cofidim et par la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment,

Condamne in solidum la société Cofidim et la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment à payer à la […] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Cofidim et la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette les autres demandes.

La Greffière La Conseillère exerçant les fonctions de Président