Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 FEVRIER 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/12819 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3TYY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2017 -Tribunal de Grande Instance de creteil – RG n° 16/06096

APPELANTE

Société LMP PATRIMOINE HOLDING

SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 539 399 964, représentée par son gérant, M. Y Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Benjamin SEMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1623

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE LE […] représenté par son syndic, la SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION IMMOBILIERE, SAS immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 388450 660

C/O Société DE GESTION ET D’ADMINISTRATION IMMOBILIERE 'S.G.A.'

[…]

[…]

Représenté par M^e Florence GENET-SAINTE ROSE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0187

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. B-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. B-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Aux termes d’un acte authentique du 30 septembre 2015, la société à responsabilité limitée LMP Patrimoine Holding a acquis le lot n°34 de l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé 'résidence Le Suzerain’ sis […] à Nogent-sur-Marne (94130) constitué d’une chambre de service.

Le règlement de la copropriété de la résidence Le Suzerain prévoit en page 20 que 'les lots constitués par une chambre de service ne pourront être occupés que par des copropriétaires ou locataires d’appartements dépendant de l’ensemble immobilier faisant l’objet des présentes, soit par un membre de leur famille, soit par des personnes à leur service, à l’exclusion de toutes autres’ ;

Par acte du 17 juin 2016, la société à responsabilité limitée LMP Patrimoine Holding a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- dire et juger que l’interdiction faite par le syndicat des copropriétaires contre elle de jouir librement de son bien est illégale,

- déclarer en conséquence non écrite la clause du règlement de copropriété limitant la jouissance du lot n°34 par un copropriétaire déjà occupant d’un appartement dans la copropriété,

- dire et juger qu’elle est fondée à occuper son bien ou à le louer à toute personne, même extérieure à la copropriété,

- en conséquence, à titre principal, l’autoriser à installer une boîte aux lettres dans les parties communes,

- à titre subsidiaire, annuler la résolution n°15 de l’assemblée générale du 21 mars 2016,

- en tout état de cause, dire et juger que le refus fautif du syndicat des copropriétaires de la laisser jouir de son bien lui a causé un préjudice,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 13.860 € au titre du préjudice de jouissance arrêté au mois de mars 2017,

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement du 12 mai 2017 le tribunal de grande instance de Créteil a :

- débouté la société LMP Patrimoine Holding de l’ensemble de ses demandes,

- condamné la société LMP Patrimoine Holding à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

- condamné la société LMP Patrimoine Holding aux dépens de l’instance,

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

La société à responsabilité limitée LMP Patrimoine Holding a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 juin 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 octobre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 18 octobre 2021 par lesquelles la société à responsabilité limitée LMP Patrimoine Holding, appelante, invite la cour, au visa des articles 8, 25 b, 30 alinéa 4, 42, 43 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 du code civil et 700 du code de procédure civile, à :

- infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

ce faisant,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre principal,

- dire et juger que la clause litigieuse du règlement de copropriété l’autorise à occuper le lot lui appartenant, soit lui-même, soit par un membre de sa famille, soit par une personne à son service,

à titre subsidiaire,

- dire et juger que l’interdiction faite par le syndicat des copropriétaires contre elle de jouir librement de son bien est illégale,

- en conséquence, déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété limitant la jouissance du lot n°34 par un copropriétaire déjà occupant d’un appartement dans la copropriété,

- dire et juger qu’elle est fondée à occuper son bien ou à le louer à toute personne, même extérieure à la copropriété,

en conséquence, à titre principal,

- l’autoriser à installer une boîte aux lettres dans les parties communes,

à titre subsidiaire,

- annuler la résolution n°15 de l’assemblée générale en date du 21 mars 2016,

en tout état de cause,

- dire et juger que le refus fautif du syndicat des copropriétaires de la laisser jouir de son bien a causé un préjudice à cette dernière,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 29.389 € au titre du préjudice de jouissance arrêté au mois de mars 2020,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer les dépens ;

Vu les conclusions en date du 19 octobre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Le Suzerain, intimé, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

en conséquence,

- débouter la société LMP Patrimoine Holding de l’ensemble de ses demandes fins,

à titre reconventionnel,

- le recevoir en sa demande reconventionnelle, le déclarer bien fondé,

sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et préjudice moral,

- constater que la procédure initiée par un professionnel de l’immobilier est abusive,

en conséquence,

- condamner la société LMP Patrimoine Holding au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts qui seront recouvrés par la copropriété à l’exception du copropriétaire LMP Patrimoine,

vu le préjudice moral du syndicat des copropriétaires,

- condamner la société LMP Patrimoine Holding au paiement de la somme de 1.000 € à titre

de préjudice moral,

- condamner la société LMP Patrimoine Holding au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 et aux dépens,
- dire et juger que la répartition de l’article 700 du code de procédure civile lui bénéficiant ne pourra pas être répartie au bénéfice de la société LMP Patrimoine Holding en sa qualité de propriétaire du lot 34 ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le caractère licite ou illicite de la clause litigieuse

En application de l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ;

Le règlement de copropriété prévoit en page 20 que 'les lots constitués par une chambre de service ne pourront être occupés que par des copropriétaires ou locataires d’appartement dépendant de l’ensemble immobilier faisant l’objet des présentes, soit par un membre de leur famille, soit par des personnes à leur service, à l’exclusion de toutes autres’ ;

La société LMP Patrimoine Holding fait valoir en appel que le tribunal a retenu une interprétation erronée de la clause litigieuse dès lors que la vente d’une chambre de service à une personne extérieure à l’immeuble est autorisée ;

Elle soutient que l’occupation de la chambre de service par un copropriétaire est autorisée, que seule l’occupation de celle-ci par un locataire qui ne serait pas lui-même locataire d’un appartement au sein de l’immeuble est interdite ;

Subsidiairement, elle maintient que la clause est nulle comme n’étant pas justifiée par la destination de l’immeuble et doit donc être déclarée non écrite en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En l’espèce, l’interprétation de la clause litigieuse du règlement de copropriété ne fait aucun doute en ce qu’il est expressément mentionné que seuls les copropriétaires ou locataires d’appartement dépendant de l’ensemble immobilier, les membres de leur famille et les personnes à leur service, peuvent occuper les chambres de service à l’exclusion de toutes autres ;

Cette interprétation est corroborée par la rédaction par M. Y Z d’une lettre manuscrite datée du 29 septembre 2015 soit antérieurement à l’acte de vente de la chambre de service, selon laquelle il a bien pris connaissance de ladite clause figurant au règlement de copropriété qu’il a reproduit in extenso, outre l’acte de vente lui-même, qui rappelle que l’acquéreur s’oblige à respecter les stipulations du règlement de copropriété et qui ajoute s’agissant du certificat délivré par le syndic qui ne révèle pas d’empêchement à la vente, qu’il en résulte que 'la société LMP Patrimoine Holding représentée par M. Y Z n’est pas propriétaire d’un ou plusieurs lots dans l’ensemble immobilier…' ;

Il en résulte que la société LMP Patrimoine Holding a bien été informée des restrictions quant à l’usage de la chambre de service dont elle faisait l’acquisition et qui réservent son occupation aux copropriétaires ou locataires d’appartement dans l’immeuble, auxquels elle peut librement proposer de louer sa chambre de service ;
Cette clause n’est donc pas incompatible avec son droit de propriété, le paiement des charges de copropriété afférentes à son lot (4/1.028èmes des parties communes générales) outre la possibilité de le céder ;

Enfin, il sera relevé que si les consorts X, vendeurs du lot, ont occupé le bien, ils étaient les enfants de M. B C, propriétaire d’un appartement au premier étage de l’immeuble ;

S’agissant de la licéité de la clause, il convient de constater que la restriction imposée aux droits des copropriétaires est justifiée par la destination de l’immeuble ;

En l’espèce, le tribunal a exactement relevé que la plaquette diffusée à l’occasion de la commercialisation de la résidence précise qu’elle est constituée d’un petit immeuble de très grand standing entièrement en pierres de taille massives, situé à la lisière du bois de Vincennes, près des bords de Marne, à 400 mètres de la gare RER de Nogent et s’élevant dans un jardin de 2.550 m² entièrement dessiné et aménagé ; que l’immeuble, construit en 1974 et comprenant 16 appartements et 4 chambres de service, est situé dans l’avenue de la Source, laquelle figure avec l’avenue de la Belle Gabrielle au titre des rues les plus côtées de la commune ; qu’il ne comprend ni escalier de service ni gardien mais le vaste hall d’entrée, la qualité des matériaux utilisés ainsi que les larges baies vitrées ouvrant sur les balcons confèrent à l’ensemble de l’immeuble un aspect particulièrement cossu, ainsi qu’il résulte des photographies produites ;

Ces éléments sont encore corroborés par les avis de valeur produits qui qualifient l’immeuble comme 'de standing’ ou de 'haut standing’ proche du bois de Vincennes et des transports, et dont les appartements se vendent à 7.000 € le m² ;

Le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation, que les appartements ne pourront être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale, que la location en meublé d’appartements entiers est autorisé tandis que la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ;

Le tribunal en a exactement déduit que ses rédacteurs ont veillé à conserver le caractère résidentiel de l’immeuble en empêchant la multiplication des chambres meublées qui a pour effet d’augmenter le nombre des copropriétaires et de modifier la manière d’y vivre, la fréquentation en devenant plus intense et bruyante ;

Il a aussi relevé à juste titre que si l’exercice d’une profession libérale est autorisée par le règlement de copropriété, il n’en existe aucune dans l’immeuble ;

Il apparaît que tous les appartements sont occupés par les copropriétaires eux mêmes ou leur famille, à l’exception d’un seul appartement qui est loué, sans chambre de service ;

Les trois autres chambres de service sont occupées par leurs propriétaires conformément aux stipulations du règlement de copropriété (attestations en pièces 15, 18 et 19 du syndicat des copropriétaires) ;

Enfin, il sera observé que les chambres de service sont situées au sous-sol, à l’étage des garages, des locaux-poubelles, des caves et de la chaufferie avec un accès par un couloir cimenté bas de gamme, sans plafond ni coffrage des tuyauteries ;

Ces chambres de service apparaissent donc avoir été conçues comme des annexes aux unités principales d’habitation, ce que confirme la faiblesse des millièmes qui leur ont été attribués dès l’origine (4/1.000èmes) ;
Comme l’ont dit les premiers juges, la destination de l’immeuble, ainsi qu’elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation, vise donc manifestement à la conservation du standing de la copropriété et à la sauvegarde de la tranquillité de ses membres ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré, sans méconnaître le principe de la libre jouissance des parties privatives posé par les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, licite la clause du règlement de copropriété limitant les conditions d’occupation des chambres de service qui a pour finalité de conserver à l’immeuble son caractère résidentiel, tenant compte de son environnement et de son standing, auquel porterait atteinte une augmentation du nombre des occupants ;

Sur la boîte aux lettres

En application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus, le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées ; lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ;

Par courrier électronique du 4 février 2016, le gérant de la société LMP Patrimoine Holding a demandé au syndic l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’autorisation de faire installer un module de deux boîtes aux lettres à son nom dans le hall de l’immeuble ;

Lors de l’assemblée générale du 21 mars 2016, les copropriétaires ont refusé de donner

l’autorisation sollicitée ;

L’article R.111-14 -1 du code de la construction et de l’habitation (ancien devenu R.113-2) prévoit que, pour leur desserte postale, les bâtiments d’habitation doivent être pourvus de boîtes à lettres à raison d’une boîte à lettres par logement ;

Devant la cour, la société LMP Patrimoine Holding fait valoir que sa chambre de service constitue un logement à part entière au sens de cet article ;

Il est exact que la société LMP Patrimoine Holding justifie de travaux réalisés dans la chambre de service, laquelle est désormais composée d’une entrée, d’une pièce principale avec cuisine et d’une salle de bain ;

Néanmoins et en tout état de cause, il a été vu que le règlement de copropriété n’autorise la location de la chambre de service qu’aux copropriétaires ou locataires d’un appartement dépendant de l’immeuble, de sorte que la demande de pose d’une boite aux lettres individuelles pour le lot n° 34 n’apparaît pas justifiée ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société LMP Patrimoine Holding de ce chef de demande ;

Sur l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 21 mars 2016

Devant la cour, la société LMP Patrimoine Holding maintient que la résolution n°15 de l’assemblée générale du 21 mars 2016 est constitutive d’un abus de majorité en ce qu’elle est dénuée de motifs sérieux ;
Or, comme l’ont énoncé les premiers juges, l’intérêt collectif n’est nullement méconnu par la décision querellée qui est motivée par l’absence de conformité des travaux sollicités à la destination de l’immeuble et le souci d’assurer une égalité de traitement entre tous les copropriétaires ;

Le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation sera confirmé ;

Sur les demandes indemnitaires

Devant la cour, la société LMP Patrimoine Holding ne démontre pas davantage que devant les premiers juges, la faute du syndicat des copropriétaires ;

En l’absence de toute faute du syndicat des copropriétaires qui n’a fait que respecter les dispositions du règlement de copropriété, la société LMP Patrimoine Holding ne peut obtenir l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle prétend avoir subi ;

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce ;

Les premiers juges ont exactement énoncé que le fait que la société LMP Patrimoine Holding ait acquis son lot en-dessous du prix du marché en ayant parfaitement connaissance de la destination limitée de celui-ci, qui était rappelée dans l’acte de vente, ne la privait pas du droit de contester le règlement de copropriété en justice ; que sa seule méprise sur l’étendue de ses droits ne caractérise pas une faute ouvrant droit à indemnisation ;

Il n’est pas établi de pressions ou de chantage exercés par la société LMP Patrimoine Holding ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société LMP Patrimoine Holding, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Il n’y a pas lieu de dire et juger que la répartition de l’article 700 du code de procédure civile bénéficiant au syndicat des copropriétaires ne pourra pas être répartie au bénéfice de la société LMP Patrimoine Holding en sa qualité de propriétaire du lot 34 ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société LMP Patrimoine Holding ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société LMP Patrimoine Holding aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 'résidence Le Suzerain’ sis […] à Nogent-sur-Marne, la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT