Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 17 MARS 2022

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/16345 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CARUE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 111815032

APPELANTE

ICF LA SABLIERE SA D’HLM Agissant poursuites et diligences du Président de son directoire

[…]

[…]

N° SIRET : 552 022 105

représentée et assistée par M^e G E de l’ASSOCIATION VAILLANT E, avocat au barreau de PARIS, toque : R199

INTIMES

Monsieur C Y

[…]

[…]

Madame X épouse Y

[…]

[…]

représentés et assistés par M^e Karim LAOUAFI de la SELARL KHIASMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P526

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du […] à effet du même jour, la Société anonyme de gestion immobilière (SAGI) a donné à bail à M. C Y et M^me Z née A épouse Y un appartement de 5 pièces de « 94 m2 environ », situé […], avec cave, pour un loyer de 4.844,57 francs et 1.517,63 francs de provision sur charges.

Le 15 novembre 2006, la Ville de Paris, par suite de la résiliation du bail emphytéotique conclu avec la SAGI, a vendu à la société ICF La Sablière SA d’HLM (ci-après ICF La Sablière) huit ensembles immobiliers, situés dans divers arrondissements de Paris, comprenant 1.441 logements, dont l’immeuble litigieux dont dépend l’appartement de M. et M^me Y, avec engagement de proroger les baux en cours pour une durée de 6 ans à compter de l’acte authentique.

Ces immeubles ont été inclus dans le parc des logements sociaux par la signature, le 16 novembre 2006, d’une convention conclue entre l’Etat et ICF La Sablière en application de l’article L 351-2 (2° ou 3°) du code de la construction et de l’habitation.

Dans le cadre de la convention « avec catégorie PLUS », un plan d’amélioration des logements a été réalisé.

Une enquête ressource a été réalisée en 2007 et a conduit à une augmentation de loyers de M. et M^me Y à compter du 1er mai 2007 de 861,66 euros à 941,30 euros.

Un supplément de loyer de solidarité (SLS) a ensuite été appliqué en 2008 avant d’être suspendu par ICF La Sablière dans le contexte de divers contentieux engagés par des locataires du même immeuble contestant la réévaluation de leurs loyers et l’application du SLS.

À la suite des décisions judiciaires rendues, notamment d’un arrêt de la cour de cassation du 10 juillet 2013 (voir plus bas), le bailleur a mis à nouveau en oeuvre la perception de SLS auprès de M. et M^me Y, que ces derniers ont discutés à l’occasion de divers échanges de courriers.

Ainsi, à compter de l’année 2015, ICF La Sablière a procédé à des enquêtes de ressources, auxquelles M. et M^me Y ont répondu, et un SLS leur a été appliqué :

-de 900,92 euros en 2015 pour un loyer principal de 1.073,45 euros

-de 961,07 euros en 2016 pour un loyer principal de 1.073,45 euros

-de 1.168,87 euros en 2017 pour un loyer principal de 1.073,67 euros

-de 1.587,90 euros en 2018 pour un loyer principal de 1.073,67 euros

-de 1.463,63 euros en 2019 pour un loyer principal de 1.087,09 euros

-de 1.194,52 euros en 2020 pour un loyer principal de 1.103,72 euros

-de 1.050,91 euros en 2021 pour un loyer principal de 1.111,01 euros

Le 23 septembre 2016, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 18.3030,46 euros arrêtée au 9 septembre 2016, incluant loyers, SLS et charges, a été signifié à M. et M^me Y ; il a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 septembre 2016.

Par acte du 20 décembre 2017, ICF La Sablière a fait assigner M. et M^me Y en résiliation du bail, expulsion et condamnation à lui payer la somme de 36.403,39 euros au titre de l’arriéré de loyers, SLS et charges, arrêté au mois de novembre 2017 inclus, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, SLS, charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation jusqu’à la libération totale et effective des lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 4 juin 2019, le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Déclare le bailleur recevable à agir ;

Dit que l’article L353-7 du code de la construction et de l’habitation ne trouvait pas application au bail de M. C Y et M^me Z Y lors de la mise en oeuvre de la convention du 16 novembre 2006 conclue entre la SA d’HLM ICF La Sablière et l’Etat ;

Dit qu’en application de l’article L353-16 du code de la construction et de l’habitation, le nouveau loyer était applicable au bail en cours de M. C Y et M^me Z Y dès sa notification aux locataires ;

Dit que le SLS est applicable au loyer de M. C Y et M^me Z Y dans la limite pour le montant total de loyer exigible plus le SLS, hors charges, du loyer maximum dérogatoire déterminé par la Convention à l’article 9 bis ;

Déboute la SA d’HLM ICF La Sablière de sa demande au titre des loyers et charges, SLS dus au 30 novembre 2018, novembre 2018 inclus ;

Déboute la SA d’HLM ICF La Sablière de sa demande de prononcé de la résiliation du bail portant sur les lieux situés au […] à […], avec cave et des demandes accessoires en expulsion, et indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;
Condamne la SA d’HLM ICF La Sablière aux dépens ;

Déboute la SA d’HLM ICF La Sablière de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 6 août 2019 par ICF La Sablière ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 4 janvier 2022, par lesquelles ICF La Sablière, appelante, demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 4 juin 2019 en ce qu’il a dit que le SLS est applicable au loyer de M. C Y et M^me Z Y « dans la limite pour le montant total de loyer exigible plus le SLS hors charges, du loyer maximum dérogatoire déterminé par la convention à l’article 9bis » ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SA d’HLM ICF La Sablière de sa demande de condamnation solidaire de M. C Y et M^me Z Y au titre des loyers, charges et SLS dus au 30 novembre 2018 ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SA d’HLM ICF La Sablière de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail portant sur les lieux situés à Paris 15 ème – […] ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SA d’HLM ICF La Sablière de sa demande d’expulsion de M. C Y et M^me Z Y avec toutes conséquences de droit ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les parties de toutes autres demandes et la SA d’HLM ICF La Sablière de SLS demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Statuant de nouveau de ces chefs :

Juger M. C Y et M^me Z Y irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes fins et conclusions ;

Débouter M. C Y et M^me Z Y de toutes leurs demandes ;

Prononcer la résiliation judiciaire du bail à effet du […] portant sur l’appartement (2ème étage, porte 132) situé à […] ;

Condamner M. C Y et M^me Z Y à libérer l’appartement (2ème étage, porte 132) et sa cave situé à paris […] et ce, sans délai à compter de la décision à intervenir et à défaut ;

Autoriser leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner solidairement M. C Y et M^me Z Y à payer à la SA d’HLM ICF La Sablière la somme de 96.584,28 euros représentant l’arriéré des loyers, suppléments de loyer de solidarité et des charges arrêté au mois de novembre 2021 inclus ;

Les condamner solidairement à payer mensuellement à la SA d’HLM ICF La Sablière, à titre d’indemnité d’occupation, une somme équivalente au montant des loyers, suppléments de loyer de solidarité et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération totale et effective des lieux ;

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;

Condamner in solidum M. C Y et M^me Z Y au paiement de la somme de 6.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner in solidum aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître D E conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 2 janvier 2022 par lesquelles M. et M^me Y, intimés, forment appel incident et demandent à la cour de :

A titre principal :

Infirmer le jugement du 4 juin 2019 et :

Dire et juger que la SA d’HLM ICF La Sablière n’a pas respecté les dispositions de l’article L.353-7 du code de la construction applicables en l’espèce ;

En conséquence,

Déclarer inopposable toute révision du loyer et plus généralement toute modification du contrat de bail régularisé en 2001 au bénéfice de M. C Y et M^me Z Y ;

Condamner SA d’HLM ICF La Sablière à rembourser à M. C Y et M^me Z Y le surplus de loyers acquittés depuis le juillet 2007, soit de 19.586,64 euros, somme à parfaire au jour de la décision ;

A titre subsidiaire,

Confirmer partiellement le jugement du 4 juin 2019 en ce qu’il a :

- Débouté la SA d’HLM ICF La Sablière de l’intégralité de ses demandes dans la mesure où le loyer maximum dérogatoire se trouve inférieur au loyer exigé ;

Infirmer le surplus et statuer a nouveau ;

Dire et juger que la SA d’HLM ICF La Sablière n’a pas respecté les prescriptions de l’article L.353-16 du code de la construction et de l’habitation ;

En conséquence :

Condamner la SA d’HLM ICF La Sablière à verser à M. C Y et M^me Z Y la somme de 10.524,60 euros au titre des loyers et surloyers trop perçus ;

Condamner la SA d’HLM ICF La Sablière à verser à M. C Y et M^me Z Y la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi de fait de l’absence de mise à disposition de la convention ;

En tout état de cause :

Confirmer partiellement le jugement du 4 juin 2019 en ce qu’il a :
- Rejeté la demande de la SA d’HLM ICF La Sablière tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En tout état de cause :

Condamner la SA d’HLM ICF La Sablière à verser à M. C Y et M^me Z Y la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SA d’HLM ICF La Sablière aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remis au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription des demandes de remboursement formulées par M. et M^me Y

ICF La Sablière soulève la prescription des demandes de M. et M^me Y au titre des trop-perçus de loyers antérieurs au 20 mars 2019, date de l’audience devant le tribunal d’instance, et ce au regard des dispositions de l’article 68 du chapitre 4 de la loi du 1er septembre 1948, rendues applicables aux logements acquis par les Organismes d’Habitation à Loyer Modéré par les articles L.442-6 et L.442-10 du code de la construction et de l’habitation.

M. et M^me Y s’y opposent en faisant valoir la complexité juridique des problématiques en cause, que les locataires ne pouvaient connaître au jour du rachat de leur immeuble de sorte que le délai de prescription n’a pu courir.

En application des articles 63 et 68 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ainsi que des articles L. 442-6 et L. 442-10 du code de la construction et de l’habitation, toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d’une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans.

L’article 2224 du code civil dispose que la prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2234 du même code, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention, ou de la force majeure.

En l’espèce, de telles circonstances ne sont pas caractérisées, la « complexité juridique » de la situation n’ayant pas mis M. et M^me Y dans l’impossibilité d’agir pour contester les loyers et SLS réclamés par leur bailleur.

Aucune autre cause de suspension ou d’interruption de la prescription n’est alléguée ni établie.

M. et M^me Y ont formulé leur demande de remboursement oralement à l’audience devant le premier juge, le 20 mars 2019, ce qui constitue une interruption du délai de prescription en application de l’article 2241 du code civil.

Par conséquent les demandes relatives à la période antérieure au mois de mars 2016 sont irrecevables comme étant prescrites.

Sur les dispositions applicables au bail de M. et M^me Y M. et M^me Y demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu d’une part que l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation ne s’appliquait pas au bail lors de la mise en 'uvre de la convention du 16 novembre 2006 conclue entre ICF La Sablière et l’Etat et, d’autre part qu’en application de l’article L 353-16 du même code, le nouveau loyer était applicable au bail en cours, dès sa notification aux locataires .

Ils soutiennent que, faute d’avoir conclu avec eux un nouveau bail, comme le prévoit l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation, ICF La Sablière ne pouvait leur réclamer ni un nouveau loyer conventionné ni un SLS.

Ils se fondent en outre sur le caractère d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, sur l’acte de vente du 15 novembre 2006 comprenant l’engagement de ICF La Sablière à ne pas modifier les conditions des baux en cours et sur la force obligatoire des contrats.

Enfin, ils font valoir, notamment, que, le législateur est intervenu ultérieurement, par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 ,dite « Elan », pour entériner leur analyse des dispositions applicables et soutiennent que cette loi est interprétative et peut donc s’appliquer aux instances en cours.

ICF La Sablière demande au contraire la confirmation du jugement, se fondant sur le sens et l’économie des textes applicables, notamment sur l’application de l’article L. 353-16 du code précité, dérogeant à l’article L. 351-7 invoqué par les intimés, et sur la jurisprudence récente de la cour de cassation.

la convention du 16 novembre 2006

Il est constant que la convention entre l’Etat et ICF La Sablière du 16 novembre 2006 relève du régime juridique des logements locatifs conventionnés établi aux articles L. 353-1 à L. 353-22 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, cette convention indique en son article 1 que son objet est de « fixer les droits et obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 » du même code.

Elle a été conclue en application de l’article L 351-2 (2° ou 3°), lequel définit le domaine d’application de l’octroi de l’aide personnalisée au logement (APL) en application des dispositions prévues au titre V du Livre III du code de la construction et de l’habitation.

Les articles 7 et suivants de la convention portent sur les engagements du bailleur à l’égard de l’Etat relatifs aux conditions de location des logements, notamment en ce qui concerne la mixité sociale et les loyers conventionnels dérogatoires (montants maximum, modalités de fixation et de révision des loyers).

L’article 4 de la convention rappelle que les logements qui en sont l’objet "sont soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions de l’article 40-III et aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et de la convention".

De façon générale, le régime locatif qui découle de telles conventions déroge partiellement aux dispositions des baux d’habitation du secteur libre, ainsi qu’il résulte de l’article 40 de la loi précitée de 1989 et de l’ article L. 351-1 du code de la construction et de l’habitation selon lequel "Les dispositions du présent chapitre règlent, dans la mesure où elles dérogent à la législation en vigueur, les rapports entre propriétaires et locataires ou occupants des logements qui ont fait l’objet d’une convention en application de l’article L. 351-2".
les dispositions du code de la construction et de l’habitation

Le code de la construction et de l’habitation distingue, s’agissant du régime juridique des logements locatifs conventionnés :

- les textes applicables au secteur général : « dispositions générales applicables aux logements conventionnés », section 1, articles L. 353-2 à L.353-13 ;

-des textes applicables aux HLM : "dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés », section 2, articles L.353-14 à L. 353-22.

L’article L353-14 dispose que "Par dérogation aux dispositions de la section I du présent chapitre, les dispositions de la présente section sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants, ainsi qu’à ceux appartenant aux collectivités locales et gérés par lesdits organismes."

L’article L353-17 dispose que "Par dérogation à l’article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l’article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.(…)"

L’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation , qui prend ainsi place dans les dispositions de ce code relatives aux dispositions générales applicables aux logements conventionnés, dispose dans sa rédaction applicable à la cause, antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 ,dite « Elan » :

"Lorsqu’à la date d’entrée en vigueur de la convention le logement concerné est l’objet d’un bail en cours de validité ou est occupé par un occupant de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, le propriétaire doit proposer au locataire ou à l’occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l’exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l’absence de travaux prévus par la convention, à la date de l’acceptation du bail par le locataire ou l’occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l’aide personnalisée dans des conditions définies par décret.

Le locataire dispose d’un délai de six mois pour accepter le bail. S’il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n’est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n’a pas droit à l’aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision de SLS engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu’à l’expiration du bail.

L’occupant mentionné au premier alinéa dispose d’un délai de six mois pour accepter le bail proposé. A l’expiration de ce délai ou à la date de signature du bail, les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 précitée cessent de s’appliquer à ce logement, sous réserve de ce qui est dit à l’article L. 353-9.

Le locataire ou l’occupant de bonne foi mentionné aux deuxième et troisième alinéas du présent article ayant accepté dans le délai de six mois un nouveau bail continue à occuper les lieux jusqu’à l’entrée en vigueur de celui-ci aux conditions conventionnelles ou légales applicables à la date de son acceptation.

Il en résulte que les baux de ce secteur en cours à la date de la convention se poursuivent mais le bailleur doit proposer au locataire un bail conforme aux stipulations de la convention. Si le locataire refuse, le bail se poursuit aux conditions antérieures jusqu’à son expiration mais n’ouvre pas droit à l’aide personnalisée au logement. S’il accepte, le bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n’est pas dérogé."

L’article L. 353-16 du code de la construction et de l’habitation, qui relève de la partie de ce code relative aux dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés, dispose dans sa version applicable au litige, que :

« Une copie de la convention doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles mentionnés à l’article L. 353-14.

A compter de la date d’entrée en vigueur de la convention ou de la date d’achèvement des travaux d’amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les modalités d’évolution du loyer sont fixées par la convention et s’appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux.

Le montant du cautionnement versé d’avance à titre de garantie est fixé par la convention, sans pouvoir excéder une somme correspondant à un mois de loyer en principal, révisable en fonction de l’évolution du loyer. »

L’article L. 353-17 alinéa 1 du même code dispose que « Par dérogation à l’article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l’article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature. ».

Ainsi, il résulte de ces textes que, dans le cadre de l’article L. 353-7, le bail en cours lors de la signature de la convention se poursuit mais le bailleur doit proposer au locataire un bail conforme aux stipulations de la convention et en cas de refus, le bail se poursuit aux conditions antérieures jusqu’à son expiration et sans ouvrir droit à l’APL, tandis que dans le cadre de l’article L. 353-16, à compter de la date d’entrée en vigueur de la convention ou de la date d’achèvement des travaux d’amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Par ailleurs, l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non miSLS en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

Ces dispositions sont d’ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.

Les organismes HLM sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat, étant rappelé qu’une partie de la somme correspondant au SLS est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

Comme l’a exactement retenu le premier juge, il résulte de la teneur des textes et de leur articulation, que les dispositions de l’article L.353-16 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version précitée applicable au litige, relatives aux logements conventionnés appartenant à des organismes d’habitation à loyer modéré, dérogent à celles de l’article L. 353-7 du même code, relatives aux autres logements conventionnés et qu’elles

autorisent l’organisme HLM, dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à réévaluer le loyer applicable aux titulaires de ces baux et à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947 ; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) , et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

la portée de la loi n°2018-1021 portant évolution du logement, de l’aménagement

et du numérique du 23 novembre 2018, dite « Elan »

Cette loi a introduit :

-d’une part, dans l’article L. 353-16 un quatrième alinéa ainsi rédigé : « Les deuxième et troisième alinéas du présent article ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7 »

-et, d’autre part, dans l’article L. 441-3, relatif au supplément de loyer de solidarité, un dernier alinéa ainsi rédigé :« Le présent article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7. »"

Il en résulte que, désormais, les organismes d’HLM, comme les autres bailleurs du secteur conventionné général, doivent proposer un nouveau bail aux locataires dont le bail est en cours avant de leur notifier un nouveau loyer conformément aux dispositions de la convention.

Si les locataires l’acceptent, le nouveau bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n’est pas dérogé.

Ils peuvent donc se voir notifier une réévaluation de leur loyer et, le cas échéant, un supplément de loyer de solidarité mais ils bénéficient des avantages du secteur social, notamment, le droit au maintien dans les lieux et la possibilité d’obtenir l’aide personnalisée au logement, s’ils sont éligibles à cette prestation.

A l’inverse, s’ils refusent le nouveau bail, ils conservent le bénéfice du loyer en cours sans majoration mais ne peuvent obtenir le bénéfice des aides au logement.

En matière contractuelle, en l’absence de dispositions transitoires, comme c’est le cas en l’espèce, le principe est celui de l’application de la loi sous l’empire de laquelle le contrat a été conclu ; les effets d’un contrat conclu antérieurement à la loi nouvelle demeurent régi par la loi ancienne même si leur exécution se poursuit postérieurement à cette loi.

Il résulte de ces principes que la loi nouvelle, qui dispose que pour l’avenir en application de l’article 2 du code civil, ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur.

En l’espèce, l’application immédiate de la convention du 16 novembre 2006 au bail en cours de validité de M. et M^me Y, conformément aux dispositions alors applicables, était définitivement acquise avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Cette loi n’est donc en principe pas applicable au présent litige.

M. et M^me Y F néanmoins la cour à faire application de la jurisprudence relative aux lois interprétatives et donc à apprécier le litige à la lumière de la loi précitée; ils soutiennent en effet que les modifications apportées ont un caractère interprétatif des dispositions antérieures, obscures et contestables selon eux, de sorte qu’elles devraient s’appliquer à l’instance en cours.

Cependant, une loi ne peut être considérée comme interprétative qu’autant qu’elle se borne à reconnaître, sans rien innover, un droit préexistant qu’une définition imparfaite a rendu susceptible de controverses. Il s’agit d’une exception au principe fondamental de non rétroactivité des lois qui ne peut être justifiée que par d’impérieux motifs d’intérêt général (Ass plen, 23 janvier 2004, pourvoi n°03-13.617, bull n°2).

M. et M^me Y ne démontrent pas qu’au vu des travaux parlementaires, l’intention du législateur à l’origine des modifications précitées a été de « protéger les parties les plus faibles » de dispositions antérieures dont l’effet serait disproportionné ; d’ailleurs l’augmentation du loyer consécutive à l’entrée en vigueur d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation est plafonnée, proportionnée aux ressources des locataires et justifiée par un motif d’intérêt général visant à assurer le droit au logement des locataires dotés de ressources modestes et à financer la construction et l’amélioration du parc locatif social (3ème Civ., 18 janvier 2018, pourvoi n° 17-40.065, Bull. 2018, III, n° 5).

Par conséquent, il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (3ème Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353, publié).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en qu’il a retenu que l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation ne trouvait pas application au bail de M. et M^me Y lors de la mise en oeuvre de la convention du 16 novembre 2006 conclue entre ICF La Sablière et l’Etat et qu’en application de l’article L.353-16 du même code, le nouveau loyer conventionné était applicable au bail en cours dès sa notification aux locataires, ainsi que le SLS.

Sur les conditions d’application du SLS au regard du loyer principal

Pour rejeter les demandes en paiement de ICF La Sablière, le premier juge a retenu en substance :

- que l’application de la convention du 16 novembre 2006 avait bien eu pour effet de soumettre M. et M^me Y au loyer maximum dérogatoire selon les dispositions de l’article 9 bis de la convention, leurs revenus dépassant le plafond de ressources, mais qu’aucun élément de cette convention ne fait référence aux dispositions sur le SLS;

- mais qu’il était disproportionné et contraire aux principes de l’intangibilité des conventions de réclamer au preneur une somme mensuelle totale (loyer et SLS) dépassant le montant maximal du loyer dérogatoire défini à l’article 9 bis.

Il a ainsi plafonné les sommes appelées par ICF La Sablière au loyer maximum dérogatoire résultant de la convention et a rejeté sa demande en paiement.

ICF La Sablière conteste cette analyse en ce qu’elle repose sur une confusion entre le loyer principal, d’origine conventionnelle, et le SLS, d’origine légale et qui doit s’appliquer quelque soit les termes de la convention.
Il souligne que le loyer appliqué à M. et M^me Y résulte d’ores et déjà d’un plafonnement puisqu’il a été augmenté dans la limite du plafond de 10 % imposé à l’article 9 bis de la convention, de sorte que leur loyer réévalué se situe au-dessous du loyer conventionné dérogatoire ; il indique que le loyer est passé, en mai 2007, pour ce logement de 5 pièces, de 861,66 euros à 941,30 euros, pour atteindre, en 2021, 1.111,01 euros seulement.

M. et M^me Y approuvent l’analyse du premier juge et demandent la confirmation du jugement.

La convention du 16 novembre 2006 stipule en substance :

-en son article 9, que le montant du loyer maximum est fixé à 6,34 euros le m2 de surface utile par mois (valeur juillet 2006) , les loyers maximum étant révisés chaque année le 1er juillet dans les conditions prévues à l’article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989,

- en son article 9 bis, qu’en cas de dépassement du plafond des ressources tel que prévu à l’article R. 331-12, le loyer maximum est, par dérogation, fixé à 9,17 euros par m2 de surface utile par mois (valeur juillet 2006), ce loyer maximum étant également révisé chaque année comme indiqué à l’article précédent; cette majoration ne peut avoir pour effet d’autoriser, au moment de l’entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté par le locataire lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l’article 9.

- en son article 10, que le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné peut être révisé chaque année le 1er janvier et le 1er juillet et peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l’habitation, dans la limite du loyer maximum prévu aux articles précédents.

Il est constant que M. et M^me Y ayant des ressources supérieures au plafond réglementaire, leur loyer a été fixé dans la double limite du loyer maximum conventionné dérogatoire et de 10 % d’augmentation du loyer précédemment acquitté, conformément à l’article 9 bis.

Par ailleurs, comme déjà indiqué plus haut :

-l’article L. 441-3, alinéa 1, du code de la construction et de l’habitation impose, sous certaines conditions de ressources, la perception d’un supplément de loyer de solidarité par les organismes d’habitations à loyer modéré, en sus du loyer principal et des charges locatives,

-l’article L. 441-4 du même code dispose que le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer de 25 % selon la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, puis 30 % selon la loi n° 2017-486 du 27 janvier 2017.

-l’article L. 441-11 prévoit une pénalité de 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement lorsque l’organisme bailleur manque à son obligation de percevoir le supplément de loyer de solidarité.

Il s’agit donc d’un dispositif distinct, comprenant lui même un mode de plafonnement distinct, dont M. et M^me Y ont d’ailleurs bénéficié en l’espèce, ce qu’ils ne contestent pas.

Au vu de ces éléments, d’une part il n’est pas nécessaire que les règles présidant au supplément de loyer, d’origine légale, figurent dans le bail pour être opposables au locataire, et, d’autre part, le SLS ne constitue pas un loyer ni même une fraction de loyer ; son origine comme sa mise en oeuvre sont indépendantes de toute stipulation conventionnelle et contractuelle.

A toutes fins utiles, il doit être rappelé que les articles L. 441-3 et L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation critiqués n’opèrent aucune discrimination, répondent à un motif d’intérêt général de justice sociale et leur mise en oeuvre est entourée de garanties procédurales et de fond suffisantes (Civ. 3e, 6 févr. 2013, pourvoi n°12-22.136).

A toutes fins utiles, au regard des revenus fiscaux de référence de M. et M^me Y mentionnés dans les documents d’information sur les calculs du SLS appliqué par le bailleur pour chaque année, le montant des loyers et SLS cumulés réclamés n’est pas disproportionné.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que le SLS n’était applicable au loyer de M. et M^me Y que « dans la limite pour le montant total de loyer exigible plus le SLS, hors charges, du loyer maximum dérogatoire déterminé par la Convention à l’article 9 bis », ajoutant ainsi à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas.

Sur la dette locative

ICF La Sablière justifie des loyers appelés, notamment au regard du prix par m2 de surface utile corrigée indiquée dans chaque avis d’échéance, ainsi que du SLS, dont le mode de calcul au titre des années 2015 à 2018 est produit et ne fait l’objet d’aucune contestation particulière (pour mémoire, aucune somme antérieure au mois de février 2015 n’est réclamée par le bailleur).

Il résulte du décompte arrêté au 6 décembre 2021, mois de novembre inclus, produit par le bailleur, et qui n’est pas utilement contesté par M. et M^me Y, que ceux-ci sont redevables de la somme de 96.584,28 euros au titre de leur dette locative.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ICF La Sablière en paiement des loyers, charges et SLS dûs par M. et M^me Y et ceux-ci seront condamnés à lui verser la somme de 96.584,28 euros arrêtée au mois de novembre 2021 inclus.

La demande en remboursement de la somme de 10.524,60 euros formée par M. et M^me Y sera rejetée.

Sur la résiliation du bail, l’indemnité d’occupation et l’expulsion

ICF La Sablière considère que M. et M^me Y ont commis une faute grave en ne payant pas le SLS depuis 2015, rappelant que les organismes HLM sont tenus sur leurs propres deniers des SLS non collectés.

M. et M^me Y font valoir qu’ils ont respecté leur obligation de payer les loyers et que le paiement du SLS n’est pas une obligation essentielle résultant de leur contrat de bail.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le locataire a obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du contrat de location sur le fondement des articles 1227 et 1741 du code civil, soit en l’absence de clause résolutoire, soit lorsqu’il entend faire sanctionner une inexécution contractuelle autre que celles pouvant donner lieu à une résiliation de plein droit.

Il convient dans ce cas d’apprécier si les manquements relevés sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail, cette appréciation s’effectuant au jour où le juge statue.

En l’espèce, M. et M^me Y se sont abstenus en toute connaissance de cause de se conformer à leur obligation légale de payer le SLS, laquelle découle de l’existence même de leur bail dérogatoire et de la convention du 16 novembre 2006; ce manquement grave à leurs obligations contractuelles justifie la résiliation judiciaire du bail.

L’expulsion de M. et M^me Y ainsi que celle de tout occupant de leur chef sera donc ordonnée, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de condamner M. et M^me Y à payer à ICF La Sablière une somme d’un montant égal au loyer et au SLS et des charges qui auraient été dûs si le contrat de bail s’était poursuivi et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. M^me Y

M. et M^me Y reprochent, subsidiairement, au premier juge d’avoir constaté que la convention du 16 novembre 2006 n’avait pas été mise à la disposition permanente des résidents de l’immeuble « sans en tirer les conséquences qui s’imposent » et demandent à la cour de leur octroyer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

ICF La Sablière soutient au contraire que la convention litigieuse a été mise à disposition dans la loge de la gardienne.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article L. 353-16 du code de la construction et de l’habitation, une copie de la convention conclue entre l’État et le bailleur doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles mentionnés à l’article L. 353-14.

Cette mise à disposition est également prévue à l’article 11 de la convention litigieuse.

Comme l’a exactement retenu le premier juge, d’une part la mise à disposition de la copie de la convention ne constitue pas une condition préalable à son exécution, et la conséquence de son irrespect ne peut consister en l’absence d’application de cette convention, d’autre part, il résulte manifestement des éléments du dossier que la convention est connue de M. et M^me Y depuis au moins 2008.

Ainsi ils ne démontrent pas l’existence d’un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables les demandes de M. C Y et M^me Z A épouse Y en remboursement de loyers ou de supplément de loyers de solidarité antérieurs au mois de mars 2016;

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

-dit que l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation ne trouvait pas application au bail de M. C Y et M^me Z A épouse Y lors de la mise en oeuvre de la convention du 16 novembre 2006 conclue entre ICF La Sablière SA d’HLM et l’Etat
-dit qu’en application de l’article L. 353-16 du même code, le nouveau loyer conventionné était applicable au bail en cours dès sa notification aux locataires,

-dit que le supplément de loyer de solidarité est applicable au loyer de M. C Y et M^me Z A épouse Y ;

et statuant à nouveau

Condamne solidairement M. C Y et M^me Z A épouse Y à payer à ICF La Sablière SA d’HLM la somme de 96.584,28 euros arrêtée au mois de novembre 2021 inclus, au titre des loyers, charges et supplément de loyer de solidarité relatifs au logement situé […], porte 123, à […] ;

Prononce la résiliation du bail consenti à M. C Y et M^me Z A épouse Y le […] relatif au logement […], porte 123, à […];

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Ordonne l’expulsion, si besoin est avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier, de M. C Y et M^me Z A épouse Y ainsi que tous occupants de leur chef de l’appartement et de ses dépendances situés […], porte 123, à […] ;

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer, du supplément de loyer de solidarité et des charges, tels qu’ils résulteraient du bail s’il s’était poursuivi, et condamne in solidum M. C Y et M^me Z A épouse Y à verser ces indemnités d’occupation à ICF La Sablière SA d’HLM jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

Rejette toutes autres demandes,

Condamne in solidum M. C Y et M^me Z A épouse Y aux dépens de première instance et d’appel ces derniers étant recouvrés par Maître G E conformément à l’article 699 du code de procédure civile.