RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 14 Avril 2022

(n° 41 , C pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08153 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDSGZ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Mars 2021 par le juge de l’expropriation de Créteil RG n° 20/00051

APPELANTE

S.A. SADEV 94

[…]

[…]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substituée par M^e Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉES

Madame F B X

[…]

[…]

représentée par M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876 substituée par M^e Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

[…]

représentée par M^me Z A en visio-conférence

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Marie MONGIN, conseillère

Monique CHAULET, conseillère

Greffier lors des débats : Marthe CRAVIARI

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Suzanne HAKOUN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par arrêté préfectoral n°2011/2275 du 11 juillet 2011, prorogé le 26 mai 2016, la réalisation de la ZAC Ivry-Confluences et les acquisitions immobilières nécessaires à celle-ci ont été déclarées d’utilité publique par le préfet du Val-de-Marne, au bénéfice de la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (ci-après la 'SADEV 94").

Est concernée par l’opération, Madame B X en tant que propriétaire d’un appartement et d’une cave (lots n°17 et 5), au sein de la copropriété située […], à […], sur la parcelle cadastrée section […], parcelle d’une superficie de 170 m².

La SADEV 94 s’est vue déclarer cessibles les parcelles situées à l’intérieur de la zone définie par la déclaration d’utilité publique, par arrêté préfectoral n°2014/6355 du 25 juillet 2014.

Madame B X a déclaré son intention d’aliéner le bien ci-dessus au prix de 163 200 euros, dont C 200 euros de commission d’agence, déclaration réceptionnée par la commune d’Ivry sur Seine le 16 juin 2020.

La SADEV 94 lui a notifié sa décision d’exercer son droit de préemption assortie d’une proposition d’acquisition pour un prix de 111 771 euros, en valeur libre d’occupation.

Madame B X a notifié à la SADEV 94 son refus de l’offre proposée, par courrier reçu 11 septembre 2020.

Par un mémoire introductif d’instance reçu au greffe le 22 septembre 2020, la SADEV 94 a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil, en vue de la fixation du prix du bien préempté.

Par un jugement du 15 mars 2021 après transport sur les lieux le 28 septembre 2020, le juge de l’expropriation de Créteil a':

-Fixé à la somme de 153 892 euros en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à M^me B X, situé […], sur la parcelle cadastrée section […] ;
-Dit que les dépens de la présente instance seront supportés par la SADEV 94 en application de l’article L. 3 12-1 du Code de l’expropriation ;

-Condamné la SADEV 94 à payer à M^me B X la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Rejeté toute les autres demandes des parties.

La SADEV 94 a interjeté appel 26 avril 2021 en demandant la réformation du jugement qui a surévalué le montant de l’indemnité de dépossession.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- Adressées au greffe, par la SADEV 94, appelante, le 21 juillet 2021 notifiées le 22 juillet 2021 (AR du 23 juillet 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- déclarer SADEV 94 recevable dans son appel ;

- infirmer partiellement la décision de première instance ;

Par suite,

- fixer la valeur vénale des lots 5 et 17 ainsi que les 97/1.000èmes des parties communes de l’immeuble en copropriété sis […] à Ivry sur Seine et édifié sur la parcelle […], comme suit : 33,87 m² x 3.300 euros /m² = 111.771 euros, en valeur libre

- Déposées au greffe, par Madame X, intimée et appelante incidente, le19 octobre 2021 notifiées le 20 octobre 2021 (AR du 21 et 22 octobre 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

-La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes

En conséquence,

- Rejeter la requête d’appel de la SADEV 94 comme étant non fondée,

-Infirmer partiellement le jugement en ce qu’il : – « fixe à la somme de 153 892 euros en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à M^me B X, situé […], sur la parcelle cadastrée section […];

Statuant à nouveau :

-Fixer à la somme de 163 200 euros la valeur vénale des lots de copropriété n°5 et n°17 situés dans l’immeuble en copropriété sis […] à Ivry-sur-Seine (94200), parcelle cadastrée […]';

- Confirmer partiellement le jugement en ce qu’il :

- ' dit que les dépens de la présente instance seront supportés par la société d’aménagement et de développement des villes du Val de Marne (SADEV 94) en application de l’article L. 312-1 du Code de l’expropriation'
- ' condamné la société d’aménagement et de développement des villes du Val de Marne (SADEV 94) à payer à M^me B X la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile'';

-Condamner la SADEV 94 à verser à Madame X une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel (article 700 du code de procédure civile) ;

-Condamner la SADEV 94 aux entiers dépens d’appel,

-Rejeter toutes conclusions contraires

- adressées au greffe par le commissaire du Gouvernement, intimé, le 23 septembre 2021 notifiées le 28 septembre 2021(AR du 30 septembre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

- confirmer le jugement sur le montant

- la demande portant sur l’attribution d’une commission d’agence de 13200 euros n’apparaît pas pertinent et justifiée.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SADEV 94 fait valoir que':

-Concernant l’estimation du juge de l’expropriation'; les références retenues ne sont pas révélatrices des prix du marché sectoriel et/ou manquent de pertinence, notamment eu égard à l’état d’entretien, la consistance et l’environnement géographique du bien objet de la présente procédure'; les biens étant d’une meilleure consistance matérielle, et/ou bénéficient d’un environnement géographique plus favorable ; dès lors, le juge ne pouvait raisonnablement en tenir compte pour apprécier correctement la valeur du bien en cause ; le bien préempté, s’il dispose d’un environnement favorable (proche gare RER), n’en reste pas moins compris au sein d’un immeuble à l’aspect général passable, qui ne dispose pas de fonctionnalités plus qualitatives que la moyenne, et ayant récemment subi un dégât des eaux';

- elle critique de termes du commissaire du gouvernement';

-Concernant l’offre'; elle propose 14 termes de comparaisons évaluant le bien sur la base d’une valeur unitaire de 3.300 euros/m²';

Madame X répond que :

-Sur le dégât des eaux imputable à la SADEV 94'; la SADEV 94 est justement propriétaire de l’appartement situé au-dessus et c’est son locataire qui a causé ce dégât des eaux';

- Sur les termes de références à retenir'; elle propose 11 termes de comparaison conduisant à une moyenne de 4'750 euros/m²';

- Sur la critique des ventes de référence infondée de la SADEV 94' s’agissant de l’environnement, les 11 termes de références pertinents sont situés à moins de 300 mètres de l’appartement préempté, et pour 4 de ces termes dans la même rue que l’appartement préempté';

- Sur le prix au m² pertinent à retenir pour évaluer l’appartement préempté'; il y a également lieu de relever que, dans le même immeuble que celui de l’appartement de Madame X, la SADEV94 a acheté un appartement de 32 m², situé au 2ème étage, à 5025 euros/m² en mai 2013 (Pièce […] : fiche d’immeuble vente du 31 mai 2013 (T2 sis […]))'; madame X a mis en vente son appartement à un prix juste, correspondant à celui du marché, puisqu’elle a immédiatement trouvé un acquéreur au prix du mandat de vente, moins d’un mois après la mise en vente (Pièce n°2 : mandat de vente du 11 janvier 2020)'; c’est donc à tort que le juge de l’expropriation a retenu un prix de seulement 4 543,61 euros/m² pour évaluer l’appartement préempté, et il y a lieu de réformer la décision sur ce chef de jugement';

- elle critique l’ensemble des termes proposés par la SADEV 94 car étant incomparables, trop anciens, éloignés, avec des surfaces trop petites, ou trop grandes, dans un état d’entretien en deçà du bien en l’occurrence, ou vendus avec un différé de jouissance gratuite de plusieurs années';

-Le juge de l’expropriation a manifestement commis une erreur d’appréciation en retenant un prix inférieur à celui sollicité dans la déclaration d’intention d’aliéner (4 818,42 euros/m²).

En conséquence, Madame X sollicite l’infirmation du jugement sur ce chef de jugement et que la cour d’appel statue à nouveau en fixant la valeur vénale de l’appartement préempté comme suit : 4 818,42 euros/m² x 33,87 m² = 163 199,88 euros arrondis à 163 200 euros';

Le commissaire du gouvernement indique que :

Le jugement retient une valeur de 4543, 61 euros/m², légèrement supérieure à la valeur de 4000 euros/m² retenue par le commissaire du gouvernement et sensiblement plus élevée que celle de la SADEV 94 de 3300 euros/m² ;

La visite des lieux réalisée le 10 novembre 2020 n’a pas conduit à constater de dépréciation lourde ou de rapprochement avec un habitat indigne et l’acquisition de l’immeuble […] a pour objectif la réalisation d’un projet d’urbanisme et non la résorption d’un habitat indigne ;

Le sélection des C termes de référence du jugement répond à cette logique de recherche de la valeur de marché pour des biens comparables, en standing et en surface ; cette recherche a été effectuée avec prudence, sans retenir de biens contemporains ou de meilleure qualité.

Le jugement mentionne en page 6 que le terme de référence cité par M^me X C place D E sera écarté, car il s’agit d’une vente portant sur un bien occupé, or, cette vente a été intégrée dans l’échantillon, pour une valeur de 5050 euros (terme 9) ; ce point ne modifie pas la valorisation du bien.

La demande portait également sur l’attribution d’une commission d’agence de C 200 euros qui n’a pas fait l’objet de développement, ni dans le jugement, ni dans le mémoire de l’appelant, cette demande n’apparaît pas pertinente et justifiée.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 26 avril 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SADEV 94 du 21 juillet 2021, de M^me X du 19 octobre 2021 et du commissaire du gouvernement du 23 septembre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils juge ne nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213'4.

En cas d’acquisition, l’article 213'14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L’appel de la SADEV 94 et l’appel incident de M^me X portent sur le montant de la valeur libre du bien préempté.

S’agissant de la date de référence, les appelants s’accordent toutes à la situer comme le premier juge en application des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme s’agissant d’un droit de préemption urbain au 26 mars 2019, date de la date d’opposabilité de la dernière modification du PLU de la commune d’Ivry sur Seine.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence, la parcelle cadastrée AP N°6, est située en zone UIC du PLU.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit comme indiqué dans le procès-verbal de transport du 10 novembre 2020, auquel sont annexés des photographies et une localisation géographique de la parcelle :

' Description extérieure :

L’appartement se trouve au second étage d’un immeuble ancien de 2 étages donnant sur le boulevard de Brandebourg. Il s’agit d’une artère passante d’Ivry-sur-Seine, proche du centre-ville. L’immeuble est à proximité immédiate de la gare RER C Ivry-sur-Seine et à 10 minutes à pied de la station de métro 7 ' mairie d’Ivry'. En voiture, le boulevard périphérique est également rapidement accessible.

Description intérieure :

Les parties communes sont en état d’usage avec des dégradations des revêtements et sur les murs extérieurs menant à l’appartement.

L’appartement est constitué d’un salon, d’une cuisine et d une chambre en enfilade. Ces 3 pièces sont en bon état avec des revêtements muraux et sols propres et récents. La cuisine est équipée.

La salle de bains présente des dégradations au plafond dues à un dégât des eaux. Le reste de la pièce est en bon état, de même que les WC qui lui font face.

La propriétaire occupe les lieux et précise qu’une cave est attachée au bien.'

La SADEV 94 indique en produisant des photographies dans ses conclusions que l’appartement est correctement entretenu mais a subi un dégât des eaux au niveau de la salle de bains et que tant la façade de l’immeuble que les parties communes apparaissent peu entretenues, voire dégradées. L’immeuble est […], à savoir un secteur urbain, desservi à plus ou moins grande échelle à proximité, par de nombreuses fonctionnalités, mais ce boulevard ne permet pas de le distinguer de nombreux secteurs situés en petite couronne francilienne et ne saurait constituer une plus-value particulière ; ce boulevard est un axe majoritairement déqualifié étant un secteur très bruyant sujet à une forte circulation automobile ; l’environnement du bien est donc un facteur important de moins-value.

M^me X rétorque que les fenêtres sont en double vitrage et que le chauffe-eau a été remplacé il y a environ deux ans, que la présence de la cave constitue un élément de plus-value important ; sur l’environnement du bien, elle verse les plans de situation (pièce n° 5) s’agissant des transports en commun, et des commerces présents aux alentours ; l’appartement est idéalement situé à Ivry-sur-Seine, ce qui constitue un élément indéniable de plus-value et la partie du boulevard de Brandebourg desservant l’appartement préempté est une voie de circulation mineure sans stop qui aurait pu engendrer des bruits de circulation (pièce n° 6) ; sur les parties communes, la copropriété est saine financièrement et des travaux de rafraîchissement des peintures du hall d’entrée, de la cage d’escalier et des paliers ont été réalisés courants février 2021 (pièce n° 7) ; l’état des parties communes n’est donc pas un facteur de moins-value ; sur le dégât des eaux, il est imputable au locataire de l’appartement situé au-dessus qui appartient à la SADEV 94.

Le commissaire du gouvernement indique que l’immeuble se situe à proximité du centre-ville d’Ivry-sur-Seine, que le quartier est proche du centre d’Ivry et du 13e arrondissement de Paris, qu’il est toutefois marqué par la présence d’emprises ferroviaires ou par une mixité entre des locaux industriels des locaux à usage d’habitation ; l’immeuble est édifié de 2 corps de bâtiment distincts, un premier bâtiment en R +2 et 3 rangs fenêtres, recouvert d’un ravalement beige, et un second bâtiment, accolé, en briques, moins large, comprenant un seul rang de fenêtre ; le bien a été construit en 1880, il est correctement entretenu mais correspond à un immeuble de qualité architecturale constructive modeste, en état d’usage mais sans les éléments de confort d’un ensemble contemporain ; le procès-verbal de transport constate que les parties communes sont en état d’usage, avec toutefois, les dégradations des revêtements du palier menant à l’appartement et que l’état intérieur du logement de Madame X est bon, et que le plafond de la salle de bains a subit un dégât des eaux, considéré comme limité par le premier juge.

Il ajoute que la chambre des notaires de Paris constate, sur le site Internet Paris Notaires, fin juin 2021,un prix de vente moyen des appartements anciens sur Ivry-sur-Seine de 5120 euros/m², soit une augmentation, sur une année glissante, de 4 %, le prix de vente moyen en juin 2020 était donc de 4923 euros (5120/1,04) ; ces données sont transmises à titre indicatif, l’estimation devant être faite à partir des prix constatés sur les logements de même catégorie, situés dans le même secteur ou dans un secteur comparable.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 15 mars 2021.

- Sur la superficie

La superficie de l’appartement non contestée par les parties est de 33,87 m².

- Sur la méthode

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par les appelants.

-Sur la situation locative

Le bien étant occupé par le propriétaire jusqu’au versement de l’indemnité, les parties s’accordent sur le principe d’une évaluation libre de toute occupation comme en première instance.

- Sur la fixation du prix

Le premier juge après examen des termes de comparaison proposée par les parties a retenu C références aboutissant à une moyenne de 4543, 61 euros/m², qu’il a retenu pour fixer le prix d’acquisition du bien.

Il convient d’examiner les références des parties :

[…]

Elle propose tout d’abord 14 références à Ivry sur Seine :

N° du Date de vente Adresse Superficie Prix en Prix en Observations terme

T1 20 février acte de quittancement Bahria 42,75

2015 un appartement disposant de 2 caves, parcelle cadastrée […],

lots 47,48, 32 et 33

T2 14 octobre acte de quittancement Gauthier 47,75

2016 un appartement […]

AZ n° 30, lots 41 et 43

T3 22 février acte de quittancement Abdou 34,19

2019 un appartement […]

Pourchassé

AZ n° 30,

lots 46'46'45'36

T4 10 juillet acte de quittancement Bioud 23,80

2019 un appartement […]

Pourchassé

AZ n° 30, lot 39 et 40

T5 30 janvier acte de quittancement Ribeiro 20

2017 un appartement, parcelles lots n° C, lots 8 et 18

T6 20 mars 2017 acte de quittancement 22,86

un appartement, parcelle […],

lots 77,78 et 95

T7 11 mai 2017 acte de quittancement Sahnoune 23,64

un appartement, parcelles […]

648,

lot […]

T8 11 décembre acte de quittancement 62,54

2017

Le Ouadi

2 appartements une chambre, surface

Carrez totale : 62,54

[…]

parcelle AU […]0,

lots 22'46'47'48'49

euros euros/m²

156'183 3300 pièce n° 2

147'590,90 3091 pièce n° 3

82'545 2414 pièce n° 4

83'500 3508 pièce n° 5

60'800 3040 pièce n° 6

57'280 2506 pièce n° 7

78'000 3299 pièce n° 8

142'662 2281 pièce n° 9
T9 12 avril 2019 acte de quittancement Prévot 33 70'454 2134 pièce […]

un appartement […]

[…]

parcelle section AU […]0,

lots 44 et 45

T10 22 juillet acte de quittancement mathis 25,08 72'050 2872 pièce n° 12

2019 un appartement […]

[…]

parcelle section AU […]0,

lots 54 et 55

T11 2 septembre attestation de vente Lozano-Perez 42,01 133'486 3177 pièce n° C

2019

l’appartement […]

[…]

parcelle section X n° 27,

lots 39 et 40

T12 15 janvier vente Bouazzaoui 49,17 169'650 3450 pièce n° 14

2020 un appartement […]

parcelle section […] et 152,

lot 37

T13 11 juin 2020 vente Fiengo 21 60'000 2857 pièce n° 15

un appartement […]

parcelle C n° 31,

lots 12 et 30

T14 6 avril 2018 acte de quittancement Pierre 35 94'545 2701 pièce […]

un appartement […]

[…]

parcelle section AU […]0, lots n°

26'52'53

M^me X demande d’écarter l’intégralité de ces termes en indiquant qu’aucun n’est comparable à l’appartement préempté, puisqu’ils sont tous conclus au profit de la SADEV 94 dans un contexte d’expropriation, et que ces ventes ou traités d’adhésion sont constitués d’un marché forcé et ne sont pas révélateurs du prix du marché ; en outre, soit elles sont trop anciennes, le marché immobilier d’Ivry-sur-Seine étant suffisamment dynamique pour se fonder uniquement sur les ventes plus récentes à partir de janvier 2018, soit trop éloignées du bien préempté, et qu’il convient de se fonder uniquement sur les ventes situées dans un périmètre de 300 m dans le même quartier, soit d’une surface trop petite, les appartements compris entre 10 et 25 mètres carrés dans des studios constituant un marché à part entière, tout comme le marché des T2, soit d’une surface trop grande, les appartements d’une surface supérieure à 42 m² n’étant pas comparables, soit dans un état d’entretien et/ou d’équipements très en dessous du bien préempté soit enfin vendues avec un différé de jouissance gratuite de plusieurs années.

À l’appui de ses remarques elle produit un tableau en page 11 de ses conclusions.

Le commissaire du gouvernement indique que le premier juge a écarté 12 références, 4 d’entre elles étant trop anciennes entre mai 2013 et octobre 2016, les autres ayant été écartées en raison de leur éloignement et la consistance des biens, différente du logement de Madame X.

Au regard du dynamisme du marché immobilier sur la commune d’Ivry-sur-Seine et dans secteur concerné, le premier juge a exactement écarté :

- les références T1 et T2 de la SADEV 94 comme étant trop anciennes, étant de plus de 5 ans;

- les références T 3, T9 trop éloignées du bien préempté

- les références T 4, T5, T6, T7 et T8, T10, T11, T12 non comparables à celle du bien préempté en surface et/ou nombre de pièces.

La SADEV 94 propose également 5 autres termes à Ivry-sur-Seine avec les références de publication :

N° du Date Adresse Surface Prix en Prix en Observations terme de Carrez euros euros/m² vente

T15 C mai 1, […]'000 2564 au premier étage, porte à gauche sur le palier, un

2016 Pourchassé appartement, comprenant : entrée, de pièces, cuisine, penderie, WC, salle de bains. Au sous-sol, une cave

AZ 25

T16 22 84, boulevard 24 87'986 3666 dans le bâtiment a, au rez-de-chaussée, 2e porte à juillet de Brandebourg gauche dans le couloir d’entrée de l’immeuble, à

2019 l’appartement comprenant cuisine avec débarras une

AP6 chambre, WC au rez-de-chaussée commun avec les lots 7 et 12. Remise et cave

T17 11 mai 49, […]'000 3250 un appartement 2 pièces

2017

[…]

T18 23 mai […] un appartement, au rez-de-chaussée gauche

2017 comprenant : entrée, séjour, cuisine indépendante,

AP 19 chambre et salle d’eau avec WC

T19 29 mai 61, […]'000 3676 un appartement 2 pièces avec une cave

2017 de Brandebourg

Madame X et le commissaire du gouvernement formulent les mêmes remarques pour les références précédentes.

Il convient d’écarter :

'le termes T 15 trop anciens datant de plus de 5 ans 'les termes T16, T 17, T 19 étant trop éloignés et de consistance différente.

Le premier juge a exactement retenu les termes T 18 et T 19 qui datent de moins de 5 ans, qui sont comparables à la fois en localisation et en consistance, le bien préempté ayant une surface de 33, 87 m².

2° Les références de M^me X

Elle propose 11 ventes (pièce N°9: actes de ventes), correspondant à 9 ventes qu’elle a cité en première instance et à 2 ventes citées par le commissaire du gouvernement en première instance à Ivry-sur-Seine :

N° du terme Date de vente Adresse Surface Prix en Prix en Observations

Carrez euros euros/m²

T1 24 octobre 39, boulevard de 30,04 165'000 5493 libre

2019 Brandebourg année de construction

1950

T2 27 juin 2019 77, boulevard de 33,44 155'000 4934 libre

Brandebourg année de construction de 1890

T3 5 juillet 2018 81, boulevard de 29,53 145'000 4910 libre

Brandebourg année de construction de 1900

T4 12 avril 2018 […] […] libre

construction de 1901

T5 9 octobre C, place D 36,24 183'000 5050 libre

2018 E construction de 1920

T6 1er août 2018 29, […]

construction de 1890

T7 14 janvier 21, […]

2019 Guignois construction de 1931

T8 30 juillet 2018 15, rue de la 38,02 221'194 5818 libre

Révolution construction de 1910

T9 2 août 2019 22, rue de la 29,48 150'000 5088 libre

Révolution construction de 1890

CG 1 27 septembre […]

2018

CG2 8 mars 2019 […]'543 4410 libre

Brandebourg moyenne 4750

Médiane 4910

[…]

T1:

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme en faisant état de la différence de consistance de cet immeuble imposant de 5 étages, de ce bien situé à deux pas de la place et du parc de l’insurrection.

T2 et T3:

La SADEV 94 demande d’écarter ces terme en faisant état d’immeubles à l’architecture attrayante.

T4:

La SADEV 94 produit des photos en indiquant une différence flagrante de consistance matérielle, d’environnement et d’entretien, pour un bâtiment aux façades travaillées avec des briques rouges, qui n’est pas comparable.

T6:

La SADEV 94 indique que cet immeuble est situé en face de la gare RER, doté d’une plus-value indéniable, qui ne permet pas de retenir un prix de marché de référence.

T6 et T8:

La SADEV 94 indique qu’il s’agit des termes de comparaison les plus pertinents eu égard à la superficie des appartements avec la proximité, mais que ces copropriétés sont en meilleur état d’entretien.

T9 et T10:

La SADEV 94 indique qu’il s’agit d’immeubles très bien entretenus, d’une consistance sensiblement meilleure et dans une situation géographique plus favorable.

Cependant, le commissaire du gouvernement indique qu’en se reportant directement à la source de ces images, sur le site’ Google street', il apparaît que les images des façades, en couleur et grand format, correspondent bien à des immeubles comparables à celui du […], ce qui n’est pas contesté par la SADEV 94.

En conséquence, il convient de retenir comme étant comparables en localisation et consistance ces références sauf à écarter comme le premier juge le terme T5 (mais repris dans la moyenne) en raison de la situation locative au moment de la vente différente, puisqu’il s’agissait d’un bien occupé.

Les termes CG1 et CG2 repris par le commissaire du gouvernement en appel seront examinées ci-après.

3° Les références du commissaire du gouvernement
Il reprend les 5 termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en première instance portant sur les appartements de superficies similaires situés à proximité du bien en cause.

Il précise que les éléments de dépréciations constatés et précisés sur le procès-verbal de transport sont une dégradation des murs et revêtements de palier menant à l’appartement et des traces de fuite dans la salle de bains et que la valorisation doit traduire cette dépréciation ; que les autres facteurs de décote éventuelle, notamment la date de construction du bâtiment, doivent être envisagés avec prudence, la commune d’Ivry formant un ensemble très disparate sans unité architecturale et que la valeur du bien doit donc être approchée en prenant appui sur des termes de référence comparables, situés dans un marché immobilier proche.

N° du Date de Adresse Surface Prix en Prix en Observations terme vente Carrez euros euros/m²

CG1 27 juin 77, […]'000 4934 au 4e étage : un appartement composé de 2

2019 de Brandebourg pièces et cuisine sur cour, entrée, débarras et

WC, cave

AP 28 construction de 1890

CG2 22 juillet 84, boulevard 24 87'986 3666 dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, 2e porte

2019 de Brandebourg à gauche dans le couloir d’entrée de l’immeuble, un appartement comprenant cuisine avec

AP 6 débarras une chambre, WC rez-de-chaussée.

Communs avec les lots 7 et 12. Remisé cave

construction de 1880

CG3 23 mai 49 rues Molière 35 110'000 3142 un appartement rez-de-chaussée gauche

2017 comprenant : entrée, séjour, cuisine

AP 19 indépendante, chambre et salle d’eau avec WC

construction de 1870

CG4 27 49 Molière 38 150'000 3981 au 2e étage droite, à l’appartement comprenant : septembre entrée, 3 pièces cuisinent, cave

2018 AP 19 construction de 1870

CG5 8 mars 2019 49, […]'543 4410 au rez-de-chaussée à gauche dans le hall, par la de Brandebourg porte menant l’escalier A, première porte à droite sur le palier du rez-de-chaussée, un local

AV 32 comprenant une pièce éclairée vers le hall de

l’immeuble, dans cette pièce, de petits espaces

construction de 1907

Les termes CG1, CG3, CG4 et CG5 ont déjà été retenus.

Le terme CG2 a déjà été écarté.

En conséquence, les termes retenus par la cour sont identiques à ceux du premier juge, sauf à exclure de la moyenne la référence T5 de 5050 euros /m² soit :

(3142 + 3676 + 5493 + 4934 + 4910 + 4879 + 3979 + 3707 + 5818 +5088 + 3981 + 4410) = 54 017 / 12 = 4501, 41 euros.
En appliquant la moyenne : 4501, 41 x 33, 87 m² = 152 462, 75 euros.

Si l’entretien de l’immeuble aboutit un élément de moins-value, l’état d’entretien du bien en lui-même est bon et en outre la localisation du bien constitue un élément de plus-value.

Les éléments de plus value étant un peu supérieurs aux éléments de moins value, étant précisé que le dégât des eaux ne doit pas être pris en compte, il convient de retenir une valeur supérieure à la moyenne et de confirmer en conséquence le prix de la préemption à la somme de 153 892 euros arrondis.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV à payer à M^me X la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SADEV à payer la somme de 3000 euros à Madame X au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

LA SADEV 94 perdant procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SADEV 94 à payer à Madame B X la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SADEV 94 aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT