REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 9

ARRET DU 24 FEVRIER 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/22524 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBEKG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Septembre 2019 – Tribunal de Grande Instance de Paris

- RG n° 18/03815

APPELANTES

SAS SODEREV TOUR

[…]

[…]

SCP ABITBOL ET ROUSSELET, en la personne de M^e D ABITBOL

en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SAS SODEREV TOUR

[…]

[…]

Représentées par M^e Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153, avocat postulant

Représentées par M^e Christian BEER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0107, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur B Y

[…]

[…]

Madame C Z dite X

[…]

[…]

Représentés par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant Représentés par M^e Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J094, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Sophie MOLLAT, Présidente

Madame Isabelle ROHART, Conseillère

Madame Déborah CORICON, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIER : Madame FOULON, lors des débats

ARRET :

- contradictoire

- rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Sophie MOLLAT, Présidente et par Madame FOULON, Greffière.

**********

Par protocole d’engagement du 27 octobre 2006, la société Soderev, gestionnaire, la SNC les Fermes de Saint Gervais, promoteur et la société Lagrange Patrimoine conseil, commercialisateur ont convenu de l’opération suivante: la SNC les Fermes de Saint Gervais projetait de faire édifier un immeuble à usage de résidence de tourisme situé à Saint-Gervais-Les-Bains (74), sous le nom de résidence […], cet immeuble devant être commercialisé par la société Lagrange Patrimoine, l’acquisition étant réalisée en vue de la conclusion pour chaque appartement d’un bail commercial au profit de la société Soderev, moyennant un loyer garanti pour les acquéreurs.

C’est ainsi que l’immeuble a été édifié et vendu en l’état futur d’achèvement par lots de copropriété à différents acquéreurs dont M. Y et M^me Z dite X.

Par acte du 2 octobre 2009, M. Y et M^me X ont donné à bail commercial le logement de l’immeuble à la société Soderev, société du groupe Lagrange, qui devait exploiter l’ensemble de la résidence. Le bail, qui prenait effet à compter de la mise à disposition effective de l’immeuble loué au preneur, portait sur une durée ferme et irrévocable de 9 années, le preneur renonçant expressément à toute faculté de résiliation triennale, et avait pour objet la sous-location meublée du logement situé dans la résidence de tourisme pour un usage d’habitation, pour des séjours en général de courte durée. Un loyer en numéraire était fixé, hors taxes et charges, à la somme annuelle de 5 244 euros.

Par jugement du 28 septembre 2012, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Soderev et désigné la SELAFA MJA en qualité de mandataire judiciaire et la SCP Valliot – Le Guerneve – Abitbol en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance.

La société Soderev a proposé à l’ensemble des copropriétaires de la résidence Les Fermes de Saint
Gervais la signature d’avenants à leur contrat de bail comprenant notamment le loyer révisé à la baisse. M. Y et M^me X ont refusé d’y souscrire.

Par jugement du 24 juin 2013, le tribunal de commerce de Paris, saisi par la société Soderev d’une demande de cessation d’activité de la résidence […], a ordonné la cessation d’activité de la résidence.

Par lettre du […], M^e Abitbol, en qualité d’administrateur judiciaire, a notifié à M. Y et M^me X la résiliation du contrat de bail à réception de ladite lettre, au visa des articles L. 622-13 et L. 622-14 du code de commerce et du jugement du tribunal de commerce de Paris du 24 juin 2013.

M. Y et M^me X ont donné à bail commercial à la société Vacances Mont Blanc les mêmes locaux que ceux donnés précédemment à bail à la société Soderev pour 9 ans à compter du 21 décembre 2013, moyennant un loyer fixe annuel en principal de

1180 euros, selon le décompte produit par les intimés, non contesté.

Par jugement du 7 avril 2014, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de sauvegarde de la société Soderev, prévoyant un apurement du passif sur 10 ans, la SCP Valliot – Le Guerneve – Abitbol, prise en la personne de M^e Abitbol, étant désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan et la SELAFA MJA étant maintenue en qualité de mandataire judiciaire.

M. Y et M^me X ont déclaré une créance de loyers et d’indemnité de rupture du bail, qui a été contestée et par ordonnance du 28 novembre 2017, le juge commissaire s’est déclaré incompétent pour statuer sur la contestation et dit qu’il appartenait aux parties de saisir le juge compétent.

C’est ainsi que par actes du 5 janvier 2018, M. Y et M^me X ont assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société Soderev, la SELAFA MJA en qualité de mandataire judiciaire, et la SCP Abitbol & Rousselet, venant aux droits de la SCP Valliot – Le Guerneve – Abitbol, en qualité de commissaire à l’exécution du plan, afin de voir fixer leur créance de dommages et intérêts suite à la résiliation du bail au passif de la société Soderev et, aux termes de leurs conclusions de première instance, qu’il soit jugé qu’ils participeront à titre provisionnel aux répartitions des dividendes du plan de sauvegarde de la société Soderev, afin obtenir la condamnation à titre provisionnel de la société Soderev à leur verser toutes les annuités échues du plan de sauvegarde.

Par jugement du 26 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré irrecevables les demandes de M. Y et M^me X tendant à voir juger qu’ils participeront à titre provisionnel aux répartitions des dividendes du plan de sauvegarde de la société Soderev et à obtenir la condamnation à titre provisionnel de la société Soderev à leur verser toutes les annuités échues du plan de sauvegarde de la société Soderev à la date du jugement et a fixé la créance de dommages et intérêts de M. Y et M^me X au passif de la procédure collective de la société Soderev à la somme de 20 934 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement et a condamné la société Soderev à leur payer 1 000 euros au titre des frais hors dépens.

Par déclaration du 5 décembre 2019, la société Soderev et la SCP Abitbol & Rousselet ont interjeté appel de ce jugement.

******

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 mars 2020, la société Soderev et la SCP Abitbol & Rousselet demandent à la cour de :
- Débouter Monsieur et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes ;

Rousselet la somme de 5 000 euros, à chacune, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner Monsieur et Madame Y en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître D E, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

******

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 août 2020, M. Y et M^me X demandent à la cour de :

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que les stipulations de l’article 5.3 du bail commercial du 2 octobre 2010 n’avaient pas vocation à s’appliquer du fait du placement sous procédure de sauvegarde de la société SODEREV TOUR et que ledit bail a été résilié à l’initiative de cette dernière du fait de son incapacité à honorer les loyers contractuels au préjudice de Monsieur Y et Madame Z dite X.

A titre principal :

- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le préjudice souffert par Monsieur Y et Madame Z dite X correspondait à une perte de chance et fixé celui-ci à la somme de 7 000 €.

Et, statuant à nouveau,

- FIXER la créance de dommages et intérêts des intimés à la somme de 20 934 €, outre les intérêts au taux légal, correspondant à la différence entre les loyers qu’ils auraient dû percevoir en exécution du bail conclu avec l’appelante et les loyers perçus en exécution du nouveau bail conclu avec la société VACANCES MONT BLANC pour la période restant à courir entre la résiliation anticipé et le terme conventionnel du bail du 2 octobre 2010 au passif de la procédure collective de la société SODEREV TOUR.

A titre subsidiaire :

- CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 7 000 € la créance indemnitaire de Monsieur Y et Madame Z dite X au passif de la procédure collective de la société SODEREV TOUR.

En tout état de cause :

- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur Y et Madame Z dite X tendant à voir juger qu’ils participeront à titre provisionnel aux répartitions des dividendes du plan de sauvegarde de la société SODEREV TOUR et à obtenir la condamnation de la société SODEREV TOUR à lui verser toutes les annuités échues du plan de sauvegarde de la société SODEREV TOUR à la date du présent arrêt.

Et statuant à nouveau,

- CONDAMNER la société SODEREV TOUR, à titre provisionnel, à payer, dès la signification de l’arrêt à intervenir, à Monsieur Y et Madame Z dite X toutes les annuités échues du plan de sauvegarde de la société SODEREV TOUR à la date de l’arrêt à intervenir ;
- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société SODEREV TOUR à payer à Monsieur Y et Madame Z dite X la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Et y ajoutant,

- CONDAMNER la société Soderev TOUR à payer à Monsieur Y et Madame Z dite X la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel. "

SUR CE,

1. Sur la fixation de la créance d’indemnité de résiliation du contrat de bail commercial du 2 octobre 2009

a. Sur le droit à indemnité de résiliation

La société Soderev soutient que M. Y et M^me X étaient tenus, en application de l’article 5.3 du bail commercial, d’accepter une révision à la baisse du montant du loyer stipulé audit bail et que les premiers juges ont commis une erreur de droit en jugeant que cette clause n’avait pas vocation à s’appliquer. Elle considère que son placement sous procédure de sauvegarde constitue une entrave administrative ou un événement amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur et revêt les caractéristiques de la force majeure, lui permettant, en application de l’article 5.3 du bail de remettre en cause le montant du loyer. Elle en déduit que la résiliation du bail commercial résulte d’une faute des intimés qui ont refusé d’accepter une baisse de leur loyer et considère qu’en conséquence, ils ne peuvent prétendre à indemnisation.

Les bailleurs indiquent avoir subi un préjudice du fait de la résiliation anticipée de leur bail et demandent que leur créance soit fixée à la somme de 20 934 euros correspondant à la différence entre le loyer qu’ils auraient dû percevoir si le bail commercial les liant à la société Soderev avait été poursuivi jusqu’à son terme et le montant des loyers perçus de leur nouveau locataire, la société Vacances Mont Blanc.

Il résulte de l’article L. 622-14 du Code de commerce que la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif.

Selon l’article 5.3 du contrat de bail commercial, le preneur peut :

« De convention expresse entre les parties, le PRENEUR pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique (tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens, …) ou d’événements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du PRENEUR, notamment une quelconque modification de la destination ou l’accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité où le PRENEUR aurait le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes ».

En l’espèce, ainsi que l’a décidé le tribunal, l’article 5.3 du bail évoqué par la société Soderev ne permet pas au preneur d’obtenir la fixation d’un nouveau prix en cas de difficultés économiques, cet article visant la force majeure interrompant l’activité touristique ou des événements amenant un dysfonctionnement, notamment dans les parties communes.
En effet, le fait pour un preneur de décider de solliciter l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, qui constitue un acte volontaire, ne peut être qualifié d’évènement de force majeure et la société Soderev n’allègue aucun évènement amenant un dysfonctionnement au sens de l’article 5.3.

Il s’ensuit que les copropriétaires de la résidence n’étaient donc pas contraints contractuellement d’accepter une baisse du loyer prévu au bail conclu avec la société Soderev en application de l’article 5.3 susvisé.

Dès lors, le défaut de perception des loyers convenus jusqu’au terme du bail est bien imputable à la décision de la société Soderev de résilier le bail le […], et M. Y et M^me X sont donc fondés à voir inscrire au passif de la société Soderev une créance en dommages et intérêts, en application de l’article L. 622-14 du Code de commerce.

b. Sur le montant du préjudice

Selon l’article 1231-2 du Code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Les premiers juges ont considéré que le montant du préjudice allégué correspondait à une perte de chance devant « s’évaluer en prenant en considération : le loyer qui aurait pu être perçu jusqu’au terme du bail conclu avec la société Soderev TOUR (…), le loyer qui devrait être perçu sur la même période suite à la conclusion d’un nouveau contrat de bail avec la société Vacances Mont Blanc (…), la longue durée du bail restant à courir au jour de la résiliation, au regard des aléas susceptibles d’affecter la relation contractuelle, tels la perte de la chose louée ou la liquidation judiciaire du preneur ». En conséquence, le tribunal a fixé la créance à hauteur de 7 000 euros et l’a inscrite au passif de la société Soderev à hauteur de ce montant.

La société Soderev conteste l’existence, pour les bailleurs, d’un préjudice imputable à la résiliation du bail commercial et soutient que le préjudice allégué est lié à leur refus de signer l’avenant proposé. Elle ajoute que l’expert qu’elle a commis, qui a réalisé une expertise non contradictoire, a souligné une totale absence de préjudice, et plutôt un effet d’aubaine. Elle fait valoir que la résiliation du bail a permis aux bailleurs de retrouver la pleine jouissance de leur bien sans avoir à payer une indemnité d’éviction ni à subir les effets de l’article 5.3 du bail (c’est à dire une réduction du montant du loyer), que la conclusion d’un nouveau bail avec un tiers a offert aux bailleurs le maintien des avantages fiscaux et le bénéfice d’un loyer, et que tous les rendements d’investissements ont diminué suite à la baisse des taux d’intérêts ce qui a entraîné la renégociation des prêts avec une baisse significative du coût des emprunts.

M. Y et M^me X critiquent ce mode d’évaluation du préjudice, soutiennent que leur préjudice correspond à la différence mathématique entre les loyers qu’ils auraient dû percevoir en exécution du bail conclu avec la société Soderev et les loyers perçus en exécution du nouveau bail conclu avec la société Vacances Mont Blanc, et que c’est donc à tort que les premiers juges ont considéré que la non perception des loyers convenus au bail commercial d’une durée ferme de 9 ans avec la société Soderev constituait une perte de chance.

La cour relève que le bail conclu avec la société Soderev, à effet du 2 octobre 2009 dans le silence des parties sur ce point, était d’une durée de 9 ans, sans possibilité pour le bailleur de le résilier avant cette date, prévoyant un loyer de 5 244 euros majoré de la TVA, révisable tous les 3 ans en fonction de la moyenne des 3 dernières années de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE et plafonné à 1,50% l’an.

Ainsi la résiliation du bail du […], alors qu’il devait courir jusqu’au 1er octobre 2018 a causé un préjudice aux bailleurs qui auraient dû percevoir le loyer jusqu’à cette date.
Les bailleurs ont conclu un nouveau bail avec la société Vacances Mont Blanc, pour une durée de 9 ans, à effet du 21 décembre 2013, moyennant un loyer fixe annuel en principal de 1 180 euros hors TVA, c’est-à-dire beaucoup moins élevé que celui qui avait été consenti par la société Soderev TOUR.

Il s’ensuit que le préjudice est égal aux loyers restants à courir jusqu’au 1er octobre 2018, soit 26 741 euros, déduction faite des loyers versés pour cette même période par la société Vacances Mont Blanc, soit 5 807 euros, ce qui aboutit à la somme de 20 934 euros.

C’est en vain que la société Soderev TOUR soutient que la résiliation du bail a procuré un avantage aux bailleurs en leur permettant d’économiser le paiement d’une indemnité d’éviction au preneur. En effet, l’indemnité d’éviction a pour objet de protéger le locataire commerçant, qui bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, lorsque son bailleur décide de refuser le renouvellement. Tel n’était pas le cas en l’espèce, puisque la résiliation est intervenue, par décision unilatérale du preneur, moins de quatre ans après la prise d’effet du bail, les bailleurs qui avaient conclu un bail moyennant un loyer qui leur convenait n’ayant pas l’intention de récupérer leur bien, puisqu’il ont recherché immédiatement un nouveau locataire.

Il y a lieu, en conséquence de fixer la créance de M. Y et M^me X au passif de la procédure collective de la société Soderev TOUR à la somme de 20 934 euros.

La présente instance ayant pour objet de fixer la créance et la déclaration de créance ne mentionnant pas d’intérêts, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation d’intérêts au taux légal.

2. Sur la demande de paiement des dividendes du plan

M. Y et M^me X sollicitent la condamnation de la société Soderev TOUR à leur payer, à titre provisionnel, dès la signification de l’arrêt, toutes les annuités échues du plan.

Pour rejeter cette demande, le tribunal a considéré que la demande de paiement provisionnel s’apparentait à une demande de modification du plan dont la recevabilité est subordonnée à la mise en cause du ministère public et du représentant des salariés.

Selon l’article L. 626-21 alinéa 3 du code de commerce :

« Les sommes à répartir correspondant aux créances litigieuses ne sont versées qu’à compter de l’admission définitive de ces créances au passif. Toutefois, la juridiction saisie peut décider que le créancier participera à titre provisionnel, en tout ou partie, aux répartitions faites avant l’admission définitive ».

Il s’ensuit que le tribunal de grande instance, et à sa suite la cour, saisie d’une demande a la possibilité de décider que, sans attendre l’admission définitive, le créancier participera à titre provisionnel au paiement des dividendes.

En l’espèce, la créance est née le […], lors de la résiliation du bail par l’administrateur judiciaire et, alors que le plan de sauvegarde a été arrêté le 7 avril 2014, les bailleurs n’ont perçu aucun dividende.

Compte tenu du temps ainsi écoulé, il apparaît légitime de faire droit à la demande des bailleurs et de dire que la Soderev TOUR devra leur payer, à titre provisionnel toutes les annuités échues du plan relatives à leur créance d’un montant de 20 934 euros, dès la signification du présent arrêt.

3. Sur les dépens et les frais hors dépens
La société Soderev TOUR sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. Y et M^me X une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais hors dépens exposés tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Fixe la créance de M. Y et M^me X au passif de la société Soderev TOUR à la somme de 20 934 euros,

Les déboute de leur demande d’assortir cette fixation d’intérêts au taux légal,

Dit que la Soderev TOUR devra leur payer, à titre provisionnel toutes les annuités échues du plan relatives à leur créance d’un montant de 20 934 euros, dès la signification du présent arrêt,

Condamne la société Soderev TOUR aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. Y et M^me X une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais hors dépens exposés tant en première instance qu’en appel.

La greffière La présidente