RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 10 Mars 2022

(n° 26 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 14/14051 – N° Portalis 35L7-V-B66-BUHZC

Décisions déférées à la Cour : renvoi après cassation de l’ arrêt du 29 juin 2017 (pourvoi n°16-16.944) de la Cour de cassation cassant l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 10 mars 2016 (RG n°14/14051) suite au jugement rendu le 05 Mai 2014 (RG n°11/00228) par la juge de l’expropriation de Paris.

APPELANTS

VILLE DE PARIS représentée par son maire en exercice

Hôtel de Ville

[…]

[…]

représentée par M^e Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141

L-M

[…]

[…]

représentée par M^e Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141

INTIMÉS

SCP E LEGUERNEVE U

[…]

[…]

représentée par M^e Clétus TOKPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 124

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS
Service local du domaine de Paris

[…]

[…]

représentée par M. P Q en vertu d’un pouvoir général

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […]

Représenté par IMMOBILIER PATRICK ESTEVE

[…]

[…]

représenté par M^e Jules TEBOUL, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2021, en audience publique, devant la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Marie MONGIN, conseillère

H I, juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue au 10 février 2022, prorogé au 10 mars 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par arrêté du 25 mai 2001 du préfet de Paris, l’immeuble en copropriété sis […] (petite voie privée interdite à la circulation) à Paris 18ème, sur un terrain de 103 m², comprenant 29 lots sur 6 niveaux dont 22 logements, a été déclaré insalubre, de façon remédiable.

La cité Germain Pilon est une petite voie interdite à la circulation, dont l’accès s’effectue rue Germain Pilon N°21, par une porte cochère, qui présente l’aspect d’une cour d’immeuble.

Le bâtiment sis au n° 3 est édifié sur 5 étages sur sous-sol, sur la parcelle AR'127.

Les 10 février et 20 juin 2005, puis le 16 octobre 2006, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé d’engager des travaux de rénovation, visant à mettre fin à l’insalubrité constatée en 2001, lesquels ont débuté au cours du premier trimestre 2005.

Par arrêté préfectoral du 20 juillet 2005, cet immeuble a été déclaré irrémédiablement insalubre et interdit à l’habitation, étant observé que les copropriétaires étaient autorisés à poursuivre les travaux.

Par arrêté du 10 août 2006, le préfet a déclaré:

- d’utilité publique l’acquisition par la Société immobilière de la ville de Paris (M) de l’immeuble précité en vue de réaliser une opération de démolition- reconstruction permettant de réaliser cinq logements sociaux ;

- immédiatement cessible l’immeuble et fixé le montant des indemnités provisionnelles aux propriétaires et offert le relogement aux occupants.

Par ordonnance du 18 décembre 2006, le juge de l’expropriation de Paris a déclaré expropriés les lots 1 à 15, 17, 19 à 23, 25 à 29 dépendants de la copropriété de l’immeuble.

Par ordonnance du 20 février 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la M, a :

- refusé d’ordonner l’interruption des travaux décidés par le syndicat des copropriétaires ;

- nommé la SCP E-T-U, en la personne de M^e E, en qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires avec notamment la mission de veiller, en s’associant M. X, propriétaire de plusieurs lots, chargé de représenter les copropriétaires, à l’exécution du chantier jusqu’à la décision juridictionnelle sur sa poursuite, en prenant les décisions qui seraient sollicitées par la maîtrise d’oeuvre, de dresser un état des contrats engageant le syndicat, de procéder à un arrêté des comptes, de recouvrer les créances et de payer les dettes.

Cette mission a été renouvelée plusieurs fois.

Par ordonnance du 26 juillet 2007, le juge des référés a enjoint à la M de permettre à la société CDI d’accéder aux parties privées pour la réalisation notamment des travaux de renforcement de structure.

Par ordonnance du 22 juillet 2009, rétractée le 17 mars 2010 par la cour d’appel de Paris, le juge des requêtes du tribunal de grande instance a désigné M. Y, en qualité de technicien pour décrire l’immeuble.

Par jugement du 15 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Paris a, à la demande de la M, ordonné la cessation des travaux engagés par le syndicat des copropriétaires.

Par arrêt du 10 mars 2011, la cour administrative d’appel de Paris a annulé les arrêtés des 20 juillet 2005 et 10 août 2006, au motif que :

'Il ressort des pièces du dossier que l’immeuble dont s’agit était, à la date de l’arrêté contesté, affecté de diverses désordres desquels résultaient une situation d’insalubrité ; que ces désordres, relevés par le conseil départemental d’hygiène dans son avis du 20 juin 2005, consistaient en une vétusté et un affaiblissement des éléments porteurs verticaux et horizontaux, un mauvais état des murs et revêtements, la présence d’humidité dans les parties communes et privatives, la dangerosité des installations électriques et la présence de plomb dans les peintures ;

'toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces désordres, y compris ceux affectant les éléments porteurs, exigeaient pour qu’il y soit remédié des travaux qui ont été techniquement irréalisables ou qui ont pu être regardés comme équivalents à une reconstruction de l’immeuble ; qu’il n’a pas été établi par l’administration et il ne ressort pas davantage des pièces du dossier, que les travaux strictement nécessaires pour rendre l’immeuble salubre étaient d’un coût disproportionné par rapport à la valeur vénale de celui-ci.

Par requête du 16 mai 2011, reçue au greffe le 18 mai 2011, M^e E, ès-qualités de représentant du syndicat des copropriétaires, a saisi le juge de l’expropriation de Paris sur le fondement de l’article L12-5 du code de l’expropriation aux fins de constat de la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation et en allocation de dommages et intérêts, au titre des parties communes de l’immeuble.

Par requête du même jour, Maître J E es qualité a saisi le juge de l’expropriation au mêmes fins, mais pour exercer l’action oblique (article 1166 du code civil) au nom de la DNID es qualité d’administratrice provisoire des successions vacantes de deux copropriétaires décédés (Badkouf et Vermeulen).

Pour les besoins de la médiation, toutes les actions introduites par les copropriétaires de l’immeuble ainsi que par le syndicat des copropriétaires ont été jointes par le premier juge.

Par ordonnance du 19 mai 2011, confirmée pour l’essentiel par la cour d’appel de Paris, le 21 mars 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une nouvelle expertise technique portant sur l’état de l’immeuble, confiée à M. Z.

Par arrêt du 6 avril 2012, le Conseil d’Etat n’a pas admis le pourvoi en cassation formé par la M à l’encontre de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 10 mars 2011.

Par arrêt du 13 décembre 2013, la Cour de cassation a dit n’y avoir lieu de transmettre au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité posée par M. X, l’un des copropriétaires, à propos des dispositions de l’alinéa 2 de l’article L12-5 du code de l’expropriation.

Par ordonnance du 10 juillet 2014, le délégué du président du tribunal de grande instance de Paris a, sur la requête de M^e E, désigné M^e A en qualité d’administrateur provisoire du syndicat de copropriétaires.

Par ordonnance du 24 juillet 2014, le même magistrat a désigné M^e A en la même qualité d’administrateur provisoire de la copropriété mais sous le régime des copropriétés en difficultés, au visa de l’article 29-1 de la loi n°565-557 du 10 juillet 1965.

Suite à l’échec de la médiation ordonnée le 29 mai 2012, les affaires introduites par les copropriétaires de l’immeuble et par le syndicat des copropriétaires ont été disjointes par le juge de l’expropriation.

Par jugement du 5 mai 2014, RG 11/00228 rectifié le 8 juillet 2014, le juge de l’expropriation de Paris a :

- indiqué qu’il a été établi un mesurage des surfaces utiles de l’immeuble par la société G et Associés, concluant à une surface utile totale de l’immeuble de 414,20 m² ;

- dit n’y avoir lieu à la jonction des affaires, le sort des instances diligentées par chacun des copropriétaires ne commandant pas le sort de la présente instance ;

- dit que sans contestation des parties, la ville de Paris est fondée à intervenir à l’instance auprès de la M, en application des dispositions de la convention publique d’aménagement conclue le 30 mai 2002 entre la ville de Paris et la M ;
- rejeté l’exception d’irrecevabilité de la demande de la SCP E-R-U soulevée par la M et la ville de Paris ;

- déclaré recevable la demande de la SCP E-T-U, ès-qualités de liquidatrice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont s’agit ;

- constaté la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 18 décembre 2006 ;

- rejeté la demande de sursis à statuer de la SCP E-R-U dans l’attente du rapport d’expertise de M. Z ;

- rejeté la demande de la SCP E-R-U d’une nouvelle expertise ;

- condamné la M et la ville de Paris, in solidum, à payer à la SCP E-T- U, ès-qualités de liquidatrice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, une indemnité de 400 euros/m² utile, soit pour 414,20 m², la somme de 165 680 euros à titre de dommages et intérêts, ajoutant que cette indemnité représente une contribution conséquente mais pas totale, afin d’éviter un enrichissement sans cause à la réhabilitation de l’immeuble, contribution à laquelle s’ajouteront les indemnités reçues par chacun des copropriétaires expropriés ;

- rejeté les autres demandes de la M, de la ville de Paris, intervenante volontaire et de la SCP E-T-U, ès-qualités ;

- ordonné l’exécution provisoire ;

- condamné in solidum la M et la ville de Paris à payer à ladite SCP, ès-qualités, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la M et la ville de Paris à supporter les dépens.

La M et la ville de Paris ont interjeté appel de ce jugement le 25 juin 2014, en toutes ses dispositions.

Le 20 août 2014, elles ont fait assigner en intervention forcée devant la cour d’appel de Paris M^e Michèle A, administrateur judiciaire, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 18ème.

Par arrêt du 10 mars 2016, N°S 14-051, la cour d’appel de Paris a :

- dit à titre liminaire, que les écritures des parties sont recevables ;

- confirmé le jugement en ce qu’il a constaté l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 18 décembre 2006 et déclaré recevable l’action introduite par la SCP E en la personne de M^e E, ès-qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires du […] et poursuivie par M^e A devant la cour d’appel ;

- mis hors de cause la SCP E en la personne de M^e E, ès-qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires du […] ;

- déclaré recevables les demandes de M^e A, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat de copropriétaires du […] ;

- condamné in solidum la M et la ville de Paris à indemniser le syndicat des copropriétaires du […] des dégradations subies par les parties communes de l’immeuble en cause, postérieurement à l’ordonnance d’expropriation du 18 décembre 2006, jusqu’à la restitution de l’immeuble après le jugement du 5 mai 2014, rectifié le 8 juillet 2014, par la M, à l’exclusion des dégradations occasionnées par les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu’au jugement du 15 septembre 2009 ;

- confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de M. Z, sur l’indemnité pour frais irrépétibles et sur les dépens ;

- avant dire droit plus amplement sur l’indemnisation du syndicat de copropriétaires, a ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder M. B, demeurant […], avec pour mission :

- d’entendre les parties, ainsi que tous sachants, notamment l’architecte M. C, se faire remettre tous documents utiles ;

- rechercher et décrire l’état de l’immeuble, d’une part, au moment de l’ordonnance d’expropriation du 18 décembre 2006, d’autre part à la date d’interruption des travaux après le jugement du 15 septembre 2009 et, de troisième part, à la date de restitution de l’immeuble après le jugement du 5 mai 2014, rectifié le 8 juillet 2014 ;

- déterminer les dégradations subies par les parties communes de l’immeuble en cause, postérieurement à l’ordonnance d’expropriation du 18 décembre 2006, jusqu’à la restitution de l’immeuble par la M après le jugement du 5 mai 2014, rectifié le 8 juillet 2014, à l’exclusion des dégradations occasionnées le cas échéant par les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu’au jugement du 15 septembre 2009 ;

- déterminer l’ensemble des préjudices spécialement résultés, s’agissant de l’état de l’immeuble, de la procédure irrégulière d’expropriation ayant conduit à l’interruption des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires ;

- fournir à la cour tous éléments techniques utiles à la solution du litige ;

- dit que l’expert adressera aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur enjoindra de lui adresser leurs dires dans un délai de trois semaines et y répondra dans son rapport définitif, lequel devra être déposé au greffe de la cour au plus tard le 30 décembre 2016 ;

- dit que le syndicat des copropriétaires devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Paris la somme de 2 000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire, avant le 30 juin 2016, faute de quoi la décision de celui-ci sera caduque et il sera tiré toutes conséquences de cette abstention ;

- renvoyé l’affaire à l’audience du 29 septembre 2016 pour vérification du versement de la consignation, puis à l’audience du jeudi 4 mai 2017 à 9h00, salle Malesherbes, pour plaidoiries après dépôt du rapport de l’expert ;

- condamné in solidum la M et la ville de Paris à payer à M^e A, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du […] la somme de 37 802 euros en remboursement des frais afférents à la désignation de la SCP E ;

- sursis à statuer sur le surplus des prétentions des parties en particulier l’indemnisation du syndicat des copropriétaires, les frais irrépétibles en cause d’appel et la charge des dépens d’appel.

La M et la Ville de Paris ont formé un pourvoi en cassation avec un moyen unique. Elles faisaient grief à l’arrêt de les avoir condamnées in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires des dégradations subies par les parties communes de l’immeuble postérieurement à l’ordonnance d’expropriation du 18 décembre 2006 jusqu’à la restitution de l’immeuble après jugement du 05 mai 2014 rectifié le 08 juillet 2014, à l’exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu’au jugement du 15 septembre 2009.

Par un arrêt du 29 juin 2017, N° 16-16942, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

Elle indique : « mais attendu qu’ayant retenu, souverainement, que, si l’immeuble était en mauvais état au moment de l’ordonnance d’expropriation, il ressortait notamment du constat de huissier en justice du 31 mai 2007 et du rapport de mission de la SCP huissier de justice du 12 février 2016, soit à une date proche de l’ordonnance expropriation, que les murs et plafonds des parties communes étaient recouverts d’une toile de verre de facture récente, que le linoléum de sol à tous les étages était en bon état, que les conduits verticaux : eau, vannes, eaux usées et le conduit d’arrivée d’eau alimentant l’immeuble étaient en bon état, que certains appartements étaient en bon état, en particulier trois des appartements de Monsieur X, et, a exactement, dit que l’obligation d’indemnisation de la M et de la Ville de Paris était à la mesure des dégradations qui étaient résultées de l’expropriation irrégulière pour l’immeuble à compter de la date de l’ordonnance expropriation, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que ces dégradations étaient celles résultant en particulier de l’aggravation de l’état de l’immeuble du fait de l’arrêt des travaux et de son inoccupation pendant des années et qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision. »

Par une ordonnance du 26 avril 2017, le président de la chambre a accordé à l’expert K B une prorogation de délai pour déposer son rapport jusqu’au 31 juillet 2017.

Par ordonnance du 05 juillet 2017, le président de la chambre a dit que le délai accordé à M. B pour déposer son rapport était prorogé jusqu’au 31 mars 2018 et que l’audience de plaidoirie du 21 décembre 2017 était remplacée par celle du 21 juin 2018.

Par ordonnance du 02 octobre 2017, le président de la chambre a :

- fixé à la somme de 1 920 euros le complément de la provision à verser par M. X ;

- dit que cette somme devra être versée avant le 19 octobre 2017 directement entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Paris ;

- dit qu’en l’absence de versement de cette consignation complémentaire, il sera demandé à l’expert de déposer son rapport en l’état.

A défaut du versement de cette consignation, l’expert K B a déposé en l’état le rapport d’expertise 10 mars 2018.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- déposées au greffe, par L-M, et la ville de Paris, appelantes, respectivement le 01 mars 2019, notifiées le 11 mars 2019 (AR 27 mars 2019), le 03 octobre 2019, notifiées le 03 octobre 2019 (AR du 07 octobre 2019), et le 13 novembre 2019, notifiées le 13 novembre 2019 (AR des 14 et 15 novembre 2019), le 24 novembre 2021 notifiées le 24 novembre 2021(AR du 25 et 26 novembre 2021) aux termes desquelles elles demandent à la cour :

- de donner acte à la société L M en ce qu’elle vient aux droits de la société M par suite de la fusion absorption intervenue le 15 décembre 2016 ;

- de la déclarer recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;

- d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions portant condamnation de la M et de la ville de Paris ;

Statuant à nouveau :

- de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes nouvelles formées au titre de l’action oblique, celle-ci n’entrant pas dans le champ de la saisine de la présente instance ;

- de déclarer irrecevables comme ayant déjà été tranchées les demandes de condamnation du chef de frais de procédures abusives ;

- de dire n’y avoir lieu à l’octroi de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires ;

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3, […] à Paris 18ème de toutes ses demandes, fins et prétentions au titre des prétendus frais de procédure abusifs pour 144 452, 86 euros ;

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3, […] à Paris 18ème de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

- de dire n’y avoir lieu au prononcé d’une expertise ;

à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la cour entendait estimer que des dégradations ont été réalisées, de confirmer purement et simplement la décision entreprise en ce qu’elle a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 165 680 euros à titre de dommages et intérêts ;

- de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3, […], représenté par son O le cabinet N O à payer à L M la somme de 4 000 euros d’article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3, […], représenté par son O le cabinet N O en tous les dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Normand et associés ;

- déposées au greffe, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, intimé et appelant incident, respectivement le 22 février 2019, notifiées le jour même (AR des 26 et 28 février 2019), le 25 juin 2019, notifiées le 26 juin 2019 (AR du 28 juin 2019), et le 28 juin 2019, notifiées le 02 juillet 2019 (AR du 05 juillet 2019), puis après changement d’avocat le 03 novembre 2019, notifiées le 05 novembre 2019 (AR du 06 novembre 2019), et le 9 septembre 2020 notifiées le 9 septembre 2020 (AR des 10 et 11 septembre 2020) aux termes desquelles il demande à la cour :

Dans les conclusions du 22 février 2019 :

- de dire et juger la M et la Ville de Paris responsables in solidum des préjudices qu’il subit ;

- de confirmer le jugement attaqué ;

- d’adjuger au syndicat des copropriétaires qu’il représente l’entier bénéfice de ses précédentes écritures ;
- de condamner in solidum la M et la ville de Paris à verser au syndicat des copropriétaires qu’il représente les sommes suivantes :

- la somme de 485 638,63 euros, élevée à 550 254,23 euros dans les conclusions du 25 juin 2019, au titre du préjudice sur la remise en état des parties communes suite aux dégradations de l’immeuble par la M et la Ville de Paris ;

- la somme de 300 000 euros au titre des frais de procédure abusive ;

- au titre du préjudice subi pour la dégradation des biens gérés par la DNID au titre de l’action oblique des lots 12 et 19 :

- la somme de 72 000 euros pour la remise en état des lieux ;

- la somme de 140 400 euros pour la perte de loyer ;

- la somme de 429 900 pour l’indemnité d’indisponibilité ;

- la somme de 45 500 euros au titre des indemnités pour l’action oblique ;

- la somme de 35 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner la M et la Ville de Paris aux entiers dépens ;

Et ajoute dans ses conclusions du 28 juin 2019 :

- confirmer le jugement querellé en ce qu’il a constaté l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 18 décembre 2006 et déclaré recevable l’action introduite par le syndicat, condamné in solidum la SA L-M et la ville de Paris à indemniser le syndicat des copropriétaires du 3, cité Germain Pilon des dégradations subies par les parties communes de l’immeuble en cause ;

- de déclarer in solidum la SA L-M et la Ville de Paris entièrement responsables des préjudices subis par le syndicat en raison des dégradations des parties communes, en application des dispositions des articles 544 de la loi de 1804 promulguée le 6 février 1804 ainsi que celles de l’article 1240 modifiée du 10 février 2016 ;

Et dans les conclusions du 29 octobre 2019 et du 9 septembre 2020 (changement d’avocat) :

- de lui donner acte de la reprise d’instance engagée par M^e A relative à l’appel en cours d’examen dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires qu’il représente ;

- de lui donner acte au maintien à son bénéfice des conclusions antérieures ainsi que les dires déposés successivement par M^e E puis M^e A ;

- de lui donner acte au maintien et à la reprise à son profit des condamnations demandées par la SCP E, M^e A ;

- de le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes au titre de l’action oblique ;

- d’infirmer le jugement en ce qu’il condamne in solidum la M et la Ville de Paris à payer au bénéfice du syndicat des copropriétaires la somme de 165 680 euros ;

En conséquence, et statuant à nouveau sur ces chefs :
- à titre principal :

- de débouter la M et la Ville de Paris de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

- de condamner in solidum la M et la Ville de Paris à lui payer la somme de 505 054,43 euros, sauf à parfaire, au titre des dégradations subies par les parties communes ;

- de condamner in solidum la M et la Ville de Paris à lui payer la somme de 144 452,86 euros, sauf à parfaire, au titre des frais abusifs de procédure engendrés par l’attitude dilatoire et dolosive de ces dernières ;

- à titre subsidiaire :

- de condamner in solidum la M et la Ville de Paris à lui payer la somme de 1 050 000 euros, correspondant au triple du coût des travaux tels que votés par l’assemblée générale des copropriétaires en 2005 et 2006, sauf à parfaire ;

- à titre infiniment subsidiaire :

- de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné in solidum la M et la Ville de Paris à lui payer la somme de 165 680 euros, sauf à parfaire ;

- en tout état de cause :

- dire n’y avoir lieu au prononcé d’une expertise ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’absence de base légale à l’ordonnance d’expropriation du 18 décembre 2006 ;

- confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires, ainsi représenté, recevable en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la M et la Ville de Paris à indemniser les copropriétaires des dégradations subies par les parties privatives de l’immeuble en cause, postérieurement à l’ordonnance d’expropriation du 18 décembre 2006, jusqu’à la restitution de l’immeuble après le jugement du 15 mai 2014, par la M, à l’exclusion des dégradations occasionnées par les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu’au jugement du 15 septembre 2009 ;

- condamner in solidum la M et la Ville de Paris à lui payer la somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

- condamner in solidum la M et la ville de Paris aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Le commissaire du gouvernement n’a pas adressé ou déposé de nouvelles conclusions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L M fait valoir que :

- le principe et le quantum de l’indemnité allouée par le juge de l’expropriation au titre de la dégradation des biens restitués ne sauraient être confirmés :
- en effet, cette indemnité a été accordée en se fondant sur la dégradation de l’immeuble depuis la date de l’expropriation, or celui-ci était déjà en très mauvais état à cette date puisque des travaux significatifs avaient été votés ; en outre, le tribunal ne pouvait, sans se contredire, accorder une indemnité de 400 euros/m² utile de l’immeuble, s’agissant d’une réparation accordée au syndicat des copropriétaires pour travaux sur une partie commune, qui ne peuvent être chiffrés au regard d’une superficie comprenant la superficie des parties privatives ; par ailleurs, le montant de 400 euros/m² utile n’est fondé sur aucun justificatif technique et est purement abstrait ; de surcroît, les désordres listés par le tribunal sont strictement identiques à ceux constatés dans l’arrêté de 2005, ce qui démontre qu’une contribution de 400 euros appliquée à l’ensemble de la superficie utile est dénuée de fondement ;

- il n’y a pas eu obstruction à la réalisation des travaux, qui ont d’ailleurs été arrêtés suite au jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 septembre 2009 parce qu’ils n’étaient pas effectués dans les règles de l’art ; en outre, si le projet d’utilité publique n’a pas été suivi, c’est en raison des contestations des anciens propriétaires ; en conséquence, il ne peut lui être reproché aujourd’hui de restituer un immeuble qui est demeuré « gelé » du fait de la procédure ;

- l’immeuble faisait l’objet d’une procédure d’expropriation en raison de son insalubrité et si celle-ci a été annulée, ce n’est pas que l’immeuble était en bon état mais qu’il n’était pas démontré que le coût des travaux était supérieur à la valeur de l’immeuble ; dès lors, il convient de rappeler l’étude effectuée sur l’immeuble avant les opérations d’expropriation démontrant l’importance des travaux nécessaires à la date de l’expropriation ; ainsi, les désordres sont anciens et ne résultent pas de la procédure d’expropriation annulée ;

- en outre, le tribunal ne pouvait se fonder sur le fait que les travaux étaient judiciairement permis par la copropriété en liquidation pour écarter leur impact sur l’état de l’immeuble, car il est ici question de l’incidence de ces travaux sur l’immeuble ;

- en conséquence, l’allocation d’une somme de 400 euros/m² appliquée à la superficie utile totale de l’immeuble n’est pas fondée, ni en son principe, ni en son quantum ; en outre, elle fait double emploi avec l’allocation d’une indemnité de 800 euros/m² restituée aux propriétaires expropriés ;

- la cour ne peut prendre en compte le rapport en l’état déposé par Monsieur B ; en effet, celui-ci ne répond pas aux missions que la cour lui a fixé ; en outre, l’expert n’a pas listé les dires déposés par la M alors qu’il a listé ceux déposés par M^e A et les propriétaires expropriés ; par ailleurs, il s’est référé au rapport en l’état déposé par Monsieur Y alors que la cour indiquait précisément que ce rapport ne pouvait être pris en considération (eu égard à la désignation effectuée par ordonnance sur requête rétractée par la cour d’appel de Paris la privant rétroactivement de toute valeur) ;

- ainsi, afin de décrire l’état de l’immeuble au moment de l’expropriation du 18 décembre 2006, il convient de se référer au rapport établi par le Service technique de l’habitat en 2004 ainsi qu’aux procès-verbaux de transport établis par le juge de l’expropriation ;

- en conséquence, aucune indemnité ne saurait être accordée au syndicat des copropriétaires au titre de la dégradation de l’immeuble ; au demeurant, la somme de 400 euros/m² n’est étayée par aucun justificatif et est purement théorique ; ainsi la cour infirmera la décision et n’accordera aucune indemnité au syndicat des copropriétaires ;

- concernant les demandes du syndicat des copropriétaires, antérieures au 05 novembre 2019 : celles-ci sont dénuées de tout fondement :

- les éléments de fait sur lesquels ces demandes reposent ne sauraient être pris en compte car l’immeuble y est décrit tel qu’il apparaît en 2019, faisant abstraction de son état au moment de l’expropriation et ce alors que la cour doit se prononcer sur une comparaison de l’immeuble à diverses dates et sur les dégradations reprochées à la M ; en outre, les appréciations des représentants successifs du syndicat des copropriétaires sont contradictoires car elles font état d’un bien vandalisé et saccagé mais indiquent que l’immeuble est réhabilitable à un coût raisonnable ;

- il ne saurait y avoir de perte de chance s’élevant à un montant de 425 000 euros dans la mesure où le montant des travaux votés était de 86 855,56 euros et non 450 000 euros comme le soutient le syndicat des copropriétaires ;

- elle ne saurait s’acquitter du montant des travaux de sortie d’insalubrité des parties communes sachant que l’immeuble était insalubre en 2004 ; ainsi, la somme de 481 004,23 euros demandée au titre des travaux repose sur un devis daté de 2016, dont les montants ont été actualisés, ce qui ne constitue pas un justificatif ; en outre, la somme de 50 000 euros au titre de la remise en état des marches d’escalier des 5 étages n’est étayée d’aucun justificatif ; enfin, il apparaît que les travaux déjà réalisés pour assurer le clos et le couvert de l’immeuble, pour un montant de 196 000 euros correspond peu ou prou aux sommes versées au titre de la condamnation en première instance ;

- en conséquence, les demandes sont donc dénuées de toute pertinence ; à titre subsidiaire, si la cour entendait estimer que des dégradations ont été réalisées, la M et la Ville de Paris demandent la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a alloué une somme de 400 euros/m² et ce dans un but d’apaisement ;

- la présente procédure ne comprend pas l’action oblique exercée par le syndicat des copropriétaires ; en conséquence, la cour ne peut statuer sur les chefs de demande résultant de l’action oblique et déclarera le syndicat des copropriétaires irrecevable de ce chef de demande ;

- un indemnité de frais de procédure d’un montant de 30 000 euros ne saurait être accordée ; dans l’arrêt du 10 mars 2016, la cour avait jugé que seuls les frais afférents à la désignation de M^e E pour 37 802 euros apparaissaient directement liés à la procédure d’expropriation irrégulière ; en outre, les frais liés à l’action en justice peuvent être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; en conséquence, le syndicat de copropriétaire ne peut formuler à nouveau cette demande en ajoutant de nouveaux chefs de prétentions à ce titre ; de plus, la somme de 37 802 euros a déjà été allouée au syndicat des copropriétaires par l’arrêt du 10 mars 2016 et ne saurait être de nouveau sollicitée, au titre des frais afférents à la SCP E ; par ailleurs, il convient de souligner que l’indemnisation ne saurait couvrir des frais postérieurs à la restitution de l’immeuble ;

- la demande de 35 800 euros au titre de l’article 700 ne saurait être accordée car elle est sollicitée au titre de l’action oblique, et donc hors du champ de la présente procédure ; en outre, cette somme n’est justifiée par aucune note d’honoraires d’avocat ;

- concernant les demandes postérieures au 05 novembre 2019 :

- il ne saurait être soutenu que l’immeuble était en état de réhabilitation avancée au moment de l’expropriation, ni qu’il présentait à de nombreux endroits un très bon état général ; en effet, à aucun moment, le ravalement de la façade sur passage, la réfection de la couverture et la dépose des étais n’étaient prévus et réalisables financièrement et techniquement au moment des opérations d’expropriation ; en tout état de cause, les travaux nécessaires n’étaient pas ordonnancés, ni programmés ;

- ainsi, la demande du syndicat des copropriétaires consistant à solliciter l’indemnisation d’une perte de chance de parvenir à la réhabilitation complète de l’immeuble affecté d’un pourcentage de 100% est contraire aux dispositions de l’arrêt du 10 mars 2016 et l’indemnité ne saurait correspondre au montant des travaux de sortie d’insalubrité des parties communes, alors même que l’immeuble était insalubre en 2004 ;
- en outre, contrairement à ce que le syndicat soutient, il n’y a pas de perte de chance s’élevant à 425 000 euros dans la mesure où l’acte d’engagement signé avec l’entreprise CDI s’élève à la somme de 86 855, 82 euros ;

- par conséquent, la cour doit infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions portant condamnation de la M et de la Ville de Paris et dire n’y avoir lieu à l’octroi de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires du chef des prétendues dégradations ;

- à titre subsidiaire : si la cour entendait estimer que des dégradations ont été commises, elle doit confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 165 860 euros à titre de dommages et intérêts, somme réglée par la M dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement ;

- la somme de 72 687, 22 euros au titre des honoraires d’huissiers expert et administrateur à compter du 1er juillet 2014 ne saurait être accordée ; en effet, les divers postes dont les honoraires d’avocats, sont sans lien avec la présente procédure et ne sont pas sollicités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; en outre, les frais d’administrateurs provisoires concernant maître A et maître F sont liés à l’administration de la copropriété et doivent dès lors leur incomber ; il en va de même des frais de compatibilité DBF Audit, ainsi que des frais de médiation ;

- la somme de 71 765,20 euros au titre des honoraires du cabinet Dumaine Martin ne saurait être accordée ; en effet, cette somme n’est justifiée que par un tableau de temps passé pour 230 heures, sans aucune facture à l’appui ni précision de procédure ; manifestement, ce temps passé comprend d’autres procédures, puisqu’il est fait état d’honoraires pour dépôt de requête ;

- il convient de souligner l’extrême confusion des demandes formulées au titre des divers postes confondant les dépens, les sommes sur le fondement de l’article 700 et les sommes issues d’autres procédures et relatives à la gestion courante de la copropriété ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, N O, répond que :

- il n’est pas pertinent de nommer un nouvel expert aux fins de détermination du quantum du préjudice subi par la dégradation des parties communes, compte tenu des nombreux frais déjà engagés par le syndicat et la durée préjudiciable d’une telle procédure ;

- N O, intervenant pour reprendre l’instance dont était en charge M^e A, a manifestement qualité et intérêt à agir pour demander des dommages et intérêts dus au titre de l’opération irrégulière d’expropriation ;

- contrairement à ce que soutiennent L M et la Ville de Paris, l’instance n’a ni pour objet, ni pour effet de remettre en cause le principe de l’indemnisation et la condamnation de ces dernières à l’octroi de dommages et intérêts ; en effet, par son arrêt du 10 mars 2016, la cour d’appel de Paris a déjà condamné in solidum L M et la Ville de Paris à indemniser le syndicat des copropriétaires des dégâts subis par les parties communes de l’immeuble litigieux ; par conséquent, la présente instance a pour unique objet de déterminer le quantum de l’indemnisation devant être versée par ces dernières au profit du syndicat ; dès lors, les demandes, fins et conclusions d’L M et de la Ville de Paris tendant à dire n’y avoir lieu à octroi de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires et tendant à le débouter de ses demandes, fins et prétentions, doivent être rejetées et déclarées comme manifestement mal fondées ;

- le préjudice causé par les agissements d’L M et de la Ville de Paris est particulièrement grave et important pour le syndicat des copropriétaires car :

- il ressort du rapport de l’expert B et du rapport de mission de M^e Peraldi que les parties communes de l’immeuble étaient réhabilitées avant l’ordonnance d’expropriation du 18 décembre 2006 ; en outre, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté, entre 2005 et 2006, l’engagement de lourds travaux de rénovation ; dans ces conditions, contrairement aux affirmations d’L M et de la ville de Paris, l’immeuble litigieux, bien que vétuste, était en état de réhabilitation avancée et présentait, à de nombreux endroits, un très bon état général ;

- en outre, les constats d’huissiers, établis entre 2006 et 2009, montrent que l’immeuble, récemment rénové, était en bon état, du fait des travaux engagés par les copropriétaires, avant qu’L M et la Ville de Paris ne se livrent à des agissements illicites ;

- ainsi, comme le souligne le rapport de l’expert B, jusqu’à l’arrêt des travaux en 2009, les parties communes de l’immeuble étaient récemment rénovées et pour la plupart en bon état ; ce n’est donc qu’à partir de la fin des travaux et de la prise de possession de l’immeuble que les parties communes ont été dégradées et saccagées par L M et la Ville de Paris ;

- par conséquent, le préjudice subi doit être indemnisé à compter de la date de cessation des travaux, le 15 septembre 2009 ;

- l’indemnisation due au syndicat au titre des parties communes englobe la perte de chance de parvenir à la réhabilitation complète de l’immeuble ; en effet, il ressort du rapport de l’expert B que, sans l’intervention d’L M et de la Ville de Paris, il aurait été certain que l’immeuble aurait pu être consolidé et stabilisé ; dès lors, compte tenu de la volonté d’L M et de la Ville de Paris d’empêcher que les travaux décidés soient réalisés, cette dernière a privé le syndicat des copropriétaires d’une chance de parvenir à la réhabilitation complète de l’immeuble ; cette perte de chance doit être affectée du pourcentage de 100%, car il n’est nullement prouvé que les travaux prévus à cet effet n’étaient pas adaptés à leur but ; par conséquent, il convient d’évaluer le préjudice correspondant à cette perte de chance, a minima et sauf à parfaire, au montant des travaux nécessaires à la réhabilitation de l’immeuble, tel qu’attesté par l’architecte, soit la somme de 481 004,23 euros ; il convient d’ajouter à cette somme 5% en plus value sur les travaux qui ne sont pas encore engagés, afin d’actualiser le montant des devis datant de 2016, soit la somme de 24 050,2 euros ; par conséquent, L M et la Ville de Paris doivent être condamnées in solidum à payer la somme de 505 054,43 euros, sauf à parfaire, correspondant au montant actualisé des travaux de réhabilitation de l’immeuble ;

- L M et la ville de Paris doivent être condamnées in solidum à payer la somme de 144 452,86 euros au titre des frais abusifs de procédure ; en effet, contrairement à ce qu’elles allèguent, l’arrêt du 10 mars 2016 ne tranche pas le montant des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires au titre des frais abusifs de procédure, mais seulement sur le remboursement des frais afférents à la désignation de la SCP E ; ainsi, selon décompte, les charges engagées (liées aux honoraires d’huissiers, d’administrateurs) représentent la somme totale de 71 765, 20 euros, à laquelle s’ajoute la somme de 71 765,20 euros au titre des honoraires d’avocats engagés depuis le début de la procédure d’appel, en 2014 ;

- L M et la ville de Paris doivent être condamnées in solidum à lui verser la somme de 20 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE, LA COUR

Le premier juge indique qu’il a été établi un mesurage des surfaces utiles de l’immeuble par la société G et associés, concluant à une surface utile totale de l’immeuble de 414,20 m².

En considération de la dégradation de l’immeuble depuis son expropriation, il a alloué au syndicat des copropriétaires une indemnité de 400 euros/m² utile de l’immeuble ayant une surface utile globale de 414, 20 m² et il a condamné la M et le ville de Paris à verser au syndicat des copropriétaires la somme de : 413, 20m² x 400 euros = 165 680 euros.

La cour par arrêt du 20 mars 2016 a notamment avant dire droit sur l’indemnisation du syndicat des copropriétaires, ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder M. K B.

Cet expert dans son rapport déposé en l’état le 19 mars 2018 fait état page 11 du rapport de M. G géomètre, expert établi le 28 novembre 2012 indiquant les surfaces des lots.

L-M indique que ce mesurage a été effectué à son initiative (page 15 des conclusions) et que le tribunal ne pouvait sans se contredire accorder une indemnité de 400 euros/m² utile de l’immeuble, s’agissant d’une réparation accordée au syndicat des copropriétaires pour travaux sur une partie commune, qui ne peuvent être chiffrés au regard d’une superficie comprenant la superficie des parties privatives.

Or, elle ne produit pas le rapport du géomètre, M. G.

Pour la solution du litige, il convient en conséquence d’inviter L-M à produire cette pièce aux débats qui sera notifiée par le greffe aux autres parties.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur les moyens et prétentions des parties et les dépens seront réservés.

L’examen de l’affaire sera renvoyée à l’audience du jeudi 2 juin 2022 à 9h00 en salle Portalis (2-Z-60), escalier Z, 2ème étage.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Avant dire droit :

S L-M à verser aux débats le rapport du géomètre M^e G ;

Sursoit à statuer sur les moyens et prétentions des parties ;

Réserve les dépens ;

Renvoi l’examen de l’affaire à l’audience du jeudi 2 juin 2022 à 9h00 en salle Portalis (2-Z-60), escalier Z, 2ème étage.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT