Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 04 FEVRIER 2022

(n° , 8 C)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12654 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD76V

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Mai 2021 -Président du TJ de Paris – RG n° 21/53083

APPELANTE

S.A.S. CAVEANDCOCONUT MARAIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280

Assistée par M^e Justine GONCALVES substituant M^e Xavier BRUN, avocat au barreau de PARIS, toque E1452

INTIMEE

S.C.I. LAROCHE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathieu REBBOAH, avocat au barreau de PARIS, toque : E1740

Assistée par M^e Mathieu DEBROISE, avocat au barreau de RENNES

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.C.I. BEAUMARCHAIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]
Représentée et assistée par M^e Anne COLONNA DURAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E02

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Bérengère DOLBEAU, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

Par acte du 27 février 2020, la société Caveandcoconut Marais s’est portée acquéreur, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Le Pain d’Autrefois et après autorisation du juge commissaire par ordonnance du 14 novembre 2019, du fonds de commerce exploité par cette dernière dans des locaux situés […] et […]), dont la SCI Laroche est propriétaire. Cette cession s’acccompagnait de la reprise et du transfert du bail que la SCI Laroche avait consenti à la société Le Pain d’Autrefois le 26 mai 2013, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 22.500 euros.

Par acte du 27 novembre 2020, la SCI Laroche a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Caveandcoconut Marais pour une somme de 16.004,26 euros, au titre de l’arriéré locatif au 31 octobre 2020.

Le 5 mars 2021, la SCI Laroche a assigné la société Caveandcoconut Marais devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, expulsion et condamnation au paiement d’une provision de 25.279,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges échus durant la période de juin 2020 à janvier 2021.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 mai 2021, le juge des référés a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 décembre 2020 ;•

• ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Caveandcoconut Marais et de tout occupant de son chef des lieux situés 1, […] et […] à Paris 3ème, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;•

• condamné par provision la société Caveandcoconut Marais à payer à la SCI Laroche la somme de 21.044,26 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêté au 31 décembre 2020 ;

• condamné la société Caveandcoconut Marais à verser à titre provisionnel à la SCI Laroche, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

• condamné la société Caveandcoconut Marais à payer à la SCI Laroche la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamné la société Caveandcoconut Marais aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par déclaration du 5 juillet 2021, la société Caveandcoconut Marais a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Par acte du 14 septembre 2021, la SCI Beaumarchais a acquis le local commercial auprès de la SCI Laroche, cette cession s’accompagnant du transfert du bail commercial. L’acte stipulait que la procédure en cours serait poursuivie par l’acquéreur, le vendeur conservant toutefois le bénéfice du loyer jusqu’au 14 septembre 2021.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 janvier 2022, la société Caveandcoconut Marais demande à la cour de :

A titre principal,

réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;• débouter la SCI Laroche de l’ensemble de ses demandes ;• débouter la SCI Beaumarchais de l’ensemble de ses demandes ;•

Reconventionnellement,

• condamner la SCI Laroche à lui payer par provision la somme de 22.969,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2020 ;

• condamner la SCI Laroche à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

• condamner solidairement la SCI Laroche et la SCI Beaumarchais à lui payer la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI Laroche aux dépens de première instance ;• condamner la SCI Laroche et la SCI Beaumarchais aux entiers dépens d’appel.•

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 décembre 2021, la SCI Laroche demande à la cour de :

• confirmer l’ordonnance de référé entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 27 décembre 2020 ;

En conséquence,

déclarer la société Caveandcoconut Marais occupante sans droit ni titre des lieux loués ;•

• ordonner son expulsion ainsi que de celle de tout objet mobilier ou de toute personne relevant de son chef avec, si besoin est, l’aide de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huitaine, à compter de la signification de « l’ordonnance » à intervenir, et ce pendant un délai de trois mois passé lequel il y sera à nouveau fait droit devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris ;
Y ajoutant,

• condamner à titre provisionnel la société Caveandcoconut Marais à lui payer la somme de 54.141,64 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et charges, ainsi qu’au titre de l’indemnité d’occupation échus sur la période de juin 2020 au 14 septembre 2021 ;

• condamner la société Caveandcoconut Marais au paiement des intérêts au taux légal échus sur les sommes dues jusqu’à parfait paiement ;

• débouter la société Caveandcoconut de sa demande de condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 22.969, 94 euros et dire à tout le moins qu’elle se heurte à une contestation sérieuse faisant échec aux pouvoirs du juge des référés ;

• débouter la société Caveandcoconut Marais de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et plus généralement, de toutes ses demandes ;

• condamner la société Caveandcoconut Marais à lui payer la somme de 10.000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 novembre 2020 ainsi que les frais d’expulsion qui en seront la suite.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 30 décembre 2021, la SCI Beaumarchais demande à la cour de :

juger recevable son intervention volontaire principale ;• confirmer l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;•

• condamner à titre provisionnel la société Caveandcoconut Marais à lui verser la somme de 11.051,96 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 14 septembre 2021 augmentée de la provision pour charges ;

• condamner la société Caveandcoconut Marais à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société Caveandcoconut Marais aux entiers dépens de la présente instance.•

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 janvier 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’intervention volontaire de la SCI Beaumarchais

En application de l’article 554 du code de procédure civile, il y a lieu de déclarer la SCI Beaumarchais recevable en son intervention volontaire en cause d’appel, celle-ci ayant intérêt à agir en sa qualité d’acquéreur du local commercial litigieux.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire et il est constant que les causes du commandement de payer du 27 novembre 2020 n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois.

Il convient de relever que l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, qui a interdit, à compter du 17 octobre 2020, toute action pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux commerciaux ayant fait l’objet d’une mesure de fermeture ou de règlementation de l’accès du public, n’est pas applicable en l’espèce. En effet, l’activité de boulangerie-pâtisserie exercée par la société Caveandcoconut Marais n’a pas été affectée par les mesures de police administrative prises pendant la période de gestion de la crise sanitaire.

La société Caveandcoconut Marais soutient en revanche que les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion se heurtent à des contestations sérieuses car le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance, d’importants travaux devant être réalisés au second sous-sol de la copropriété, avant toute exploitation de son local. Elle invoque l’exception d’inexécution régie par les articles 1219 et 1220 du code civil et l’absence d’exigibilité des loyers.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties que, le 10 mars 2020, quelques jours après la cession du fonds de commerce de la société Le Pain d’Autrefois à la société Caveandcoconut Marais, la SCI Laroche lui a adressé une lettre recommandée l’informant « de la situation du local au regard de ses conditions préalables d’exploitation et de sa situation au regard des travaux structurels dont l’immeuble entier devra faire l’objet ».

Dans cette lettre, la SCI Laroche indiquait à la locataire que « s’agissant de l’exploitation de l’activité exercée », des « travaux d’assainissement du local, notamment en sous-sol » devaient être réalisés, « en raison d’un fort taux d’humidité, des odeurs qui en sont la conséquence et des nuisibles qui s’y sont développés (souris, insectes et…) » précisant que, « selon le rapport de l’expert judiciaire rendu en décembre 2016, la configuration de l’immeuble [était] « peu propice à la mise en oeuvre d’installations de ventilation adaptées à l’activité exercée » et que « la conception même du local serait à l’origine des difficultés de ventilation et d’humidité ».

Elle ajoutait qu’il était nécessaire de procéder au « remplacement intégral du système d’extraction (usage du fournil) qui a été considéré selon un expert judiciaire comme inadapté aux besoins et risques de l’activité exercée ».
Elle précisait que la copropriété devait, préalablement à la réalisation des travaux, donner son accord en assemblée générale.

Elle exposait également que, « s’agissant des travaux structurels sur l’immeuble », la situation était plus complexe, les travaux à réaliser étant « d’ampleur » et nécessitant « le renforcement des fondations », précisant qu'« à l’évidence, les sous-sols devront être libérés pour la réalisation de ces travaux » et que, « l’atelier de la boulangerie et le fournil se situant en sous-sol, les installations devront être déposées et l’activité devra être interrompue plusieurs mois ».

Dans une lettre en réponse du 13 mai 2020, la société Caveandcoconut Marais sollicitait du bailleur des explications sur les travaux envisagés, la communication du rapport d’expertise de 2016 et le justificatif de l’information donnée au mandataire judiciaire sur l’étendue de ces travaux. Elle l’interrogeait sur la possibilité de poursuivre ou non son activité de boulangerie, en présence des problèmes évoqués d’assainissement et d’extraction. Elle demandait également confirmation de l’absence de tout paiement des loyers pendant la durée des travaux d’assainissement et de structure.

Le 4 juin 2020, la SCI Laroche lui répondait que les pièces avaient été communiquées et notifiées au mandataire judiciaire au cours d’une procédure de contestation de créance et que la répartition des travaux à réaliser dans les lieux se ferait en fonction des clauses et conditions prévues au bail.

Par une lettre du 14 septembre 2020, le liquidateur de la société Le Pain d’Autrefois indiquait quant à lui à la société Caveandcoconut Marais qu’il n’avait jamais été informé de la nécessité de réaliser des travaux dans l’immeuble et le local litigieux, que ce soit dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire, dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire ou dans le cadre du processus de cession du fonds de commerce.

Il est par ailleurs établi qu’en 2016, des fissures et désordres sont apparus dans un local de la même copropriété du […]s et qu’une expertise a été ordonnée à la demande d’une société exploitant un restaurant dans ces locaux, la société Blend Beaumarchais. Aux termes de plusieurs années d’expertise, des travaux de confortation ont dû être réalisés, par l’installation de micro pieux en sous-sol de l’immeuble, qui présentait des signes d’affaissement importants. A l’occasion de ces opérations d’expertise, des signes d’affaissement et de déformation ont également été constatés en sous-sol des locaux appartenant à la SCI Laroche.

Ainsi, il résulte de la note du 9 septembre 2021 de M^me X, expert désigné par ordonnance du 23 janvier 2020, et de la note du sapiteur, M. Y, faisant suite à une visite des locaux loués, que les trois bâtiments de la rue du Pont aux Choux sont « très abîmés et fissurés », en raison d’un « phénomène en sous-sol qui affecte les bâtiments du quartier ». Des affaissements du sol et des fissures dans les murs ont été constatés. Le sapiteur estime que « des investigations sur les réseaux du quartier auraient dû être entreprises » et que « le réseau des égouts aurait dû être contrôlé afin de rechercher les éventuels désordres de structures de l’ovoïde ».

Dans un dire récapitulatif du 7 décembre 2021, la SCI Laroche a contesté l’analyse du sapiteur quant à l’origine des désordres, en les imputant aux locataires successifs des lieux, dont la société Caveandcoconut Marais. Cependant, elle n’a pas remis en cause la matérialité des désordres et ceux-ci étaient à l’évidence antérieurs à l’acquisition du fonds de commerce par la société Caveandcoconut Marais, qui n’est donc pas responsable d’un éventuel défaut d’entretien des lieux.

Il résulte en outre du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2019 qu’à cette date déjà, des travaux de reprise étaient prévus dans le lot de la SCI Laroche, un « devis de dépose et de repose du laboratoire » devant être établi par celle-ci afin de permettre à l’architecte de la copropriété de « finaliser son étude chiffrée pour présentation à l’assemblée » (question 18).

Lors de cette assemblée générale, la SCI Laroche a informé les copropriétaires de l’existence d’une procédure d’expulsion, différant en conséquence la décision relative aux travaux lors d’une réunion extraordinaire de début 2020.

Il se déduit de ces différents éléments que, bien qu’ayant connaissance des travaux à réaliser et de l’interruption totale d’activité qu’ils allaient impliquer pour l’exploitant des lieux, la SCI Laroche n’en a pas informé le liquidateur de la société Le Pain d’Autrefois chargé d’établir l’acte de vente du fonds de commerce, et n’a pas davantage mis en oeuvre toutes dispositions pour faire voter et réaliser lesdits travaux dans les meilleurs délais, afin de permettre une reprise normale de l’activité de boulangerie.

La SCI Laroche et la SCI Beaumarchais reprochent à la société Caveandcoconut Marais de ne pas avoir commencé à exploiter les lieux alors qu’elle n’était pas empêchée de le faire, les travaux demeurant au stade de projet et n’étant pas engagés, en l’absence d’arrêté de péril.

Mais la SCI Laroche peut difficilement reprocher à sa locataire d’avoir attendu la réalisation des travaux de structure au sous-sol de son commerce pour réaliser ses propres travaux d’embellissement nécessaires à l’ouverture de sa boulangerie, alors qu’elle avisait elle-même sa locataire en mars 2020 de ces travaux importants qui impliqueraient un arrêt de son activité.

Il ressort également du procès-verbal l’assemblée générale du 24 juin 2019 précité que le principe des travaux était acquis depuis cette date, seul le budget restant à finaliser, et que ces travaux nécessitaient la dépose par la société Caveandcoconut Marais du laboratoire, ce qui était de nature à empêcher le démarrage de son activité. A cet égard, il ressort de la note de l’expert du 9 septembre 2021 précitée que le four de boulanger a été évacué afin de permettre la réalisation des travaux en sous-sol, ce qui compromet à l’évidence la reprise de l’activité de boulangerie.

Il est constant que les travaux n’ont toujours pas été réalisés à ce jour, sans que ce retard ne puisse être imputé à la locataire.

La SCI Beaumarchais fait état d’une clause de souffrance contenue dans le bail, aux termes de laquelle le preneur est tenu de supporter les grosses réparations et les améliorations du local même si elles excèdent quarante jours. Cette clause ne permet toutefois pas au bailleur de s’affranchir de son obligation de délivrance.

Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse sur l’obligation de paiement des loyers par la société Caveandcoconut Marais, celle-ci étant susceptible d’invoquer avec succès, devant le juge du fond, le non respect par le bailleur de son obligation de délivrance, en l’absence de possibilité d’exploiter les lieux loués conformément à leur destination.

Il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une provision, l’ordonnance entreprise étant infirmée.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Caveandcoconut Marais

La société Caveandcoconut Marais demande le remboursement des loyers et charges réglés sur la période du 19 octobre 2019 au 31 mai 2020, invoquant l’absence de cause de ces paiements en l’absence de contre-partie.

Cette demande de restitution de loyers se heurte toutefois, pour les mêmes raisons que celles précédemment invoquées, à une contestation sérieuse et relève du juge du fond.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Bien que ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés, la procédure engagée par la SCI Laroche n’a pas dégénéré en abus susceptible de donner lieu à une créance de dommages et intérêts au profit de la société Caveandcoconut Marais. La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI Laroche sera tenue aux dépens de première instance, la SCI Beaumarchais étant tenue conjointement aux dépens d’appel.

Ces deux dernières, partie perdante, seront également condamnées in solidum à payer à l’appelante la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SCI Beaumarchais ;

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes des SCI Laroche et Beaumarchais ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de provision et la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par la société Caveandcoconut Marais ;

Condamne la SCI Laroche aux dépens de première instance ;

Condamne la SCI Laroche et la SCI Beaumarchais aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum la SCI Laroche et la SCI Beaumarchais à payer à la société Caveandcoconut Marais la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette leurs demandes formées en application de ces dispositions.

Le Greffier, Le Président, 1. Z A B C