Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 18 MARS 2022

(n°2022/ , 6 B)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/09224 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCA44

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2020 -Tribunal judiciaire de Paris

- RG n° 17/05460

APPELANTES

S.A.S.U. CLEAONE HOLDING agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

RCS de PARIS: 799 785 769

[…]

[…]

S.C.I. ECHIQUIER ENGHIEN agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

RCS de PARIS: 828 930 545

[…]

[…]

Toutes deux représentées par M^e Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS,

toque : L0053

assistées de M^e Prune SCHIMMEL-BAUER, AARPI HERBIERE FRACHON SCHIMMEL, avocat au barreau de PARIS, toque : U0009

INTIMÉES

S.A.S. LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS

RCS de PARIS : 399 922 699

[…] Société CREDIT MUTUEL PIERRE 1 société civile de placement immobilier à capital variable

RCS de PARIS: 419 867 213

[…]

[…]

Toutes deux représentées par M^e Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050,

assstées de M^e Erwan LE DOUCE BERCOT, avocat au barreau de PARIS, toque : J007

S.A.S. NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION

RCS de PARIS : 431 315 159

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e François X de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre, chargé du rapport et Madame Monique CHAULET, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :

Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******
La SCPI Crédit mutuel pierre 1 (la SCPI CMP 1), dont la gérante est la société La Française real estate managers, et la SCPI France investipierre étaient propriétaires indivis, respectivement à hauteur de 75 % et de 25 %, d’un ensemble immobilier situé à Paris, […] et […].

Par acte du 3 juin 2015, la SCPI CMP 1, la société Multimmobilier 1 et la SCPI France investipierre ont donné mandat à la société Nexity conseil et transaction (la société Nexity) de vendre ce bien.

Le 15 décembre 2015, la société Cleaone holding (la société Cleaone), dont le nom commercial est Novaré, a fait une offre d’achat au prix de 18 millions d’euros, honoraires inclus, valable jusqu’au 22 décembre 2016.

Le 22 décembre 2016, la SCPI CMP 1 a accepté cette offre en précisant que cet accord était soumis à celui de la SCPI France investipierre. Elle a réitéré son acceptation le 2 février 2017 avec la même réserve en fixant le terme prévu pour la signature de la promesse de vente au 15 mars 2017 et celui de la signature de l’acte de vente au 15 mai 2017

La SCPI France investipierre a déclaré refusé cette offre.

Le bien a à nouveau été mis en vente par l’intermédiaire de la société Nexity.

Le 8 mars 2017, la société Novaré a fait une nouvelle offre d’achat, valable jusqu’au 21 mars 2017, au prix de 18 400 000 euros en proposant également de n’acquérir que les parts de la SCPI CMP 1 dans l’indivision.

Le 16 mars 2017, la société Novaré a mis en demeure la SCPI CMP 1 de prendre toutes dispositions en vue de la vente du bien à son profit.

Le 28 mars 2017, la SCPI CMP 1 a informé la société Novaré qu’en l’absence d’accord de la SCPI France investipierre son accord n’était pas ferme et qu’en outre les accords donnés à la suite de l’offre d’achat du 15 décembre 2015 étaient devenus caducs.

Lea société Cleaone et la SCI Échiquier Enghien ont assigné la société Française real estate managers, la SCPI CMP 1 et la société Netixy.

Le 13 novembre 2017, la SCPI CMP 1 a acquis les parts indivises de la société France investipierre.

La société Cleaone et la SCI Échiquier Enghien ont fait valoir, à titre principal, que la SCPI CMP 1 a accepté de manière ferme et irrévocable son offre d’achat au prix de 18 millions, honoraires inclus, du bien litigieux et qu’en conséquence la vente de ce bien est parfaite, le jugement valant acte de vente, la SCPI CMP 1 devant être condamnée, sous astreinte, à régulariser la vente dans les trente jours suivant la signification du jugement.

A titre subsidiaire, elle a soutenu que le 22 décembre 2016 et le 2 février 2017, la SCPI CMP 1 a consenti de manière ferme et irrévocable à lui céder ses parts indivises, la condition afférente à l’accord de la société France investipierre n’ayant été formulée que dans l’intérêt de l’acquéreur qui a renoncé à cette condition. Elle a en conséquence demandé au tribunal de juger que la vente de ces parts indivises avait été conclue et de condamner la SCPI CMP 1 à régulariser cette vente au prix de 13 300 492,50 euros sous astreinte.

En tout état de cause, elle a demandé au tribunal de faire interdiction à la SCPI CMP 1 et à la société Française real estate managers de consentir tout acte de disposition de ce bien au profit d’un tiers.

Elle a en outre réclamé la condamnation de la SCPI CMP 1 et de la société Française real estate managers à lui payer la somme de 1 million d’euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 15 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCI Échiquier Enghien ;

- débouté la société Cleaone et la SCI Échiquier Enghien de leurs demandes ;

- débouté la SCPI CMP 1 de sa demande en paiement de dommages-intérêts et de sa demande de publication du jugement ;

- rejeté la demande de mise hors de cause de la société Nexity ;

- condamné la société Cleaone et la SCI Échiquier Enghien à payer à la SCPI CMP 1 et à la société Française real estate managers chacune la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour rejeter la demande tendant à déclarer parfaite la vente du bien litigieux au profit de la société Novaré, le tribunal a retenu que la réserve de l’accord de la société France investipierre établissait que les parties étaient encore en pourparlers, ce qu’établit également le fait qu’ultérieurement la société Novaré a fait une nouvelle offre au prix de 18 400 000 euros.

Pour rejeter la demande tendant à déclarer parfaite la vente des parts indivises détenues par la SCPI CMP 1, le tribunal a retenu qu’il résultait des échanges entre les parties que la vente de ces seules parts n’a jamais été évoquée avant la nouvelle offre formée par la société Novaré le 8 mars 2017 et que l’accord donné par la SCPI CMP 1 sous réserve de l’accord de la société France investipierre de vendre l’ensemble immobilier ne pouvait s’analyser comme un accord ferme et définitif de céder ses parts indivises.

La société Cleaone et la SCI Échiquier Enghien ont interjeté appel de ce jugement.

Elles rappellent d’abord que la SCPI CMP 1 a, dès l’origine manifesté son consentement ferme de vendre ses droits indivis en donnant mandat à la société Nexity puis en acceptant l’offre de la société Cleaone le 22 décembre 2016 puis le 2 février 2017, la réserve qu’elle a donné ne concernant que les droits détenus par la société France investipierre.. Elles expliquent ensuite que l’acquisition le 13 novembre 2017 par la SCPI CMP1des droits de la société France investipierre vaut partage de l’indivision qui a un effet déclaratif, de sorte que celle-ci est réputée avoir été seule propriétaire du bien depuis son entrée dans l’indivision et qu’en acceptant sans réserve l’offre de la société Novaré le 22 décembre 2016 puis le 2 février 2017, la vente est devenue parfaite. Elles précisent en outre que le délai assortissant l’acceptation de la SCPI CMP 1, liée à l’accord de la société France investipierre, est devenu inopérant dès lors que celle-ci est réputée n’avoir jamais eu de droits dans l’indivision. Elles poursuivent en soutenant que la condition à laquelle était soumise l’acceptation de la SCPI CMP 1 est en tout état de cause nulle car purement potestative puisqu’elle avait seule la faculté de demander l’accord de son coindivisaire. Elles font également valoir que l’exigence de bonne foi imposait à la SCPI CMP 1 de mettre tout en oeuvre pour assurer la bonne exécution du contrat en utilisant tous les moyens permettant la réalisation de la condition dont elle avait assorti la réalisation de la vente, notamment la procédure de préemption et de licitation.

A titre subsidiaire, la société Cleaone et la SCI Echiquier Enghien concluent à la perfection de la vente des seuls droits indivis que détenait la SCPI CMP 1 puisque le 8 mars 2017, la société Novaré a déclaré accepté d’acquérir ces seuls droits et faire son affaire personnelle de l’acquisition des droits de l’autre indivisaire.

La société Cleaone et la société Echiquier Enghien demandent en conséquence à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de constater la perfection de la vente à la société Novaré de l’ensemble immobilier litigieux au prix de 18 000 000 euros et de dire que l’arrêt vaudra acte de vente. A titre subsidiaire, elles demandent à la cour de constater la perfection de la vente à la société Novaré par la SCPI CMP 1 de sa quote-part des droits indivis, soit 75 %, et de condamner celle-ci sous astreinte à signer l’acte de vente. La société Novaré sollicite en tout état de cause la condamnation de la SCPI CMP 1 à lui payer la somme de 1 000 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Real estate managers, qui est la société de gestion de la SCPI CMP 1, conclut à sa mise hors de cause.

La société Nexity conclut également à sa mise hors de cause et sollicite la condamnation de la société Cleaone et de la société Echiquier Enghien à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCPI CMP 1 conclut d’abord à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la société Echiquier Enghien faute de droit d’agir puisque, constituée postérieurement à l’assignation, celle-ci n’a pas participé aux échanges avec la société Cleaone holding et est donc étrangère au litige. Elle ajoute qu’elle n’a été informée que la société Echiquier Enghien avait l’intention de se substiuter à la société Cleaone holding que par l’assignation.

E l l e c o n c l u t e n o u t r e à l ' i n f i r m a t i o n d u j u g e m e n t e n c e q u ' i l r e j e t t e s a d e m a n d e d e dommages-intérêts. Elle fait valoir que la procédure engagée par la société Cleaone holding l’a empêchée de vendre son bien alors qu’elle avait reçu des offres du groupe SDZ au prix de 20 000 000 euros et du groupe Tactis au prix de 21 000 000 euros. Elle réclame en conséquence la condamnation de la société Cleaone holding à lui payer la somme de 2 000 000 euros à titre de dommages-intérêts.

SUR CE :

1 – Sur les demandes de mise hors de cause

Attendu qu’aucune demande n’étant formée contre la société Nexity, il convient de la mettre hors de cause ; que tel n’est pas le cas s’agissant de la société Real estate managers contre laquelle la société Novaré forme des demandes dont la cour devra apprécier le bien fondé ;

2 – Sur la recevabilité de l’intervention de la société Echiquier Enghien

Attendu que la circonstance que cette société avait vocation à être substituée dans les droits que la société Cleaone aurait acquis si une promesse de vente avait été conclue ne justifie pas son intérêt à intervenir dans l’instance engagée par la société Cleaone alors qu’en outre la société Echiquier Enghien n’a acquis la personnalité morale que postérieurement à la saisine du tribunal suite à l’assignation délivrée par la société Cleaone ; que cette intervention est donc irrecevable ;

3 – Sur les demandes de la société Novaré

Attendu que l’acceptation d’une offre de contrat ne vaut consentement que si elle est pure et simple ; que la SCPI CMP 1 ayant déclaré accepter la proposition d’achat de la société Cleaone holding au prix de 18 000 000 euros, sous réserve de l’accord de son coindivisaire, la société France investipierre, que celle-ci n’a jamais donné, il en résulte que cette acceptation est devenue caduque à l’issue du délai fixé pour la signature de la promesse de vente, soit le 15 mai 2017 ;

Attendu que si la SCPI CMP 1 est devenue propriétaire unique de l’ensemble immobilier litigieux à la suite de l’acquisition des droits indivis détenus par la société France investipierre le 13 novembre 2017 et si ce partage a un effet déclaratif qui a pour effet de réputer la SCPI CMP 1 seule propriétaire du bien depuis la date de son entrée dans l’indivision, cet effet déclaratif ne permet pas de faire revivre l’acceptation qu’elle avait donnée à la proposition d’achat de la société Cleaone atteinte de caducité depuis le 15 mai 2017 ; que la condition à laquelle la SCI CMP 1a soumis son accord, n’est pas purement potestative puisque sa réalisation dépend de la société France investipierre ; qu’elle a été énoncée dans l’intérêt de la SCPI CMP 1 qui n’a jamais manifesté son intention de ne vendre que ces seuls droits indivis si la vente de l’intégralité des droits sur l’immeuble ne pouvait se réaliser ; que par conséquent, la société Novaré n’est pas fondée à prétendre avoir acquis la propriété du bien litigieux ;

Attendu, sur la demande subsidiaire portant sur la vente des seuls droits indivis détenus par la SCPI CMP 1, qu’il ne résulte pas des circonstances de la cause et des pièces versées aux débats que celle-ci avait donné son accord à la vente de ces seuls droits mais qu’au contraire elle n’avait envisagé que la vente de tous les droits portant sur l’ensemble immobilier ; qu’ainsi, en proposant d’acquérir la quote-part indivise détenue par la société SCPI CMP 1 et de faire son affaire personnelle de l’acquisition des droits appartenant à la société France investipierre, la société Novaré a fait une offre d’achat qui n’a jamais rencontré l’acceptation de la SCPI CMP 1 ; que la demande subsidiaire de la société Novaré n’est pas davantage fondée ;

Attendu, sur la demande d’indemnisation formée par la société Novaré, que celle-ci fonde cette demande sur un manquement à l’obligation de la SCPI CMP 1 et de la société Française real estate managers à leur obligation d’exécuter de bonne foi le contrat ; qu’aucun contrat n’ayant été conclu entre les parties, cette demande n’est pas fondée ; qu’en tout état de cause, il ne peut être valablement soutenu que la SCPI CMP 1 et la société Française real estate managers ont manqué à leur obligation de bonne foi pour s’être bornées à transmettre à la société France investipierre l’offre d’achat de la société Novaré sans utiliser toutes les procédures de nature à permettre la réalisation de la vente ; que, d’abord, l’engagement de telles procédures excède les exigences imposées par l’obligation d’agir de bonne foi à toutes les étapes du contrat ; qu’en outre, d’une part les conditions d’exercice par la SCPI CMP 1 de son droit de préemption ne pouvaient être réunies que dans le cas de la vente par un indivisaire de sa quote-part, hypothèse qui n’est pas celle de l’espèce, d’autre part il ne peut être imposé à un indivisaire de provoquer le partage, le cas échéant contre ces intérêts, dans le seul but de faciliter une vente ; qu’enfin, la société Novaré ne justifie pas l’existence du préjudice allégué ; que la demande de dommages-intérêts formée par la société Novaré doit donc être rejetée ;

4 – Sur la demande reconventionnelle de la SCPI CMP 1

Attendu que si la SCPI CMP 1 a pu subir un préjudice pour avoir été empêchée de vendre l’ensemble immobilier litigieux après qu’elle en est devenue propriétaire unique, elle ne démontre pas la faute qu’elle reproche à la société Novaré, celle-ci ayant agi dans le seul but de faire valoir les droits qu’elle a prétendu avoir acquis sur ce bien, peu important que son action n’ait pas abouti dès lors qu’il n’est pas allégué qu’elle a agi abusivement ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Statuant à nouveau ;

Déclare irrecevable l’intervention de la société Echiquier Enghien ;

Met hors de cause la société Nexity conseil et transaction ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il déclare recevable l’intervention de la société Echiquier Enghien ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nexity conseil et transaction et la demande de la société Cleaone holding et condamne la société Cleaone holding à payer à la société Crédit mutuel pierre 1 la somme de 10 000 euros ;

Condamne la société Cleaone holding aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître X conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT 1. Y Z A B