Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 20 DECEMBRE 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05409 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVV3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 16/09149

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 790 159 461

C/O Société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE

[Adresse 2]/[Adresse 4]/[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

ayant pour avocat plaidant : M^e Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0937

INTIMEE

Madame [S] [C]

née le 18 février 1949 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Farauze ISSAD de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2017

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [S] [C] est propriétaire indivis du lot n°2, constituant en une boutique dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 9].

Le lot de Mme [S] [C] est donné à bail à la société Circulaires Cujas qui y exerce l’activité de reprographie.

Réunis en assemblée générale le 28 septembre 2015, les copropriétaires de l’immeuble ont voté les travaux de confortation et de reprise partielle du plancher haut du rez-de-chaussée dont l’état de dégradation avait été constaté par l’architecte de la copropriété à l’occasion des travaux de rénovation privatifs dans le lot n°1, mitoyen du lot de Mme [S] [C].

Mme [S] [C] a fait inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale sa demande de prise en charge par le syndicat des copropriétaires de la somme de 5.000 € pour perte d’exploitation liée aux travaux litigieux.

Lors de l’assemblée générale du 5 avril 2016, les copropriétaires ont, dans le cadre de la résolution n°15, refusé d’indemniser Mme [S] [C], sauf à accorder à celle-ci une indemnité au titre des frais de nettoyage des locaux à hauteur de la somme de 285 €.

Mme [S] [C] conteste cette décision et en sollicite l’annulation en invoquant les dispositions des articles 13 du décret du 17 mars 1967 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Par acte du 9 juin 2016, Mme [S] [C] à assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic la société CFAB, devant le tribunal aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 avril 2016 et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de

—  8.000 € en réparation de son préjudice,

-1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] s’est opposé à ces demandes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 décembre 2018.

Par jugement du 13 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté Mme [S] [C] de sa demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 avril 2016,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], à payer à Mme [S] [C] la somme de 3.444 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté Mme [S] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [S] [C] la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du même code,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 mars 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 28 juin 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 26 juin 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], appelant, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [S] [C] de sa demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est tenue le 5 avril 2016,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [S] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a :

condamné à payer à Mme [S] [C] la somme de 3.444 € à titre de dommages et intérêts,

condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à Mme [C] la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— débouter Mme [S] [C] de sa demande de dommages et intérêts,

— débouter Mme [S] [C] de sa demande relative aux dépens et àl’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] [C] aux dépens de premier instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 22 décembre 2020 par lesquelles Mme [S] [C], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 13 du décret du 17 mars 1967, 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel et le déclarer mal fondé,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’annulation de la résolution numéro 15 de l’assemblée générale de la copropriété du 5 avril 2016,

— juger nulle la résolution n°15 qui a ajouté dans l’assemblée générale une proposition qui n’avait pas été portée à l’ordre du jour,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3.444 € à titre de dommages et intérêts en lieu et place d’une condamnation au paiement de la somme de 4.000 €,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 1.000 € pour résistance abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 € de dommages et intérêts pour la résistance abusive,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en maintien de la résolution n°15 de l’assemblée générale de la copropriété tenue le 5 avril 2016,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’article 700 du code de procédure civile et de condamnation et dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 avril 2016

Selon l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 I ;

Mme [S] [C] prétend que la résolution a été dénaturée puisque la question des frais de nettoyage n’était pas prévue à l’ordre du jour ;

Les premiers juges on texactement énoncé ce qui suit :

'Il est exact et il ressort du courrier du 10 décembre 2015 adressé au syndic de l’immeuble que celle-ci avait demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de la question de l’indemnisation du préjudice d’exploitation subi par sa locataire du fait des travaux de réfection du plancher haut des locaux ;

Mais, l’assemblée peut valablement amender ou améliorer sans les dénaturer les résolutions qui lui sont soumises ce qui a été le cas en l’espèce puisque la résolution examinée par l’assemblée générale querellée portait sur l’indemnisation de Mme [S] [C] du fait des travaux litigieux ;

D’ailleurs, dans la continuité de son courrier précité du 10 décembre 2015, le 3 février 2016, Mme [S] [C] avait précisément sollicité l’indemnisation du préjudice subi par sa locataire à hauteur de la somme de 3.500 € à laquelle elle demandait d’ajouter le coût du déménagement des machines et les frais de nettoyage des locaux ;

Dès lors, la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 avril 2016 ne saurait être encourue sur ce fondement ;

Par ailleurs, Mme [S] [C] conteste la validité de la résolution querellée au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sans établir un motif de fond ou de forme justifiant son annulation de sorte que ce moyen sera rejeté’ ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [S] [C] de sa demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 avril 2016 ;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Mme [S] [C] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir qu’elle a dû indemniser sa locataire, laquelle avait été privée de son activité au mois de janvier 2016 ;

S’agissant de travaux conduits par le syndicat et affectant les parties privatives, la demande faite par Mme [S] [C] de voir son préjudice indemnisé, serait-il celui subi par sa locataire, ne peut résulter que de la mise en oeuvre des dispositions de l’article 9 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit qu’un copropriétaire peut être indemnisé du préjudice qu’il a subi par suite de l’exécution de travaux ;

S’agissant en l’espèce, d’un trouble de jouissance, il doit revêtir un caractère de gravité certain pour donner droit à indemnité ; la preuve de la gravité du préjudice incombe au demandeur ;

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :

'Il ressort du rapport d’intervention de l’architecte de la copropriété du 26 juin 2015 que neuf sondages ont été réalisés dans les locaux donnés à bail et qu’il y a été pratiqué un étaiement localisé ; des travaux de purge puis de confortement de l’ensemble du plancher bois ont été préconisés ce qui a impliqué le déplacement des machines de reprographie ;

Lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2015, les copropriétaires de l’immeuble ont évoqué la question de l’exécution des travaux dans le local de reprographie ; il a été demandé à Mme [S] [C] de faire établir un devis relatif au déplacement des photocopieurs, il a été prévu la dépose l’électricité du local et il a été convenu de stocker le papier dans la loge le temps des travaux ;

Enfin, les copropriétaires, dont Mme [S] [C], ont décidé que les travaux pour le local de reprographie débuteraient au mois de janvier 2016 ;

Le syndicat des copropriétaires ne saurait valablement soutenir que Mme [S] [C] a contribué à son propre préjudice en acceptant que les travaux soient réalisés pendant une période d’ouverture du commerce alors que la décision relative à la période des travaux a été votée par la copropriété qui, sur les préconisations de l’architecte voulant limiter la durée des travaux à 15 jours, a refusé la proposition de Mme [S] [C] de les faire exécuter en deux phases pour éviter le déplacement des photocopieurs ;

Il est indéniable que la locataire, privée d’électricité et des matériels et matériaux propres à l’exercice de son activité, a subi un préjudice de jouissance grave du fait de ces travaux qui ont été réalisés du 11 au 28 janvier 2016, cette période n’étant pas contestée ;

Mme [S] [C] établit qu’elle a indemnisé sa locataire à hauteur de la somme de 4.000 € le 25 mai 2016 ;

Le préjudice personnel du bailleur copropriétaire réside dans la réparation du dommage subi par le locataire dont les travaux ont affecté ses parties privatives ;

En sa qualité de copropriétaire bailleur, Mme [S] [C] a subi consécutivement aux travaux de réfection des parties communes de l’immeuble un trouble de jouissance grave au sens de l’article 9, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est tenu d’indemniser en dehors de toute faute de sa part ;

Toutefois, le préjudice subi ne saurait être indemnisé à la somme sollicitée par Mme [S] [C] dès lors que la perte d’exploitation, qui a été calculée, par la locataire, sur la base de son dernier compte de résultat versé aux débats, représente une perte de 246 € par jour, soit 3.444 € s’agissant de la période considérée de 14 jours ;

Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l’article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à ce titre à Mme [S] [C] la somme de 3.444 €' ;

Le jugement est confirmé sur ce point ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [S] [C] sollicite l’allocation de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice pour résistance abusive ;

Les premiers juges ont justement retenu que Mme [S] [C] ne justifie d’aucun préjudice distinct de ceux réparés par l’allocation de la somme de 3.444 € ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [C] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] arrondissement aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [S] [C] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT