REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/08982 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDUY2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 mars 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) – RG n° 17/16634

APPELANTE

S.C.I. DU [Adresse 1]

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 392 722 088

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050

INTIMEE

S.A.S. HOTEL DE MORNY – exerçant sous l’enseigne NEW HOTEL OPERA

Immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le n° 572.049.625

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de Paris, toque : P0241

Assistée de M^e Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : J082

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 23 mars 1995, la SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société Hôtel de Morny un local commercial situé [Adresse 1] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1993 et exploité en hôtel de tourisme 3 étoiles.

Par jugement du 12 août 2005, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer en renouvellement dû à compter du 1er juillet 2002 à la somme annuelle 130.284 euros en principal, cette décision ayant été confirmée par un arrêt de la cour d’appel du 22 novembre 2006.

Par acte d’huissier du 7 juin 2017, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à la société Hôtel de Morny un congé avec offre de renouvellement du bail en tacite prorogation à effet du 31 décembre 2017, 1e loyer proposé s’élevant à la somme de 344.945 euros en principal par an.

Par acte du 4 décembre 2017, la SCI [Adresse 1] a assigné la société Hôtel de Morny aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 344.945 euros en principal, subsidiairement, ordonner une expertise avec l’application de la méthode hôtelière nouvelle.

Par jugement du 25 septembre 2018, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté, par l’effet du congé délivré le 7 juin 2017 à la société Hôtel de Morny par la SCI [Adresse 1], que le bail concernant les locaux litigieux s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2018, dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas au loyer du bail renouvelé en application des dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce, désigné en qualité d’expert Monsieur [H] [J] avec mission habituelle et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 9 décembre 2019.

Par jugement du 30 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment, fixé à la somme de 164.473 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2018 le montant du loyer du bail renouvelé à cette date entre la SCI [Adresse 1] et la société Hôtel de Morny toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées et ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 10 mai 2021, la SCI [Adresse 1] a interjeté appel du jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 septembre 2023, la SCI [Adresse 1] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 30 mars 2021 en ce qu’il a fixé à la somme de 164.473 euros HT et HC par an, à compter du 1er janvier 2018, le montant du loyer du bail renouvelé au profit de la société Hôtel de Morny portant sur les locaux situés [Adresse 1] ;

— rejeter l’appel incident formalisé par la société Hôtel de Morny aux termes de ses écritures d’appel, l’en débouter. ;

— pour les motifs exposés ci-avant, retenir un chiffre d’affaires théorique d’hébergement TTC de 2.022.100 euros, auquel est affecté un retraitement de TVA de ' de 10 %, auquel on applique un taux d’occupation de 75 %, et un taux de dégradation de 10 % sur 70 % du chiffre d’affaires, en y ajoutant la recette complémentaire de 54.000 euros au titre du petit déjeuner et un taux d’effort hôtelier de 17 %, auquel il sera appliqué un coefficient d’abattement de 3 % pour travaux de mise en conformité, 1 % pour assurance de l’immeuble, et une majoration de 5 % pour faculté de sous-location, et juger ainsi que la valeur locative au 1er janvier 2018 s’établit à la somme de 222.000 euros ;

— fixer le prix du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er janvier 2018, pour l’immeuble du [Adresse 1], loué en totalité à la société Hôtel de Morny, à la somme de 222.000 euros par an HT et hors charges ;

— très subsidiairement, au cas où la Cour s’estimerait insuffisamment informée des éléments dont on doit, nécessairement, tenir compte pour la détermination de la valeur locative et la fixation du montant du loyer, et eu égard au défaut de pertinence du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [J], voir, en ce cas, ordonner une nouvelle expertise, aux frais avancés de l’appelante ;

— partager les dépens par moitié suivant l’usage, en ce compris les frais d’expertise ;

— condamner la société Hôtel de Morny à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 juillet 2023, la société Hôtel de Morny demande à la cour de :

— déclarer l’appelante tant irrecevable que mal fondée en son appel ;

— débouter l’appelante de sa demande d’infirmation du jugement rendu le 30 mars 2021 et de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 222.000 euros HT par an ;

— débouter également l’appelante de sa demande, formée à titre très subsidiaire, tendant à ce que soit ordonnée une nouvelle expertise judiciaire, aux frais avancés du preneur ;

— recevoir la Société Hôtel de Morny en son appel incident ;

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 30 mars 2021 par le juge des loyers commerciaux exclusivement en ce qu’il a retenu un pourcentage sur recettes de 17 %, en lieu et place d’un pourcentage plus justifié de 16 %, l’ensemble des autres paramètres pris en considération dans le cadre de la méthode hôtelière ayant vocation à être confirmés ;

Statuant à nouveau,

— fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2018 à la somme de 155.000 euros HT, toutes autres charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve de l’actualisation nécessitée par les textes légaux ;

— débouter la SCI [Adresse 1] de sa demande de nouvelle expertise judiciaire infondée ;

— condamner la bailleresse à payer à la société concluante la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la bailleresse aux entiers dépens de la présente instance, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Eric Allerit, membre de la SELARL Taze Bernard Allerit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.

SUR CE,

Le jugement mixte du 25 septembre 2018 a définitivement jugé que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 devait être fixé en application de l’article R. 145-10 du code de commerce, selon lequel le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est d’usage de fixer le montant du loyer d’un hôtel en se référant à la méthode hôtelière, à la date de renouvellement du bail, laquelle consiste à déterminer la valeur locative par référence à une recette théorique globale, maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle et/ou commissions versées aux sites de réservations, un pourcentage du taux d’occupation estimé prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, puis un pourcentage sur recettes déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l’établissement et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur. Les recettes annexes sont également valorisées, auxquelles sont appliquées des taux déterminés selon que ces recettes résultent essentiellement de l’outil immobilier ou du travail de l’exploitant. Il s’agit de calculs normatifs obtenus en fonction des capacités de l’établissement et non en fonction des chiffres effectivement réalisés ou taux appliqués.

Pour déterminer la valeur locative du bail en renouvellement au 1er juillet 2017, l’expert judiciaire a appliqué la méthode hôtelière actualisée, selon les étapes suivantes :

en premier lieu, il a calculé la recette théorique maximale (RTM) annuelle d’hébergement basée sur un prix praticable moyen HT de 96 €, soit la somme de 1.477.000 €, qu’il a corrigé par l’application d’un taux d’occupation estimé à 75 %, puis de l’abattement au titre des commissions versées aux OTA (online travel agency) à hauteur de 17,5 % appliqué sur une assiette de 70 % de la RTM ;

en second lieu, il a appliqué le taux de recettes de 17 % à la recette d’hébergement corrigée obtenue ;

en troisième lieu, il a ajouté la valeur locative des recettes annexes, en l’espèce des petits déjeuners à hauteur de 4.320 €, afin d’obtenir la valeur locative brute globale ;

enfin, il a procédé à un abattement pour tenir compte des charges exorbitantes de droit commun, soit 5 % pour les travaux de mise en conformité à la charge du preneur, 1 % au titre du transfert sur le preneur de l’assurance souscrite par le bailleur, puis à une majoration de 3 % au titre de la faculté d’exploiter ou de sous-louer le rez-de-chaussée pour tous commerces.

C’est par motifs détaillés que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le juge des loyers commerciaux a repris la description des locaux et de leur situation résultant du rapport d’expertise et non contestée par les parties.

Sur la valeur locative brute sur la partie hébergement :

Sur la recette théorique annuelle pour l’hébergement:

L’appelant soutient que :

sur la méthode de détermination qu’elle ne conteste pas le recours à la méthode hôtelière mais le défaut de justification de l’expert sur le calcul de certains postes, tel le prix moyen praticable, qui, de fait, collent à la réalité des résultats d’exploitation de l’hôtel ;

sur le RevPAR que celui retenu par l’expert correspondant à la moyenne des années 2015 à 2017 soit 68,80 euros, or le RevPAR pour le secteur de Paris intramuros est de 95,74 euros et celui pour le secteur Opéra-Grands Boulevards de 98,35 euros ; que, pour l’exercice 2017, le RevPAR moyen retenu par l’expert est de 72 euros alors qu’il convient de retenir pour cet exercice une valeur de 102 euros, soit un RevPAR théorique de 97 euros ;

sur le prix moyen praticable que l’expert a retenu un prix moyen praticable de 106 euros TTC, soit 96 euros HT, soit un abattement de plus de 50 % entre le prix affiché et le prix moyen praticable qu’il ne justifie pas ; que les données citées par l’expert indiquent un prix moyen praticable de 136 euros TTC et non de 106 euros TTC ;

sur le chiffre d’affaires hébergement théorique que le prix moyen praticable sert de détermination au chiffre d’affaires hébergement théorique, qui, une fois retraité, donne une valeur brute, sur laquelle est appliqué le taux d’effort hôtelier pour donner une valeur locative de l’ensemble loué ; que le prix praticable théorique moyen est de 136 euros TTC, tel que pratiqué par les hôtels comparables à l’hôtel de Morny ; qu’il convient de retenir un prix moyen par chambre de 132 euros TTC, soit un chiffre d’affaire théorique de 2.022.100 euros par an ;

sur le coût locatif moyen par chambre qu’il s’établit à un montant de 4.310 euros en moyenne par an contre les 3.905 euros retenus par l’expert ; que la méthode hôtelière consiste à retenir le coût locatif moyen théorique pour des hôtels de même catégorie et non par rapport à l’exploitation effective.

L’intime oppose que sur la recette théorique maximum annuelle HT que le prix praticable moyen de 106 euros, soit 96 euros H.T. est justifié ; que la méthode applicable en l’espèce fondée sur des prix praticables découlant des éléments statistiques correspondant aux hôtels de même catégorie au sein du secteur géographique considéré et non sur la base des prix affichés ; que le prix praticable moyen de 106 euros TTC prend en compte les spécificités tenant au niveau de performance au regard du secteur concurrentiel immédiat, induisant une gestion opérationnelle active ; que le montant est d’autant plus justifié que la période de haute saison a été fictivement majorée à 100 jours alors qu’elle est en moyenne de 35 jours seulement ; que la recette théorique maximale est de 1.624.250 euros TTC, soit 1.476.590,91 euros HT arrondie à 1.477.000 euros.

La recette théorique globale est calculée sur la base du prix applicable par chambre, qui se distingue du prix affiché rarement atteint, fixé au maximum hors taxes résultant de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, rapporté au nombre de chambre de l’établissement. Le contrôle de cohérence du résultat ainsi obtenu est opéré sur la base de valeurs locatives de comparaison, concernant des hôtels de même catégorie, situés sur un secteur géographique proche ou équivalent et offrant le même panel de prestations.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, le prix applicable moyen fixé à 106 euros TTC, soit 96 euros HT, par l’expert et approuvé par le premier juge, apparaît, d’une part, en cohérence avec les données du marché qui, selon les données de StatHôtel basées sur un panel de 42 à 50 hôtels 3 étoiles situés dans un environnement proche de l’établissement litigieux, ressortent en moyenne à 94,66 euros HT à la différence des données MKG qui ne distinguent pas selon la catégorie de l’établissement et, d’autre part, avec l’appréciation générale de l’établissement dans ses avantages, bel immeuble exploité dans son intégralité situé dans un bon emplacement pour un hôtel de tourisme et connaissant une concurrence modérée, et ses inconvénients, notamment, l’absence d’attractivité touristique immédiate et la nécessité d’envisager des travaux de rafraîchissement dans les chambres, ne permettant pas de retenir une valeur moyenne supérieure telle que résultant des données issue de la zone Opéra moyenne gamme, ce d’autant que le nombre de jours permettant une pratique de prix maximal a été retenu sur une base 100 pour une moyenne réelle de 35 jours de salons.

Ainsi c’est à bon droit que le premier juge, par motifs pertinents auxquels la cour renvoie, a retenu comme chiffre d’affaire maximal pour l’hébergement la somme de 1.624.250 euros TTC, calculée selon un prix différencié entre chambre double, chambre triple et roof top, soit, déduction faite de la TVA à 10 % point non contesté, un chiffre d’affaires hébergement maximal arrondi à 1.477.000 euros.

Sur le taux d’occupation

L’appelant soutient, sur la recette théorique retraité, qu’il y a lieu de retenir un taux d’occupation de 75 %, soit un chiffre d’affaires d’hébergement théorique de 1.365.000 euros, calculée sur la base d’un prix moyen de la chambre de 136 euros TTC.

L’intimé oppose sur le taux d’occupation que, dans le cadre de la méthode hôtelière normative, il y a lieu de retenir une recette théorique rectifiée de 972.000 euros HT.

La cour retient que le taux d’occupation à hauteur de 75 % n’étant pas discuté par les parties, le chiffre d’affaires hébergement théorique proposé par l’expert et retenu par le premier juge sera validé à la somme arrondie de 1.108.000 euros.

Sur la dégradation OTA :

L’appelant expose que la méthode hôtelière prévoit que la recette théorique doit être retraitée par application d’un taux de dégradation correspondant au rabais consenti par l’hôtelier du fait qu’il ait une clientèle affiliée ou qu’il recourt à des organismes pour procéder à la location des chambres ; que le taux moyen OTA sur 3 ans est selon l’évaluation faite par l’exploitant de 6,13 % contre les 17,5 % retenus par l’expert ; que le taux OTA moyen des trois dernières années avant la date de renouvellement s’établit à 6,13 % ; que la bailleresse a retenu pour le retraitement du chiffre d’affaire un taux de dégradations OTA de 10 % sur 70 % du chiffre d’affaires, soit 95.550 euros.

L’intimé oppose sur le taux de dégradation lié au recours aux OTA que l’expert a justement retenu un pourcentage de 17,5 % sur 70 % de la recette théorique maximale ; que les OTA prédominants pratiquaient un taux de commission de 18 % qui s’avère, en réalité, supérieur dans la pratique ; que la bailleresse méconnaît l’approche normative de la nouvelle méthode hôtelière en soutenant que le taux moyen de dégradation des OTA serait de 6,13 % pour les exercices 2015, 2016 et 2017 ; que ledit taux d’abattement n’a pas vocation à refléter le ratio réel de l’établissement mais doit être normatif conformément aux dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient le bailleur, le taux de dégradation OTA est un taux normatif, indépendant du ratio de l’établissement. De ce fait, l’expert a rappelé que les commissions prélevées par les opérateurs, agences et sites, dont l’intercession permet au locataire d’optimiser son taux d’occupation, oscille entre 8 et 30 % et, généralement, 17 % de commissions pour les sites internet.

L’expert a relevé que les sources de réservations à l’hôtel de Morny étaient pour 2017 de 43 % pour les OTA, 35 % pour les agences de tourisme, 13 % pour les contrats corporate, 9 % autres et notamment les réservations en directe. Malgré une concurrence relativement modérée à proximité de l’établissement litigieux, qui est pourtant situé dans l’arrondissement de [Localité 2] qui comprend le plus grand nombre d’hôtels, les réservations via OTA sont à peu près équivalentes aux autres modes de réservations confondus.

Ainsi, c’est à bon droit que le premier juge a retenu le taux de remise de 17,5 % proposé par l’expert, dont il a vérifié la cohérence, par motifs détaillés auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, avec le taux global sur chiffre d’affaires de 12,5 %, cohérent avec la proportion des modes de réservations et avec les données de l’établissement dont le chiffre d’affaires hébergement sur 9 ans, cohérent avec le calcul expertal opéré.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a porté la recette d’hébergement théorique à la somme de : [(1.477.000 x 17,5) x 70%] = 972.000 euros

Sur le taux sur recette hébergement:

L’appelant soutient sur le taux d’effort hôtelier qu’il convient de retenir un taux d’effort de 17 % du fait qu’il importe peu pour le touriste d’avoir, à proximité immédiate, un lieu ou un monument à visiter ou des offres d’hébergement alternatif ; que le taux de 16 % retenu par la preneuse relève de l’ancienne méthode hôtelière ; que la valeur locative brute est finalement de 220.000 euros.

L’intimé oppose sur le pourcentage des recettes que le taux de 16 %, qui se trouve en bas de la fourchette admise pour les établissements 3 étoiles et reflète donc un établissement dont les prestations sont très proches de celles d’un hôtel 4 étoiles, se trouve plus justifié ; que ce taux est d’autant plus justifié qu’il est supérieur à celui de 14 % pratiqué dans le cadre de la méthode hôtelière ; qu’il convient dès lors de retenir un taux d’effort de 16 % et une valeur locative brute « hébergement » de 155.520 €.

Les parties ne contestent pas l’usage selon lequel le loyer admissible pour l’exploitant est calculé sur la base d’un pourcentage de la recette hébergement théorique réalisable, pourcentage calculé selon plusieurs critères dont, notamment, la catégorie de l’établissement, les caractéristiques immobilières dont l’état global du bien et des chambres, les prestations annexes proposées, la taille des chambres, la dimension des espaces communs. Il est admis que plus l’établissement propose un service et des prestations hôtelières de qualité, moins le taux d’effort sera élevé.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise et des photographies annexées que l’hôtel est exploité sur la totalité de l’immeuble en bon état, les 42 chambres bénéficient toutes de la même surface soit 20 m², hors la chambre en roof top, les espaces communs sont rénovés et bien équipés, la cour intérieure est accessible aux clients et équipée de tables et chaises et que la concurrence immédiate est modérée.

L’expert avait retenu dans son pré-rapport un taux de 16 % en raison « notamment des caractéristiques immobilières favorables » soulignées par le bailleur lui-même, taux relevé dans le rapport définitif à 17 % au regard des travaux importants entrepris par le bailleur sur l’immeuble ayant contribué à ces qualités immobilières.

Ainsi, il apparaît justifié de confirmer le taux de 17 % retenu par le tribunal et proposé par l’expert et la valeur locative brute « hébergement » fixée à la somme de 972.00 x 17% = 165.240 euros.

Sur la recette petit déjeuner:

L’appelant soutient qu’il y a lieu de retenir les recettes complémentaires constituées du C.A petit déjeuner, pour un montant arrondi de 54.000 euros par an, retenu au taux de 8 %, soit 4.320 euros.

L’intimé oppose que l’expert a procédé à une valorisation des recettes petit-déjeuner sur la base d’un taux d’occupation normatif de 72 % puis d’un taux de transformation de 40 %, aboutissant à une recette complémentaire de 4.320 euros ; que la preneuse ne conteste pas cette valorisation sous réserve de l’application du pourcentage sur recettes de 16 % ; que la valeur locative brute est portée à 159.840 euros.

La cour retient que l’intimé ne conteste pas la recette complémentaire puisque la réserve exprimée n’est assortie d’aucun moyen, ni prétention sur la recette petit déjeuner en tant que telle.

Ainsi, la valeur locative brute sera fixée à la somme de 165.240 + 4.320 = 169.560 euros.

Sur la valeur locative nette

Sur les abattements

L’appelant expose qu’il convient de limiter l’abattement pour les travaux de mise en conformité à 3 % au regard de très importants réalisés par le bailleur sur l’intégralité de l’immeuble et qu’il convient d’appliquer un abattement pour assurance immeuble au preneur de 1 %, soit 2.200 euros.

L’intimée oppose qu’il est justifié d’appliquer un abattement de 1 % au titre de la refacturation sur celui-ci de l’assurance de l’immeuble ; que le bailleur ne peut demander un abattement moindre au titre des travaux de mise en conformité du fait de travaux qu’il aurait réalisé dans le cadre de l’article 606 du code civil puisque ces derniers n’ont pas de lien entre eux et relèvent de l’obligation du bailleur ; que l’article R. 145-35 du code de commerce exclut toute refacturation des travaux relevant des dispositions de l’article 606 du code civil sur le preneur ; qu’il convient de retenir un abattement de 5 % à ce titre.

Il résulte des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, de même que les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

La cour relève que les parties ne contestent pas l’abattement de 1 % retenu par le tribunal sur proposition de l’expert au titre de la refacturation de l’assurance de l’immeuble par le bailleur au preneur.

En l’espèce, le bail prévoit que les gros travaux relevant de l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur et que les travaux d’entretien sont à la charge du preneur. En revanche, aucune disposition du bail ne concerne les travaux réglementaires mais les parties ne contestent pas leur prise en charge par le preneur.

Si le bailleur sollicite que l’abattement proposé par l’expert et retenu par le tribunal au titre des travaux réglementaires soit limité à 3% compte-tenu des travaux importants qu’il aurait menés, comme pertinemment relevé par le premier juge, ces travaux sont indifférents à l’appréciation du taux d’abattement discuté d’autant qu’il en a été tenu compte dans l’appréciation du taux d’effort supporté par le preneur. En l’occurrence, les travaux réglementaires, ne relevant pas de l’article 606 du code civil, sont essentiellement liés à des mises en conformité à la législation relative à la sécurité incendie potentiellement récurrents, compte-tenu des passages périodiques de la commission de sécurité, et d’un coût élevé. Enfin, il a été tenu compte de la participation du bailleur aux qualités immobilières de l’hôtel dans l’appréciation du taux d’effort supporté par le preneur

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu un abattement de 5% au titre des travaux réglementaires et de 1 % au titre de la refacturation de l’assurance de l’immeuble.

Sur la majoration

L’appelant expose qu’il y a lieu d’appliquer une majoration pour sous-location de 5 %, soit 11.000 euros du fait que la configuration des locaux communs permet une possibilité d’exploitation ou sous-location d’une partie du rez-de-chaussée, constituant un facteur de valorisation.

L’intimée oppose qu’il convient de retenir une majoration 3 % au titre de la faculté de sous-location pour les locaux du rez-de-chaussée.

L’article 10 du bail autorise le preneur 'à transformer le rez-de-chaussée [de l’immeuble] en boutique pour le sous-louer ou exploiter [lui-même] un commerce quelconque.'

Comme pertinemment relevé par le premier juge, la faculté ainsi offerte au preneur se heurte à la nécessité de maintenir des espaces communs suffisamment vastes pour offrir un confort aux clients adaptés aux qualités générales de l’immeuble et de l’exploitation hôtelière s’agissant notamment du hall d’accueil et de l’espace où sont servis les petits déjeuner.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu un coefficient de majoration de 3 %.

Il infère de ces éléments que le montant du loyer du bail renouvelé sera confirmé à hauteur de 164.473 euros selon le détail de calcul opéré par le premier juge auquel la cour renvoie.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.

La SCI [Adresse 1] succombant en ses demandes, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens d’appel et à verser à la société Hôtel de Morny la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publique, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu parle le tribunal judiciaire de Paris le 30 mars 2021 sous le numéro de RG 17/16634 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la SCI [Adresse 1] à verser à la société Hôtel de Morny la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [Adresse 1] à supporter la charge des dépens d’appel, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Eric Allerit, membre de la SELARL Taze, Bernard, Allerit conformément aux dispositions de l’article 699 du code civil.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE