Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 MAI 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02839 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDDMB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2021 – Tribunal Judiciaire d’EVRY – Baux commerciaux – RG n°20/01705

APPELANTE

S.C.I. DU MAILLE, agissant en la personne de son gérant, M. [F] [J], domicilié en cette qualité au siège social situé:

[Adresse 4]

[Localité 6]

Immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 408 482 842

Représentée par M^e Olivier GUINARD de l’AARPI STEERING LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque R 207

INTIMEE

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité au siège social situé:

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-Pierre DUGAL, avocat au barreau de PARIS, toque B 628

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Douglas BERTHE, Conseiller, chargé d’instruire l’affaire

M. Douglas BERTHE a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie RECOULES, Présidente

M^me Marie GIROUSSE, Conseillère

M. Douglas BERTHE, Conseiller

Greffière lors des débats : M^me Carole TREJAUT

ARRET :

Contradictoire

Par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Signé par M^me Nathalie RECOULES, Présidente, et par M^me Laurène BLANCO, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 05 juin 2007, la SCI du Maillé a consenti un bail commercial à la société Caisse d’Épargne et de Prévoyance Île-de-France portant sur des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de neuf ans à compter du 15 juin 2007, se terminant le 14 juin 2016 et moyennant un loyer annuel de 70.000 euros HT et HC.

Par exploit du 20 octobre 2017, la locataire a notifié à la bailleresse un congé avec offre de renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2018.

Par acte du 27 novembre 2017, la bailleresse a accepté le renouvellement du bail, moyennant un loyer de 92.000 euros HT par an.

Par mémoire signifié le 09 avril 2018, la locataire a sollicité la fixation du loyer à 31.500 euros par an, HT et HC, à compter du 1er janvier 2018.

Par acte du 24 février 2020, la société Caisse d’Épargne et de Prévoyance Île-de-France a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Évry en fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 31.500 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2018.

Par jugement du 15 janvier 2021, le Juge des loyers d’Évry a, avant dire droit sur toutes les demandes :

— ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [P] [C] avec pour mission de :

— procéder à la visite des lieux sis [Adresse 4], se faire communiquer tout document utile, se faire assister, le cas échéant, de tout sapiteur de son choix ;

— donner tout avis utile permettant au juge des loyers de statuer sur la valeur locative des biens loués, conformément aux critères de l’article L.145-33 et des articles R.145-3 à R.145-8 et R.145-11 du code de commerce, à la date du 1er janvier 2018 ;

— le cas échéant fournir tout autre avis ou élément nécessaire à la résolution du litige ;

— dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile en présence des parties ou elles dûment convoquées ; qu’en particulier il entendra les parties en leurs explications et observations, répondra et entendra toutes personnes informées ; qu’il se fera remettre et consultera tous documents, recueillera toutes informations de nature à éclairer les questions à examiner ; qu’il constatera le cas échéant que sa mission est devenue sans objet en raison de la conciliation des parties, en ce cas, fera rapport au magistrat chargé du contrôle des expertises et qu’à défaut de conciliation, il dressera de ses opérations et conclusions un rapport qui devra être transmis au greffe dans un délai de cinq mois à compter de la date de la consignation, communiquée par le greffe ;

— fixé à 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

— dit que cette somme sera consignée à la régie comptabilité du tribunal par la société Caisse d’Épargne et de Prévoyance Île-de-France avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la décision ;

— dit qu’en cas d’empêchement de l’expert ou de refus de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

— dit qu’en cas d’impossibilité de respecter les délais impartis, l’expert devra rendre compte de ses difficultés auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises pour permettre à celui-ci de les apprécier ;

— dit que l’expert commis sera saisi de sa mission par l’envoi d’une copie certifiée conforme de la décision ;

— fixé pendant la durée de l’instance le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel actuel ;

— réservé les dépens ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— ordonné le retrait de l’affaire du rôle des audiences et dit que celle-ci sera rétablie à la demande de la plus diligente des parties.

Par déclaration du 11 février 2021, la SCI du Maillé a interjeté appel du jugement en ce qu’il a ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur [P] [C] et notamment donner tout avis utile permettant au juge des loyers de statuer sur la valeur locative des biens loués.

L’affaire a été plaidée devant la cour le 14 mars 2022 et par arrêt du 11 mai 2022, la cour a prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture du 2 février 2022 et ordonné la réouverture des débats afin que les parties concluent sur la recevabilité de l’appel aux motifs que lorsqu’un jugement ordonne avant dire droit une expertise, la décision ne peut être frappée d’appel que selon les modalités prévues à l’article 272 du code de procédure civile, que l’irrecevabilité de l’appel immédiat sans autorisation du premier président est d’ordre public et doit être soulevée d’office alors qu’en l’espèce, il a été interjeté appel d’un jugement qui a, avant dire droit sur toutes les demandes, ordonné une expertise judiciaire sur la valeur locative des locaux sans trancher le principal.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 décembre 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Sur l’incident :

Vu les conclusions déposées le 06 février 2023, par lesquelles la SCI du Maillé, appelante, demande à la cour d’appel de Paris de rabattre l’ordonnance de clôture du 7 décembre 2022,

Vu les conclusions déposées le 10 février 2023, par lesquelles la Caisse d’Épargne de Prévoyance d’Île-de-France, intimée, demande à la cour de ne pas révoquer l’ordonnance de clôture et rejeter les nouvelles conclusions de fond du 6 février 2023 de l’appelante comme ayant été déposées après l’ordonnance de clôture.

Sur le fond :

Vu les conclusions déposées le 06 décembre 2022, par lesquelles la SCI du Maillé, appelante, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 15 janvier 2021 en ce qu’il a « ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur [P] [C] (demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8] – Tel : [XXXXXXXX01] – Portable : [XXXXXXXX02]

— courriel : [Courriel 7]) avec pour mission de :

— procéder à la visite des lieux, sis [Adresse 4]

[Adresse 4] (91), se faire communiquer tout document utile, se faire assister, le cas échéant, de tout sapiteur de son choix ;

— donner tout avis utile permettant au juge des loyers de statuer sur la valeur locative des biens loués, conformément aux critères de l’article L 145-33 et des articles R 145-3 à R 145-8 et R 145-11 du code de commerce, à la date du 1er janvier 2018 ;

— le cas échéant fournir tout autre avis ou élément nécessaire à la résolution du litige ;

(') ».

Statuant à nouveau,

In limine litis,

— juger recevable l’appel interjeté par la SCI du Maillé du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Évry en date du 15 janvier 2021 ;

— juger que les demandes de la SCI du Maillé sont recevables ;

À titre principal,

— juger que la valeur locative des locaux donnés à bail en 2007 à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance d’Île-de-France n’a pas baissé par rapport à la valeur fixée au contrat de bail du 5 juin 2007 mais a augmenté en raison de nombreux facteurs locaux de commercialité ;

— fixer la valeur du loyer du bail renouvelé à la somme de 88.993,52 euros annuels hors taxes à compter du 1er janvier 2018, date de prise d’effet du bail renouvelé ;

— rejeter consécutivement la demande de la Caisse d’Épargne et de Prévoyance d’Île-de-France en fixation du loyer renouvelé à la somme de 25.220 euros par an hors taxes à compter du 1er janvier 2018 ;

À titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira, spécialisé dans l’évaluation de la valeur locative de baux commerciaux ;

— dire qu’il aura pour mission de :

a. se faire remettre tout document contractuel ou technique, permettant de l’éclairer dans

sa mission ;

b. se faire remettre tout document contractuel ou technique, permettant de l’éclairer dans sa mission ;

c. se rendre dans les locaux mis à bail afin d’en vérifier l’état général et la disposition ;

d. donner son avis au juge sur l’évolution de la valeur locative depuis 2007 concernant les locaux mis à bail ;

e. faire connaître aux parties et/ou à leurs conseils ses pré-conclusions en vue de recueillir

leurs dernières observations avant le dépôt de son rapport ;

f. procéder personnellement aux opérations d’expertise, sauf à recueillir l’avis de tout

sapiteur notamment dans une spécialité autre que celle de l’expert ;

— dire que l’expert effectuera ses opérations conformément aux articles 263 et suivants du code

de procédure civile et devra déposer son rapport dans les 6 mois de l’acceptation de sa mission ;

En tout état de cause,

— débouter la Caisse d’Épargne et de Prévoyance d’Île-de-France de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la Caisse d’Épargne et de Prévoyance d’Île-de-France au paiement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Caisse d’Épargne et de Prévoyance d’Île-de-France aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions déposées le 28 septembre 2022, par lesquelles la Caisse d’Épargne de Prévoyance d’Île-de-France, intimée, demande à la Cour de :

— JUGER IRRECEVABLE L’APPEL interjeté par la SCI « SCI Du Maillé » du jugement rendu le 15 janvier 2021 ;

— confirmer le Jugement rendu le 15 janvier 2021 en toutes ses dispositions ;

À défaut et subsidiairement :

— confirmer et Juger que le loyer de renouvellement du bail objet du litige doit être fixé à la valeur locative en exécution des dispositions des articles L.145-33 et L.145-36 du Code de commerce ;

— rejeter consécutivement la SCI du Maillé en ses demandes de voir constater que la valeur locative n’a pas baissé, et de voir fixer sans respect des dispositions des critères fixés aux articles R.145-3 et R.145-8 et R.145-11 du Code de commerce, le loyer de renouvellement du bail à la somme de 88.993,52 € avant dire droit en ouverture de rapport d’expertise destiné à déterminer le montant de la valeur locative à la date du 1er janvier 2018 ;

— confirmer à cet effet la mission d’expertise portée au jugement du 15 janvier 2021 ;

— rejeter toutes autres demandes de la SCI du Maillé ;

— condamner la SCI du Maillé, succombante, à payer à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance d’Île-de-France la somme de 10.000 euros en exécution des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au titre des débours avancés et non provisionnés ;

À titre infiniment subsidiaire, et évoquant :

— adjuger à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance d’Île-de-France l’entier bénéfice de ses conclusions et mémoires ;

— ordonner en conséquence que le point de départ du bail renouvelé soit fixé à la date du 1er janvier 2018 ;

— fixer le loyer à la somme de 25.220 euros par an hors taxes, hors charges, et que le point de départ du bail renouvelé soit fixé à la date du 1er janvier 2018 ;

— dire et juger que tenant compte du montant du loyer résultant de sa fixation judiciaire et de celui déjà acquitté par le preneur, le loyer ne portera pas intérêts au taux de droit à compter du point de départ du bail renouvelé, par application des dispositions des articles 1231 et 1231-1 à 1231-7 du code civil, et que de même les intérêts ne porteront pas eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; la Caisse d’Épargne sera en revanche reçue dans sa demande de voir le bailleur condamné aux intérêts de retard en application des mêmes dispositions au titre du surplus de loyer indûment perçu depuis le 1er janvier 2018, et ce à compter du prononcé du jugement ;

— ordonner si besoin une mesure d’expertise complémentaire si la Cour le jugeait nécessaire à sa décision, conformément aux dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce ;

— dire et juger alors que le loyer que le loyer provisionnel à régler soit fixé pendant toute la durée de l’instance, et depuis le 1er janvier 2018 au montant du loyer actuel ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI du Maillé, succombante, à payer à la Caisse d’Épargne la somme de 10.000 euros en exécution des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au titre des débours avancés et non provisionnés.

Motifs de l’arrêt :

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Il résulte de l’article 803 du code de procédure civile que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Me [D] [U], pour le compte de la SCI du Maillé, appelante soutient que sa cliente était représentée, en première instance, par un conseil différent de lui-même qui la représente en appel, qu’en effet, son prédécesseur était Maître [O] [E] et que du fait de cette succession d’avocats, il ne serait en possession d’aucun courrier de notification et/ou de procès-verbal de signification du jugement prononcé par le juge des loyers commerciaux d’Évry le 15 janvier 2021. Il estime par ailleurs qu’un élément nouveau depuis l’ordonnance de clôture est intervenu, soit une « jurisprudence » de la cour d’appel de Nîmes en date du 6 décembre 2022 qui n’a été publiée et rendu accessible sur des bases juridiques que postérieurement à sa date de reddition, et par conséquent, postérieurement à la clôture prononcée le 7 décembre 2022, que cet arrêt a estimé que le greffe du tribunal des affaires de sécurité sociale avait mis en échec l’application de l’article 272 du code de procédure civile en ce que le courrier de notification d’un jugement ordonnant une expertise médicale mentionnait : « cette décision est susceptible d’appel » et que cette imprécision devait être considérée comme l’octroi à la partie ayant succombé en première instance d’un droit inconditionnel à l’appel.

En l’espèce, Maître [D] [U] est constitué non seulement en appel mais l’était aussi en première instance dès le 19 juin 2020 (pièce 11 bis de l’intimé), qu’en outre le jugement de première instance a été prononcé postérieurement à sa constitution, soit le le 15 janvier 2021, ce dernier étant par ailleurs mentionné dans le jugement du 15 janvier 2021 comme le représentant de la SCI DU MAILLE. C’est son cabinet STEERING LEGAL AARPI qui a interjeté appel le 11 février 2021 pour le compte de la SCI DU MAILLE. Par conséquent, il ne saurait être considéré que Maître [D] [U] ne soit pas intervenu en première instance et n’ait pas été en mesure d’entrer en possession de la signification du jugement intervenu il y a plus de deux ans et dont il avait alors interjeté appel pour le compte de son client. En outre et à hauteur d’appel, l’affaire a été renvoyée à la mise en état du 11 mai au 7 décembre 2022, délai suffisant pour éventuellement finaliser la constitution de son dossier, notamment par le recueil des pièces élémentaires.

En outre, la diffusion d’un arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 6 décembre 2022 ne peut être considéré comme un élément nouveau dans le cadre de la présente instance ni comme une cause grave. En effet, l’affaire qu’a eu à apprécier la cour d’appel de Nîmes porte sur des faits distincts et la décision d’une autre juridiction dans un cas d’espèce particulier ne peut être considérée comme une règle normative, à vocation générale et impersonnelle, susceptible d’être appliquée dans d’autres affaires ultérieures même semblables, conformément à l’article 5 code civil qui défend aux juges de prononcer par voie de disposition générale et réglementaire sur les causes qui leur sont soumises.

Enfin, le souhait par l’appelante de modifier, préciser ou reformuler ses prétentions ne saurait être non plus être considéré comme une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

La cour estime donc qu’il n’y a pas lieu de rebattre l’ordonnance de clôture ni de réouvrir les débats.

Par ailleurs et alors que la SCI du Maillé, appelante, a demandé à la cour d’appel de Paris le rabat de la clôture le 6 février 2023 et que sa demande avait vocation à être entendue à l’audience de plaidoirie du 13 février 2023, elle a déposé de nouvelles conclusions de fond n°3 le même jour que sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, soit le 6 février 2023.

Ces conclusions portant sur le fond de l’affaire ont donc été produites après clôture qui n’a pas été révoquée et seront donc déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité de l’appel principal :

Il résulte de L’article 272 code de procédure civile que la décision ordonnant l’expertise ne peut être frappée d’appel indépendamment du jugement sur le fond que 1° sur autorisation du premier président de la cour d’appel et 2° s’il est justifié d’un motif grave et légitime, ces deux conditions étant cumulatives.

Le conseil de la SCI du Maillé allègue qu’en désignant un expert avec notamment pour mission de « donner tout avis utile permettant au juge des loyers de statuer sur la valeur locative des biens loués à la date du 1er janvier 2018 », ce dernier aurait tranché une partie du principal et se serait prononcé sur le fond car le premier juge aurait dû donner pour mission à l’expert de « donner son avis sur l’évolution de la valeur locative depuis 2007 concernant les locaux mis à bail », comme cela lui avait été demandé, en ce que le contrat de bail du 5 juin 2007 a défini une valeur locative de référence de 70 000 € annuel HT HC, fixée d’un commun accord par les parties, le loyer étant en outre annuellement indexable.

En l’espèce, le bail du 5 juin 2007 est expiré dans la mesure où par exploit du 20 octobre 2017, la locataire a notifié à la bailleresse un congé avec offre de renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2018 et que par acte du 27 novembre 2017, la bailleresse a accepté le renouvellement du bail. Les parties ne contestent pas l’application de la valeur locative au loyer de renouvellement du nouveau bail qui s’apprécie en principe à la date du renouvellement (Civ. 3e, 17 décembre 2003, n° 02-18,057), soit au 1er janvier 2018. Il n’est donc pas contestable que la valeur locative au 5 juin 2007 s’élevait à 70 000 € annuel HT HC et que la valeur locative au 1er janvier 2018 était inconnue au 15 janvier 2021, date à laquelle le premier juge juge a statué.

Il est donc loisible au bailleur d’affirmer que le bail a entendu déterminer un mécanisme contractuel de fixation du prix du nouveau bail en prenant comme référence une valeur plancher définie contractuellement et dont la seule évolution au cours du bail expiré doit être prise en considération. Toutefois, il est observé que le premier juge s’est abstenu de trancher ces questions à savoir le caractère plancher du loyer défini dans le bail expiré ou la réalité et l’étendue du mécanisme contractuelle de fixation du prix du bail renouvelé. En effet, non seulement le premier juge ne s’est formellement prononcé sur aucun des moyens de l’appelant mais encore, la détermination de l’évolution de la valeur locative depuis 2007 jusqu’à la date du renouvellement est déterminable au moyen de la connaissance de la valeur du bail renouvelé à cette dernière date, ce qui ne préjudicie donc en rien à la position du bailleur et ne consiste pas à trancher sur le fond. En outre et aux termes de l’article 262 et 265 du code de procédure civile, l’expertise n’a pas vocation à statuer sur les prétentions des parties mais seulement à éclairer le juge à qui il appartient de déterminer souverainement les chefs de la mission de l’expert.

La cour constate donc que le jugement du 15 janvier 2021 du juge des loyers d’Évry est une décision avant dire droit sans aucun caractère mixte, qui a ordonné une expertise sans trancher le principal et qui est soumise à l’article 272 du code de procédure civile. Dans ces conditions, doit être considéré comme irrecevable l’appel immédiat la SCI du Maillé dès lors qu’il a été effectué sans l’autorisation préalable du premier président. La fin de non-recevoir soulevée au principal par l’intimé sera donc accueillie.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La SCI du Maillé qui succombe devra supporter les dépens de l’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il conviendra également d’autoriser M^e Jean-Pierre DUGAL, avocat à la cour, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile. La SCI du Maillé devra en outre indemniser la Caisse d’Épargne de Prévoyance d’Île-de-France de ses frais irrépétibles d’appel et d’incident en lui payant la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 7 décembre 2022,

DÉCLARE IRRECEVABLES les conclusions d’appelant n° 3 de la SCI du MAILLE déposées le 6 février 2023,

DÉCLARE irrecevable l’appel de la SCI du MAILLE formé le 11 février 2021 et portant sur le jugement du 15 janvier 2021 du juge des loyers d’Évry et dès lors, CONSTATE que le jugement du 15 janvier 2021 du juge des loyers d’Évry est maintenu en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI du MAILLE à payer à la société Caisse d’Épargne de Prévoyance d’Île-de-France la somme de 10 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d’appel et de l’incident,

CONDAMNE la SCI du MAILLE aux entiers dépens de l’appel et de l’incident avec distraction au profit de M^e Jean-Pierre DUGAL, avocat à la cour, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE