Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 JANVIER 2023

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/13868 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCNF6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Août 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 1119000565

APPELANT

Monsieur [E] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Karim LAOUAFI de la SELARL KHIASMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P526 substitué par M^e Yasmine OUAOU, avocat au barreau de PARIS, toque : P526

INTIMEE

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM représentée par le Président de son Directoire

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elodie SCHORTGEN de l’ASSOCIATION VAILLANT SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R199

Ayant pour avocat plaidant M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R199

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Monsieur François LEPLAT, Président de chambre

Madame Anne-Laure MÉANO, Présidente de chambre

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Nora BENDERRADJ

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 1998, à effet du 10 novembre 1998, la société anonyme de gestion immobilière (SAGI) a consenti à M. [E] [J] et Mme [A] [H] un bail d’habitation pour une durée de six ans renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 3.994,40 francs outre 1.009,88 francs de provisions sur charges.

Mme [A] [H] a donné congé et M. [E] [J] est demeuré seul locataire du bail.

Le 15 novembre 2006, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a acquis l’intégralité de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] avec engagement de proroger tous les baux en cours pour une durée de 6 ans à compter de l’acte authentique.

Le 16 novembre 2006, l’Etat et la société anonyme d’HLM ICF La Sablière ont conclu une convention en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation dans le cadre de l’acquisition des 25 logements situés [Adresse 1] à [Localité 8].

Le 23 septembre 2016, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a fait adresser à M. [E] [J] un commandement de payer la somme de 25.868,92 euros au titre des loyers, suppléments de loyer de solidarité et charges impayés arrêtés au mois d’août 2016, visant la clause résolutoire prévue au contrat laquelle prévoit la résiliation de plein droit du contrat de bail deux mois après la signification d’un tel commandement resté infructueux.

Par acte d’huissier remis à étude le 19 décembre 2018, régulièrement dénoncé à la préfecture le 19 décembre 2018, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a fait assigner M. [E] [J] devant le tribunal d’instance de Paris aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail et de condamnation en paiement.

Par jugement contradictoire entrepris du 31 août 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Condamne M. [E] [J] à payer à la société ICF La Sablière la somme de 173.838,08 euros au titre des loyers, charges et suppléments de loyers de solidarité arrêtés au mois d’avril 2020 inclus,

Condamne M. [E] [J] à payer à la société ICF La Sablière la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [E] [J] aux dépens de l’instance, à l’exécution du coût du commandement de payer,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 octobre 2020 par M. [E] [J],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 novembre 2022 par lesquelles M. [E] [J] demande à la cour de :

Vu les articles L.353-7, L.353-16 et L.441-3 du code de la construction et de l’habitation,

Vu la loi la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN),

Vu les articles 1343-5 et 2224 du code civil,

Vu l’article 480 du code de procédure civile,

Vu l’article 68 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948,

A titre liminaire,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable les demandes formulées par M. [J] à l’encontre d’ICF La Sablière et que ni l’autorité de la chose jugée ni la prescription ne sauraient lui être opposables,

En conséquence,

Rejeter les fins de non-recevoir soulevées par ICF La Sablière,

Pour le surplus,

Infirmer le jugement entrepris.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Dire et juger qu’ICF La Sablière n’a pas respecté les dispositions de l’article L.353-7 du code de la construction applicables en l’espèce,

En conséquence,

Déclarer inopposable toute révision du loyer et plus généralement toute modification du contrat de bail SAGI régularisé en 2001 au bénéfice de M. [J],

A titre reconventionnel,

Condamner la société ICF La Sablière à rembourser à M. [J] le surplus de loyers acquittés depuis le mois de juillet 2007, soit 22.396,56 euros, à parfaire

A titre subsidiaire,

Dire et juger qu’ICF ne pouvait et ne peut solliciter le versement de supplément de loyer de solidarité au-delà du loyer maximal dérogatoire fixé par l’acte de conventionnement,

Dire et juger qu’ICF n’a pas respecté les prescriptions de l’article L.353-16 du code de la construction et de l’habitation en ne démontrant pas avoir laissé à la disposition permanente de M. [J] l’acte de cautionnement,

En conséquence,

Débouter la société ICF La Sablière de l’intégralité de ses demandes,

A titre reconventionnel,

Condamner la société ICF La Sablière à verser à M. [J] la somme de 16.184,64 euros au titre du trop-perçu, à parfaire,

A titre reconventionnel,

Condamner la société ICF La Sablière à verser à M. [J] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi,

A titre infiniment subsidiaire,

Fixer la dette locative de M. [J] à l’égard d’ICF La Sablière à la somme de 76.137,18 euros,

Octroyer le remboursement échelonné des suppléments de loyers de solidarité dus en 24 mensualités à compter du jour du jugement, à hauteur de 3.172 euros pour les 23 premières mensualités et à hauteur de 3.181,18 euros pour la 24ème mensualité,

En conséquence,

Débouter la société ICF La Sablière de ses demandes plus amples ou contraires.

En tout état de cause,

Condamner ICF La Sablière à verser à M. [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner ICF La Sablière aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 novembre 2022 au terme desquelles la société anonyme d’HLM ICF La Sablière demande à la cour de :

Recevoir ICF La Sablière SA d’HLM en son appel incident,

En tant que de besoin et sous réserve de l’ordonnance du Juge de la mise en état,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les fins de non-recevoir opposée aux demandes de M. [J] tenant à l’autorité de la chose jugée et à la prescription des demandes antérieures au 12 juin 2017,

En tout état de cause,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté ICF La Sablière de sa demande de résiliation judiciaire du bail de M. [J] avec toutes conséquences de droit.

Statuant de nouveau sur ces points,

Juger M. [E] [J] irrecevable en toutes ses demandes, à tout le moins sur ses demandes de répétition concernant la période antérieure au 12 juin 2017,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 9 novembre 1998 portant sur l’appartement ([Adresse 6]) situé à [Localité 8], [Adresse 1],

Condamner M. [E] [J] à libérer l’appartement ([Adresse 6]) et sa cave situés à [Localité 8], [Adresse 1] et ce, sans délai à compter de la décision à intervenir et à défaut,

Autoriser son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Le condamner à payer mensuellement à la société ICF La Sablière SA d’HLM, à titre d’indemnité d’occupation, une somme équivalente au montant des loyers, suppléments de loyer de solidarité et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération totale et effective des lieux,

Confirmer pour le surplus la décision entreprise,

Y ajoutant,

Condamner M. [E] [J] à payer à ICF La Sablière SA d’HLM la somme de 76.137,18 euros représentant l’arriéré des loyers, suppléments de loyer de solidarité et des charges arrêté au mois d’octobre 2022 inclus,

Débouter M. [E] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner M. [E] [J] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Elodie Schortgen conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur les fins de non recevoir opposées par la SA d’HLM ICF La Sablière

1/ Sur l’autorité de la chose jugée et le principe de concentration des moyens

Selon l’article 1355 du code civil, "l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité".

En l’espèce, par acte d’huissier du 4 novembre 2008, M. [E] [J] a assigné la SA d’HLM ICF La Sablière devant le tribunal d’instance de [Localité 8] arrondissement aux fins notamment de voir juger que le loyer appliqué au 15 novembre 2016 ne pouvait être réévalué que selon l’indice de référence des loyers et qu’aucun SLS ne pouvait être appliqué. Par arrêt du 17 janvier 2012, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement rendu par le tribunal d’instance de [Localité 8] le 18 juin 2009, en considérant que, du fait du conventionnement ayant institué un régime dérogatoire, le bail en cours avait été soumis aux dispositions légales et conventionnelles dès l’entrée en vigueur de la convention, de sorte que la réévaluation du loyer à compter de mai 2007 était fondée ; elle a également jugé que le supplément de loyer de solidarité (SLS) était exigible à compter de mars 2008. Sur pourvoi de M. [E] [J], la cour de cassation a, par arrêt du 10 juillet 2013, rejeté celui-ci en relevant que la cour d’appel avait exactement retenu que les contrats en cours avaient, dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat, été soumis aux dispositions légales et conventionnelles et que l’engagement de proroger les baux ne dispensait pas le bailleur de respecter ses obligations légales, et qu’il était donc fondé à réévaluer les loyers et appeler le SLS.

Ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge, le litige tranché par le tribunal d’instance de [Localité 8], puis par la cour d’appel de Paris et par la cour de cassation avait pour objet de statuer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, sur l’obligation de prorogation du bail aux mêmes conditions, mais non sur l’applicabilité de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation cumulativement avec l’article L.353-16 pour un logement du parc privé acquis par un organisme HLM, pas plus que sur l’application d’un SLS aux locataires soumis à un loyer dérogatoire. Le premier juge en a exactement déduit que l’objet du litige était distinct de celui tranché par les décisions précitées.

S’agissant du principe de concentration des moyens, selon lequel il appartient aux parties de présenter dès la première instance l’ensemble des moyens de nature à fonder leurs prétentions, la SA d’HLM ICF La Sablière fait valoir que l’obligation d’imposer un nouveau bail dans les conditions de l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation constituerait un « changement de moyen » et non une nouvelle demande.

Toutefois, le premier juge, après avoir rappelé que le principe de concentration des moyens n’imposait pas de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits, a relevé à juste titre que la présente instance consistait pour M. [J], désormais en défense, à demander de voir statuer sur l’existence d’une obligation pour la SA d’HLM ICF La Sablière de proposer un nouveau bail dans les conditions de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation, ce qui constituait une nouvelle demande, même si elle était fondée sur les mêmes faits.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a jugé que le principe de l’autorité de la chose jugée ne trouvait pas application aux moyens de défense soulevés par M. [E] [J] dans le cadre de la présente instance.

2/ Sur la prescription des demandes de trop perçu de M. [J] antérieures au 12 juin 2017

La SA d’HLM ICF La Sablière invoque la prescription triennale de l’action en répétition prévue à l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948, applicable aux logements HLM conformément à l’article L.442-6 du code la construction et de l’habitation, et soutient que cette prescription a été interrompue par la première demande en remboursement du trop-perçu de loyer formée par M. [J] à l’audience du 12 juin 2020 devant le juge des contentieux de la protection.

M. [J] répond que tant la complexité de l’environnement juridique ayant trait aux problématiques en cause que le déséquilibre manifeste existant entre locataire et bailleur ne lui ont pas permis de connaître les droits dont il disposait en matière de conventionnement avant une décision rendue par la cour d’appel de Paris le 17 décembre 2019 en faveur d’une autre locataire, de sorte qu’il ne serait pas prescrit en sa demande par application de l’article 2224 du code civil.

Toutefois, ainsi que le fait remarquer avec pertinence la SA d’HLM ICF La Sablière, M. [J] était déjà assisté d’un avocat lors du premier litige l’ayant opposé à son bailleur, de sorte qu’il n’était pas dans l’impossibilité d’agir pour contester les loyers et le SLS réclamés par le bailleur, ce qu’il a au demeurant déjà fait, et que, dès lors, le point de départ de la prescription ne saurait être retardé le concernant.

En conséquence, il convient de juger que les demandes de trop perçu formées par M. [J] et antérieures au 12 juin 2017 sont prescrites.

II – Sur la demande en paiement de la SA d’HLM ICF La Sablière

1/ Sur l’application de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation et la réévaluation du loyer

La convention entre l’Etat et la SA d’HLM ICF La Sablière du 16 novembre 2006 relève du régime juridique des logements locatifs conventionnés établi aux articles L.353-1 à L.353-22 du code de la construction et de l’habitation. Elle prévoit en son article 1 que son objet est de « fixer les droits et obligations des parties prévus par les articles L.353-1 à L.353-17 » dudit code.

L’article L. 353-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « les dispositions du présent chapitre règlent, dans la mesure où elles dérogent à la législation en vigueur, les rapports entre propriétaires et locataires ou occupants des logements qui ont fait l’objet d’une convention en application de l’article L. 351-2 ».

L’article L.353-7, inclus dans la section I intitulée « dispositions générales applicables aux logements conventionnés », disposait, à la date de conclusion de la convention le 16 novembre 2006, que, "lorsqu’à la date d’entrée en vigueur de la convention le logement concerné est l’objet d’un bail en cours de validité (…), le propriétaire doit proposer au locataire ou à l’occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l’exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l’absence de travaux prévus par la convention, à la date de l’acceptation du bail par le locataire ou l’occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l’aide personnalisée dans des conditions définies par décret.

Le locataire dispose d’un délai de six mois pour accepter le bail. S’il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n’est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n’a pas droit à l’aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une revision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu’à l’expiration du bail".

L’article L. 353-16, inclus dans la section 2 intitulée « dispositions particulières à certains logements conventionnés » , disposait qu’ "à compter de la date d’entrée en vigueur de la convention ou de la date d’achèvement des travaux d’amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les modalités d’évolution du loyer sont fixées par la convention et s’appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux".

Ainsi que l’ a retenu pertinemment le premier juge, les dispositions de l’article L.353-16 dans leur version précitée applicable au présent litige, relatives aux logements conventionnés appartenant à des organismes d’habitation à loyer modéré, dérogent à celles de l’article L.353-7 du même code, relatives aux autres logements conventionnés, et autorisent dès lors la SA d’HLM ICF La Sablière, dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à réévaluer le loyer applicable aux titulaires de ces baux et à percevoir un SLS (Civ. 3ème, 10 juillet 2013, n°12-18.947 ; Civ. 3ème, 30 juin 2021, n°20-12.337), et ce sans être tenue de proposer un nouveau bail (Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353).

Si la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi Elan », a introduit à l’article L.353-16 un quatrième alinéa selon lequel les deuxième et troisième alinéas ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L.353-17, cette loi, qui ne dispose que pour l’avenir en vertu de l’article 2 du code civil, ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement arrêtée lors de son entrée en vigueur, comme c’est le cas en l’espèce s’agissant de l’application immédiate de la convention du 16 novembre 2006 au bail en cours de validité de M. [E] [J], de sorte que la loi dite Elan n’est pas applicable au présent litige. Par ailleurs, il résulte des termes de cette loi et des travaux parlementaires que cette loi est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (cf Cass. Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353).

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a retenu que l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation n’était pas applicable au bail de M. [E] [J] lors de la mise en oeuvre de la convention du 16 novembre 2006 conclue entre la SA d’HLM ICF La Sablière et l’Etat, que la SA d’HLM ICF La Sablière n’avait pas à lui proposer de nouveau bail, et que le nouveau loyer conventionné était applicable au bail en cours dès sa notification au locataire.

2/ Sur l’application du supplément de loyer de solidarité

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la date de la signature de la convention le 16 novembre 2006, disposait que « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements ».

Selon l’article L.441-4, le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer de 25% selon la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, porté à 30% selon la loi n°2017-486 du 27 janvier 2017.

En vertu de l’article L.441-9, "l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer(…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer(…)

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois".

Il n’est pas nécessaire que les règles relatives au SLS, d’origine légale, figurent dans le bail pour être opposables aux locataires ; le SLS ne constitue pas un loyer ni même une fraction de loyer, son origine et sa mise en oeuvre sont indépendantes de toute stipulation conventionnelle ou contractuelle. Au demeurant, la convention conclue entre la SA d’HLM ICF La Sablière et l’Etat renvoie dans son article 4 aux dispositions du code de la construction et de l’habitation, et donc aux dispositions d’ordre public relatives au SLS.

Ainsi que l’a pertinemment souligné le premier juge, aucune disposition ne prévoit que le montant du loyer, cumulé avec le SLS, ne doit pas dépasser le maximum dérogatoire indexé.

Il a exactement relevé que M. [E] [J] n’avait pas répondu à l’enquête ressources annuelle et n’avait pas produit le justificatif de ses revenus malgré l’envoi des mises en demeure prévu à l’article L. 441-9 précité, de sorte qu’il était redevable, en plus du loyer maximum dérogatoire indexé, du SLS que le bailleur avait liquidé provisoirement à la valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond des ressources.

Le 31 octobre 2022, le conseil de M. [J] a communiqué ses avis d’imposition, ce qui a permis à la SA d’HLM ICF La Sablière de procéder au calcul des SLS dûs par M. [J] à hauteur de la somme de 76137,18 euros, dont il ne discute pas le mode de calcul ni le montant.

Il convient dès lors de le condamner au paiement de la somme de 76137,18 euros arrêtée au mois d’octobre 2022 inclus, réformant le jugement entrepris sur le montant de la dette locative.

III – Sur la résiliation du bail, l’indemnité d’occupation et l’expulsion

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En l’espèce, M. [J] n’a jamais réglé le SLS qui lui était réclamé , alors que son pourvoi avait été rejeté par la cour de cassation le 10 juillet 2013 au motif que les contrats en cours avaient, dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat, été soumis aux dispositions légales et conventionnelles et que l’engagement de proroger les baux ne dispensait pas le bailleur de respecter ses obligations légales, et qu’il était donc fondé à réévaluer les loyers et appeler le SLS. M. [E] [J] n’a justifié que tout récemment, au cours de l’instance d’appel, de ses revenus pour permettre un calcul réel de son SLS.

Ce manquement grave à ses obligations contractuelles justifie la résiliation du bail, infirmant le jugement entrepris sur ce point. L’expulsion de M. [E] [J] et de tous occupants de son chef sera donc ordonnée selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt. Il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de condamner M. [J] à payer à la SA d’HLM ICF La Sablière une somme d’un montant égal au loyer, au SLS et aux charges qui auraient été dûs si le contrat de bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

IV – Sur les demandes de M. [J]

1/ Le remboursement des trop-perçus de loyers et de SLS

Ainsi qu’il a été jugé plus haut, la SA d’HLM ICF La Sablière n’a fait que se conformer aux textes applicables pour réclamer le montant des loyers et du SLS, de sorte qu’il convient de débouter M. [J] de sa demande de remboursement des trop-perçus de loyer.

2/ Les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, compte tenu de la situation personnelle et financière de M. [J] et du fait que le créancier est un bailleur social, il convient d’accueillir sa demande de délais de paiement, selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt.

3/ Les dommages et intérêts pour absence de mise à disposition de la convention

M. [J] reproche à la SA d’HLM ICF La Sablière de ne pas avoir mis la convention du 16 novembre 2006 à la disposition permanente des résidents de l’immeuble et sollicite la somme de 5000 euros au titre du préjudice subi de ce chef.

Aux termes de l’article L.353-16 du code de la construction et de l’habitation, « une copie de la convention doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles mentionnés à l’article L. 353-14 ». Cette mise à disposition est également prévue à l’article 11 de la convention.

Si M. [J] produit une sommation interpellative du 7 mars 2018 selon laquelle Mme [N] [L] [S], gardienne du [Adresse 1], ne dispose pas de la convention, la SA d’HLM ICF La Sablière justifie par la production d’une autre sommation interpellative du 7 mars 2018 que la convention est à la disposition des locataires à la loge principale de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] auprès de Mme [Z] [B], gardienne. Au demeurant, M. [E] [J] connaît les termes de ladite convention depuis, au moins, la première instance ayant opposé les parties initiée en novembre 2008, de sorte qu’il ne justifie pas de l’existence d’un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé, en ce qu’il a débouté M. [E] [J] de sa demande de dommages et intérêts.

V – Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [J], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables les demandes de M. [E] [J] en remboursement de loyers ou de suppléments de loyers de solidarité antérieures au 12 juin 2017,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [E] [J] à payer à la SA d’HLM ICF La Sablière la somme de 76137,18 euros au titre des loyers, charges et suppléments de loyer de solidarité arrêtés au mois d’octobre 2022 inclus,

Prononce la résiliation du bail consenti à M. [E] [J] le 9 novembre 1998 portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], [Adresse 7]

Ordonne l’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de M. [E] [J] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], [Adresse 7]

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer, du supplément de loyer de solidarité et des charges, tels qu’ils résulteraient du bail s’il s’était poursuivi, et condamne M. [E] [J] à verser ces indemnités d’occupation à la SA d’HLM ICF La Sablière jusqu’à leur départ effectif des lieux,

Dit que M. [E] [J] pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 3172 euros, et d’une 24ème mensualité de 3181,18 euros,

Dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact,

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du Code Civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant ,

Condamne M. [E] [J] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président