RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09439 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWB5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Avril 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/08985

APPELANT

Monsieur [M] [L]

né le 31 mai 1968 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Carlo BRUSA de la SELAS CAB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1933

INTIMÉS

Madame [I] [N]

née le 15 Décembre 1958 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [V] [C] épouse [X]

née le 06 mai 1967 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [K] [C]

né le 11 Septembre 1965 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tous représentés par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque: D0945

Ayant pour avocat plaidant,M^e Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, avocat au barreau de PARIS, toque : B0156, plaidant par M^e Jacques SALOMON

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Madame [O] [L]

née le 03 Décembre 2004 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [T] [L]

né le 29 Novembre 1996 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Carlo BRUSA de la SELAS CAB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1933

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 19 août 2020, à effet le 26 août 2020, [W] [C] née [H] a donné à bail d’un an en qualité de résidence secondaire vide exclu du champ d’application de la loi n°89-462 à M. [M] [L] un appartement situé [Adresse 1], ainsi qu’une cave et un emplacement de stationnement.

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2021, un avenant de renouvellement du bail pour une durée d’un an à compter du 26 août 2021 a été conclu entre les parties, aux mêmes conditions tarifaires.

[W] [C], aux droits de laquelle viennent Mme [I] [N], Mme [V] [X] née [C] et M. [K] [C] (les consorts [C]), est décédée le 28 juin 2022.

Les consorts [C] ont délivré congé le 30 juin 2022, à effet au 25 août 2022 à M. [M] [L] qui s’est maintenu dans les lieux.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par jugement contradictoire rendu le 5 avril 2023, a :

— rejeté la demande de nullité de l’assignation signifiée le 6 octobre 2022 par Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C] à M. [M] [L] ;

— constaté l’intérêt de Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C]

à délivrer le congé du 30 juin 2022 à M. [M] [L] ;

— constaté la validité du congé délivré par Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C] le 30 juin 2022, à effet au 25 août 2022 ;

— constaté que M. [M] [L] est occupant sans droit, ni titre des lieux, situés [Adresse 1], depuis le 26 août 2022 ;

— autorisé Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de M. [M] [L], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, [Adresse 1] ;

— dit que l’occupant devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

— dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [M] [L] à payer à Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant, majoré de la somme mensuelle forfaitaire de charges, soit la somme de 4 200 euros (quatre mille deux cents euros), à compter du 26 août 2022, jusqu’à la libération des lieux ;

— condamné M. [M] [L] à payer à Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C] la somme de 37 800 euros (trente-sept mille huit cents euros) au titre des loyers, comme mensuelle forfaitaire de charges et indemnités d’occupation impayés dus au 1er février 2023, échéance de février 2023 incluse ;

— débouté Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C] du surplus de leurs demandes, notamment de la demande de condamnation de M. [M] [L] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts ;

— débouté M. [M] [L] du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de requalifiquation du bail de résidence secondaire en bail de résidence principale, de réduction du loyer mensuel, de condamnation in solidum des demandeurs à la restitution des loyers trop versés, indument réclamés, à des dommages intérêts pour troubles de jouissance, de justification du montant des charges locatives par la communication de l’ensemble des éléments comptables, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, de délais de paiement et pour quitter les lieux ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M. [M] [L] aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé;

— condamné M. [M] [L] à payer à Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C], la somme globale de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

M. [M] [L] a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 25 mai 2023 et par ses dernières conclusions déposées le 26 septembre 2024, il demande à la cour de l’infirmer en toutes ces dispositions ;

et, statuant à nouveau,

à titre principal,

— JUGER nul le jugement en ce que le Juge des contentieux de la protection a statué ultra petita ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— JUGER que le contrat de location portant sur le logement sis [Adresse 1] conclu entre Monsieur [M] [L] et feue [W] [C] doit être requalifié en bail de résidence principale soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

En conséquence,

— JUGER que le congé délivré par exploit du 30 juin 2022 à Monsieur [M] [L] est nul ; – JUGER que Monsieur [M] [L] verse, depuis le mois de septembre 2023, une mensualité de loyer d’un montant de 2.837,28 euros, correspondant au montant du loyer plafonné au titre d’un bail de résidence principale soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des règles d’encadrement des loyers fixées par la Ville de [Localité 10] ;

— JUGER que le montant du loyer hors charges fixé mensuellement à la somme de 3.800 euros ne respecte pas les règles d’encadrement des loyers fixé par la ville de [Localité 10] ;

— CONDAMNER in solidum Madame [I] [N], Madame [V] [C] épouse [X] et Monsieur [K] [C] au paiement de la somme de 28.881,60 euros au titre des loyers indûment perçus ;

— ENJOINDRE à Madame [I] [N], Madame [V] [C] épouse [X] et Monsieur [K] [C] de communiquer à Monsieur [L] l’intégralité des quittances des loyers et récapitulatifs de charges depuis le 19 août 2020 (date de conclusion du bail) jusqu’au 30 septembre 2024 dans un délai de huit jours à compter de l’arrêt à intervenir ;

— ASSORTIR cette injonction de communication d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— SE RESERVER la liquidation de l’astreinte ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER in solidum Madame [I] [N], Madame [V] [C] épouse [X] et Monsieur [K] [C] à verser à Monsieur [M] [L] la somme de 29.600 euros en réparation du trouble de jouissance subi par ce dernier depuis la conclusion du bail ;

— CONDAMNER in solidum Madame [I] [N], Madame [V] [C] épouse [X] et Monsieur [K] [C] à verser à Monsieur [M] [L] la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier et moral ;

— CONDAMNER in solidum Madame [I] [N], Madame [V] [C] épouse [X] et Monsieur [K] [C] à verser à Monsieur [M] [L] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNER in solidum Madame [I] [N], Madame [V] [C] épouse [X] et Monsieur [K] [C] à verser à Monsieur [M] [L] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [O] [L] et M. [T] [L], par conclusions d’intervenants volontaires du 9 septembre 2024, demandent à la cour de :

— JUGER leur intervention volontaire accessoire recevable et bien fondée ;

— AUTORISER Mme [O] [L] à prêter serment à la barre de la Cour lors de l’audience du 15 octobre 2024 ;

— INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

ET STATUANT A NOUVEAU :

— JUGER que le contrat de location portant sur le logement situé [Adresse 1] conclu entre Monsieur [M] [L] et feue [W] [C] doit être requalifié en bail de résidence principale soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

En conséquence,

— JUGER nul le congé délivré par exploit du 30 juin 2022 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER in solidum les intimés à leur payer la somme de 5.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C] demandent à la cour, par leurs dernières conclusions déposées le 16 septembre 2024 de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’expulsion de M. [M] [L], l’a condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 4 200 euros ;

y ajoutant,

— condamner M. [M] [L] au paiement d’une somme de 80 884,36 euros ;

— voir porter la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 3 000 euros hors-taxes en première instance et 10 000 euros hors-taxes en cause d’appel ;

— le condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour action abusive ainsi qu’en tous les dépens ;

— déclarer tant irrecevables que mal fondées les demandes Mme [O] [L] et M. [T] [L] ;

— les en débouter ;

— les condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros pour instance abusive et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour ne peut que confirmer le chef du jugement entrepris relatif à la nullité de l’assignation dont les demandes d’infirmation ne sont pas soutenues.

Sur l’intervention volontaire de Mme [O] [L] et M. [T] [L]

Cette intervention volontaire accessoire est recevable en vertu de l’article 330 du code de procédure civile, en ce que les intéressés ont intérêt à soutenir les demandes de leur père avec lequel ils prétendent habiter dans les lieux loués à titre de résidence habituelle.

Sur la nullité du jugement entrepris

M. [M] [L], Mme [O] [L] et M. [T] [L] soutiennent vainement que le jugement entrepris a statué ultra petita en complétant son expulsion de divers chefs relatifs à la libération des lieux et au sort des meubles, dès lors que ceux-ci en sont la suite nécessaire.

En tout état de cause, un tel grief ne constitue pas une cause de nullité de jugement.

Leur demande à ce titre ne peut donc prospérer.

Sur la requalification du contrat de bail

L’appelant et ses enfants [O] et [T] soutiennent qu’en réalité le bien loué est occupé à usage de résidence principale ce dont ils déduisent que le contrat de bail de ce bien, renouvelé, doit être requalifié comme tel.

Les intimés soutiennent pour s’opposer à cette demande qu’elle viole l’engagement contractuel des parties, que l’usage prétendu de résidence principale ne résulte que de pièces ou déclarations établies unilatéralement et que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

La cour retient ce qui suit.

Selon l’article 1193 « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »

L’article 1194 dispose que « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

Il est ainsi constant que le caractère de la location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner (3ème Civ, 5 juin 1973, Bull. no 400; juin 1976, Bull. no 255; 15 janvier 1992, Bull. no 11).

En l’espèce, les stipulations contractuelles du bail d’une durée d’un an, signé entre les parties le 26 août 2020 et renouvelé jusqu’au 25 août 2022 par acte du 22 juillet 2021 (pièces intimée 6-7), telles que reprises de manière circonstanciée par le jugement entrepris, indiquent sans aucune ambiguïté que le logement loué l’est à titre de résidence secondaire et qu’il n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Pour voir écarter la clause qui qualifie le logement loué de résidence secondaire, le locataire et les intervenants volontaires se bornent à invoquer le contournement des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux logements à usage de résidence principale. Mais ils n’étayent leur argumentaire d’aucune pièce de nature à démontrer qu’ils ont vainement tenté de négocier ce contrat et son avenant de renouvellement afin d’obtenir la requalification que le locataire n’a revendiquée qu’une fois ce contrat renouvelé arrivé à son terme.

Au contraire, le locataire s’est domicilié en Suisse tant dans le bail d’origine, que dans son avenant de renouvellement, expressément convenu aux mêmes conditions tarifaires. Par suite, son mail du 12 novembre 2019 avec photo (pièce 51) dont résulterait la restitution des clés de ce domicile en Suisse, apparaît opportunément produite tardivement en appel pour les besoins de la cause et ne suffit pas, quoiqu’il en soit, à établir qu’au moment du bail ou de son renouvellement, cette domiciliation en Suisse ne correspondait pas à la réalité. Il en est de même de ses déclarations d’impôts 2020-2022, opportunément établies en cours de procédure d’appel, le 23 juillet 2023 (pièce intimée 16).

D’autre part, le locataire, francophone, n’indique pas en quoi il a pu se méprendre sur la portée de ce contrat de location de résidence secondaire et de son renouvellement, dans lesquels il se domiciliait ainsi en Suisse.

Enfin, la demande de requalification du contrat de bail aux fins de fixation d’un loyer conforme à l’encadrement des loyers n’a été formulée, sous forme de mise en demeure, que le 20 juillet 2022, soit après la délivrance du congé le 30 juin 22 pour le 25 août suivant, date d’échéance du contrat renouvelé (pièce appelant 7). A cet égard, la circonstance que le locataire et ses enfants [O] et [T] aient en réalité occupé les lieux à titre de résidence principale, de leur propre chef et à l’insu de la bailleresse, ne saurait, dans les circonstances de l’espèce, entraîner une modification unilatérale de leur part de la qualification contractuelle du contrat de bail, ce qui rend inopérante la demande de serment.

Ainsi, ces derniers ne démontrent pas que la commune intention des parties était autre que celle clairement indiquée au contrat et à son renouvellement, de voir le logement meublé loué servir de résidence secondaire.

Par suite, ils invoquent vainement 'les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989", applicable en vertu de son article 25-3 au seul contrat de location de logement meublé à usage de résidence principale, au sens de l’article 2 de cette loi, ce qui n’est pas le cas des contrats litigieux.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il rejette cette demande de requalification.

Sur la nullité du congé

La demande en nullité de ce congé qui présuppose la requalification du contrat renouvelé et l’application de la loi du 6 juillet 1989 ne peut aboutir au vu de ce qui précède.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé du chef ayant validé ce congé et de ceux qui en dépendent nécessairement.

Sur la dette locative et l’indu prétendument consécutif à l’encadrement des loyers

La dette locative de l’appelant s’élève à la somme de 43 084,36 euros pour la période du 1er mars 2023 au 30 septembre 24, qui s’ajoute à celle de 37 800 euros arrêtée au 1er février 2023 exactement retenue par le jugement entrepris, étant observé que :

— l’appelant ne conteste pas ces sommes

— il a cessé tout paiement de juin 2022 à août 2023, à titre de 'rétention de loyer momentanée à fins de réaction', motif pris du trouble de jouissance déjà jugée (pièce intimée 9)

— et admet s’acquitter depuis septembre 2023 de la somme mensuelle de 2 837,28 euros (conclusions p. 26/37), ce qui n’est pas contesté.

M. [M] [L] doit donc être condamné à payer à Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C] la somme de 43 084,36 euros pour la période du 1er mars 2023 au 30 septembre 24 à titre de charges et indemnités d’occupation impayées ;

Le sens de l’arrêt conduit par ailleurs au rejet de la demande en remboursement de l’indû allégué.

Sur la demande de délivrance de quittances de loyers du 19 août 2020 au 30 septembre 2024 accompagnées des récapitulatifs de charges

Ces demandes, fondées sur la loi du 6 juillet 1989 déjà jugée inapplicable en l’espèce, ne peuvent aboutir. Ce d’autant qu’il n’est pas en débat que l’appelant a réglé d’avance la première année de loyers et charges forfaitaires, fixés à la somme mensuelle de 4 200 euros (3 800 + 400), ce qui figure au bail initial et qu’il ne règle au titre de ces loyers et charges forfaitaires que les sommes qu’il reconnaît devoir en application du loyer de référence qu’il invoque.

Sur la demande en paiement de 29 600 euros pour le trouble de jouissance

L’appelant prétend qu’il subit des nuisances sonores, que l’installation électrique doit être sécurisée et qu’une VMC doit être installée.

Les intimés contestent la réalité tant de leur inertie prétendue que du préjudice allégué.

La cour retient ce qui suit.

Le jugement entrepris rejette cette demande faute de preuve et aucun élément nouveau ne remet en cause la pertinence de ce motif.

Il suffira d’ajouter ce qui suit.

Les échanges de courriels de M. [M] [L] avec M. [C] (pièce appelant 3), qui ne sont d’ailleurs nullement explicités, ne suffisent pas à objectiver les nuisances olfactives alléguées, non plus que la mise en demeure du 20 juillet 2022 (pièce appelant 7) qui émane de l’avocat de M. [M] [L] et procède par affirmation quant aux nuisances elles-mêmes, comme quant aux prétendues réclamations dont il fait état.

La pièce 13 de l’intimée contredit la pièce 45 de l’appelant quant au prétendu désordre électrique et aucun élément en débat n’établit l’obligation alléguée relative à l’installation d’une VMC.

Enfin, aucune pièce ne justifie la réalité du préjudice allégué, étant relevé que le bail a été renouvelé sans observation à cet égard et qu’ensuite, la seule réclamation à ce titre (pièce appelant 7) est postérieure à la délivrance du congé pour le terme de ce bail renouvelé.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef également.

Sur les demandes en dommages et intérêts

Le sens de l’arrêt conduit au rejet des demandes en paiement de dommages et intérêts formées par l’appelant et les intervenants volontaires.

Les intimés n’établissent pas que la procédure qui les oppose à l’appelant et aux intervenants volontaires, qui ont pu se méprendre sur la portée de leurs droits, est abusive. Leur demande à ce titre doit donc être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

Les appelant et intervenants volontaires, partie perdante, doivent supporter les dépens d’appel et l’équité commande de les condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevables les interventions volontaires de Mme [O] [L] et M. [T] [L],

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [L] à payer à Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C], à titre de charges et indemnités d’occupation impayées, la somme de 43 084,36 euros pour la période du 1er mars 2023 au 30 septembre 24 ;

Condamne M. [M] [L] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [M] [L], Mme [O] [L] et M. [T] [L] à payer à Mme [I] [N], Mme [V] [X] et M. [K] [C] une indemnité de procédure de 5 000 euros ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,