Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09109 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHU5N

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Mars 2023 -Juge de la mise en état de Creteil – RG n° 22/00106

APPELANTS

Monsieur [G] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391

Madame [X] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391

INTIMEE

S.A.R.L. VPF CONSEILS

Ayant son siège social

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 250,

Assistée par M^e Hélène ADRIAN, avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PL 250

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Monsieur Xavier BLANC, Président

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signée par Christine SIMON-ROSSENTHAL Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Le 22 février 2007, Monsieur [G] [U] et Madame [X] [N], son épouse, ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 7], pour un montant de120 000 euros TTC, auprès de la société France Terre représentée par son gérant le Groupe France Terre, dans le but de réaliser un investissement immobilier et louer ce bien en meublé.

Une étude personnalisée d’investissement immobilier en loueur en meublé professionnel a été réalisée le 6 mars 2007 par la société V.P.F. Conseils. Le financement de l’acquisition a été assuré par un prêt de 129 830 € consenti par le Crédit Foncier de France.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [E] [H], notaire à [Localité 5], le 1er août 2007 qui emporte reconnaissance par les acquéreurs de ce qu’une copie du bail commercial du 27 juin 2006 leur a été remise préalablement à la signature et qu’ils y adhérent sans réserve.

En exécution de ce contrat de bail commercial conclu en 2006, Monsieur [G] [U] et Madame [X] [N] ont été subrogés de plein droit par l’exploitant professionnel la société Etude Accueil Méditerranée.

Par acte d’huissier du 17 décembre 2021, Monsieur [G] [U] et Madame [X] [N] ont fait assigner la société V.P.F. Conseils devant le tribunal judiciaire de Créteil.

La société V.P.F. Conseils a saisi le juge de la mise en état et lui a demandé notamment de constater que l’action de M. [U] et Mme [N] était irrecevable comme prescrite.

* * *

Vu l’ ordonnance prononcée le 14 mars 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil qui a statué comme suit :

— Déclare les demandes irrecevables comme prescrites ;

— Condamne in solidum Monsieur [G] [U] et Madame [X] [N] aux dépens et à payer à la société V.P.F. Conseils la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’appel déclaré le 17 mai 2023 par M. [U] et Mme [N],

Vu les dernières conclusions signifiées le 29 juin 2023 par M. [U] et Mme [N],

Vu les dernières conclusions signifiées le 25 juillet 2023 par la société V.P.F. Conseils,

M. [U] et Mme [N] demandent à la cour de statuer comme suit :

— Infirmer l’ordonnance rendu par le juge de la mise en état de Créteil en date du 14 mars 2023 en ce qu’il a ;

« Déclaré les demandes irrecevables comme prescrites ;

Condamné in solidum Monsieur [G] [U] et Madame [X] [N] aux dépens et à payer à la société V.P.F. Conseils la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile »

En statuant à nouveau :

— Recevoir Monsieur et Madame [U] en leurs demandes et les dire bien fondées ;

— Débouter la société VPF Conseils de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger que l’action de Monsieur et Madame [U] n’est pas prescrite ;

— Renvoyer l’affaire devant la formation de jugement pour statuer sur le fond du dossier ;

En tout état de cause,

— Condamner la société VPF Conseils à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 6 000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société V.P.F. Conseils demande à la cour de statuer comme suit :

Vu l’articles 122 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription,

Vu les articles 1382, 1116 et 2224 du code civil,

A titre principal,

— Confirmer l’ordonnance rendue le 14 mars 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

— Débouter Monsieur [G] [U] et Madame [X] [U] en l’ensemble de leurs prétentions ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Monsieur [G] [U] et Madame [X] [U] à verser à la société VPF Conseils la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Monsieur [G] [U] et Madame [X] [U] aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à bref délai, en application de l’article 905 du code de procédure civile, le 10 juillet 2023.

SUR CE, LA COUR

Sur la prescription

M. et Mme [U] soutiennent, au visa de l’article 2224 du code civil, que leur action n’est pas prescrite contrairement à ce qu’a retenu le juge de la mise en état. Ils rappellent, à titre liminaire, que cet article prévoit un point de départ glissant et subjectif en matière civile. En effet, ce dernier dépend de la date à laquelle le titulaire du droit a eu connaissance des faits lui permettant d’agir, et non de la date de réalisation du dommage. Ils rappellent encore que la loi du 17 juin 2008 a réduit le délai de prescription en la matière à cinq ans, sans modifier le point de départ de l’action qui est fixé au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ils ajoutent que cette loi a posé un délai butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit. Plus spécifiquement, ils exposent que l’action en nullité pour dol se prescrit par cinq années à compter du jour où ils ont été découverts, ce qui oblige le juge à procéder à une appréciation in concreto.

En l’espèce, les époux [U] soutiennent que le point de départ du délai de prescription en matière d’opération de défiscalisation doit être fixé au jour où la victime a été informée de la perte de l’avantage fiscal et qu’elle a réalisé que le bien avait été initialement surévalué. Ils fixent ainsi le point de départ de leur action au jour de la découverte de la véritable valeur vénale du bien, c’est-à-dire lorsqu’ils ont reçu le mail de la société ORPI sur l’estimation de leur bien le 14 avril 2021. En effet, ils affirment qu’ils n’ont pu se rendre compte de la surévaluation du bien qu’à l’issue de l’opération de défiscalisation. Ils ajoutent que le droit d’accéder à un tribunal serait atteint dans sa substance même si le point de départ du délai de prescription était fixé au moment de la souscription de l’opération.

Les époux [U] en concluent que leur action n’était pas prescrite au 17 décembre 2021.

La société VPF Conseils réplique, sur le fondement des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil, que l’action des appelants est prescrite. Elle précise que le délai butoir posé par l’article 2232, issu de la loi du 17 juin 2008, ne leur est pas applicable puisque les contrats ont été conclus avant l’entrée en vigueur de cette loi. En outre, elle expose que les appelants ne peuvent se prévaloir d’aucune cause légitime de suspension de la prescription. Enfin, elle soutient que la fixation du point de départ de la prescription à la date de la souscription du contrat n’a nullement pour effet de priver les investisseurs du droit d’accès à un juge.

Ceci étant exposé les époux [U] qui fondent leurs demandes sur le dol et sur le manquement au devoir de conseil et d’information situent le point de départ de la prescription au 14 avril 2021, date à laquelle l’agence Orpi à laquelle ils ont donné un mandat de vente les a informés qu’elle ne parvenait pas à céder le bien immobilier même avec une baisse de prix conséquente. Ce courrier ne comporte aucun chiffrage.

La cour relève que l’opération complexe dénoncée par les époux [U] a fait l’objet d’une étude personnalisée d’investissement immobilier en LMNP (loueur en meublé non professionnel) réalisée par la société VPF Conseils datée du 6 mars 2007, concomitamment à la signature du contrat préliminaire de réservation conclu avec cette même société le 22 février 2007.

Selon l’Etude personnalisée d’investissement immobilier, un bilan sur 20 ans (fin 2027) est présenté, chiffrant à 178 314 euros le capital net disponible en cas de revente.

Si le point de départ de la prescription ne saurait être fixé au jour où les époux [U] ont décidé de solliciter une évaluation de leur bien immobilier, estimation au demeurant absente puisque le courrier de l’agence Orpi daté du 14 avril 2021 ne comporte aucun chiffrage, le point de départ de la prescription de 5 années prévue à l’article 2224 du code civil doit être fixé au jour de réalisation du risque. Dans la présente espèce, le montant du capital net disponible en cas de revente a été chiffré à 178 314 euros fin 2027. L’action des époux [U] ne peut être prescrite puisque le risque qu’ils dénoncent n’est encore réalisé ni dans son principe ni dans son montant.

L’ordonnance déférée doit être infirmée en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes

L’affaire doit être renvoyée devant les premiers juges pour la poursuite de la procédure.

La solution du litige conduit à condamner la société VPF Conseil aux dépens et au paiement aux époux [U] d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée ;

Statuant de nouveau :

Dit non prescrite l’action en justice engagée par M. [G] [U] et Mme [X] [N] épouse [U] ;

Dit que l’affaire se poursuivra devant les premiers juges ;

Condamne la société VPF Conseil aux entiers dépens ;

Condamne la société VPF Conseil à verser à M. [G] [U] et à Mme [X] [N] épouse [U] pour les deux la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE

S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL