RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05478 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFO63

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2021- Juge des contentiuex de la protection du Tribunal de proximité d’Aubervilliers- RG n° 11-20-000388

APPELANT

Monsieur [G] [N]

né le 22 Juin 1967 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Anne-sylvie URBAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0863

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001221 du 16/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A. d’HLM VILOGIA anciennement dénommée LOGICIL

immatriculée RCS de LILLE sous le numéro 475 680 815

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1118

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 29 juin 2006, à effet du 1er juillet 2006, la SA Vilogia a donné en location à M. [G] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial principal révisable d’un montant de 230, 10 euros.

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [G] [N] 1e 19 août 2019 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 1 394, 91 euros au titre des arriérés de loyers au 12 août 2019, outre les frais et débours.

Saisi par la SA Vilogia par acte de commissaire de justice délivré le 8 janvier 2020, par jugement contradictoire rendu le 29 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a :

— admis à l’aide juridictionnelle provisoire Maître Arnaud Libaude ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail du 29 juin 2006 liant la SA Vilogia et M. [G] [N] pour le local d’habitation situé [Adresse 1], à compter du 20 octobre 2020 ;

— condamné M. [G] [N] à payer à la SA Vilogia la somme de 1 749, 26 euros arrêtée au 9 septembre 2021, mois d’août 2021 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision, somme à laquelle il conviendra de soustraire tout règlement intervenu postérieurement ou non mentionné au présent relevé ;

— autorisé M. [G] [N] à s’acquitter de cette somme en 35 mois, 34 mensualités de 50 euros chaque 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la décision et enfin une dernière mensualité devant impérativement apurer la dette ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [G] [N] se libère de la dette dans les délais et selon les modalités ainsi fixées, en plus du paiement du loyer courant ;

— dit que faute pour le locataire de respecter les échéances fixées :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] [N] et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier. Il sera fait application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dès lors qu’il n’est ni allégué ni établi un motif justifiant la suppression de ce délai et dans le respect de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [G] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— enjoint, tant que la clause résolutoire est suspendue, M. [G] [N] à laisser pénétrer toute entreprise diligentée par la SA Vilogia aux fins de procéder à une recherche de fuite ou d’infiltration occasionnant un dégât des eaux au niveau de la salle de bain / cabinet d’aisance, de déterminer les causes d’humidité de condensation régnant dans l’habitation et y remédier de nature durable et de réparer la duite sur le réseau d’eau de la salle de bain, sous astreinte de 50 euros par jour à l’expiration d’un délai d’un mois après signification de la décision et du premier refus de M. [G] [N] de laisser accès à son domicile et ce pendant une période de six mois ;

— débouté M. [G] [N] de ses demandes reconventionnelles de diminution du montant du loyer, de relogement et encore de condamnation de la SA Vilogia à des dommages et intérêts ;

— débouté la SA Vilogia du surplus de ses demandes ;

— condamné M. [G] [N] à payer à la SA Vilogia les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 août 2019 et de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— condamné M. [G] [N] à payer à la SA Vilogia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 15 mars 2022, M. [G] [N] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 août 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [G] [N] demande à la cour de :

— de le recevoir en ses écritures et le déclarer bien fondé ;

— déclarer la SA Vilogia irrecevable en sa demande de condamnation à lui payer des loyers et charges antérieurs au 8 janvier 2017 ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— le condamne à payer à la SA Vilogia la somme de 1 749, 26 euros arrêtée au 9 septembre 2021, mois d’août 2021 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

— l’enjoint, tant que la clause résolutoire est suspendue, à laisser pénétrer toute entreprise diligentée par la SA Vilogia aux fins de procéder à une recherche de fuite ou d’infiltration occasionnant un dégât des eaux au niveau de la salle de bain/cabinet d’aisance, de déterminer les causes d’humidité de condensation régnant dans l’habitation et y remédier de nature durable et de réparer la fuite sur le réseau d’eau de la salle de bain, sous astreinte de 50 euros par jour à l’expiration d’un délai d’un mois après signification de la décision et de son premier refus de laisser l’accès à son domicile et ce pendant six mois ;

— le déboute de ses demandes reconventionnelles de condamnation de SA Vilogia à des dommages-intérêts et de relogement ;

— le condamne à payer à SA Vilogia 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle lui a accordé 36 mois de délais pour apurer son arriéré et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

et, statuant à nouveau,

— déduire de l’arriéré revendiqué par la SA Vilogia les loyers et charges antérieurs au 8 janvier 2017, soit 765,05 euros ;

— déduire de l’arriéré revendiqué par la SA Vilogia les sommes appelées au titre de la régularisation des charges d’eau pour les années 2015 à 2018, soit 1 897, 81 euros ;

à défaut, condamner la SA Vilogia à lui payer la somme de 1 897, 81 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice consécutif à la régularisation des charges d’eau pour les années 2015 à 2018 ;

— condamner la SA Vilogia à lui payer la somme de 85 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de ses divers préjudices ;

— condamner la SA Vilogia à le reloger et sa famille ;

— débouter la SA Vilogia de sa demande de substitution de motif tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— débouter la SA Vilogia de sa demande de condamnation à son égard au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de 1ère instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Vilogia demande à la cour de :

— déclarer mal fondé M. [G] [N] en son appel et de le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— à titre subsidiaire, substituer le motif d’acquisition de clause résolutoire par celui de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés et confirmer le jugement pour le surplus ;

— condamner M. [G] [N] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la présente procédure lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Belmont, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande tendant au paiement des loyers et charges antérieurs au 8 janvier 2017,

L’appelant sollicite en cause d’appel le bénéfice des dispositions de l’article 122 du code civil en ce que les sommes réclamées par le bailleur seraient pour partie prescrites.

Il soutient que les dispositions de l’article 7-1 al. 1 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR seraient applicables au bail en cours et qu’en conséquence il y a lieu de déduire, l’assignation ayant été signifiée le 8 janvier 2020, les loyers et charges échus antérieurement au 8 janvier 2017 soit :

— la somme de 138,58 euros au titre d’un solde loyer débiteur au 31 décembre 2016 ;

— la somme de 626,47 euros au titre des régularisations annuelles de charges des années 2011 à 2013.

L’intimé fait valoir que le bail consenti est soumis au régime de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et que le bail signé le 29 juin 2006 à effet du 1erjuillet 2006 a été tacitement reconduit pour six ans à compter du 1er juillet 2012 soit antérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR le 27 mars 2014.

Sur ce,

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en son titre Ier que :

Article 10 : " Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à (') six ans pour les bailleurs personnes morales. (')

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de (') six ans pour les bailleurs personnes morales. "

En l’espèce, il est relevé que le bail a été signé le 29 juin 2006 à effet du 1er juillet 2006, tacitement reconduit pour six ans à compter du 1er juillet 2012, soit antérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR le 27 mars 2014.

La nouvelle prescription triennale s’applique aux baux en cours à la date d’application de la loi « ALUR » à compter du 27 mars 2014 (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, no 22-13.778).

L’acte introductif d’instance a été signifié le 8 janvier 2020. Le point de départ de la prescription court à compter du jour où le bailleur titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En conséquence, les loyers et charges échus antérieurement au 8 janvier 2017, soit la somme de 138,58 euros au titre d’un solde loyer débiteur au 31 décembre 2016 et celle de 626,47 euros au titre des régularisations annuelles de charges des années 2011 à 2013 ne sont pas dues en raison de la prescription triennale applicable.

La société Vilogia est dès lors recevable à demander la condamnation de M. [N] au paiement de la seule somme de 984, 21 euros calculée à compter du 8 janvier 2017.

Sur les charges d’eau contestées,

M. [N] conteste la consommation d’eau froide qui lui est imputée en régularisation de charges pour un total de 1 897,81 euros.

L’appelant considère qu’il n’a pas été fait application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et que le 1er juge a renversé la charge de la preuve de l’article 1353 du code civil en se bornant à retenir que les justificatifs étaient probants, sans rechercher si les charges d’eau froide, supérieures aux provisions appelées, étaient justifiées.

La société Vilogia fait valoir qu’il est procédé régulièrement à une régularisation des charges qui se décomposent en charges générales et eau froide.

Les régularisations des années 2014 à 2016 ont été portées au débit du compte le 19 décembre 2017 et celles des années 2017 et 2018 respectivement le 20 octobre 2018 et le 22 juin 2020.

Elle indique que l’appelant a reconnu avoir reçu en leur temps les avis de régularisation correspondant.

Elle soutient que M. [N] ne produit aucun élément de nature à démontrer que ces régularisations seraient infondées ou erronées alors qu’il lui appartient de faire la preuve du caractère indu des sommes sollicitées par le bailleur en vertu des articles 1302 du code civil et 9 du code de procédure civile.

Sur ce,

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

«  Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. (')

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ('). Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. "

Les pièces de la procédure permettent de relever que M. [N] ne produit aucun élément de nature à démontrer que les régularisations portant sur les charges d’eau froide seraient infondées ou erronées.

Il est au surplus établi que M. [N] a occupé précédemment le logement seul, de sorte que les provisions fixées à l’origine se sont rapidement avérées insuffisantes lorsqu’il n’a plus été seul dans le logement qu’il occupe désormais avec deux autres personnes.

Ainsi, la consommation réelle d’eau s’est avérée supérieure aux provisions mensuelles de charges pour ce poste, elles s’élevaient pour 2016 à 2,99 euros/mois, pour les années 2017 et 2018 à 13,50 euros/mois et aujourd’hui, en tenant compte des régularisations qui sont intervenues, à 45,45 euros.

La somme réclamée par le bailleur de 1 897,81 € au titre des régularisations de charges d’eau de 2015 à 2018 est dès lors cohérente et justifiée par les avis de régularisation des charges d’une famille de 3 personnes occupant un logement précédemment occupé par une personne seule.

Il convient de confirmer la décision entreprise de ce chef de condamnation et de débouter M. [N] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 1897,81 € en réparation d’un préjudice consécutif à la régularisation intervenue.

Sur les désordres affectant l’appartement,

L’appelant soutient que depuis plus de deux années son appartement subit de nombreux désordres et que c’est à tort que le 1er Juge a écarté sa demande indemnitaire.

La société Vilogia fait au contraire valoir que c’est à bon droit que le 1er juge a considéré que les multiples diligences du bailleur montraient qu’elle était disposée à faire les travaux alors que M. [N] l’en avait empêché, et a en conséquence rejeté sa demande de réduction du loyer et par voie de conséquence celle de la compensation des sommes arrêtées.

Sur ce,

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation stipule que : ' le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6…'

En l’espèce, le 10 août 2020, il est établi que M. [N] a procédé à un signalement auprès du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4].

Un rapport de visite de la commune de [Localité 4] a ensuite constaté des désordres et des responsabilités partagées entre le propriétaire et le locataire, lequel a été transmis à la société bailleresse Vilogia le 22 septembre 2020 qui a immédiatement entrepris de faire les diligences nécessaires lui incombant.

Toutefois, il ressort d’une lettre du 20 novembre 2020, adressée par la société Vilogia à la ville de [Localité 4] que la bailleresse s’est systématiquement heurtée à des difficultés de la part du locataire.

La société Vilogia justifie notamment avoir fait des démarches auprès de [N] aux fins de réaliser des travaux et produit outre des courriels de septembre 2020, novembre 2020 et mars 2021, l’envoi de courriers en lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 novembre 2020, 27 juillet 2021 et 9 septembre 2021 prévenant de l’intervention de différents techniciens et société aux fins de constat et de devis, puis organisant, en présence du service Hygiène et de la Santé de [Localité 4], une réunion de conciliation aux fins d’établissement du mode opératoire de remise en état de la salle de bain du logement. L’ensemble de ces démarches est resté vain, faute pour M. [N] de laisser les personnes mandatées à cette fin pénétrer dans les lieux.

Ainsi, la société Vilogia a été obligée après plusieurs mois de solliciter la ville de [Localité 4] pour qu’une visite contradictoire en présence des services de cette dernière puisse avoir lieu afin d’organiser les travaux. Bien qu’une visite avec l’inspecteur de la ville de [Localité 4] ait été ensuite programmée le 6 septembre 2021, M. [N] a refusé l’accès de son logement conduisant la ville de [Localité 4] à devoir suspendre le traitement du dossier.

Le service Hygiène et de la Santé de [Localité 4] a ainsi par courrier du 10 septembre 2021 adressé à M. [N] indiqué : « il est impossible pour la DHSPR de traiter votre dossier si vous ne permettez pas l’accès au logement ou de contraindre votre propriétaire, disposé à faire les travaux à vous reloger. De ce fait, je vous indique que le suivi de votre dossier est suspendu. »

En refusant l’intervention des entreprises dépêchées par la société Vilogia ainsi qu’à l’inspecteur du service Hygiène et de la Santé de la ville de [Localité 4] d’accéder aux lieux loués pour exercer son contrôle, M. [N] a failli aux obligations lui incombant en application de l’article 7 e) de loi du 6 juillet 1989 précité.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [N] de ses demandes reconventionnelles d’indemnisation et l’a condamné sous astreinte à laisser pénétrer toute entreprise diligentée par la société Vilogia aux fins de procéder à une recherche de fuite ou d’infiltration occasionnant un dégât des eaux au niveau de la salle de bain/cabinet d’aisance, de déterminer les causes d’humidité de condensation régnant dans l’habitation et y remédier de nature durable et de réparer la fuite sur le réseau d’eau de la salle de bain, sous astreinte de 50 euros par jour.

M. [N] est aussi débouté de ses nouvelles demandes d’indemnisation à hauteur de 70 000 euros au titre de troubles de jouissance et de divers préjudices et de 15.000 euros au titre de préjudices résultant des propos et actions de la société Vilogia, l’attitude de M.[N] étant seule à l’origine de la persistance des désordres qu’il dénonce et celui-ci ne démontrant pas l’existence des fautes de la société Vilogia qui seraient à l’origine de dommages.

Sur la demande de résiliation du bail

Le contrat de bail conclu entre la société Vilogia et M. [N] le 29 juin 2006, comprenant une clause résolutoire, prévoyait le règlement d’un loyer mensuel initial principal révisable d’un montant de 230,10 euros.

La société Vilogia a fait délivrer à son locataire un commandement de payer en date du 19 août 2019 demeuré sans effet.

Les causes du commandement signifiées le 19 août 2019 n’ayant pas été soldées et M.[N], c’est à bon droit que le 1er juge a constaté la résiliation du bail à compter du 20 octobre 2020 par l’effet de la clause résolutoire contractuelle.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

Compte tenu du faible montant de la dette, de la reprise du paiement des loyers courants, et du fait que cette dette a diminué en cours de procédure, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à M. [N] des délais de paiement, étant précisé qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son échéance, la clause résolutoire reprendra effet, l’expulsion sera ordonnée, et une indemnité d’occupation sera fixée, selon les modalités prévues dans la décision déférée qui est confirmée sur ces points.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens

Il convient de confirmer les dispositions du jugement attaqué relatives à l’indemnité procédurale et aux dépens.

M. [G] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu, en équité, de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile M. [G] [N] et la société Vilogia seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Déclare recevable l’exception de procédure tirée de la prescription triennale,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. [G] [N] à payer à la société Vilogia la somme de 1749,26 euros arrêtée au 9 septembre 2021, mois d’août 2021 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant de nouveau sur le chef du jugement infirmé :

Condamne M. [G] [N] à payer à la société Vilogia la somme de 984,21 euros arrêtée au 9 septembre 2021 mois d’août 2021 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Y ajoutant,

Déboute M. [G] [N] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de troubles de jouissance et de préjudice moral formées devant la cour,

Rejette toute demande plus amples ou contraires,

Condamne M. [G] [N] aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Belmont, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,