Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/09869 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHXD6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Mai 2023 -Juge de la mise en état de CRETEIL – RG n° 22/00936

APPELANTS

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 12]

Représenté par M^e Olivier BERNABÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Madame [T] [F] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

née le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 11]

Représentée par M^e Olivier BERNABÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

INTIMEES

S.A.S. EDELIS,

anciennement dénommée AKERYS PROMOTION, ayant son siège social

[Adresse 7]

[Localité 8],

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 338 434 152,

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social.

[Adresse 7]

[Localité 8]

N° SIRET : 338 434 152

Représentée par M^e Michael GABAY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC95

S.A.S. IFB FRANCE

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 5]

N° SIRET : 429 912 249

Représentée par M^e Alexandra SEIZOVA de la SELARL SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Monsieur Xavier BLANC, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signée par Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente, et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

LES FAITS LA PROCÉDURE

Le 8 octobre 2003, par l’intermédiaire de la société IFB France, M. [Z] [B] et Mme [T] [F], son épouse, (ci-après les époux [B]) ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier situé dans la résidence Racine, à [Localité 10] pour un montant de 111 000 euros TTC, auprès de la société 4M, devenue Akerys promotion, actuellement Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

Une projection financière a été réalisée le 7 octobre 2003 par Mme [E] [N], conseillère auprès de la société IFB France.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [L] [M] notaire à [Localité 13], le 5 mars 2004.

Le bien a été livré le 3 mars 2005 et le premier contrat de bail a été signé le 17 décembre 2005, prenant effet le même jour.

Le financement de l’acquisition a été assuré par un prêt de 111 000 euros consenti par la banque BNP paribas Lease group.

Soutenant en substance qu’ils ont été démarchés par la société IFB France afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal « Robien », mais que cette société, mandataire de la société Edelis, a manqué à ses obligations d’information et de conseil, les époux [B] ont fait assigner la société Edelis et la société IFB France par actes d’huissier du 20 janvier 2022 et du 21 janvier 2022 devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Par ordonnance du 25 mai 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a statué comme suit :

— Déclarons les demandes irrecevables comme prescrites,

— Condamnons in solidum M. [Z] [B] et Mme [T] [F] aux dépens,

Accordons aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamnons M. [Z] [B] et Mme [T] [F] à payer à la société [F] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamnons in solidum M. [Z] [B] et Mme [T] [F] à payer à la société IFB France la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejetons la demande de M. [Z] [B] et Mme [T] [F] au titre des frais irrépétibles,

— Rejetons toutes autres demandes des parties.

Par déclaration du 1er juin 2023, les époux [B] ont interjeté appel du jugement.

Par dernières conclusions signifiées le 30 juin 2023, les époux [B] demandent à la Cour de

— Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état de Créteil du 25 mai 2023,

— Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les sociétés Edelis et IFB France,

— déclarer irrecevable comme prescrite l’action intentée par Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] à l’encontre des sociétés Edelis et IFB France,

— Condamné Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros et à la société IFB France la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] aux entiers dépens.

Et suivant, statuant à nouveau :

— Juger que Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] n’ont été en mesure de découvrir leur préjudice que le 3 février 2021, date à laquelle ils ont été informés de la perte de valeur de leur bien, et au plus tôt le 17 décembre 2020, date de la fin de leur obligation locative

— Dire que l’action de Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] introduite par exploit d’huissier du 20 janvier 2022, est manifestement recevable et non prescrite,

En tout état de cause,

— Débouter les sociétés Edelis et IFB France de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B],

— Condamner les sociétés Edelis et IFB France au paiement à Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Par dernières conclusions signifiées le 25 juillet 2023, la société Edelis demande à la Cour de :

— Confirmer l’ordonnance du 25 mai 2023 en toutes ses dispositions,

— Déclarer prescrites et irrecevables les demandes de Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B].

— Condamner Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] à payer à la société Edelis la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Débouter Monsieur et Madame [B] de l’ensemble de leurs demandes.

— Les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Michael Gabay, avocat sur son affirmation de droit.

Par dernières conclusions signifiées le 18 juillet 2023, la société IBF France demande à la Cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 25 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de Créteil,

— Déclarer irrecevables car prescrites l’ensemble de demandes formées par les époux [B],

— Condamner les époux [B] solidairement à régler à la société IFB France, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les époux [B] solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, avocat sur son affirmation de droit.

MOTIVATION

Sur le point de départ de la prescription

Les époux [B] font valoir que la société IFB France à manqué à son obligation d’information, à son devoir de conseil et de mise en garde en s’abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location et en leur remettant une étude exclusivement avantageuse fondée sur un postulat théorique et abscons de revalorisation du prix d’acquisition.

La société Edelis souligne que les époux indiquent que les informations communiquées dans l’étude financière ont été déterminantes dans leur décision de contracter. Or, elle fait valoir que cette étude financière non contractuelle a été établie sur une période de 10 années à compter de la livraison du bien. Aucune prévision et à fortiori aucune garantie n’a été donnée au-delà de cette durée. Il est donc exclu qu’une action puisse être engagée contre la concluante plus de 5 années après le terme de la projection financière sans encourir la prescription.

La société IBF France souligne qu’au vu des fluctuations des marchés financiers et immobiliers, l’appréciation d’un prix de vente ne peut être réalisée qu’à un instant T. Elle ajoute qu’à l’expiration du délai de rétractation suivant la signature du contrat préliminaire, l’investisseur est réputé informé de l’économie générale de l’opération et des risques encourus.

Réponse de la cour

Le délai de prescription a été ramené à 5 ans par la loi du 17 juin 2008, délai uniformisé pour les actions en responsabilité délictuelle et contractuelle.

Le point de départ de la prescription court à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’agir.

Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] sollicitent l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas contracter l’investissement litigieux sur le fondement d’une jurisprudence initiée par la chambre civile de la Cour de cassation et à laquelle s’est ralliée la chambre commerciale, selon laquelle le point de départ du délai de prescription doit être fixé, non pas à la date de conclusion du contrat, mais à celle de réalisation du risque à propos duquel la victime aurait dû être informée, conseillée ou mise en garde. Ils fixent le point de départ au 3 février 2021, date à laquelle ils ont été informés de la perte de valeur de leur bien, voire au 20 janvier 2022.

En l’espèce, les époux [B] ont fait assigner le vendeur devant le tribunal judiciaire, par acte d’huissier en date du 20 janvier 2022 .

Les époux [B] ont signé l’acte authentique de vente du bien immobilier le 5 mars 2004, cette date marque le point de départ de la période de neuf année de conservation et de location du bien dans le cadre du dispositif fiscal et de celle de 10 ans à compter de la livraison du bien en 2005, selon l’étude financière non contractuelle que leur a fourni la société IBF France.

La date à laquelle les époux [B] disposaient de toutes les informations leur permettant d’agir en intégrant le prix de revente se situe donc à l’issue de la projection non contractuelle à compter de la livraison du bien en 2005.

Il en résulte que le délai de prescription en responsabilité délictuelle des époux [B] à l’encontre de la société Edelis a commencé à courir à compter de 2015, au terme de la projection. Les époux [B] devaient assigner le vendeur au plus tard en 2020.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée par substitution de motifs en ce qu’elle a déclaré les demandes irrecevables comme étant prescrites.

Sur les frais de procédure

En considération de la confirmation intervenue sur la fin de non recevoir, la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

Il paraît équitable d’allouer à chacune des deux parties intimées la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] seront condamnés aux dépens d’appel conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] à payer à la société Edelis la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum Monsieur [Z] [I] [B] et Madame [T] [F] épouse [B] à payer à la société la société IBF France la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute Monsieur et Madame [B] de l’ensemble de leurs demandes.

Les condamner aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Michael Gabay et Maître Alexandra Seizova conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

S.MOLLÉ C.SIMON ROSSENTHAL