Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09314 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZ2W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 20/00613

APPELANTE

S.A.R.L. CABINET PORTLAND

RCS B533 236 386

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205

INTIMEE

Madame [J] [Z] [O] [S]

née le 20 août 1962 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Etienne RIONDET de la SELEURL RIONDET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2014, Madame [J] [Z] [O] [S] a confié à la société Cabinet Portland la gestion locative de sa maison sise [Adresse 2].

Le 18 janvier 2014, la société Cabinet Portland a signé, en qualité de mandataire de Madame [S], un contrat de bail avec Monsieur et Madame [U] prévoyant un loyer mensuel de 1.976 euros, outre 24 euros de provisions sur charges.

A partir du mois d’avril 2016, les loyers n’ont plus été payés par les locataires.

Le 18 août 2016, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été adressé aux locataires pour avoir paiement de la somme de 8.222,33 euros.

Par acte d’huissier du 6 mars 2018, la société Cabinet Portland a fait assigner Monsieur et Madame [U] devant le tribunal d’instance du Raincy pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des intéressés et leur condamnation à payer 44.286,54 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2018.

Par jugement du 2 juillet 2018, le tribunal l’a déclarée irrecevable en son action au motif qu’elle se présentait comme venant aux droits de Madame [S] alors qu’elle n’était pas propriétaire de la maison louée.

Monsieur et Madame [U] ont quitté les lieux dans le courant de l’année 2018 et Madame [S] n’a pas recouvré l’arriéré locatif.

Parallèlement, la société Cabinet Portland a contracté une police d’assurance comportant notamment une garantie loyers impayés auprès de la société Solly Azar. Puis, le 1er octobre 2014, après résiliation de cette police d’assurance, elle en a contracté une nouvelle auprès de la société Sada assurances. Par l’intermédiaire de son courtier d’assurance, elle a sollicité de la société Sada une indemnité pour perte de loyers mais s’est vu opposer un refus au motif que le loyer prévu au bail était de plus de 1.500 euros par mois, ce qui constituait une clause d’exclusion de garantie contractuelle.

Par acte d’huissier du 20 décembre 2019, Madame [S] a fait assigner les sociétés Cabinet Portland et Sada assurances devant le tribunal judiciaire de Créteil pour obtenir, selon ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 juillet 2021:

— la condamnation de la société Cabinet Portland à lui payer la somme de 60.609,68 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation in solidum des sociétés Portland et Sada assurances au paiement des loyers impayés dans le cadre de la police d’assurance souscrite auprès de la société Sada assurances,

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement 'réputé contradictoire’ entrepris du 15 février 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a ainsi statué :

Déclare Madame [J] [Z] [O] [S] irrecevable en son action à l’encontre de la société Sada,

La reçoit en son action à l’encontre de la société Cabinet Portland,

Condamne la société Cabinet Portland à payer à Madame [J] [Z] [O] [S] la somme de 54.429,19 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la société Cabinet Portland à payer à Madame [J] [Z] [O] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Cabinet Portland de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [J] [Z] [O] [S] à payer à la société Sada la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Cabinet Portland aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 10 mai 2022 par la SARL Cabinet Portland,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 janvier 2023 par lesquelles la SARL Cabinet Portland demande à la cour de :

RECEVOIR le Cabinet PORTLAND en son appel et le DECLARER bien fondé.

REFORMER la décision rendue le 15 FEVRIER 2022, en ce qu’elle a :

Reçu Madame [S] en son action à l’encontre de la société Cabinet Portland,

Condamné la société Cabinet Portland à payer à Madame [J] [Z] [O] [S] la somme de 54.429,19 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamné la société Cabinet Portland à payer à Madame [J] [Z] [O] [S] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté la société Cabinet Portland de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Madame [J] [Z] [O] [S] à payer à la société Sada la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Cabinet Portland aux dépens

STATUANT A NOUVEAU,

DEBOUTER Mme [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre du CABINET PORTLAND en ce qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une faute contractuelle de son gérant des biens qui serait la cause exclusive de sa perte de chance de percevoir les loyers arriérés dus au départ des locataires,

SUBSIDIAIREMENT,

JUGER que la chance perdue par Mme [S] n’est pas irréversible puisqu’elle n’a pas tenté de recouvrer son arriéré à l’encontre de ses locataires largement solvables au jour de la signature du bail et qu’au visa de la jurisprudence sur la perte de chance, compte tenu de l’aléa inhérent à toute mise sur le marché locatif, au jeu des assurances GLI au gré de leur faculté de résiliation unilatérale et des prélèvements sociaux et fiscaux qui affectent les revenus locatifs, l’évaluation de la chance perdue ne pourra qu’être significativement minorée sur une base initiale 'de à’ 26.000 €.

DEBOUTER Madame [S] de l’ensemble du surplus de ses demandes

CONDAMNER Mme [S] à verser au CABINET PORTLAND la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 CPC,

CONDAMNER Mme [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 février 2023 au terme desquelles Mme [J] [Z] [S] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Cabinet PORTLAND

JUGER que la faute de la société Cabinet PORTLAND est de nature contractuelle

INFIRMER le jugement en ce qu’il a limité la condamnation du Cabinet PORTLAND au profit de Madame [S] à la somme de 54.429,19 € à titre de dommages et intérêts ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné le Cabinet PORTLAND à payer à Madame [S] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté le Cabinet PORTLAND de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné le Cabinet PORTLAND aux dépens ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNER la société Cabinet PORTLAND à verser à Madame [S] la somme de 60.609,68 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER la société Cabinet PORTLAND à payer à Madame [S] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER la société Cabinet PORTLAND en tous les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la demande principale de dommages et intérêts formée par Mme [S] à l’égard de sa mandataire

La SARL Cabinet Portland fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée à payer à Mme [S] la somme de 54.429,19 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à la totalité de l’arriéré locatif des époux [U] arrêté au 1er août 2018. Elle fait valoir que Mme [S] ne peut réclamer que son mandataire garantisse les obligations de son locataire ou de l’assureur garantie de loyers impayés, et affirme qu’elle a accompli toutes les diligences requises en retrouvant une garantie qui acceptait de couvrir le risque représenté par des locataires déjà en place, qu’elle a fait délivrer un commandement de payer dans les 3 mois du premier impayé, qu’il ne peut lui être reproché la faute commise par l’avocat, et qu’elle a conservé à sa charge tous les frais de ladite procédure. Elle ajoute que la compagnie Sada a opposé un refus de garantie non justifié.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle ne saurait être tenue que de la seule perte de chance de percevoir le montant des loyers de la part des locataires ou de l’assureur, de sorte que la cour devra minorer significativement, au titre de l’aléa et d’un recouvrement toujours possible, les dommages et intérêts sur une base qui ne saurait excéder 26000 euros, afin de tenir compte des honoraires de gestion du mandataire, des cotisations d’assurance sur les sommes collectées, des prélèvements sociaux et du taux d’imposition fiscale.

Mme [S], formant appel incident, sollicite que la SARL Cabinet Portland soit condamnée au paiement de la somme de 60.609,68 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2018, date à laquelle elle affirme avoir repris les lieux.

Elle fait valoir que son mandataire a commis des fautes dans sa gestion : en ne veillant pas à la régularité de la procédure conduite par l’avocat choisi ; en ne cherchant pas à mettre en jeu la garantie des loyers souscrite auprès de la compagnie Sada ; subsidiairement, en omettant de l’informer dans le cadre de son devoir de conseil sur le fait que la garantie offerte allait être modifiée et réduite à la baisse dès lors que le loyer était supérieur à 1500 euros. Elle soutient que la perte de chance ne peut recevoir application en l’espèce, en ce que, si le mandataire avait actionné la compagnie d’assurances, 'il n’y a aucune raison pour que la police ne soit pas mobilisée convenablement’ . Elle affirme que les honoraires de gestion n’ont pas à être défalqués, alors que la gestion a été déplorable, pas plus que les cotisations d’assurance, réglées en pure perte, tandis qu’elle affirme qu’elle n’était pas imposable, les seuls revenus qu’elle percevait étant, outre l’AAH, les revenus issus de ladite location.

Selon l’article 1992 du code civil, 'le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire'.

Il résulte de cet article qu’un mandataire professionnel en matière de location immobilière est tenu d’un devoir d’information et de conseil envers son mandant.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (Civ. 1re , 16 juillet 1998, n°96-15.380).

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la SARL Cabinet Portland a informé Mme [S] par courrier du 23 septembre 2014 que l’assureur Solly Azar allait résilier le contrat d’assurances loyers impayés à compter du 1er octobre 2014, et qu’elle recherchait 'en urgence une assurance avec les mêmes prestations', mais que 'le meilleur taux proposé aux mêmes conditions est à 3,20% TTC au lieu des 2,80% TTC actuel'.

Toutefois, la SARL Cabinet Portland ne justifie pas avoir informé Mme [S] de la souscription du contrat d’assurance avec la SA Sada assurances, ni, surtout, des dispositions spéciales dudit contrat stipulant au paragraphe '2.9 Exclusions’ que 'le contrat ne garantit pas le non-paiement des loyers dont le montant mensuel excède 1500 euros charges et taxes comprises'.

C’est dès lors par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré qu’en n’informant pas Mme [S] de la souscription de ce nouveau contrat d’assurance, la SARL Cabinet Portland avait failli à son devoir d’information et de conseil.

Il a exactement considéré que cette faute du mandataire avait causé un préjudice à Mme [S] dans la mesure où elle l’avait privée de la possibilité d’exiger la conclusion d’un contrat prévoyant la garantie des loyers impayés quel que soit le montant du loyer, ou de contracter elle-même une police d’assurance de ce type.

La cour ajoute que ce préjudice est d’autant plus avéré en l’espèce que le précédent contrat Solly Azar lui procurait une garantie loyers impayés sans limitation de durée pour un montant de 2000 euros par mois, dans le cadre d’un plafond global de garantie de 80.000 euros, garantie dont elle a perdu le bénéfice avec la souscription du nouveau contrat Sada Assurances.

Toutefois, ce préjudice consiste en la perte de chance d’obtenir le bénéfice de la garantie des loyers impayés, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il en résulte que le préjudice ne saurait équivaloir à la totalité de la dette locative, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge. Compte tenu de la probabilité élevée pour Mme [S] d’avoir bénéficié de la garantie loyers impayés en souscrivant un autre contrat si l’exclusion de garantie opposée par la SA Sada assurances avait été portée à sa connaissance, il convient de fixer la perte de chance à 90% du montant de l’arriéré locatif.

Il ne saurait être déduit de ce montant les honoraires du cabinet Portland, dès lors que celui-ci a commis un manquement fautif, pas plus que les cotisations d’assurance dès lors que le taux de l’assurance sans exclusion de garantie qui aurait été souscrite n’est pas connu ; quant aux prélèvements sociaux et au taux d’imposition fiscale, le seul extrait du site 'Boursorama’ produit par l’appelante ne permet pas de déterminer quels prélèvements auraient été pratiqués en l’espèce.

Par ailleurs, Mme [S], qui soutient comme devant le premier juge que les époux [U] auraient quitté les lieux au mois d’octobre 2018, n’en rapporte pas la preuve par les pièces produites, les factures de souscription d’eau et d’électricité à son nom postérieurement à cette date ne prouvant pas que les lieux ne lui auraient été restitués qu’au 1er octobre 2018, alors que la SARL Cabinet Portland a arrêté le décompte locatif à la date du 1er août 2018, échéance d’août incluse.

En conséquence, il convient de chiffrer le montant des dommages et intérêts dus par la SARL Cabinet Portland à Mme [S] à la somme de :

90% x 54.429,19 = 49.986,27 euros,

infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

La SARL Cabinet Portland, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la société Cabinet Portland à payer à Mme [J] [Z] [O] [S] la somme de 54.429,19 euros à titre de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau sur ce seul chef de dispositif infirmé,

Condamne la SARL Cabinet Portland à payer à Mme [J] [Z] [O] [S] la somme de

49.986,27 euros à titre de dommages et intérêts,

Et y ajoutant,

Condamne la SARL Cabinet Portland à payer à Mme [J] [Z] [O] [S] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne la SARL Cabinet Portland aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président