Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04555 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJBQB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Novembre 2023 -Président du TJ de Paris – RG n° 23/57582

APPELANTE

S.A.R.L. OROMIA BAL’OO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric COUFFIN, avocat au barreau de PARIS, toque : U03

Ayant pour avocat plaidant M^e Arnaud KPONDJO, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. SCI 38 RM, RCS de Paris sous le n°910 842 228, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/O M. [R] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe WILHELM de la SELEURL CHRISTOPHE WILHELM, avocat au barreau de PARIS, toque : E1975

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2024, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2023, la société SCI 38 RM a donné à bail commercial à la société Oromia Bal’oo des locaux situés [Adresse 3] à Paris (75019).

Le 11 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, d’avoir à payer la somme de 8.050 euros représentant un arriéré de loyers et charges.

Par acte du 11 octobre 2023, la société SCI 38 RM a fait assigner la société Oromia Bal’oo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 1er février 2023, consenti par la société SCI 38 RM à la société Oromia Bal’oo pour les locaux sis [Adresse 3], est acquise depuis le 11 août 2023 ;

constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

ordonner l’expulsion de la société Oromia Bal’oo, et de tous occupants de son chef de l’immeuble des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin, avec le concours de le force publique et l’assistance d’un serrurier ;

ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;

condamner la société Oromia Bal’oo, à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 8.050 euros ;

condamner la société Oromia Bal’oo au paiement d’une indemnité de résiliation égale au montant du dépôt de garantie détenu par lui et ordonner la compensation entre cette indemnité et le montant du dépôt de garantie,

condamner la société Oromia Bal’oo au paiement d’une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant du loyer actuel, à compte de la résolution du bail jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;

condamner la société Oromia Bal’oo au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Oromia Bal’oo n’a pas comparu.

Par ordonnance réputée contradictoire du 22 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant à la date du 11 aout 2023,

ordonné l’expulsion de la société Oromia Bal’oo et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 3] à [Localité 6], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner la société Oromia Bal’oo à payer à la société SCI 38 RM la somme de 8.050 euros à titre de provision, à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de juin 2023 compris,

condamné la société Oromia Bal’oo à payer à la société SCI 38 RM une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l’indemnité de résiliation égale au montant du dépôt de garantie,

condamné la société Oromia Bal’oo à payer à la société SCI 38 RM la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Oromia Bal’oo aux dépens,

dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande.

Par déclaration du 28 février 2024, la société Oromia Bal’oo a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 25 avril 2024 elle demande, au visa des articles 834 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, de :

infirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation et sur la demande en paiement de l’indemnité e résiliation égale au montant du dépôt de garantie,

Puis statuant à nouveau :

A titre principal :

Sur la forme,

dire qu’il n’y a pas lieu à référé,

Sur le fond,

constater le paiement de la somme de 35.000 euros par la société Oromia Bal’oo,

constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

constater par conséquent la nullité de l’expulsion réalisée par la SCI 38 RM,

condamner la SCI 38 RM à la somme de 150.000 euros en réparation des préjudices subis par la société Oromia Bal’oo,

A titre subsidiaire :

reporter dans un délai de deux ans le paiement des dettes locatives échues sous réserve des contestations ultérieures,

faire cesser les éventuelles majorations d’intérêts ou les pénalités sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

En tout état de cause :

condamner la société SCI 38 RM à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 06 mai 2024, la société SCI 38 RM demande, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, L145-41 alinéa 1er du code de commerce, L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 1er février 2023, consenti par la société SCI 38 RM à la société Oromia Bal’oo pour les locaux sis [Adresse 3], est acquise depuis le 11 août 2023 ;

constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

ordonner l’expulsion de la société Oromia Bal’oo, et de tous occupants de son chef de l’immeuble des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;

condamner la société Oromia Bal’oo, à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 8.050 euros ;

condamner la société Oromia Bal’oo au paiement d’une indemnité de résiliation égale au montant du dépôt de garantie détenu par lui et ordonner compensation entre cette indemnité et le montant du dépôt de garantie,

condamner la société Oromia Bal’oo au paiement d’une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant du loyer actuel, à compter de la résolution du bail jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;

condamner la société Oromia Bal’oo au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2024.

SUR CE, LA COUR

L’appelante sollicite d’abord la réformation de la décision de première instance aux motifs suivants :

— l’assignation était irrégulière pour avoir été signifiée à une mauvaise adresse : l’ancienne adresse de son siège social qu’elle avait omis de rectifier au RCS, au lieu de l’adresse des lieux loués,

— à la date de l’assignation et de la décision du premier juge, la société Oromia Bal’oo avait été radiée du registre du commerce et des sociétés et ne pouvait donc être représentée par son gérant,

— il est écrit dans l’ordonnance « après avoir entendu les conseils des parties », ce qui constitue une dénaturation des faits et de la procédure alors que la société Oromia Bal’oo n’était pas représentée, le premier juge ayant ainsi violé l’article 14 du code de procédure civile qui dispose que « Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée », la signification à une mauvaise adresse équivalant à une absence de signification.

L’appelante paraît ainsi contester la validité de l’assignation introductive d’instance et de la saisine du premier juge, sans cependant en tirer les bonnes conséquences juridiques à savoir la nullité de l’assignation et par voie de conséquence la nullité de l’ordonnance rendue, ne formulant aucune prétention en ce sens. Le moyen soulevé est inopérant en ce qu’il n’est pas de nature à conduire la cour à dire n’y avoir lieu à référé sur la forme comme il est demandé au dispositif des conclusions de l’appelante.

La société Oromia Bal’oo est aussi mal fondée à soutenir que son gérant n’avait pas la capacité à la représenter, alors que comme le relève l’intimée, la radiation de la société Oromia Bal’oo du registre du commerce et des sociétés, effectuée en application de l’article R 123-136 du code de commerce comme il ressort de l’extrait Kbis versé au débat, est une sanction administrative qui n’entraîne pas la disparition de la personnalité morale de la société, et qui n’a pas pour effet de mettre fin aux fonctions de son gérant (Com., 4 mars 2020, pourvoi n° 19-10.501).

Enfin, l’appelante est mal fondée à invoquer une dénaturation des faits et de la procédure par le premier juge du fait de l’apposition en préambule de sa décision de la formule type « Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties », alors que la décision précise bien en son corps que la société Oromia Bal’oo, citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat, et qu’elle a exactement qualifié l’ordonnance de réputée contradictoire.

L’appelante soutient ensuite, sur le fond du référé, qu’à la date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire elle était à jour de ses loyers, de sorte que cette clause n’a pu jouer, exposant avoir effectué un paiement de 35.000 euros comme le démontre l’attestation d’un témoin.

Un simple témoignage ne saurait cependant suffire à faire la preuve du paiement invoqué.

Aucun justificatif de paiement n’est produit tel que des documents bancaires ou quittances.

Le paiement allégué ne constitue donc pas une contestation sérieuse à la délivrance du commandement de payer la somme de 8.050 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés d’avril à juin 2023, auquel est annexé un décompte détaillé propre à mettre le preneur en mesure de comprendre et vérifier la somme réclamée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire faute de régularisation de la dette dans le mois de la délivrance du commandement, avec toutes conséquences de droit, et condamné la société Oromia Bal’oo au paiement d’une provision de 8.050 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de juin 2023 compris.

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes de la société bailleresse au titre de l’indemnité de résiliation égale au dépôt de garantie et de l’indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant du loyer, ces demandes s’analysant en des clauses pénales susceptibles d’être soumises à l’appréciation du juge du fond eu égard à l’avantage excessif qu’elles confèrent au bailleur. La société SCI 38 RM est mal fondée en son appel incident formé de ce chef.

La société Oromia Bal’oo sollicite un report de sa dette de deux ans, faisant valoir qu’elle s’est trouvée dans l’obligation de fermer son établissement depuis le 27 juillet 2023 du fait de la prescription de travaux par l’administration.

Mais outre qu’il ressort d’une lettre de la ville de Paris datée du 27 juillet 2023 que la fermeture de l’établissement de la société Oromia Bal’oo résulte de son fait, à savoir des nuisances olfactives générées par son activité, elle ne produit aucun élément justificatif de sa situation financière, ne démontrant pas son incapacité à solder sa dette locative, ayant au surplus bénéficié d’un long délai de fait puisque sa dette est constituée de loyers et charges arrêtés au mois de juin 2023. La demande de délai de paiement sera rejetée.

L’appelante sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts, qu’elle ne forme d’ailleurs pas à titre provisionnel et qu’elle motive par le fait que la décision de première instance a été obtenue de manière injustifiée suite à une assignation irrégulière, alors que son appel est jugé mal fondé par la cour et que la décision déférée est confirmée en toutes ses dispositions.

Partie perdante, la société Oromia Bal’oo sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel et à payer à la société SCI 38 RM la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Déboute la société Oromia Bal’oo de l’ensemble de ses demandes,

La condamne aux dépens de l’instance d’appel et à payer à la société SCI 38 RM la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE