Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 OCTOBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/14592 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCPCJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/05468

APPELANTE

Madame [L] [N]

née le 07 décembre 1951 à [Localité 7] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

ayant pour avocat plaidant : M^e Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0182 substitué par M^e Valérie JUILLET, SCP BODIN GENTY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0182

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] [Localité 5] représenté par son syndic, la société PARGEST, SARL immatriculée au RCS d’Orléans sous le numéro 440 636 322 prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [H] [P], domicilié en cette qualité audit siège

C/O Société PARGEST

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

ayant pour avocat plaidant : M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0020 substituée par M^e Cécile AUBRY, avocat au barreau de PARIS, toque C : 1731

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

Mme [L] [N] est propriétaire du lot n°105 dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par exploit d’huissier en date du 6 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeub1e sis [Adresse 1] [Localité 5] représenté par son syndic, la société Pargest, a assigné Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, outre les dépens et avec exécution provisoire, sa condamnation à lui payer notamment la somme de 11.381,01euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2019.

Aux termes de ses dernières ses conclusions récapitulatives en date du 22 janvier 2020 le syndical des copropriétaires réactualisait sa créance de charges à la somme de 12.623euros selon décompte arrêté au 1er janvier 2020 appel du premier trimestre 2020 inclus.

Par jugement du 26 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

Condamné Mme [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 12.623,00euros au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au ler janvier 2020 comprenant le premier appel trimestriel de charges, d’emprunts et de travaux de l’année 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2019, date de l’assignation,

Fait droit à la demande de délais de paiement formée par Mme [L] [N],

Autorisé Mme [L] [N] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 520 euros chacune et une 24ème mensualité du solde payable le 15 de chaque mois,

Dit qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à échéance, l’intégralité de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5] sera immédiatement exigible,

Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [L] [N] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Mme [N] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 octobre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 05 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions n°3 notifiées le 17 août 021 par Mme [N], appelante, qui sollicite de la cour :

lnfirmer en toutes ses dispositions le jugement du 26 mai 2020 et, statuant à nouveau :

Décharger Mme [N] de toute condamnation pécuniaire,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] de toutes ses

demandes, fins et prétentions,

Le condamner à payer à Mme [N]:

— la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts

— la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le condamner en tous les dépens d’instance et d’appel qui pourront être recouvrés avec le

bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Par conclusions signifiées le 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, initimé, demande à la cour , au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 24-6 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 1153 du code civil devenu l’article 1231-6 du code civil, et 35, 44, 59 et 61-1 du décret du 17 mars 1967 de :

— confirmer le jugement du 26 mai 2020 du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’il a

condamné Mme [N],

— y ajouter la déchéance du terme des délais de paiement octroyés à la débitrice par la

décision entreprise, qui a été assortie de l’exécution provisoire et signifiée, en l’absence

totale de versement d’une seule échéance,

Ou à défaut,

— réformer le Jugement du 26 mai 2020 en ce qu’il a fait droit à la demande de Mme [N] en lui octroyant des délais de paiement,

— Et en tout état de cause :

— réformer le jugement du 26 mai 2020 en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des

copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et y ajoutant en cause d’appel, condamner Mme [N] à payer la somme totale de 8.000euros au syndicat des copropriétaires par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Et en tant que de besoin :

Déclarer recevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice es qualité, la SARL Pargest,

Le déclarant bien fondé,

Condamner Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], entre les mains de son Syndic en exercice la SARL Pargest :

— une somme de 11.381,01 au titre des charges à payer, représentant au 1er avril 2019 :

o 1 141,51euros au titre du compte charges courantes

o 79,01euros au titre du compte travaux

o 10 137,12euros au titre du compte emprunts

o 23,37euros au titre du fonds de travaux

— sauf à parfaire, soit une somme totale au 17 janvier 2020 de 12.623,00euros, représentant :

o 2 065,61euros au titre du compte charges courantes

o 136,83euros au titre du compte travaux

o 11 527,92euros au titre du compte emprunts

o 71,39euros au titre du fonds travaux

o Déduction faite de versements à hauteur du 1.178,75euros en 2019

— avec intérêts au taux légal :

o à proportion de 12 130,17euros à compter du 3 juillet 2013,

o à proportion de 11 381,01euros à compter de l’assignation

Débouter Mme [N] de ses entières fins, demandes ou prétentions plus amples ou contraires,

Condamner Mme [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorder le

droit prévu par l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Sur la créance de charges du syndicat des copropriétaires:

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En première instance le syndicat des copropriétaires sollicitait la somme de 12.623,00euros au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au ler janvier 2020 comprenant le premier appel trimestriel de charges, d’emprunts et de travaux de l’année 2020.

Faisant valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des prêts contractés par la copropriété ni de la répartition des subventions octroyées à certains copropriétaires au titre notamment des travaux de ravalement portant sur les parties communes générales et ceux du bâtiment B, Mme [N] conteste la réalité de la créance du syndicat des copropriétaires à son égard.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires, soit :

— le relevé de propriété,

— le relevé de compte de charges individuel,

— les procès-verbaux d’assembéle générale des :

*7 novembre 2006

*26 avril 2007

*23 octobre 2007

*8 avril 2008

*11 septembre 2008

*3 juin 2009

*30 juin 2010

*24 novembre 2010

*27 juin 2012

*26 juin 2013

*14 juin 2016

*16 mai 2017

*19 juin 2018,

outre les attestations de non recours correspondantes,

— les appels de fonds adressés à Mme [N] en date des :

*26 avril 2008 (travaux 2008)

*1er octobre 2008 (travaux phase 1 solde)

*21 décembre 2008 (remboursement vente loge)

*26 mai 2010 (travaux régularisation)

*3 avril 2011 (quote-part travaux ravalement)

*12 juillet 2011 (remboursement subventions)

*12 juillet 2011 (travaux cage d’escalier)

*12 juillet 2011 (travaux raccordement Télévision)

*28 décembre 2011 (changement boite aux lettres) page 1

*28 décembre 2011 (changement boite aux lettres) page 2

— le décompte des charges (date, libellé, débit, frais, crédit, solde) du 01er janvier 2008 au 13 octobre 2019

— l’extrait de compte consolidé du 1Er janvier 2019 au 17 janvier 2020 récapitulant les appels de fonds de l’exercice 2019 par catégorie

Concernant les travaux objets des appels de fonds litigieux, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un courriel PACT du 13 mai 2011+ sept tableaux et certificat de fin de travaux

— un tableau de synthèse des subventions de la phase 1, tranche 2 des travaux + 3 pages

de tableaux

— l’annexe « Loi SRU » à la convocation de l’assemblée générale du 27 juin 2012 pour l’approbation définitive des comptes de travaux de ravalement, comprenant le détail

complet des travaux exécutés par les différentes entreprises.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie en pièces n°16 et 17 de son dossier de la souscription par la copropriété de deux emprunts pour préfinancer les travaux de chaque phase :

—  200 000 euros au taux de 5,5%, le 28 juin 2008;

—  360 000 euros au taux de 4,65%, le 29 janvier 2010.

Ainsi, l’assemblée générale du 23 octobre 2007 a autorisé la souscription d’un prêt de 300000euros maximum, au taux de 5,5% sur 10 ans, précisant que «le remboursement du capital et des intérêts sera réparti entre les copropriétaires, conformément au règlement de copropriété (charges par bâtiments, au prorata des montants des travaux décidés précision faite que les copropriétaires qui préféreraient régler leur quote-part immédiatement ne seront pas concernés par les remboursements tel qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 octobre 2007, décision n°10, page 6), ce qui fut voté par mme [N] et tous les copropriétaires présents.

L’assemblée générale du 11 septembre 2008 a autorisé la souscription d’un prêt de 480.000euros maximum au taux de 5,7% sur dix ans, précisant que « les remboursements (en capital et intérêts) de cet emprunt seront répartis entre les copropriétaires conformément au règlement de copropriété (charges spéciales de bâtiments, au prorata des montants des travaux décidés), précisions également faites au procès-verbal de l’assemblée que les copropriétaires qui préféreront régler leur quote-part immédiatement ne seront pas concernés par les remboursements » (décision n°11, page 6), ce qui a été voté par Mme [N] et tous les autres copropriétaires présents.

De surcroît le syndicat des copropriétaires justifie que les travaux subventionnés ont été exigés et pilotés par le Pacte de [Localité 4], mandaté par la ville de [Localité 4], dans le cadre d’une opération de l’amélioration de l’habitat dégradé qui est une action publique et que c’est également le Pacte de [Localité 4] qui a procédé au calcul, à la répartition entres les copropriétaires et au versement auprès du Syndic de copropriété selon délégation signée par les bénéficiaires aux diligences du Pacte qui a instruit lui-même la situation sociale et financière des copropriétaires ; la sommation de communiquer de Mme [N] des attestations des organismes ayant attribué les subventions sera donc purement et simplement rejetée pour être manifestement trop tardive.

Il ressort ainsi de l’ensemble des pièces produites, notamment des procès-verbaux des assemblées successives, que les montants des travaux à réaliser ont été votés au fil de plusieurs assemblées générales, reprenant le détail des sommes imputables à chaque bâtiment et à chaque copropriétaire ; ces montants ont été répartis pour Mme [N], en fonction de ses tantièmes de charges spéciales du bâtiment B (1277/10000) et en charges communes (161/9856) selon les quotes-parts reprises dans les appels de fonds produits en pièces n° 51 à 60.

Or, il apparaît que Mme [N] conteste par simples affirmations les décomptes produits notamment afférents à la répartition des emprunts et leur répartition selon les tantièmes de charges sans verser aux débats aucun élément de nature à justifier de ses dires, alors même qu’il sera rappelé qu’il appartient à chaque partie de produire les pièces à l’appui de ses demandes ou de ses contestations.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments il apparaît que le syndicat des copropriétaires justifie de ce que Mme [N] est redevable de la somme de 12.623euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2020 (1er appel 2020 inclus) ; le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.623,00euros au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au ler janvier 2020 comprenant le premier appel trimestriel de charges, d’emprunts et de travaux de l’année 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2019, date de l’assignation.

Sur la demande en déchéance du terme :

Si le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit ajouté la déchéance du terme des délais de paiement octroyés à la débitrice par la décision dont appel, qui a été assortie de l’exécution provisoire et signifiée en l’absence totale de versement d’une seule échéance, il ressort de la décision du 26 mai 2020 qu’il est bien mentionné en son dispositif 'qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à échéance, l’intégralité de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5] sera immédiatement exigible'.

Il n’est pas contesté en casue d’appel que Mme [N] n’a payé aucune mensualité de l’échéancier qui lui avait été octroyé en première instance.

En l’état le jugement sera confirmé en ce qu’il dit 'qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à échéance, l’intégralité de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 5] sera immédiatement exigible'.

Sur la demande en dommages et intérêts de Mme [N] :

Mme [N] succombant en toutes ses prétentions, sera nécessairement déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [N] de sa demande en dommages et intérêts,

Condamne Mme [N] aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE