RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2024

(n° , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13436 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CICVR

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00209

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 12]

[Localité 28]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185, substitué à l’audience par M^e France CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 18]

[Localité 27]

représentée par M^e François-Charles BERNARD de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R211

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 25]

[Localité 33]

représentée par Madame [Y] [O], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SA Crédit Industriel et Commercial (SA CIC) est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 31] à [Localité 35], sur les parcelles cadastrées section H n°[Cadastre 9], [Cadastre 11] à [Cadastre 13], [Cadastre 21] à [Cadastre 23], [Cadastre 26], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 32], d’une superficie de 4.526 m².

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé d’un pavillon vide et d’un entrepôt à usage de stockage.

La SA CIC a adressé à la commune de [Localité 35] une déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné au prix de 1.500.000 euros.

La commune de [Localité 35] a réceptionné cette déclaration le 10 mai 2022.

L’Établissement Public Foncier d’Île-de-France a exercé son droit de préemption par une décision du 2 août 2022 au prix de 1.000.000 euros, en ce compris une commission d’agence de 144.000 euros.

La SA CIC a refusé cette proposition par courrier reçu le 30 août 2022, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner.

L’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

Par ordonnance rendue le 2 décembre 2022, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 2 février 2023.

Par jugement contradictoire du 6 juillet 2023, le juge de l’expropriation a :

Fixé à la somme de 2.404.022,50 euros (deux millions quatre cent quatre mille vingt-deux euros et cinquante centimes) en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à la SA Crédit Industriel et commercial et situé [Adresse 31] à [Localité 35], sur les parcelles cadastrées section H n°[Cadastre 9], [Cadastre 11] à [Cadastre 13], [Cadastre 21] à [Cadastre 23], [Cadastre 26], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 32] ;

Dit que les frais de commission d’agence due par l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) sont d’un montant de 144.000 euros (cent quarante-quatre mille euros) dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération de préemption ;

Condamné l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) à payer à la SA Crédit industriel et commercial la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) aux dépens ;

Écarté l’exécution provisoire de la présente décision ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

L’EPFIF a interjeté appel du jugement le 25 août 2023 (via RPVA) aux motifs que le jugement a fixé à 2.404.022,50 euros en valeur libre le prix d’aliénation de l’ensemble immobilier à usage d’entrepôt et de pavillon situé [Adresse 31] à [Localité 35] édifié sur les parcelles cadastrées H [Cadastre 9], H [Cadastre 11] à H [Cadastre 13], H [Cadastre 21] à H [Cadastre 23], H [Cadastre 26], H [Cadastre 29], H [Cadastre 30] et H [Cadastre 32], d’une superficie totale de 4.526 m², propriété du Crédit Industriel et Commercial, sur la base d’une valeur unitaire de 1.850 euros/m² libre et d’une surface totale de 221,35 m² pour le pavillon, et sur la base d’une valeur unitaire de 850 euros/m² libre et d’une surface totale de 2.346,50 m² pour l’entrepôt.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1) Déposées au greffe le 23 novembre 2023 par l’EPFIF, notifiées le 29 janvier (AR intimé 30/01/2024 et CGle 05/02/2024) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement en tous les points non contestés dans le présent mémoire d’appel

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 6 juillet 2023 en ce qu’il a :

Fixé à la somme de 2.404.022,50 euros en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à la SA Crédit Industriel et commercial et situé [Adresse 31] à [Localité 35], sur les parcelles cadastrées section H n°[Cadastre 9], [Cadastre 11] à [Cadastre 13], [Cadastre 21] à [Cadastre 23], [Cadastre 26],[Cadastre 29],[Cadastre 30] et [Cadastre 32] ;

Dit que les frais de commission d’agence dus par l’EPFIF sont d’un montant de 144.000 euros dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération de préemption

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Fixer le prix d’aliénation de l’ensemble immobilier à usage d’entrepôt et de pavillon situé [Adresse 31] à [Localité 35], sur les parcelles cadastrées section H n°[Cadastre 9], [Cadastre 11] à [Cadastre 13], [Cadastre 21] à [Cadastre 23], [Cadastre 26],[Cadastre 29],[Cadastre 30] et [Cadastre 32] d’une superficie totale de 4.526 m², propriété du Crédit Industriel et commercial, comme suit :

Méthode d’évaluation : analytique et globale (entrepôt + pavillon)

Surface utile de l’entrepôt : 2.346 m²

Surface habitable du pavillon : 159,10 m²

Valeur retenue pour les entrepôts : 672 euros/m²

Valeur retenue pour le pavillon : 1.400 euros/m²

Situation : libre de toute occupation

Soit: (2.346 m² x 672 euros) + (159,10 m² x 1.400 euros) 1.799.252 euros arrondi à 1.800.000 euros

Écarter l’exécution provisoire

Rejeter les prétentions de la Société Crédit industriel et commercial

Condamner la Société Crédit industriel et commercial à verser la somme de 3.000 euros à l’EPFIF sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la Société Crédit industriel et commercial aux entiers dépens d’appel

2) Adressées au greffe le 12 mars 2024 par la SA CIC, intimée et appelante incidente, notifiées le 25 mars 2024 (AR appelant 26/03/2024 et CG non retourné) et aux termes desquelles, il est demandé à la Cour de :

Rejeter les prétentions de l’EPFIF et le débouter de son appel

Recevoir la Société Crédit industriel et commercial en son appel incident

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé le prix de la préemption de l’entrepôt et du pavillon à la somme de 2.404.022,50 euros et en ce qu’il laisse à la charge l’EPFIF les frais d’agence du fait de sa substitution à l’acquéreur évincé

Fixer le prix du reliquat de terrain (parcelle cadastrée n°[Cadastre 22], [Cadastre 23] et [Cadastre 30]) à la somme de 1.162.320 euros

Condamner l’EPFIF à verser une somme de 10.000 euros à la Société Crédit industriel et commercial sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

Ordonner l’exécution provisoire,

3) Adressées au greffe le 3 mai 2024 par le Commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, notifiées le 10 mai 2024 ( AR appelant 13/05/2024 et intimée le 13/05/2024) aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix d’aliénation à 2.404.022,50 euros soit [(850 euros x 2.346,50 m²)+ (1.850 x 221,35 m²)], mais demande l’infirmation de ce jugement concernant la valeur de la commission d’agence qui dépend du prix fixé par le juge.

4) Adressées au greffe le 3 juin 2024 par l’EPFIF, notifiées le 10 juin 2024 (AR intimé 12/06/2024 et CG 13/06/2024) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement en tous les points non contestés dans le présent mémoire d’appel

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 6 juillet 2023 en ce qu’il a :

Fixé à la somme de 2.404.022,50 euros en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à la SA Crédit Industriel et commercial et situé [Adresse 31] à [Localité 35], sur les parcelles cadastrées section H n°[Cadastre 9], [Cadastre 11] à [Cadastre 13], [Cadastre 21] à [Cadastre 23], [Cadastre 26],[Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 32] ;

Dit que les frais de commission d’agence dus par L’EPFIF sont d’un montant de 144.000 euros dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération de préemption ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Fixer le prix d’aliénation de l’ensemble immobilier à usage d’entrepôt et de pavillon situé [Adresse 31] à [Localité 35], sur les parcelles cadastrées section H n°[Cadastre 9], [Cadastre 11] à [Cadastre 13], [Cadastre 21] à [Cadastre 23], [Cadastre 26],[Cadastre 29],[Cadastre 30] et [Cadastre 32] d’une superficie totale de 4.526 m², propriété du Crédit Industriel et commercial, comme suit : Méthode d’évaluation : analytique et globale (entrepôt + pavillon)

Surface utile de l’entrepôt : 2.346 m²

Surface habitable du pavillon : 159,10 m²

Valeur retenue pour les entrepôts : 672 euros/m²

Valeur retenue pour le pavillon : 1.400 euros/m²

Situation : libre de toute occupation

Soit : (2.346 m² x 672 euros) + (159,10 m² x 1.400 euros) 1.799.252 euros arrondi à 1.800.000 euros

— Écarter l’exécution provisoire

— Déclarer que la Société Crédit Industriel et commercial ne l’a pas saisie dans les délais pour ce faire de conclusions par lesquelles, au sein du dispositif, elle sollicite l’infirmation ou l’annulation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de fixation d’un prix pour la partie de terrain non bâtie ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de fixation d’un prix pour la partie de terrain non bâtie

En tout état de cause

— Rejeter les prétentions de la Société Crédit industriel et commercial

— Condamner la Société Crédit industriel et commercial à verser la sommer de 3.000 euros à l’EPFIF sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la Société Crédit industriel et commercial aux entiers dépens d’appel.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’EPFIF expose que :

Sur l’absence de demande d’infirmation ou d’annulation du jugement, il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement (Cass. 2ème civ., 17 septembre 2020, n°18-23.626 ; confirmé par 3 février 2022 n°20-19.753, 9 juin 2022 n°20-22.588, 30 juin 2022 n°21-14.903). Le dispositif des conclusions d’appel incident de la SA CIC ne répond pas à la jurisprudence et aux textes susvisés, la cour sera donc contrainte de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de fixation d’un prix du reliquat de terrain. En outre, et en vertu des dispositions de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, il est de jurisprudence constante que les mémoires complémentaires notifiées après le dépôt du mémoire d’appel ne peuvent contenir de demandes nouvelles (Cass. 3ème civ., 2 février 2017, n°15-26.478).

Subsidiairement, sur la confirmation du rejet de fixation d’un prix sur la partie du terrain non bâtie, la CIC demande la fixation d’un prix au motif que le terrain non bâti serait constructible et important. Or, contrairement aux prétentions de la CIC, le reliquat de terrain de 1.970m² est enclavé et donc inconstructible. De plus, il se situe en zone UP N°8 du PLU ce qui le rend inconstructible en raison des bâtis déjà implantés sur son unité foncière. Les découpages cadastraux proposés par la préemptée pour retenir le reliquat de terrain aboutissent à rendre l’entrepôt inaccessible. Enfin, il existe un lien étroit entre le bâti et le terrain, qui ne saurait donc être évalué de manière distincte. En effet, et comme relevé dans le jugement, l’existence d’un terrain à côté de l’entrepôt est indispensable pour permettre la circulation, le stationnement et le chargement ou déchargement des camions, sans lesquels l’entrepôt serait privé de sa destination commerciale.

Sur la description et la consistance du bien, il est situé entre deux voies ferrées à l’est de [Localité 35] dans un quartier essentiellement composé d’entrepôts, à 600m du RER E et à proximité immédiate des autoroutes A3 et A86.

L’entrepôt possède de très grands espaces répartis sur plusieurs niveaux, avec sous-sol partiel brut, bureaux, de nombreux accès extérieurs. Le surplus du terrain représente une dalle de béton en mauvais état et un jardin arboré cachant les habitations. La surface utile de 2.346m² (pièce adverse n°4) sera retenue.

Le pavillon possède un jardin sur rue accessible uniquement par l’extérieur et en état de friche, et un sous-sol avec garage. Le bien est en mauvais état d’entretien et devra être entièrement rénové. La surface habitable retenue sera de 159.10m² (pièce adverse n°4).

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme, il ressort des article L.213-4 du code de l’urbanisme et L.322-2 du code de l’expropriation que la date de référence doit être fixée au 04 février 2022 . Le juge de première instance a retenu la date du 24 mai 2022 proposée par la préemptée et le commissaire du Gouvernement sans chercher à vérifier si la modification du PLUi survenue à cette date avait bien modifié ou délimité la zone dans laquelle se situe le bien de l’espèce. En tout état de cause, le bien se situait tout de même en zone UP No 8 à la date de cette modification.

Sur la superficie du pavillon, la CIC a produit un mesurage à la suite du transport sur les lieux. Ce mesurage indique les surfaces de plancher et les surface utiles/habitables. La surface plancher sera écartée afin de permettre la comparaison avec les termes versés par les parties. S’agissant du pavillon, le géomètre arrive à une surface de 283,60m² en prenant en compte le sous-sol et les combles non aménagés. En soustrayant ces surfaces, on arrive à une surface habitable de 159,10m². Le tribunal a retenu la surface utile, qui est de 221,35m², au motif que les termes de comparaison versés étaient majoritairement exprimés en surface utile. Or la nature des surfaces des termes versés par l’expropriée n’est pas précisée. La cour retiendra donc la surface utile ou habitable du bien en fonction des termes de référence qu’elle retiendra, à l’exception de ceux proposés par la préemptée.

Sur la superficie de l’entrepôt, le mesurage réalisé retient une surface utile totale de 3.038m² comprenant les surfaces de sous-sol et de mezzanines. Or, ces surfaces représentent des annexes pour lesquelles seule la moitié de la surface doit être retenue dans la surface utile. Il sera donc retenu une surface utile de 2.346m² pour l’entrepôt.

Sur les termes de comparaison de l’EPFIF, l’EPFIF verse un terme situé dans la même rue, à 120m de distance et portant sur un immeuble similaire de type entrepôt pour un prix unitaire de 672 euros/m². Le pavillon, en très mauvais état et sous l’autoroute, est en réalité attaché au local d’activité. Il sera donc retenu une décote de 60% par rapport aux prix de pavillons du secteur. En ce sens, l’EPFIF a versé en première instance un terme issu d’un jugement rendu par le juge de l’expropriation de Bobigny. Bien qu’aucune demande de communication n’ait eu lieu, ce terme a cependant été rejeté au motif qu’il n’aurait pas été versé au débat ou détaillé et ne permettait pas de savoir sur quelle valeur unitaire l’EPFIF s’appuyait. La cour infirmera le jugement sur ce point, car un tribunal doit avoir connaissance de sa propre jurisprudence. Surtout que le même juge a jugé recevables des références de la préemptée et du commissaire du Gouvernement en dépit de l’absence de production des actes de vente. Le jugement versé en référence par l’EPFIF fixe le prix du pavillon voisin, en bon état, à 3.450 euros/m². L’offre de l’EPFIF d’un montant de 1.400 euros/m² pour la partie pavillon (3.450 euros x 0.4) est donc justifiée.

La CIC prétend qu’un abattement de 60% ne serait pas justifié. Il l’est pourtant par la vétusté du bien, la présence d’un entrepôt vendu ensemble sur la même unité foncière et la différence de surface avec les termes retenus en première instance, la valeur métrique d’un bien étant inversement proportionnelle à sa superficie. Le premier juge n’a pas tenu compte de ces critiques et a prétendu que l’EPFIF sollicitait un abattement de 60% pour la seule vétusté du bien.

Sur le prix fixé en première instance sur la base des références de CIC et du commissaire du Gouvernement, et contrairement à ce qu’affirme le premier juge, ces références ne sont pas complètes. La date de la formalité, nécessaire pour retrouver l’acte de vente auprès du service de la publicité foncière, n’est pas indiquée. Le fait que les références soient issues de DVF ne signifie pas qu’elles sont exactes. Aucune information de ce site ne porte sur les modalités des transactions, critère exigé par la jurisprudence (Cass., 3ème civ., 19 mars 2020, n°19-11.463). Les références produites par les parties adverses ne sont donc pas recevables.

S’agissant de l’évaluation de l’entrepôt et du pavillon, et à supposer même que les références des parties adverses soient recevables, celles-ci ne sont pas comparables au bien de l’espèce. Plusieurs références de la CIC sont antérieures à l’année 2018. Les surfaces d’entrepôt et de pavillons sont trop différentes et une référence ne précise même pas la surface utile du bien (terme n°3 de CIC). Les références sont situées dans des secteurs bien plus attractifs et des environnements incomparables avec celui du bien préempté (bordure de routes et voies ferrées). Le tribunal a retenu une référence de 451m² de la CIC pour l’entrepôt, ainsi qu’une de 5.134m² du commissaire du Gouvernement.

Concernant l’entrepôt, le premier juge a prétendu que le bien préempté était bien desservi car situé à proximité immédiate du RER et des autoroutes, alors que ces voies surplombent ou encerclent le bien sans le desservir, et créent un environnement bruyant, peu attrayant et enclavent le bien. L’état correct de l’entrepôt ne constitue pas un élément de plus-value, car les termes de référence sont dans un état similaire. La moyenne des cinq termes de référence sur lesquels se base le jugement ne saurait donc être retenue.

Concernant le pavillon, les références de la CIC, outre leur absence de précision, portent sur des biens de surface plus petite et ne partagent pas leur terrain avec un entrepôt. Dans son évaluation, le commissaire du Gouvernement prend en considération la vétusté du pavillon mais pas les autres critères de moins-value. Selon le tribunal, l’ensemble des éléments de moins-value précédemment exposés justifie seulement l’application d’un abattement de 10%. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la commission d’agence, le tribunal a dit que les frais dus par l’EPFIF sont d’un montant de 144.000 euros dans l’hypothèse de la réalisation de l’opération. Or la préemptrice n’est tenue de prendre en charge la rémunération des intermédiaires que lorsque cela incombe à l’acquéreur auquel elle se substitue (Cass., 3ème civ., 26 septembre 2007, n°06-17.337). Le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour déterminer le prix de la commission ni condamner la préemptrice à la payer (Cass. 3ème civ, 09 juillet 2020, n°19-19.310) mais seulement pour déterminer en fonction des informations de la DIA si une telle charge incombe à la préemptrice (3ème civ., 14 décembre 2017, n°16-20.150). Le premier juge n’était donc pas amené à se prononcer sur la commission d’agence, son débiteur ou son montant. Cela est susceptible d’empêcher un éventuel recours futur en contestation de la régularité de la commission ou de son prix. La cour infirmera le jugement sur ce point.

Sur l’exécution provisoire, demandée par l’appelante, il ressort des articles 514-1 du code civil, L.213-7 al. 2 et L.213-14 du code de l’urbanisme que l’exécution provisoire est incompatible avec la préemption. L’autorité préemptrice ne peut avoir à payer le prix d’aliénation au seul motif que le jugement, qui ne vaut pas acte authentique, ait été rendu. L’exécution provisoire sera donc écartée.

La SA CIC rétorque que :

Sur la situation du bien. Le bien consiste en douze parcelles cadastrales de 4.526 m². L’unité foncière est composée d’un pavillon à usage d’habitation d’une surface habitable de 283,6 m², d’un entrepôt d’une surface utile de 3.038 m², et pour le surplus de terrains non bâtis de 2.600 m² correspondant à un terrain nu, dallé ou engazonné. Il est situé dans un quartier bordé par la ligne du RER E. Les parcelles sont situées à proximité des autoroutes A3 et A86, de la gare RER [Localité 35] et de la gare RER de [Localité 34]. Le bien est libre de toute occupation.

Sur la situation d’urbanisme. La parcelle est sise en zone Up n°8 du PLU intercommunal, correspondant aux secteurs d’activités tertiaires et hôtelières. Le PLUI Est Ensemble a été approuvé par délibération du conseil de territoire du 4 février 2020, cependant il ne s’agit pas de la dernière version. En effet la plus récente des modifications du PLUI est intervenue par délibération du 24 mai 2022. Ainsi, la date de référence est le 24 mai 2022.

Sur le reliquat du terrain. Il doit être qualifié de terrain à bâtir dès lors, qu’à la date de référence il était situé dans un secteur constructible et était desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et un réseau d’assainissement. Ainsi, la partie du terrain nu de l’unité foncière préemptée n’est ni enclavée, ni inconstructible (contrairement à ce qu’ont prétendu l’EPFIF et le Commissaire du gouvernement en première instance). En effet, le fait que le hangar dispose de multiples entrées n’a aucun impact sur l’inconstructibilité prétendue des lieux. Davantage, il existe des possibilités de construire sur ce reliquat de terrain (seule la construction de logement est interdite et non pas les hébergements, les activités de services, commerces, équipements d’intérêt collectif et services publics). Enfin, rien ne conditionne la qualification de terrain à bâtir ou l’indemnisation d’un reliquat de terrain à une constructibilité uniquement à usage de logement.

Sur le débouté de la proposition de fixation de prix par l’EPFIF.

S’agissant des surfaces, l’EPFIF ne conteste pas la surface retenue, en première instance, pour l’entrepôt mais conteste celle retenue pour le pavillon aux motifs qu’il est nécessaire de soustraire les surfaces du sous-sol et des combles non aménagés. Cependant, c’est ce qu’a fait le juge de l’expropriation en ajoutant la moitié de ces surfaces. Il n’y a donc pas d’erreur dans le calcul de la surface utile retenue.

S’agissant du prix retenu pour l’entrepôt, la référence produite par l’EPFIF, en première instance, était insuffisante, obligeant alors le juge de l’expropriation à intégrer dans son calcul cinq références supplémentaires. L’EPFIF soutient que ces références sont irrecevables aux motifs que les références complètes n’ont pas été communiquées, alors que ces références sont issues de la base de donnée DVF ou PATRIM. Davantage, l’EPFIF soutient que certaines références sont trop anciennes pour être prise en compte, que les surfaces ne sont pas comparables et qu’elles sont situées dans des secteurs plus attractifs. Cependant, les références de plus de cinq ans n’ont pas été retenues, les surfaces qui ne sont pas comparables n’ont pas été prises en compte tout comme les biens situés dans un secteur plus attractif. Le juge a donc retenu la valeur en tenant compte du secteur géographique et de l’environnement du bien (à proximité de deux autoroutes et d’une gare ferroviaire).

S’agissant du prix retenu pour le pavillon, l’EPFIF n’est pas fondé à soutenir que l’indemnité d’expropriation doit être calculée sur la base d’un local de 159,10 m². Davantage, il sollicite l’infirmation du jugement aux motifs que le juge de l’expropriation a rejeté l’une de ses références alors que le prix correspond à la moyenne des références retenues. L’EPFIF soutient que ces références sont irrecevables aux motifs que les références complètes n’ont pas été communiquées alors que ces références sont issues de la base de donnée DVF ou PATRIM. Enfin, tout comme pour l’entrepôt, l’EPFIF soutient que certaines références sont trop anciennes pour être prise en compte, que les surfaces ne sont pas comparables et qu’elles sont situées dans des secteurs plus attractifs. Cependant, les références de plus de cinq ans n’ont pas été retenues, les surfaces qui ne sont pas comparables n’ont pas été prises en compte tout comme les biens situés dans un secteur plus attractif. Le juge a donc retenu la valeur en tenant compte du secteur géographique et de l’environnement du bien (à proximité de deux autoroutes et d’une gare ferroviaire). Le juge a donc retenu la valeur en tenant compte du secteur géographique et de l’environnement du bien pour déprécier la valeur du pavillon (à proximité de deux autoroutes et d’une gare ferroviaire). Il applique également un abattement de 40 % en raison du mauvais état d’entretien du bâtiment.

Sur l’appel incident. La SA CIC sollicite l’allocation d’une indemnité supplémentaire afin que le reliquat de terrain d’une superficie de 1.976 m² (parcelles H[Cadastre 22], [Cadastre 23] et [Cadastre 30]) soit valorisé en propre, une grande partie du terrain étant libre de toute occupation du sol. En effet, l’emprise au sol des constructions peut aller jusqu’à 80 % de l’unité foncière, il serait donc injuste de ne pas valoriser le terrain nu disponible sur la parcelle.

Elle sollicite que le reliquat de terrain soit valorisé à 570 euros/m², ce qui correspond au prix médian des références produites. Le prix est donc de 1.126.320 euros (1.976 m² x 570 euros).

Sur les frais d’agence, elle n’a pas sollicité que l’EPFIF soit condamné à payer les frais d’agence. Davantage, il appartient à l’autorité préemptrice de prendre en charge les frais de négociation mis à sa charge dans le cadre de la vente. Elle sollicite donc la confirmation du jugement.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, elle sollicite que la somme de 10.000 euros soit mise à la charge de l’EPFIF.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la surface à retenir pour le pavillon. La surface utile est égale à la surface habitable du logement augmentée de la moitié des surfaces des annexes (surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant, dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètres). La surface est de 221,35 m² après soustraction des surfaces annexes (40,90 m²) correspondant à la moitié de la surface du premier sous-sol et 21,35 m² correspondant à la moitié de la surface du deuxième étage).

Sur la valeur à retenir pour le m²/pavillon. Le Commissaire du gouvernement produit les surfaces utiles connues au Cadastre pour chaque pavillon. Le pavillon est situé sous les voies d’autoroute, en bordure des voies du RER E, et dans une zone d’activité, rendant alors son emplacement peu attractif. De fait, la valeur au m² retenue est de 3.100 euros (retenue également par le juge). Cependant, afin de tenir compte de la vétusté du bien, il convient d’appliquer un abattement de 40%.

Ainsi, le commissaire du Gouvernement sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a fixé la superficie du pavillon à 221,35 m² et la valeur au m² à 1850 euros/m² (3.100 x 0,6=1.860 arrondi à 1.850).

Sur la surface à retenir pour l’entrepôt. La surface est de 3.038 m². Toutefois, il convient d’appliquer une pondération de 0,5 sur les surfaces de la mezzanine et du sous-sol afin d’obtenir la surface utile de l’entrepôt. La surface retenue est donc de 2.346,50 m² (3.038-691,50 m²(324,50 m² et 367 m²).

Sur la valeur à retenir pour le m²/entrepôt. Le commissaire du Gouvernement produit les surfaces utiles connues au Cadastre pour chaque entrepôt. La moyenne de 863 euros/m² est arrondi à 850 euros/m².

Ainsi, le commissaire du Gouvernement sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a fixé la superficie à 2.346,50 m² et la valeur au m² à 850 euros/m².

Sur le surplus du terrain. Le commissaire du Gouvernement sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a considéré que le surplus du terrain (parcelle H[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 30]) correspond à des aires de circulation et stationnements nécessaires au fonctionnement de l’activité du site. De fait, les parcelles sont intégrées à la valorisation de l’entrepôt.

Sur la commission d’agence. Le commissaire du Gouvernement sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a fixé la commission d’agence à la charge de l’EPFIF. Il ne se prononce pas sur la fixation du montant.

Synthèse des prétentions des parties

Jugement

Expropriant

Exproprié

Commissaire du Gouvernement

Prix d’aliénation

2.404.022,50 euros

Entrepôt : 850 euros/m² x 2.346,50 m²= 1.994.525 euros

Pavillon : 1.850 euros/m² x 221,35 m²= 409.497,50 euros

1.799.252 euros

arrondi à 1.800.000 euros

Entrepôt : 672 euros/m² x 2.346,50 m²

Pavillon : 159,10 m² x 1.400 euros

Confirmation du jugement

+

prix du reliquat de terrain (parcelle cadastrée n°[Cadastre 22], [Cadastre 23] et [Cadastre 30]):

1.162.320 euros

Confirmation du jugement

2.404.022,50 euros soit

[(850 euros x 2.346,50 m²) + (1.850 x 221,35 m²)]

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 25 août 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 23 novembre 2023, de la SA CIC du 12 mars 2024 et du commissaire du gouvernement du 3 mai 2024 adressées ou déposées dans les délais règlementaires sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 3 juin 2024 contiennent une demande de voir déclarer que le CIC n’a pas saisi la cour dans le délai de conclusions par lesquelles, au sein du dispositif, elle sollicite l’infirmation ou l’annulation du jugement en ce que le jugement a rejeté la demande de fixation d’un prix pour la partie non bâtie, qui est donc recevable ; elles ne formulent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

— sur l’appel incident du CIC

L’EPFIF fait état de l’absence par le CIC de demande d’infirmation ou l’annulation du jugement ; elle indique l’article 954 du code de procédure civile, est situé dans la partie « dispositions communes» à l’appel ; que par un arrêt du 17 septembre 2020, la Cour de cassation au sujet de la rédaction du dispositif des conclusions d’appel a jugé que : « il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni une infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement » ; que cette jurisprudence a reçu une application récente par la Cour de cassation par arrêts du 3 février 2022 n° 20 – 19753, 9 juin 2022 n° 20 – 22588 et 30 juin 2022 n° 21-14903.

L’EPFIF ajoute que le CIC n’a saisi la cour d’aucune demande d’infirmation, ni d’annulation du jugement, de sorte qu’elle est contrainte de confirmer le jugement qui a rejeté la demande de fixation d’un prix du reliquat du terrain.

Le CIC n’a pas déposé ou adressé de conclusions en réplique.

L’article 542 du code de procédure civile dispose que l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction de du premier degré à sa réformation ou à l’annulation par la cour d’appel.

L’article 954 du code de procédure civile prévoit que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs du jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions,ils sont présentées de manière formellement distincte . La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutiens de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La 2e chambre de la Cour de cassation par arrêt du 17 septembre 2020 n°18-23626 publié a jugé qu’il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement, en indiquant que cette règle procédurale ne s’applique qu’à compter de cet arrêt.

En application de l’article R311-27 du code de l’expropriation, les parties sont tenues de constituer avocat dans les conditions de l’article R 311-9 dudit code, l’appel étant postérieur au 1er janvier 2020, en l’espèce le 25 août 2023.

La procédure est donc celle de la représentation obligatoire et les dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile sont donc applicables.

En l’espèce, le dispositif des conclusions d’appel incident déposé le 14 mars 2024 par le CIC est ainsi rédigé :

« par ces motifs, et tous autres à déduire, produire ou suppléer, la société crédit industriel et commerciale sollicite de la chambre des expropriations de la cour d’appel de Paris de bien vouloir :

' rejeter les prétentions de l’EPFIF et le débouter de son appel ;

' recevoir la société crédit industrielle et commerciale en son appel incident ;

' confirmer le jugement de première instance en ce qu’il fixe le prix de la préemption de l’entrepôt du pavillon à la somme de 2'404'022,50 euros et en ce qu’il laisse à la charge de l’EPFIF les frais d’agence du fait de sa substitution à l’acquéreur évincé ;

' fixer le prix du reliquat du terrain (parcelle cadastrée n° [Cadastre 22],[Cadastre 23] et [Cadastre 30]) à la somme d'1'126'320 euros ;

' condamner l’EPFIF à verser une somme de 2000 euros à la société crédit industriel et commerciale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

' ordonner l’exécution provisoire. »

L’appel incident du CIC concerne donc le jugement qui a rejeté sa demande de retenir la méthode analytique, qui a retenu la méthode dite du terrain intégré et concerne une demande d’indemnité complémentaire, afin que le reliquat de terrains d’une superficie de 1900 116 m² soit valorisé en propre.

S’agissant de l’appel incident, la cour de cassation par arrêt du 1er juillet 2021 N°20-10694, a indiqué que l’appel incident n’est pas différent de l’appel principal par sa nature ou son objet, et que les conclusions des intimés qui ne comportent aucune prétention tendant à l’infirmation ou la réformation du jugement attaqué, ne contiennent pas un appel incident valable, quelle que soit, par ailleurs, la recevabilité en la forme des conclusions d’intimé.

Le CIC n’ayant pas demandé dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation ou l’annulation du jugement, et l’appel étant postérieur à l’arrêt de la cour de cassation du 17 septembre 2020, la cour ne peut que confirmer le jugement qui a rejeté la demande de fixation d’un prix du reliquat du terrain.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPFIF porte sur le prix d’aliénation du bien préempté, notamment sur les surfaces et la valeur unitaire, et sur la commission d’agence.

Le CIC demande de prononcer l’exécution provisoire de l’arrêt.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement sur le prix du bien préempté et de ne pas mentionner le montant de la commission d’agence.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, le plan local d’urbanisme intercommunal (PUI) d’ESt-Ensemble approuvé le 4 février 2020, modifié le 24 mai 2022.

L’EPFIF retient la date du 4 février 2022, le CIC le 24 mai 2022, date de la plus récente des modifications du PLUI , tandis que le commissaire du Gouvernement retient la date d’approbation du PLUI , la dernière modification du PLUI du 24 mai 2022 ne concernant pas la zone ou le bien est situé.

Selon les dispositions des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, s’agissant d’une zone dans laquelle le droit de préemption urbain renforcée s’applique ,la date de référence à prendre en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) d’Est – Ensemble approuvé le 4 février 2020, puisque la dernière modification du 24 mai 2022 ne concerne pas comme l’indique le commissaire du Gouvernement la zone où le bien est situé.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

A cette date de référence, le bien est situé en zone UP n°8, où les logements sont interdits avec une emprise au sol limité à 80 % et une hauteur à 32 m.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un ensemble immobilier composé d’un pavillon vide et d’un entrepôt à usage de stockage situé [Adresse 31] à [Localité 35], sur les parcelles cadastrées section H n° [Cadastre 9], [Cadastre 11] à [Cadastre 13], [Cadastre 21] à [Cadastre 23],[Cadastre 26], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 32], d’une superficie de 4526 m².

Le premier juge indique que :

— l’ensemble immobilier est bordé de part et d’autre par des voies ferrées, étant observé que la [Adresse 37] est une rue résidentielle avec des entrepôts qui longent la voie ferrée ; qu’il est desservi par l’arrêt de RER E « [Localité 35] », l’A86 et l’A3, situées à proximité immédiate ;

' l’ensemble immobilier comprend un entrepôt et un pavillon entouré d’un terrain vide ;

' le pavillon est de type R+, le 2e étage correspondant à un grenier sous pente, vide, brut et non aménagé. Le pavillon est vide et vétuste. Il n’est pas entretenu ; les sols, les murs et les plafonds sont abîmés et de nombreuses traces de moisissures sont visibles. Il dispose d’un sous-sol brut et vide ;

' l’entrepôt est un bâtiment en longueur, de plain-pied, doté d’une charpente métallique recouverte de tôles. Il est entouré sur trois façades d’un terrain bétonné, accidenté et non entretenu avec une partie herbeuse à l’arrière du pavillon ;

' il se compose de cinq espaces : un espace à gauche, un espace à usage de bureaux donnant sur une partie entrepôt avec mezzanine, un espace central, un espace à droite et un sous-sol. L’ensemble est globalement brut et encombré avec du matériel divers entreposé ;

' globalement, l’entrepôt est dans un état correct pour l’usage. Il est brut, sans aménagement particulier, outre la présence de mezzanine, à usage de stockage et encombré.

L’EPFIF indique que l’entrepôt est en bon état général, tandis que le pavillon est en mauvais état en produisant des photographies.

Le commissaire du Gouvernement précise que le bien se trouve à l’Est de la commune, dans un quartier essentiellement composé d’entrepôts, à 600 m de la gare de RER E « [Localité 35]», entre deux voies ferrées, à proximité immédiate des autoroutes A3 et à 86 ; que la propriété est entièrement close avec un portail permettant l’accès au pavillon et un portail en retrait permettant l’accès à la partie entrepôt ; que devant le pavillon, un terrain herbeux non entretenu donne sur la rue et borde une rampe d’accès pour les véhicules menant au garage du pavillon ; que globalement le pavillon est vide et vétuste et que l’entrepôt est dans un état correct pour l’usage.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 6 juillet 2023.

— Sur la fixation du prix

Dans le cadre de la méthode par comparaison avec une valeur libre non critiquée, le premier juge a retenu :

— une surface de 221,35 m² pour le pavillon et une valeur unitaire après abattement de 40 % pour vétusté de 1850 euros /m² ;

— une surface de 2 346,50 m²pour l’entrepôt et une valeur unitaire de 850 euros/m² .

A sur les surfaces

1° du pavillon

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement qui pour aboutir à une surface de 283,60 m², a retenu les surfaces du sous-sol de 80,80 m² et des combles non aménagées de 42,7 m² et demande en conséquence de retenir la surface de 159,10 m².

Il sera relevé que le jugement a retenu la surface de 221,35 m².

Il indique que le choix de la surface utile est motivé par la nécessaire comparaison avec des ventes ou décisions portant sur des biens de surface utile, les références citées par la société intimée ne sont pas précisées pour justifier sur la nature de leur surface et il reviendra à la cour de retenir la surface utile ou habitable du pavillon en fonction des termes de comparaison retenus.

Le CIC et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation du jugement.

L’EPFIF invoque un terme de comparaison situé dans la même rue à 120 pour une surface utile de 180m².

Le commissaire du Gouvernement propose des termes de comparaison en surface utile avec les données connues au cadastre en annexes et il reprend un terme de l’EPFIF et certains termes du CIC en surface utile.

En conséquence, pour que la méthode de comparaison soit appliquée avec pertinence, il convient en l’espèce ,les termes de comparaison proposés par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement étant en surface utile, de retenir les surfaces utiles pour le pavillon et l’entrepôt.

En conséquence, le premier juge a exactement retenu le mesurage réalisé par la société GE3D [Localité 36] non contesté le 15 mars 2023 (pièce n° 4 du CIC) et les surfaces suivantes :

— pavillon : 283, 60 m² en soustrayant conformément aux articles R353-16 et R 331-10 du code de la construction et de l’arrêté du 9 mai 1995, les surfaces de 40,90 m², correspondant à la moitié de la surface du premier et sous-sol, annexe et 21,35 m² correspondant à la moitié de la surface du 2ème étage surface annexe soit :

(283,60 m² – 62,25 m²)= 221,35 m².

2° de l’entrepôt

Pour les mêmes motifs, le premier juge a exactement retenu le mesurage susvisé de 3038 m² et appliqué les pondérations habituelles de 0, 5 pour 324,50 m² correspondant à la moitié de la surface du 1er sous-sol, surface annexe et 367 m² correspondant à la moitié de la surface du 1 er étage soit :

(3038 m²-691,50 m²)= 2346, 50 m².

Le jugement sera donc confirmé sur les surfaces.

B sur les références des parties

A pour le pavillon

1° Les références de l’EPFIF

L’EPFIF reproche au tribunal d’avoir rejeté sa demande de décote de 60 % par rapport au prix des pavillons d’habitation en bon état dans le secteur (TJ Bobigny, 30 mars 2021 -RG 20/00113).

Ce terme également proposé par le commissaire du Gouvernement sera étudié ci-après.

2° les références du CIC

Il indique uniquement que le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 30 mars 2021 est sans incidence sur la moyenne retenue par le premier juge.

3° les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement verse aux débats des termes de comparaison avec les références de publication et dates de publication cadastrales, vérifiées suivant les données connues au cadastre et il produit les annexes 1 à n° 13 pour les surfaces utiles connues au cadastre pour chaque pavillon, les corrections apportées ne faisant pas évoluer la moyenne dégagée :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²/

SU

Prix en euros

Prix en euros/m²/

SU

DEF7

27 janvier 2020

[Adresse 10]

168

476'000

2834

DEF 16

26 février 2020

[Adresse 14]

105

325'000

3095

DERF18

5 février 2021

[Adresse 19]

168

525'000

3125

DEF 19 CG9

5 mars 2021

[Adresse 5]

114

465'000

4079

DEF 20

16 avril 2021

[Adresse 3]

105

411'000

3914

CG7

29 juillet 2022

[Adresse 16]

119

430'000

3614

CG8

12 août 2022

[Adresse 1]

107

310'000

2897

CG10

13 mars 2021

[Adresse 6]

122

365'000

2992

CG 11

9 mars 2022

[Adresse 7]

198

705'000

3560

CG12

28 mars 2022

[Adresse 15]

187

715'000

3823

CG13

5 février 2021

[Adresse 19]

168

525'000

3125

CG14

22 septembre 2022

[Adresse 24]

150

607'000

4046

DEM1

TJ Bobigny RG 20/00113

[Adresse 2]

120

414'000

3450

moyenne

3427

Le terme DEM1 correspond au seul terme proposé par l’EPFIF en appel étant comparable en consistance sera retenu (pièce n°6).

Les autres termes comparables en consistance non critiqués seront retenus pour une moyenne de 3427 euros.

Le premier juge a exactement tenu compte de la grande superficie du bien et sa localisation, en bordure de voie ferrée et sur la même unité foncière qu’un local d’activité, avec qui le terrain est partagé, ce qui génère nécessairement des nuisances et constitue un élément de dépréciation ce qui justifie de retenir une valeur inférieure de 3 100 euros/ m².

Il n’est pas contesté que pavillon à évaluer est dans un mauvais état d’entretien, puisqu’il est vétuste, n’est pas entretenu, que les sols, les murs et plafonds sont abîmés et que de nombreuses traces de moisissures sont visibles ; cependant, il n’y a pas lieu d’appliquer l’abattement demandé par l’EPFIF

de 60 % , au motif de la vétusté et de la valeur unitaire inversement proprortionnelle à la superficie.

Il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu un abattement de 40 %, soit une valeur unitaire de 1860 euros/m², arrondis à 1 850 euros/m² .

Le prix pour le pavillon est donc de :

221, 35 m²X 1 850 euros/m²=409'497,50 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

B pour l’entrepôt

1° les références de l’EPFIF

L’EPFIF reprend en appel un terme avec les références de publication qui a été proposé par toutes les parties en première instance :

23 septembre 2019 : [Adresse 20], 1800 m² en surface utile, 1'210'000 euros libre, 672 euros/m² ; un immeuble composé de deux deux hangars communiquant entre eux ; les hangars sont constitués d’une base parpaing, avec bardage et toiture fibrociment.

Ce terme également repris par le commissaire du Gouvernement sera étudié ci-après.

2° les références du CIC

Il reprend cette même référence qui sera étudiée ci-après.

3° les références du commissaire du Gouvernement

Il propose quatre termes avec les références cadastrales et les références de publication avec les dates de publication et les annexes en surface utile :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface m² /SU

Prix en euros

Prix en euros/m²

DEF3

30 août 2019

[Adresse 17]

à [Localité 35]

451

340'000

745

DEF4

DEM1

CG6

23 septembre 2019

[Adresse 20]

à [Localité 35]

1200

121'000

1008

CG4

7 avril 2021

[Adresse 8]

à [Localité 33]

2189

2'053'000

938

CG5

29 mai 2020

[Adresse 4] à [Localité 34]

1650

900'000

754

moyenne

863

Le terme commun aux parties au [Adresse 20] sera retenu pour une valeur non de 672 euros/m² comme indiqué par l’EPFIF, mais pour celle de 1008 euros/m² en surface utile.

Les autres termes comparables en consistance seront retenus.

La moyenne est donc de 863 euros/m²/SU.

L’entrepôt étant en état correct, le premier juge a exactement retenu une valeur un peu inférieure de 850 euros/m² et fixé le prix à :

2346, 50 m² X 850 euros/m²= 1 994 525 euros .

Le jugement sera confirmé en ce sens.

En conséquence, le jugement sera confirmé sur la fixation du prix à la somme de :

409 497,50 euros + 1 994 525 euros = 2 404 022,50 euros en valeur libre.

— sur les frais d’agence

Le premier juge a dit que les frais de commission d’agence due par l’établissement public foncier d’Île-de-France sont d’un montant de 144'000 euros dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération de préemption.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant que cette demande est inopérante , puisque la commission d’agence est due par l’acquéreur, ce qui n’est pas encore le cas de l’EPFIF.

Le CIC demande la confirmation du jugement au motif que la commission sera la charge de l’acquéreur substitué, à savoir l’EPFIF.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement mais ne se prononce pas sur le montant.

La commission est dûe lorsque la préemption s’exerce aux prix et conditions mentionnés dans la DIA et que cette dernière précise le montant de la commission, ainsi que la partie qui en a la charge.

En l’espèce, la DIA (pièce n°1) mentionne que la commission d’agence de 144 000 euros TTC est à la charge de l’acquéreur.

En conséquence, le jugement sera confirmé qui a exactement dit que les frais de commission d’agence dus par l’EPFIF sont d’un montant de 144 000 euros dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération de préemption.

— sur l’exécution provisoire

Le premier juge a dit que l’exécution provisoire est incompatible avec le droit de préemption.

Le CIC demande dans le dispositif de ses conclusions d’ordonner l’exécution provisoire mais n’avance aucun motif à l’appui de cette demande.

L’EPFIF demande la confirmation du jugement.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou les décisions rendues n’en disposent autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le premier juge a exactement indiqué que l’exécution provisoire est incompatible avec la préemption.

En effet, l’article L213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de fixation judiciaire de prix, et pendant un délai de 2 mois après que la décision juridictionnelle soit devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai au profit du titulaire du droit de préemption.

En outre, l’article L 213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’ en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption dans les conditions définies à l’article L 211-5 , le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique. Le prix d’acquisition est payée ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation , soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. En cas de non-respect du délai prévu au 2e alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Il en ressort qu’un délai de 3 ans est ouvert pour passer l’acte authentique de vente, et un délai de 4 mois pour procéder au paiement, que ce paiement est soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais ne peut intervenir avant l’acte ; or un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique en matière de préemption ; en conséquence, l’autorité qui préempte ne peut avoir à payer le prix d’aliénation au seul motif que le jugement ait été rendu.

L’exécution provisoire est donc incompatible avec la préemption.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les dépens

L’appel de l’EPFIF ne porte pas sur les dépens de première instance.

L’EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’appelde l’EPFIF ne porte pas sur l’article 700 en première instance.

L’équité commande de débouter l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 3000 euros au CIC.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Dit que la SA Crédit Industriel et Commercial n’a pas saisi la cour dans les délais réglementaires de conclusions d’intimée et d’appelante incidente demandant dans leurs dispositifs d’infirmation, de réformation ou d’annulation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de fixation d’un prix pour la partie de terrain non bâtie et confirme en conséquence le jugement de ce chef ;

Statuant en conséquence dans la limite de l’appel principal et de l’appel incident du commissaire du Gouvernement ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France aux dépens ;

Déboute l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à verser la somme de 3000 euros à la SA Crédit Indutriel de Commercial au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT