Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03726 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI7CY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Décembre 2023 -Tribunal de proximité de MONTREUIL SOUS BOIS – RG n° 1223000047

APPELANTE

Mme [P] [V] épouse [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0716

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002541 du 13/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, RCS de Paris sous le n°552 046 484, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Anne-Gaël BLANC, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 novembre 2012, la SA HLM Efidis, aux droits de laquelle vient la société CDC habitat social, a donné à bail à M. et Mme [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], [Localité 4], pour un loyer mensuel de 847,79 euros, hors charges, outre un loyer de 25,92 euros pour le jardin et la terrasse, et 56 euros pour le parking.

Le 17 juin 2022, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1.001,85 euros en principal, suivant décompte arrêté au 30 avril 2022.

Par acte du 3 mars 2023, la société CDC habitat social a fait assigner M. et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil aux fins de, notamment :

constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de location est acquise ;

ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef, des lieux concernés, avec le concours de la force publique, d’un commissaire de police et d’un serrurier si besoin est ;

dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-2 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement M. et Mme [D] à lui payer la somme de 7.556,57 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation dus au terme de janvier 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer, ainsi qu’aux loyers et charges échus, le cas échéant, entre l’arrêté des comptes et le point de départ de l’indemnité d’occupation, sans préjudice des sommes dues à l’audience ;

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner solidairement M. et Mme [D] à due concurrence ;

condamner solidairement M. et Mme [D] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2022.

Par ordonnance réputée contradictoire du 7 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2012 entre la CDC habitat social, d’une part, et M. [H] [D] et Mme [P] [D], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], [Localité 4] sont réunies à la date du 17 août 2022 ;

ordonné en conséquence à M. [H] [D] et Mme [P] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

dit qu’à défaut pour M. [H] [D] et Mme [P] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la CDC habitat social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [P] [D] à verser à la CDC habitat social la somme provisionnelle de 17.067,78 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2023, incluant la mensualité d’octobre 2023, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision) ;

condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [P] [D] à verser à la CDC habitat social une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 31 octobre 2023, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

condamné in solidum M. [H] [D] et Mme [P] [D] à verser à la CDC habitat social une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [H] [D] et Mme [P] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 15 février 2024, Mme [V] épouse [D] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 17 juillet 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution tels que modifiés par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite d’application immédiate et la loi n° 2007-290 du 05 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, de :

A titre principal,

recevoir la concluante en son appel, ses écritures subséquentes et la dire bien fondée,

En conséquence,

infirmer l’ordonnance du 7 décembre 2023, en ce qu’elle a résilié le bail locatif, ordonné l’expulsion et condamné la concluante au paiement d’une dette locative et d’un montant au titre de l’article 700,

Statuant à nouveau,

débouter la société CDC habitat social en sa demande d’irrecevabilité des écritures de la concluante,

débouter la société CDC habitat social en sa demande de résiliation du bail dès lors que la dette locative est effacée et que la concluante sera maintenue dans les lieux avec sa famille,

débouter la société CDC habitat social en sa demande de paiement de la dette locative dès lors que la Commission de surendettement l’a effacée,

A titre subsidiaire,

surseoir à l’expulsion de la concluante jusqu’à ce que son relogement soit assuré, pour les motifs qu’elle a précédemment exposés,

A titre infiniment subsidiaire,

surseoir à l’expulsion de la concluante pour une durée d’un an,

En tout état de cause,

débouter la société CDC habitat social de toutes ses demandes, fins et moyens,

condamner la société CDC habitat social au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

condamner la société CDC habitat social aux entiers dépens d’appel dont le montant pourra être recouvré par M^e Fraysse, avocat près la cour d’appel de Paris.

Elle fait valoir que le loyer n’est pas trop élevé pour elle dès lors qu’un logement plus petit dans le domaine social lui coûterait le même prix ; qu’elle est seule avec trois enfants ; que ses ressources ne sont pas figées puisqu’elle recherche activement un emploi ; que ces démarches nécessitent un délai.

Elle souligne qu’elle a repris le paiement des loyers, ce dont elle justifie et que les versements des APL ont également repris.

Elle allègue que le dernier courrier qu’elle a reçu confirme que la dette locative est effacée dans le cadre d’une procédure de surendettement.

Elle relève que le premier président a ordonné en référé la suspension de l’exécution provisoire de la première décision et elle considère que son bailleur fait preuve d’acharnement.

Elle allègue qu’elle a sollicité dans ses conclusions le débouté du bailleur social de sorte que la cour est saisie de ses demandes ; qu’il convient d’analyser une prétention dans son ensemble pour déterminer si elle saisit la cour et qu’il ne faut pas s’arrêter à la sémantique « dire et arrêter » ; qu’elle a en tout état de cause reformulé ses demandes.

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 29 août 2024, la société CDC habitat social demande à la cour, au visa de l’article 954 du code de procédure civile, de :

déclarer les conclusions Mme [V] irrecevables en l’absence de prétentions formulées dans le dispositif ;

confirmer l’ordonnance rendue le 07 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Montreuil en toutes ses dispositions ;

débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

Statuant à nouveau,

condamner Mme [V] à payer à la société CDC habitat social la somme de 18.980,77 euros correspondant aux indemnités d’occupation impayées au 27 mars 2024, terme de mars 2024 inclus ;

condamner Mme [V] à payer à la société CDC habitat social une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [V] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par M^e Chapulut, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’aucun loyer n’est payé depuis le mois d’octobre 2021.

Elle allègue, au visa de l’article 954 du code de procédure civile, que les « dire et juger », les « constater » et les « dire et arrêter » ne sont pas des prétentions, dès lors la cour d’appel n’est pas saisie.

Elle fait valoir qu’elle a contesté la décision de la commission de surendettement qui n’est dès lors pas définitive ; que la demande pour quitter les lieux ne comporte aucune durée et apparaît potestative puisqu’elle reposerait sur la bonne volonté de Mme [V] d’accepter un nouveau logement ; qu’il n’est pas justifié de recherches. Elle relève que le juge de l’exécution a déjà accordé un délai de six mois pour quitter les lieux ; que si un nouveau délai était alloué il ne pourrait dépasser six mois conformément aux dispositions de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera relevé que M. [D], qui était défendeur en première instance et qui avait été condamné avec Mme [V] épouse [D] au titre des loyers et charges impayés, aux frais irrépétibles et aux dépens, n’a pas été attrait à la présente procédure. Mme [V] expose que le couple s’est séparé.

Sur la recevabilité des conclusions d’appelante

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile : « Les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. »

Dans ses conclusions d’appelant notifiées le 12 mars 2023, Mme [V] sollicitait l’infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions. Elle demandait par ailleurs à la cour de :

« – Dire et arrêter qu’il sera sursis à l’expulsion de la concluante jusqu’à ce que son relogement soit assuré, pour les motifs qu’elle a précédemment exposés

(')

A titre infiniment subsidiaire,

(')

— Dire et arrêter qu’il sera sursis à l’expulsion de la concluante pour une durée d’un an ».

L’expression « dire et arrêter qu’il sera sursis à l’expulsion » est pour le moins discutable, néanmoins et compte tenu de la précision de délai, elle constitue bien une prétention de l’appelante qui sollicite un délai : la cour est saisie de cette demande.

Les dernières conclusions de l’appelante reformulent plus clairement cette prétention en sollicitant qu’il soit sursis à son expulsion.

La demande d’irrecevabilité des conclusions sera rejetée.

Sur la demande de résiliation et l’arriéré locatif

A titre principal, Mme [V] sollicite que la société CDC habitat social soit déboutée de sa demande de résiliation dès lors que la dette locative serait effacée.

Elle produit une décision du 6 février 2024 de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis qui impose une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et précise qu’en l’absence de contestation dans un délai de 30 jours, l’effacement des dettes s’imposera aux parties à la date de la décision. L’arriéré locatif constitue la principale dette visée pour un montant de 18.276,50 euros.

Cependant, l’intimée justifie d’un courrier recommandé avec accusé de réception présenté le 26 février 2024, soit dans le délai de 30 jours, aux termes duquel elle entend s’opposer à l’effacement de la créance et sollicite une réorientation de l’affaire vers un moratoire sur 24 mois.

Dès lors, et en l’absence d’éléments plus récents sur la suite donnée à ce courrier, la preuve que cette contestation ait été rejetée et que la dette ait été effacée n’est pas rapportée.

Il en résulte que le bailleur est fondé à solliciter la condamnation de Mme [V] au titre des loyers et charges impayés et que le commandement de payer qui vise cette dette locative peut produire ses effets. C’est à bon droit que le premier juge a constaté que le commandement étant demeuré infructueux pendant deux mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2022.

En première instance, Mme [V] et M. [D] ont été condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 17.067,78 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2023, incluant la mensualité d’octobre 2023), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision.

Un décompte actualisé en date du 1er avril 2024 fait apparaître un arriéré de loyers et de charges à hauteur de 18.980,77 euros. Les versements APL évoqués par Mme [V] pour la période considérée (777,10 euros, 408,75 et 388,55 euros) sont pris en compte, les versements intervenus postérieurement (500,55 et 336 euros, datés selon Mme [V] du 25 avril 2024) n’y figurent pas.

Cependant, il n’est justifié, au vu des attestations CAF produites, que du versement de 500,55 euros, le second (336 euros) n’est pas mentionné.

Dès lors, Mme [V] sera condamnée à payer la somme de (18980,77-500,55) =18.480,22 euros arrêtée au 1er avril 2024. Contrairement à ce qu’indique le bailleur, cette somme n’est pas afférente aux seules indemnités d’occupation mais comprend pour partie l’arriéré de loyers et de charges.

Aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement n’est expressément formée au terme du dispositif des conclusions de l’appelante.

En revanche, Mme [V] sollicite qu’il soit sursis à expulsion jusqu’à ce que son relogement soit assuré, subsidiairement pendant une durée d’un an.

Selon l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [V] élève seule ses trois enfants mineurs. Elle justifie du statut de travailleur handicapé (courrier de la MDPH du 12 avril 2023 – sa pièce 6). Ses ressources provenant uniquement des prestations sociales ont été évaluées à 2.276 euros par la commission de surendettement pour un montant de charges de 2.681 euros. Elle justifie par ailleurs de démarches afin de relogement.

Compte tenu de cette situation qui atteste de la bonne volonté de Mme [V], la demande de délai pour quitter les lieux sera accueillie.

Le juge de l’exécution dans une décision du 1er juillet 2024 lui a déjà alloué un délai de six mois soit jusqu’au 1er janvier 2025. Le délai prévu par l’article L. 412-4 ne peut être supérieur à un an. Dès lors, et compte tenu des éléments de l’espèce, un délai supplémentaire de cinq mois soit jusqu’au 1er juin 2025 lui sera accordé ; la demande visant à obtenir un délai jusqu’à ce que « son relogement soit assuré » ne peut qu’être rejetée, la loi prévoyant une limite temporelle d’un an.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision qui ne remet pas en cause le principe de la résiliation du bail conduit à confirmer la première décision s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, Mme [V] étant partiellement accueillie en sa demande de délais, la société CDC habitat social sera condamnée aux dépens mais il n’y a pas lieu de faire application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande d’irrecevabilité des conclusions de Mme [V] épouse [D] ;

Confirme la décision entreprise en ses dispositions déférées à la cour, sauf en ce qui concerne le montant de la provision et les délais pour quitter les lieux ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [V] épouse [D] à payer à la société CDC habitat social la somme provisionnelle de 18.480,22 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er avril 2024 ;

Accorde à Mme [V] époux [D] et à tous occupant de son chef, un délai de cinq mois, soit du 1er janvier 2025 au 1er juin 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (93), tenant compte de la décision du juge de l’exécution en date du 1er juillet 2024 ;

Dit que Mme [V] époux [D] devra quitter les lieux le 1er juin 2025 au plus tard, faute de quoi la procédure d’expulsion, suspendue à ce délai, pourra être reprise ;

Condamne la société CDC habitat conseil aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Rejette le surplus de ses demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE