Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16647 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOP6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Août 2022 -Juge des contentieux de la protection de SAINT MAUR DES FOSSES – RG n° 11-22-000266

APPELANTE

S.A. TOIT ET JOIE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 572 150 175

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jérôme DOULET de la SELARL DMALEX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2316

INTIMÉS

Monsieur [E] [W] [H]

né le 07 Septembre 1990 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

DÉFAILLANT

Assignation devant la cour d’appel de Paris -Pôle 4 chambre 3- en darte du 12 décembre 2022 à étude conformément aux articles 656, 658 du CPC.

Mademoiselle [V] [S]

née le 26 Novembre 1985

[Adresse 1]

[Localité 4]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la cour d’appel de Paris -Pôle 4 chambre 3- en darte du 12 décembre 2022 à étude conformément aux articles 656, 658 du CPC.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 octobre 2024 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Apinajaa THEVARANJAN, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA d’HLM Toit et Joie a donné à bail à M. [E] [W] [H] et Mme [V] [S] un appartement situé [Adresse 1], par acte sous seing privé du 18 mars 2015.

Invoquant des manquements à leurs obligations contractuelles, et en particulier un défaut de jouissance paisible des locaux pris à bail, la SA d’HLM Toit et Joie a fait assigner M. [E] [W] [H] et Mme [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés par acte d’huissier du 4 avril 2022 aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion des lieux des locataires sous astreinte de 150€ par jour de retard, supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, autoriser la séquestration du mobilier, condamner M. [E] [W] [H] et Mme [V] [S] au paiement de la somme de 734,24 € au titre de l’arriéré de loyer dû au 13 mars 2022 (terme de février 2022 inclus), d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre leur condamnation au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire entrepris du 30 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a ainsi statué :

DEBOUTE la SA d’HLM Toit et Joie de l’ensemb|e de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE SA d’HLM Toit et Joie aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 26 septembre 2022 par la SA d’HLM Toit et Joie,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 décembre 2022 par lesquelles la SA d’HLM Toit et Joie demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 30 août 2022 par lequel le Juge des Contentieux de la Protection:

— déboute la société d’HLM TOIT ET JOIE de l’ensemble de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamne la société d’HLM TOIT ET JOIE aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par la société TOIT ET JOIE à Monsieur [W] et Madame [S] pour manquements par ces derniers à leur obligation d’occupation paisible des lieux ;

En conséquence et à défaut de départ volontaire,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] et Madame [S] celle de tous occupants de leur chef et avec, si besoin est, l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés volontaire ou forcée ;

Ordonner la mise dans un garde-meuble du mobilier aux frais et risques du locataire ;

Condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [S] à payer à la société TOIT ET JOIE la somme de 875,15 €, représentant les loyers et charges restant dus à la date du 9 juin 2022, terme du mois de mai 2022 inclus, somme qu’elle se réserve d’actualiser, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2022 pour les causes du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision à intervenir pour le surplus ;

Ordonner la capitalisation des intérêts échus par application de l’article 1343-2 du Code Civil ;

Fixer, outre les charges, l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer, sans préjudice des charges, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, à compter de la résiliation du bail ;

Condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [S] au versement de cette indemnité d’occupation mensuelle au profit de la société TOIT ET JOIE ;

Supprimer purement et simplement le délai de deux mois visé à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [S] au paiement d’une somme de 3.000 € au profit de la société TOIT ET JOIE en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement pour inexécution des obligations locatives.

M. [E] [W] [H] et Mme [V] [S] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées le 12 décembre 2022, à étude d’huissier pour chacun d’eux.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la résiliation du bail

La SA D’HLM Toit et Joie fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande principale de résiliation du bail pour manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible, aux motifs que son action se fondait exclusivement sur les plaintes de deux voisines faisant état de nuisances sonores, sans que la bailleresse verse aucune pièce ou constat objectivant les doléances formulées contre les locataires telles que constat d’huissier ou rapport d’intervention de la police nationale ou municipale, de sorte que la gravité du manquement aux obligations découlant du bail était insuffisamment caractérisée.

Elle fait valoir que Mmes [C] et [J], respectivement voisines du dessous et de l’appartement contigu à celui des intimés, se plaignent depuis juin 2019 de nuisances sonores en provenance de leur appartement, et que ces nuisances perdurent depuis lors en dépit de plusieurs rappels à l’ordre du bailleur et d’une tentative préalable de conciliation. Elle affirme que 'les nombreuses plaintes des voisins versées aux débats caractérisent, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la gravité et la répétition des manquements de M. [W] [H] et de Mme [S] à leur obligation d’user paisiblement des lieux', justifiant que la résiliation du bail soit prononcée et que l’expulsion soit ordonnée.

L’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire 'd’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location'.

Il résulte des articles 1224 à 1229 du code civil qu’en cas d’inexécution suffisamment grave de ses obligations par l’une des parties à un contrat synallagmatique, la résolution du contrat peut être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la SA D’HLM Toit et Joie produit au soutien de sa demande de résiliation du bail de multiples courriers que lui ont adressés depuis juin 2019 deux voisines des intimés, Mmes [C] et [J], dont certains sont rédigés de concert, faisant état de nuisances sonores diurnes et nocturnes en provenance de l’appartement loué par les intimés, et notamment occasionnées par les trois enfants en bas âge du couple. Il résulte de ces courriers que les nuisances alléguées se sont accentuées pendant les périodes de confinement de l’année 2020, et qu’elles ont donné lieu à une tentative préalable de conciliation.

Il résulte de l’exposé du litige du jugement entrepris que M. [W] [H] et Mme [S] 'présents à l’audience, exposent qu’ils ne contreviennent pas à leur obligation de jouissance paisible des locaux pris à bail, mais que le bâtiment est mal isolé et qu’il ne s’agit que de bruits d’enfants'.

Ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, les doléances de Mmes [C] et [J] ne sont objectivées par aucun constat ou rapport d’intervention des forces de l’ordre. La cour ajoute qu’aucune plainte déposée par ces deux voisines n’est produite, alors même que le bailleur avait conseillé dès le mois de juin 2019 à Mme [J] de déposer plainte en cas de réitération des nuisances. De même, aucun constat d’huissier n’est produit, alors qu’il résulte d’un courriel du 11 janvier 2022 adressé par le bailleur à Mme [C] que celui-ci lui indiquait: 'n’hésitez pas à contacter notre huissier par téléphone dès la survenue des nuisances'.

La cour relève en outre que les pièces postérieures au jugement entrepris produites par le bailleur consistent notamment en un courriel de la chargée de contentieux du bailleur au conseil de ce dernier du 13 décembre 2022, dans laquelle celle-ci indique à nouveau : 'J’ai convenu avec Mme [C] qu’elle contacte l’étude d’huissier afin de faire constater les troubles lorsque l’opportunité se présentera'. Or, aucun constat d’huissier n’est produit, mais uniquement un nouveau courrier de doléances de Mme [C] du 25 juillet 2023 dans lequel celle-ci se plaint notamment de la 'petite dernière’ de la famille [W] qu’elle qualifie 'd’enfant-roi', à la suite duquel le bailleur a adressé une nouvelle mise en demeure aux intimés.

Il en résulte que le bailleur échoue toujours à rapporter la preuve qui lui incombe des nuisances occasionnées par les intimés qui excèderaient les inconvénients normaux de voisinage, les doléances de deux voisines, sans plaintes déposées, et sans constat d’huissier alors que le bailleur leur proposait d’y apporter leur concours à ses frais, ne pouvant suffire à établir la réalité de ces nuisances.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SA D’HLM Toit et Joie de sa demande de résiliation du bail, la gravité du manquement des locataires à leurs obligations étant insuffisamment caractérisée, et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

La SA D’HLM Toit et Joie fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, au motif que la dette n’était constituée que par le montant du loyer et des charges courants appelés le jour du décompte, soit le 31 mai 2022.

Elle fait valoir qu’il résulte du relevé de compte arrêté au mois de mai 2022 inclus que les locataires restent devoir la somme de 875,15 euros au titre de l’arriéré locatif, et sollicite la condamnation solidaire des intimés au paiement de ladite somme.

Il convient toutefois de constater que cette somme est, comme devant le premier juge, constituée du montant du loyer et des charges courants appelés le jour même du décompte, soit le 31 mai 2022, et que la SA D’HLM Toit et Joie ne produit aucun décompte actualisé permettant d’établir l’existence d’une dette locative.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SA d’HLM Toit et Joie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA D’HLM Toit et Joie, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne la SA D’HLM Toit et Joie aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE,

LA PRÉSIDENTE,